Можно ли обменять квартиру в российской новостройке на недвижимость в Средиземноморье
Широко распространено мнение, что жилье в России дорогое по меркам Южной Европы и прилегающих курортных регионов. За ту же сумму, в которую обходится покупка квартиры в новостройке, можно легко найти апартамент или даже коттедж на берегу Средиземного моря. Эксперты портала Urbanus.ru сопоставили средние цены в крупных российских городах и в странах, которые пользуются наибольшей популярностью у покупателей курортной недвижимости. Было установлено, что резкий подъем цен в 2020-2021 гг. вернул правдоподобность этому мифу.
Самара, Уфа
Согласно расчетам специалистов Urbanus.ru на основе данных ресурса bnMAP.pro средняя стоимость жилья в новостройках Уфы и Самары составляет порядка 4,5 млн рублей. За такую же сумму можно купить компактную квартиру с одной спальней в Афинах, черногорском Баре, на средиземноморском побережье Испании (Ориуэла Коста) или в северной части Кипра.
Тюмень, Краснодар
На тюменском рынке средний ценник приблизился к отметке в 5 млн рублей, на краснодарском – немного его превысил. Этой суммы хватит, чтобы с комфортом поселиться на Солнечном берегу в Болгарии или в греческих Салониках. Есть и более просторные варианты. Например, в турецком городке Газипаша (3 км до Средиземного моря, 40 км к востоку от Аланьи) продается двухуровневая квартира с тремя спальнями. Ее бюджет равен 59,5 тыс. евро (5,12 млн рублей).
Ленинградская область
В Ленинградской области средний показатель балансирует на уровне 5,56 млн рублей. Что можно купить с таким бюджетом на зарубежных курортах? Двуспальный апартамент в болгарской Варне или турецком Коньяалты. В Черногории, где стоимость жилья выше, эта сумма позволяет претендовать лишь на скромную (30 кв. м) квартиру в Петроваце. Зато на Кипре она дает возможность поселиться в Фамагусте, неподалеку от знаменитого «Замка Отелло». Правда, окончания строительства придется ждать до 2024 г.
Новосибирск, Екатеринбург
И в Новосибирске, и в Екатеринбурге средняя стоимость нового жилья уже поднялась заметно выше 6 млн рублей, тем самым сравнявшись с расценками на афинские студии. В качестве альтернативы могут выступить малогабаритная (41 кв. м) двуспальная квартира в черногорском Которе или близкий по площади апартамент в Лос-Монтесиносе (один из муниципалитетов в курортной испанской провинции Аликанте).
Нижний Новгород, Казань
Два крупнейших города Поволжья, участники вечного поволжского дерби – Нижний Новгород и Казань – лидируют среди нестоличных «миллионников» по среднему прайсу на первичную недвижимость – 6,84 и 7,07 млн рублей соответственно. Там покупатели явно не будут разочарованы ценами на средиземноморских курортах. Продав квартиру в Нижнем Новгороде или Казани, на вырученные деньги можно приобрести двуспальный коттедж с террасой в Аликанте, двуспальную квартиру в Салониках (92 кв. м) или турецком Мерсине (120 кв. м), односпальную квартиру в Пафосе.
