Посуточная аренда в туристических городах: куда поехать в отпуск помимо черноморского побережья

21.07.2021 11:27

В условиях полузакрытых границ в России все большую популярность набирает внутренний туризм. Цены в классических локациях для отдыха на черноморском побережье стремительно растут на фоне повышенного спроса, что делает даже непродолжительное путешествие достаточно затратным. К тому же не все хотят провести отпуск именно у моря.

Циан проанализировал ситуацию на рынке посуточной аренды в 50 туристических локациях внутри России, сравнил цены с курортами Краснодарского края и номерами в отелях и выяснил, где дешевле всего будет снять жилье на время отпуска.

  • По сравнению с июнем 2019 года потенциальный спрос на посуточную аренду в туристических локациях внутри России увеличился на ~85%.
  • Самые высокие ставки аренды на курортах Калининградской области: в Зеленоградске 3,89 тыс. рублей за сутки, в Светлогорске - 3,43 тыс. рублей. Дешевле всего снять жилье получится в Йошкар-Оле (1,42 тыс. рублей за сутки) и Чебоксарах (1,40 тыс. рублей).
  • В большинстве туристических локаций жилье снять дешевле, чем на черноморских курортах.
  • Максимальный рост стоимости посуточной аренды с лета 2019 года зафиксирован на курортах КМВ и Калининградской области: в Светлогорске (+34,5%), Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%).
  • Посуточная аренда обойдется в среднем на 78% дешевле, чем номер в отеле. Максимальные различия в стоимости в Светлогорске (146,4%), минимальные - в Москве (10,4%).

Для анализа были отобраны популярные для туризма города России, на рынке посуточной аренды которых имеется более 20 объявлений. В последующих расчетах речь идет о базовых ставках аренды. Как правило, рантье делают определенную надбавку к базовой ставке на период самого высокого спроса - в среднем на 40% по рынку. Например, при базовой ставке в Сочи 3,89 тыс. рублей в сутки, реальная ставка здесь - порядка 5,5 тыс. рублей. Не учитывались сверхдорогие и сврхдешевые лоты (использовались ограничения от 1 до 15 тыс. рублей за сутки).

I. Потенциальный спрос на посуточную аренду жилья в туристических локациях увеличился на 85% за 2 года

Рост интереса к внутреннему туризму можно проследить по динамике потенциального спроса на посуточную аренду жилья (число просмотров объявлений). По сравнению с доковидным июнем 2019 года показатель в среднем по анализируемым городам увеличился на ~85%.

В разбивке по локациям максимальный прирост спроса на курортах Калининградской области (почти в 4 раза) и в популярной среди туристов Карелии (в 3,5 раз). Для сравнения - в Краснодарском крае увеличение на ~80%. На ~50% вырос интерес к съему жилья на курортах КМВ, а также в городах “Золотого кольца” и в древних туристических городах вокруг Москвы и Санкт-Петербурга (Новгород, Тверь, Псков, Смоленск, Рязань и др.). В большинстве других, менее популярных среди туристов локаций, количество просмотров объявлений увеличилось не только из-за роста интереса к посуточной аренде, но и из-за расширения базы Циан (охват аудитории с каждым годом расширяется, и это необходимо учитывать при сопоставлении потенциального спроса). 

По сравнению с 2020 годом темпы роста более сдержанные. В прошлом году зарубежные страны были закрыты для посещения (например, Турция стала доступной лишь в августе), поэтому выбора между внутренним и внешним туризмом практически не было. Сейчас у россиян есть возможность отдохнуть на некоторых зарубежных курортах, что на фоне высоких цен на отечественный отдых снижает интерес к посуточной аренде. Тем не менее в июне 2021 года потенциальный спрос на ~60% выше, чем год назад. В июле же ситуация может быть обратной. Так, например, в Краснодарском крае по первым дням текущего месяца потенциальный спрос ниже, чем в прошлом году за счет смещения интереса на турецкие курорты.

