Большинство новостроек Новой Москвы продаются на стадии котлована
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Влияние пандемии COVID-19 на прирост нового предложения в сегменте качественной производственно-складской недвижимости оказалось существенным. По итогам 2020 года рынок пополнился на 107 800 кв.м новых проектов, тогда как на начало года прогнозировался прирост более чем в 200 000 кв.м.
Общий объем рынка по итогам 2020 года остался на уровне 3,05 млн. кв.м
Прирост предложения в 2020 году был обеспечен тремя проектами, два из которых имеют спекулятивную направленность и один – это проект build-to-suit для компании «Марвел Логистика».
Перспективное предложение
Несмотря на кризисные явления 2020 года, сегмент производственно-складской недвижимости продемонстрировал наибольшую устойчивость и стабильность в сравнении с другими сегментами рынка. Важнейшим фактором, который позволил избежать негативного влияния пандемии, явилось отсутствие шока спроса на складские помещения. Данный факт вместе с ростом оборотов интернет-торговли, начиная со второй половины 2020 года, позволяет нам позитивно оценивать перспективы роста нового предложения в 2021 году.
Всего, по нашим прогнозам, в 2021 году на рынок качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга выйдет 230 000 кв.м новых спекулятивных площадей.
Кроме этого, в 2021 году ожидается ввод 118 000 кв.м складских проектов, уже реализованных по схеме build-to-suit для конечных пользователей.
Спрос
Пандемия короновируса и ограничения, связанные с ней, повлияли на поведение основных игроков.
Традиционно деловая активность на рынке складской недвижимости достигала пика в осенний период. В 2020 году пик активности сместился на постковидный сезон – летний.
На фоне дефицита качественного предложения и влияния пандемии, мы наблюдали следующие тенденции со стороны конечных пользователей:
- Увеличилось число запросов на покупку готовых объектов под собственные нужды.
- Увеличилось число запросов на покупку земельных участков площадью от 0,5 до 1,5 га под строительство складов/производств.
Складская недвижимость Санкт-Петербурга показала высокий уровень устойчивости к текущему кризису на фоне других сегментов.
Ввиду этого активизировались инвесторы, которые готовы покупать складские комплексы с арендаторами.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду сравнительного низкого прироста спекулятивных площадей за 2020 год, объем вакантных площадей не демонстрирует значительных колебаний. За счет ввода 50 000 новых спекулятивных площадей в 4 квартале 2020 года уровень вакансии подвергся коррекции и по итогам 2020 года составляет 3,3%.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.
К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.
Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.
«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».
Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.
В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.
«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».
При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).
«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».
Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.