Локация |
Средняя стоимость жилья на первичном рынке, млн рублей |
Ценовые аналоги на основных рынках курортной недвижимости |
|||||
Испания |
Болгария |
Греция |
Турция |
Черногория |
Кипр |
||
Самара |
4,48 |
Односпальная квартира (40 кв. м) в Ориуэла Коста |
Односпальная квартира (86,6 кв. м) в Свети-Власе |
Студия (26 кв. м) в Афинах |
Односпальная квартира (65 кв. м) в Алании |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Баре |
Односпальный апартамент (51 кв. м) в Гюзельюрте* |
Уфа |
4,51 |
||||||
Тюмень |
4,99 |
Двуспальная квартира (74 кв. м) в Торревьехе |
Односпальный апартамент (58,1 кв. м) на Солнечном Берегу |
Односпальная квартира (50 кв. м) в Салониках |
Трехспальная квартира (170 кв. м) в Газипаше |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Сутоморе |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Искеле* |
Краснодар |
5,19 |
||||||
Ленинградская область |
5,56 |
Односпальная квартира (45 кв. м) в Торревьехе |
Двуспальный апартамент (87,7 кв. м) в Варне |
Односпальный апартамент (33,5 кв. м) в Кавале |
Двуспальный апартамент (80 кв. м) в Коньяалты |
Односпальная квартира (30 кв. м) в Петроваце |
Односпальная квартира (47 кв. м) в Фамагусте* |
Новосибирск |
6,10 |
Односпальный апартамент (41,6 кв. м) в Лос-Монтесиносе |
Двуспальный апартамент (85,9 кв. м) в Балчике |
Студия (37 кв. м) в Афинах |
Односпальная квартира (70 кв. м) в Махмутларе |
Двуспальная квартира (41 кв. м) в Которе |
Двуспальный апартамент (82 кв. м) в Кирении* |
Екатеринбург |
6,33 |
||||||
Нижний Новгород |
6,84 |
Двуспальный коттедж (90 кв. м) с террасой в Аликанте |
Односпальная квартира (65 кв. м) в Бургасе |
Двуспальная квартира (92 кв. м) в Салониках |
Двуспальная квартира (120 кв. м) в Мерсине |
Односпальная квартира (55 кв. м) в Херцег Нови |
Односпальная квартира (70 кв. м) в Пафосе |
Казань |
7,07 |
||||||
Московская область |
7,70 |
Односпальный апартамент (43,7 кв. м) в Кампоаморе |
Двуспальная квартира (109 кв. м) в Варне |
Односпальный апартамент (47,9 кв. м) в Кавале |
Двуспальная квартира (103 кв. м) в Бурсе |
Двуспальная квартира (66 кв. м) в Баре |
Двуспальная квартира (105 кв. м) в Кирении* |
Санкт-Петербург |
10,17 |
Трехспальная квартира (140 кв. м) в Бигастро |
Трехспальный пентхаус (198 кв. м) в Равде |
Двуспальный апартамент (74 кв. м) в Лутраки |
Двуспальный апартамент (172,5 кв. м) в Каргыджаке |
Двуспальная квартира (51 кв. м) в Тивате |
Двуспальная квартира (78 кв. м) в Киссонерге |
Новая Москва |
10,39 |
||||||
Люблино |
10,44 |
||||||
Митино |
10,54 |
||||||
Западное Дегунино |
13,25 |
Двуспальная квартира (74 кв. м) в Санта-Поле |
Трехспальная квартира (100 кв. м) в Бургасе |
Односпальный апартамент (32 кв. м) в Афинах |
Двуспальная квартира (95 кв. м) в Анталии |
Односпальная квартира (51 кв. м) в Будве |
Двуспальный апартамент (66 кв. м) в Ларнаке |
Покровское-Стрешнево |
18,85 |
Трехспальная квартира (117 кв. м) в Сан-Хуан-де-Аликанте |
Двуспальная квартира (95 кв. м) в Бургасе |
Трехэтажная вилла (210 кв. м) на Крите |
Односпальная квартира (53,7 кв. м) в Стамбуле |
Двуспальный пентхаус (89 кв. м) в Бечичах |
Двуспальный пентхаус (93 кв. м) в Искеле* |
Даниловский район |
31,52 |
Двуспальный апартамент (100 кв. м) в Вильяхойосе |
Трехэтажный дом (420 кв. м) в Бургасе |
Двухуровневый таунхаус (92 кв. м) в Халкидиках |
Двухэтажная вилла (176 кв. м) в Конаклы |
Двухуровневый апартамент (171 кв. м) в Доброте |
Двухэтажная вилла (119 кв. м) в Протарасе |
Раменки |
54,03 |
Трехспальная квартира (148 кв. м) в Касаресе |
Трехэтажный дом (450 кв. м) в Созополе |
Четырехспальная квартира (164,8 кв. м) в Афинах |
Трехэтажная вилла (225 кв. м) в Аланье |
Двуспальный апартамент (117 кв. м) в Радовичах |
Трехспальный апартамент (174 кв. м) в Пафосе |
Московская область
Средний ценник в Московской области примерно в полтора раза выше, чем в Ленинградской и примерно соответствует бюджету крупногабаритной квартиры с двумя комнатами в болгарской Варне, турецкой Бурсе или кипрской Кирении.