Динамика потенциального спроса на посуточную аренду жилья в туристических локациях внутри России

II. Самое дорогое жилье на курортах Калининградской области

Самая высокая ставка посуточной аренды, без учета причерноморских городов, на курортах Калининградской области: в Зеленоградске (3,78 тыс. рублей в сутки) и Светлогорске (3,43 тыс. рублей). Также более 3 тыс. рублей за сутки придется отдать в богатых достопримечательностями “столицах” - Москве (3,16 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (3,18 тыс. рублей).

Дешевле всего будет посетить не самые популярные в перечне города, обычно не относящиеся к “туристическим”: Чебоксары (1,40 тыс. рублей), Йошкар-Ола (1,42 тыс. рублей за сутки), Астрахань (1,43 тыс. рублей), Саратов (1,49 тыс. рублей) и др. Достаточно дешевое жилье и в более “классических” для туризма локациях - городах “Золотого кольца” - Владимире (1,64 тыс. рублей), Иваново (1,64 тыс. рублей), Костроме (1,67 тыс. рублей), а также в Великом Новгороде (1,59 тыс. рублей) и Рязани (1,6 тыс. рублей). Бюджетно получится отдохнуть и на двух курортах КМВ - в Ессентуках (1,74 тыс. рублей за сутки) и Минеральных Водах (1,70 тыс. рублей). Для сравнения в расположенных там же Пятигорске и Кисловодске за сутки придется отдать более 2 тыс. рублей. 

III. Дешевле, чем на Черноморском побережье

В 2020 году самым популярным туристическим направлением в России стал Краснодарский край – летом его посетили более 6 млн человек. В этом году ситуация вполне может повториться даже с учетом ковидных ограничений. За счет повышенного спроса со стороны туристов, ставки посуточной аренды здесь максимальны. Так, несмотря на столь высокие цены в курортах Калининградской области и “столицах”, там все равно дешевле отдохнуть, чем в Сочи, где за сутки придется отдать 3,89 тыс. рублей. Это абсолютный максимум среди всех анализируемых туристических локаций. Еще один черноморский курорт, уступающий в цене лишь Сочи и Зеленоградску - Геленджик. Здесь аренда составляет 3,44 тыс. рублей за сутки.

Самый “дешевый” причерноморский курорт Ейск (1,77 тыс. рублей за сутки) по уровню цен располагается в середине перечня. Дороже него оказываются крупнейшие региональные центры (Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород и др.) с высоким уровнем цен на рынке недвижимости, а также такие популярные среди туристов города, как Петрозаводск (1,99 тыс. рублей за сутки) и курорты КМВ - Пятигорск и Кисловодск (2,0-2,1 тыс. рублей за сутки).

IV. Аренда на курортах дорожает сильнее всего

По сравнению с июлем 2020 года ставка аренды выросла почти во всех анализируемых городах за исключением не самых популярных туристических локаций -  Перми, Смоленска, Астрахани, Чебоксар. Но в прошлом году в это время была еще достаточно неопределенная ситуация с ковидными ограничениями, поэтому логичнее сравнить цены с июлем 2019 года.      В большинстве анализируемых городов за 2 года ставка аренды увеличилась, что объясняется повышенным спросом к внутреннему туризму.

Максимальный рост цен на курортах Калининградской области и КМВ: в Светлогорске - +34,5%, Минеральных Водах (+33,9%), Зеленоградске (+26,9%) и Пятигорске (+26,1%). Примечательно, что посуточная аренда в них подорожала даже сильнее, чем в Сочи и других причерноморских городах. Так, в Сочи рост на 23,5%, в Геленджике - на 23,4%, в остальных курортах меньше. Еще два города, в которых цены выросли более чем на 20%, расположены в тех же регионах - это Калининград (+22,8%) и Кисловодск (+20,9%).

В 16 городах цены за два года снизились. В большинстве своем это не самые очевидные для путешествия локации, которые тем не менее пользуются спросом среди туристов. Так максимально подешевела посуточная аренда в городах вдоль Волги - в Самаре (-26,0%), в Нижнем Новгороде (-16,2%), в Волгограде (-13,9%). Здесь сейчас средние по стоимости ставки, поэтому можно устроить вполне бюджетное путешествие по поволжью, посетив также Чебоксары, Астрахань и Саратов, где ценник минимален, и Казань, где посуточная аренда выше средней, но и много интересных туристических мест.

Ставка снизилась и в таких популярных среди туристов городах как Коломна (-4,4%), Тула (-3,9%), Рязань (-7,0%). Вероятно, это связано с тем, что там не обязательно останавливаться на ночь из-за близости к Москве - прибывающие снимают жилье в столице и приезжают в эти локации с экскурсиями на день. В столице, тем не менее, ставка аренды тоже несколько снизилась по сравнению с летом 2019 года (-3,1%). Здесь причиной могло послужить наличие большой конкуренции как со стороны частников, так и со стороны многочисленных гостиниц и хостелов.

В целом снижение ставок может быть связано с сильным сокращением внутреннего бизнес-туризма, на который посуточная аренда была ориентирована в значительной степени.

V. Посуточная аренда на 78% дешевле, чем номер в отеле

Во всех анализируемых городах посуточная аренда жилья обойдется дешевле, чем номер в отеле в среднем на 77,7%*.

Максимальные различия в стоимости в Светлогорске - в 2,5 раза. Существенно дешевле будет арендовать жилье, чем взять номер в отеле и в других городах Калининградской области - Калининграде (2,3 раза) и Зеленоградске (2,1 раз), на курортах КМВ - в Кисловодске (2,1 раз) и Ессентуках (1,8 раз), в популярных у туристов Великом Новгороде (2,3 раз), Иркутске (2,2 раза), Муроме (в 2,1 раз), Туле (в 2,1 раз), а также Перми (2,3 раза), Тюмени (2,1 раз), Челябинске (2,1 раз).

Минимальные различия в Москве, где номер в отеле стоит в среднем на 10,4% дороже, чем съем квартиры. Вероятно, это связано с большим выбором обоих типов размещения, а значит – с высокой конкуренцией на рынке. Также не слишком отличаются в цене квартиры и номера в Ростове-на-Дону (13,4%).

Правда во многих отелях в стоимость включен завтрак и удобства вроде парковки, кондиционера, сейфа, Wi-Fi и т.д. Кроме того, они чаще располагаются в более выгодных локациях внутри города. При условии поездки на продолжительный срок (не 2-3 дня, а 1-2 недели и более) преимуществом отеля также является уборка, замена белья и полотенец, что при съеме квартиры не предусмотрено.

* Средние цены в отелях были подсчитаны на основе данных систем интернет-бронирования. В расчетах не учитывались сверхдорогие и сверхдешевые лоты аналогично ставкам посуточной аренды.  

«За последний год внутренний туризм в России получил значительное развитие, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Помимо Краснодарского края и Крымского полуострова в России есть множество других интересных локаций, где, к тому же, существенно дешевле отдохнуть, чем на черноморских курортах. Правительство поддерживает развитие внутреннего туризма при помощи программы кэшбэка за поездки по стране, благодаря чему можно сэкономить часть средств. Сделать путешествие еще более доступным позволит аренда жилья у частников, т.к. номер в отеле обойдется в среднем на 78% дороже».

Средняя ставка посуточной аренды в туристических городах России

Локация

Город

Средняя ставка посуточной

  аренды, тыс. рублей

Динамика средней ставки посуточной аренды, июл.21 / июл.19

Средняя

цена номера в отеле за сутки, тыс. рублей

Отношение

цены номера в отеле к ставке посуточной аренды

июл.19

июл.20

июл.21

 

Курорты Краснодарского края

Сочи

3,15

3,45

3,89

23,5%

5,72

47,0%

Геленджик

2,78

2,98

3,43

23,4%

5,16

50,4%

Анапа

2,45

2,34

2,67

9,0%

4,21

57,7%

Новороссийск

2,02

2,10

2,33

15,3%

4,24

82,0%

Ейск

1,74

1,92

1,77

1,7%

2,48

40,1%

Калининград и курорты области

Зеленоградск

2,98

2,85

3,78

26,8%

7,80

106,3%

Светлогорск

2,55

2,72

3,43

34,5%

8,45

146,4%

Калининград

2,15

2,01

2,64

22,8%

6,05

129,2%

"Столицы"