Санкт-Петербург, Новая Москва, Люблино, Митино
В северной столице квартиры стоят почти столько же, сколько в Новой Москве, расположенном за МКАД Митино и главном хабе московского масс-маркета Люблино. В том же ценовом коридоре (118-122 тыс. евро, 10,1-10,6 млн рублей) экспонируются лот с тремя спальнями площадью 140 кв. м в испанском Бигастро (20 км до моря), пентхаус площадью 198 кв. м в болгарской Равде или двуспальный апартамент площадью 172,5 кв. м в турецком Каргыджаке.
Западное Дегунино
Западное Дегунино – одна из самых динамичных локаций на севере Москвы и по объемам новой застройки, и по притоку покупателей. Средний чек на местную недвижимость вырос до 13,25 млн рублей. Ценовым аналогом объектов в дегунинских новостройках могут служить трехспальная квартира в Бургасе (Болгария), двуспальная квартира в Анталии или односпальный апартамент в Афинах.
Покровское-Стрешнево
Средний чек на квартиры (18,85 млн рублей) в «речном» районе Покровское-Стрешнево на северо-западе Москвы сопоставим с бюджетом трехэтажной виллы (210 кв. м) на Крите, квартиры площадью 53,7 кв. м в Стамбуле (в комплексе на побережье Мраморного моря) или пентхауса в черногорских Бечичах.
Даниловский район
В Даниловском районе традиционно концентрируется недвижимость бизнес-класса. Как и другие сегменты недвижимости, она серьезно подорожала за последний год. Среднее ценовое значение по району в настоящее время – 31,52 млн рублей. По меркам средиземноморских курортов это уже очень крупный бюджет. Его обладатель вполне может рассчитывать на двухэтажную виллу в Протарасе (Кипр), таунхаус площадью 92 кв. м в Халкидиках (Греция) или трехэтажный дом (420 кв. м) в Бургасе.
Раменки
Раменки (наряду с Дорогомилово) – самая престижная московская локация за пределами центра. За счет многочисленного фонда премиальной недвижимости средний ценник здесь доходит до 54,03 млн рублей. С этой суммой границы выборки на курортных направлениях расширяются еще больше: они включают такие объекты, как трехэтажный дом (450 кв. м) в болгарском Созополе, четырехспальную квартиру (164,8 кв. м) в Афинах, трехэтажную виллу в Аланье, двуспальный апартамент (117 кв. м) в черногорских Радовичах.
«Действительно, за те деньги, которые россияне тратят на жилье в новостройках, можно купить курортную недвижимость в странах Средиземноморского бассейна. В первую очередь, это Болгария и Турция, где предлагается много относительно доступных лотов. Но потенциальным покупателям следует учитывать несколько важных факторов. Во-первых, расходы не исчерпываются стоимостью объекта – они увеличиваться из-за различных налогов, сборов, пошлин, оплаты услуг агентов, нотариусов, а также платежей неофициального характера. Во-вторых, жилье во всех перечисленных странах никогда не отличалось высокой ликвидностью. Если возникнет необходимость перепродажи, велик риск, что придется идти на значительные финансовые уступки. К тому же нужно считаться с периодически обостряющимся кризисом спроса», – предупреждает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2021 году Выборгский и Красногвардейский районы стали самыми популярными среди покупателей квартир бизнес-класса.