Санкт-Петербург

3,06

2,54

3,18

3,9%

4,46

40,3%

Москва

3,26

2,85

3,16

-3,1%

3,49

10,4%

Курорты КМВ

Кисловодск

1,72

1,75

2,08

20,9%

4,29

106,3%

Пятигорск

1,61

1,59

2,03

26,1%

3,08

51,7%

Ессентуки

1,57

1,56

1,74

10,8%

3,21

84,5%

Минеральные Воды

1,27

1,37

1,70

33,9%

2,78

63,5%

Города "Золотого кольца"

Ярославль

1,61

1,57

1,74

8,1%

3,16

81,6%

Кострома

1,49

1,60

1,67

12,1%

3,17

89,8%

Владимир

1,61

1,55

1,64

1,9%

2,84

73,2%

Иваново

1,55

1,58

1,64

5,8%

2,41

47,0%

Древние туристические города вокруг Москвы и Санкт-Петербурга

Псков

1,82

1,66

1,80

-1,1%

2,85

58,3%

Тула

1,80

1,55

1,73

-3,9%

3,55

105,2%

Коломна

1,81

1,88

1,73

-4,4%

3,33

92,5%

Тверь

1,63

1,61

1,73

6,1%

3,16

82,7%

Рязань

1,72

1,52

1,60

-7,0%

2,60

62,5%

Великий Новгород

1,45

1,50

1,59

9,7%

3,63

128,3%

Смоленск

1,52

1,52

1,50

-1,3%

2,79

86,0%

Муром

1,36

1,41

1,43

5,1%

3,07

114,7%

Туристические города вдоль Волги

Казань

2,24

1,85

2,24

0,0%

3,80

69,6%

Нижний Новгород

2,29

1,78

1,92

-16,2%

3,05

58,9%

Самара

2,54

1,78

1,88

-26,0%

2,66

41,5%

Волгоград

2,08

1,72

1,79

-13,9%

3,19

78,2%

Прочие города

Владивосток

2,87

2,67

2,97

3,5%

4,89

64,6%

Ростов-на-Дону

2,44

2,08

2,24

-8,2%

2,54

13,4%

Петрозаводск

1,66

1,59

1,99

19,9%

3,91

96,5%

Новосибирск

1,85

1,72

1,94

4,9%

3,35

72,7%

Екатеринбург

2,11

1,76

1,90

-10,0%

3,31

74,2%

Иркутск

1,77

1,67

1,86

5,1%

4,10

120,4%

Красноярск

1,88

1,68

1,82

-3,2%

3,13

72,0%

Уфа

1,87

1,66

1,75

-6,4%

3,11

77,7%

Краснодар

1,64

1,59

1,75

6,7%

2,23

27,4%

Тюмень

1,62

1,65

1,74

7,4%

3,74

114,9%

Пермь

1,72

1,74

1,72

0,0%

4,01

133,1%

Воронеж

1,60

1,52

1,70

6,3%

3,10

82,4%

Калуга

1,58

1,59

1,69

7,0%

2,83

67,5%

Челябинск

1,53

1,45

1,60

4,6%

3,34

108,8%

Вологда

1,64

1,58

1,58

-3,7%

2,92

84,8%

Омск

1,56

1,54

1,56

0,0%

2,73

75,0%

Саратов

1,49

1,47

1,49

0,0%

2,88

93,3%

Йошкар-Ола

1,34

1,36

1,42

6,0%

2,29

61,3%

Астрахань

1,50

1,48

1,43

-4,7%

2,64

84,6%

Чебоксары

1,52

1,45

1,40

-7,9%

2,46

75,7%

             


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании "ЦИАН"
ИСТОЧНИК ФОТО: Yandex
МЕТКИ: ЦИАН, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ АРЕНДА ЖИЛЬЯ

«Метриум»: Самые продаваемые новостройки Новой Москвы в 2020 году
02.02.2021 15:48

В 2020 году почти половина заключенных договоров долевого участия на приобретение квартир в Новой Москве пришлась на долю пяти лидирующих по продажам проектов. Всего местные девелоперы заключили более 22 тыс. ДДУ, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом средняя стоимость квадратного метра в лидирующих по продажам новостройках Новой Москвы достигла 174 тыс. рублей. (средняя стоимость кв. м. в Новой Москве – 165 тыс. руб.).

В 2020 году в Новой Москве девелоперы заключили с физическими лицами 22 тыс. договоров долевого участия в строительстве местных новостроек. Это на 6% меньше, чем в 2019 году, когда было зарегистрировано 23,6 тыс. ДДУ, подсчитали эксперты «Метриум». При этом на долю пяти самых успешных проектов в 2020 году пришлось 47% всех заключенных соглашений, тогда как в 2019 году в верхней пятерке было зарегистрировано 45% ДДУ. Таким образом, доля самых успешных проектов на рынке немного возросла.

Принципиальных изменений на верхних позициях рейтинга самых продаваемых жилых комплексов ТиНАО не произошло. Лидером рейтинга, как и год назад, стал проект «Саларьево Парк», где было зарегистрировано 3 тыс. ДДУ. Средний темп продаж составил более 250 квартир в месяц. Доля проекта в продажах на новомосковском рынке за год выросла с 13% до 14%.

Второе место сохранил за собой ЖК «Скандинавия». В этом проекте заключены 2,2 тыс. ДДУ, а средний темп продаж составил 185 квартир в месяц. Доля продаж в «Скандинавии» на рынке новостроек Новой Москвы в 2020 году составила 10%, хотя год назад она достигала почти 12%.

На третью позицию поднялся проект «Румянцево Парк», который потеснил за год ЖК «Бунинские луга». В ЖК «Румянцево парк» приобрели почти 1,9 тыс. квартир. В среднем каждый месяц в этом проекте заключали 157 договоров. Доля ЖК на рынке заметно возросла: если в 2019 году она составляла 4% от общего числа заключенных ДДУ, то в 2020 году она увеличилась до 8%.

«В 2020 году конкурентная среда на рынке новостроек Новой Москвы принципиально не менялась, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Спрос покупателей действительно сконцентрирован в нескольких крупных проектах, которые зарекомендовали себя на рынке. В их числе, к примеру, наш ЖК “Скандинавия”. Клиенты предпочитают приобретать квартиры в тех комплексах, в которых уже есть эксплуатируемые корпуса и кварталы – так они могут оценить качество строительства и жилой среды еще до того, как достроят их жилье. В то же время в уходящем году мы вывели на рынок новый проект “Прокшино”, который сразу попал в число самых продаваемых, заняв девятую позицию».

            Самые продаваемые ЖК Новой Москвы в 2020 году

 

 

Проект

Класс

Поселение

Число

ДДУ, тыс. ед.

Доля в общем кол-ве ДДУ

Средняя цена предложения в декабре 2020,

тыс. руб/кв.м

1

▬

Саларьево Парк

комфорт

Московский

3,0

14%

158,8

2

▬

Скандинавия

комфорт

Сосенское

2,2

10%

179,3

3

▲

Румянцево Парк

бизнес

Московский

1,9

8%

184,3

4

▬

Остафьево

комфорт

Рязановское

1,7

8%

165,5

5

▼

Бунинские луга

комфорт

Сосенское

1,5

7%

159,5

6

▼

Новые Ватутинки, микрорайон Десна

комфорт

Десёновское

1,3

6%

118,8

7

▬

Переделкино Ближнее

эконом

 Внуковское

1,2

5%

183,4

8

▲

Новые Ватутинки, микрорайон Центральный

комфорт

Десёновское

1,1

5%

142,6

9

▲

Прокшино

комфорт

Сосенское

1,1

5%

192,5

10

▼

Первый Московский

эконом

Московский

1,0

4%

152,6

11

▼

Алхимово

комфорт

Рязановское

0,9

4%

168,4

12

▼

Кленовые аллеи

комфорт

Десёновское

0,9

3%

169,0

13

▲

Середневский лес

комфорт

Филимоновское

0,7

3%

122,8

14

▲

Аквилон Рark

комфорт

Сосенское

0,4

2%

213,9

15

▼

Рассказоvo

комфорт

Внуковское

0,4

2%

187,4

*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, за вычетом инвестиционных сделок (не более 3-х сделок, без оптовых покупок).