На сегодняшний день в самых востребованных локациях сосредоточено 65% продаваемых квартир бизнес-класса. Первое место занимает район между Удельным парком и Сосновкой – в этой части Выборгского района прекрасно развита транспортная, коммерческая и социальная инфраструктура, а обширные зеленые зоны делают его еще более привлекательным для жизни. Именно здесь холдинг Setl Group возводит ЖК бизнес-класса Svetlana Park – четыре 10-этажных корпуса в форме каре с панорамными окнами и современным техническим оснащением.
Серьезную конкуренцию этой зеленой локации составляет район Свердловской и Малоохтинской набережных. Вид на реку является одним из главных преимуществ расположенных здесь проектов, кроме того, покупателей привлекает близость исторического центра. Также в ТОП-5 локаций вошел район вокруг станции метро «Фрунзенская», кварталы между проспектами Энергетиков и Шаумяна и бывшие промышленные территории возле станций метро «Черная речка» и «Лесная».
Пандемия оживила интерес населения к загородному образу жизни. В апреле 2021 года правительство утвердило льготную семейную ипотеку на строительство индивидуального дома. Аналитики Циан провели опрос и выяснили, какие предпочтения есть у населения по стилям частных домов и технологиям их строительства.
- 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты из камня. На втором месте по популярности (50%) - дерево, на третьем (25%) - монолит. При ответе на вопрос можно было выбрать одновременно несколько вариантов ответов, поэтому общая сумма долей по всем вариантам - более 100%.
- Россияне ищут более дешевые аналоги стандартных строительных материалов. Все популярнее становятся дома из газо- и пеноблоков.
- Рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения: 70% домов в продаже в России - каменные, 20% - деревянные, 7% - монолитные.
- Самые популярные стили частных домов у россиян - шале, скандинавский и американский - им отдают предпочтение более половины опрошенных.
Опрос состоял из двух частей: предпочтения населения по стилям строительства и по технологиям строительства. Всего было опрошено 1350 респондентов по всей России.
Им предлагалось выбрать стиль дома (для покупки или строительства), исходя из двух сценариев:
- С учетом реального располагаемого бюджета респондента.
- В ситуации, когда бюджет не ограничен.
Респонденты также выбирали тип домостроения, указывая приоритетную для них технологию. Также Циан выяснил, какие технологии строительства россияне знают, а какие пока остаются “в диковинку”.
- В приоритете кирпич
Вопрос “Какую технологию вы рассмотрели бы / рассматриваете для строительства дома?” предполагал несколько вариантов ответа. 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты в каменном исполнении (кирпич, пено- и газоблоки). В данной категории наибольшую популярность среди покупателей на загородном рынке сохраняют кирпичные дома. Но в последнее десятилетие население все чаще интересуется вариантами из аналогов кирпича - пено- и газоблоков, которые по характеристикам не слишком сильно ему уступают, но значительно ниже в цене. К тому же временные затраты на строительство из них в 2-3 раза меньше. В результате загородный рынок становится доступным все более широкому кругу людей.
На втором месте по популярности (50%) деревянное домостроение (профилированный брус, клееный брус, рубленное вручную бревно, оцилиндрованное бревно, строганое бревно, вертикальный брус), на третьем (25%) - монолит (бетон, железобетон). Прочие технологии (каркасное и модульное домостроение, сип- и сэндвич-панели, фахверк и др.) составляют в сумме ~20%.
Предпочтения населения по технологии строительства индивидуальных домов
Источник: Аналитический центр Циан
Такое распределение объясняется не только качеством и доступностью материалов, но и общим представлением населения о технологиях строительства. Из ответов на вопрос “Выберите технологии строительства, которые вам известны” четко видно, что большинству известны каменное, деревянное, монолитное и каркасное домостроение, но при этом мало кто знаком с контурным и купольным строительством, 3D-панелями и другими более редкими технологиями.
Самые известные среди населения технологии строительства (в процентах - доля опрошенных, которым известна данная технология)
Источник: Аналитический центр Циан
2. Рынок соответствует запросам покупателей
Российский рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения - на тройку самых популярных среди потенциальных покупателей материалов приходится суммарно 97%. Большая часть домов в продаже (70%) - каменные, в том числе: из кирпича (56%), газоблоков (8%), пеноблоков (4%).
На втором месте (20%) - деревянные, на третьем (7%) - монолитные. Еще 2% приходится на каркасные варианты, другие же материалы для загородного рынка - редкость. Например, единично встречаются панельные индивидуальные дома.
Индивидуальные дома в продаже
Источник: Аналитический центр Циан
3. Россияне мечтают о доме, как в Европе или Америке
Среди предложенных в опросе 16 стилей домов наиболее популярными оказались шале, скандинавский и американский стили - от 57% до 53% опрошенных рассмотрели бы их для покупки или строительства загородного дома исходя из располагаемого бюджета. Дома, построенные в этих стилях, достаточно компактные и минималистичные, но при этом выглядят достаточно дорого: большие оконные проемы для большего освещения, просторные террасы, уютные балконы.
В случае неограниченного бюджета тройка лидеров остается прежней, меняется только последовательность: самый популярный, по-прежнему, шале (уже 67% готовы выбрать такой дом), за ним американский (61%) и скандинавский (59%) стили.
Стиль Шале
Скандинавский стиль
Американский стиль
Наименее популярный стиль - круглый дом. Более 90% не стали бы его рассматривать для строительства или покупки исходя из располагаемого бюджета (при неограниченных средствах он также не интересен потенциальным владельцам загородных домов в 88% случаев).
Стиль Круглый дом
При “переходе” к неограниченному бюджету значительно возрастет доля тех, кто обратил бы внимание на дом в стиле минимализм или хай-тек (+21%). Также существенно возрастает популярность у классического стиля (+17%) и эко-тек (+13%). Т.е. в случае отсутствия денежных ограничений, население чаще выбирало бы варианты, имеющие более нестандартный или “богатый” вид.
Стиль Хай-тек
Классический стиль
Стиль Эко-тек
Всего один стиль - постсоветский - в условиях неограниченного бюджета становится менее популярным среди населения, т.е. его выбирают именно из-за доступности, а не из-за эстетической привлекательности.
Постсоветский стиль
Предпочтения населения по стилям индивидуальных домов
Стиль |
Рассмотрели бы данный стиль исходя из располагаемого бюджета |
Рассмотрели бы данный стиль в случае неограниченного бюджета |
Изменение |
Шале |
57% |
67% |
10% |
Скандинавский |
55% |
59% |
4% |
Американский |
53% |
61% |
8% |
Английский |
46% |
58% |
12% |
Европейский |
44% |
50% |
6% |
Постсоветский |
44% |
35% |
-9% |
Итальянский |
39% |
46% |
7% |
Фахверк |
39% |
43% |
4% |
Барнхаус |
37% |
40% |
3% |
Райтовский |
36% |
45% |
9% |
Классический |
32% |
49% |
17% |
Эко-тек |
30% |
43% |
13% |
Минимализм |
29% |
50% |
21% |
Русский |
29% |
33% |
4% |
Ар-Деко |
18% |
22% |
4% |
Круглый дом |
9% |
12% |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Деревянные и каменные дома в русском, постсоветском и классическом стилях - самые часто встречающиеся варианты в России, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Их выбирают за счет доступности материалов (при строительстве) и относительной дешевизны. При этом в случае неограниченного бюджета на покупку или возведение дома, пригороды бы изменили свой облик - население мечтает о домах “как в Европе или Америке”, но большинству такие варианты не по карману - затраты на строительство слишком велики».