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» отмечают заметный рост цен в самых продаваемых новостройках Новой Москвы, который произошел за последний год. Если году назад средняя стоимость таких объектов составляла 132 тыс. рублей за кв. м, то сейчас она повысилась до 174 тыс. рублей. Таким образом, в 2020 году эти объекты подорожали на 32%.

«Возможно, именно рост стоимости квадратного метра в Новой Москве повлиял на результаты продаж на этом рынке в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если застройщики успешных проектов в старых границах Москвы получили рост спроса примерно на 20-30% за прошедший год, то в Новой Москве активность дольщиков сократилась на 6%. Вероятно, покупательская аудитория местного рынка оказалась менее толерантна к увеличению цен, чем клиенты в “старой” Москве. Это станет серьезным вызовом для девелоперов в Новой Москве в 2021 году».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, НОВАЯ МОСКВА, МЕТРИУМ, ДДУ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, НОВОСТРОЙКИ, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ

С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
02.02.2021 15:24

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.

Уровень вакансии вырос, но незначительно

По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).

58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:

  • Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
  • Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
  • Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.

Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.

Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году

Здание

Класс здания

Зона расположения

Ростех-Сити

A

ТТК-МКАД

Сбер-Сити

А

ТТК-МКАД

Два капитана

B+

За пределами МКАД

Рублево БП

A

За пределами МКАД

Парк Легенд

A/В+

ТТК-МКАД

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).

В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей

Спрос сократился на 30%

Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.

В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).

Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.

Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).

По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.

ТОП сделки 2020 года

ОБЪЕКТ

КОМПАНИЯ

ПЛОЩАДЬ

ОТРАСЛЬ

AFI Square

Тинькофф

77 800

Финансовый сектор

ВЭБ Арена

Почта России

35 900

Транспорт и логистика

Севастопольский пр-т, 28, корп. 1

Алроса

29 400

Металлургия

Парк Легенд (Башня 2)

Альфа Страхование

27 700

Финансовый сектор

Профсоюзная ул., 125А

Россельхозбанк

17 000

Финансовый сектор

Калибр Технопарк (стр. 17)

РусБИТех

13 500

ИТ

АФИ на Павелецкой

Агентство по страхованию вкладов

12 600

Финансовый сектор

Новый Балчуг

Space 1

11 600

Недвижимость

Сириус Парк

РосАтом Автоматизированные Системы (РАСУ)

11 400

ИТ

АЛКОН Фаза I

CитиМобил

11 100

Транспорт и логистика

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Ставки аренды остались не прежнем уровне

По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.

Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:

  • Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
  • Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;

 

  • Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.

Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).

МОСКВА-СИТИ

В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.

По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.

Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.

Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.

ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА

По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). 

В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более

1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).

Крупнейшие сделки 2020 года

Площадка

Адрес

Арендатор

Кол-во рабочих мест

Manufaqtury Poklonka Place

Поклонная ул., 3

Сбер

789

WeWork Аркус III

Ленинградский пр-т, 37

CитиМобил

627

SOK Сити

Пресненская наб., 12

Озон

499

Space 1 Арбат

Арбат ул., 10

ФСК

475

Ключ Сириус Парк

Каширское ш, 3/2

Гринатом

419

Workki Neo Geo

Бутлерова ул., 17

Газпромнефть-СМ

390

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.

В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.

На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%).

60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:

«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом  усилит  объемы сделок в отношении «будущей вещи».


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: https://greenball.su
МЕТКИ: CBRE, МОСКВА, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