По итогам II квартала 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями среди региональных городов-миллионников
По итогам I полугодия 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями (742 кв. м на 1000 жителей) среди региональных городов-миллионников. За год этот показатель увеличился на 7% за счет открытия новых объектов, среди которых ТРЦ Veer Mall площадью 76 000 кв. м. Самара, которая в течение 8 лет занимала первое место в данном рейтинге, опустилась на второе место (724 кв. м на 1000 жителей) – с начала 2020 г. здесь не было открыто ни одного нового торгового центра. На третьем месте – Нижний Новгород с показателем обеспеченности 537 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченными городами-миллионниками остаются Волгоград (308 кв. м на 1000 жителей), Омск (298 кв. м) и Пермь (245 кв. м).
В настоящее время на региональные города-миллионники России совокупно приходится 18,7 млн кв. м качественных торговых площадей, а обеспеченность торговыми площадями в них составляет 553 кв. м на 1 000 человек, что в 2,8 раза больше среднероссийского показателя обеспеченности. В целом обеспеченность торговыми площадями жителей России достигла 200 кв. м на 1 000 человек (против 194 кв. м в 2020 г.).
Общее предложение торговых площадей по региональным городам-миллионникам, тыс. кв. м (GLA) и обеспеченность (кв. м/1 000 жителей)
Сохраняющаяся привлекательность городов-миллионников отражается в объемах годового ввода в 2021 г. – планируемый объем ввода в них составит 312 000 кв. м. Вторыми по объему ввода являются города с населением менее 300 000 человек — в 2021 г. планируется к вводу 119 000 кв. м, что говорит о заинтересованности девелоперов строить новые качественные объекты в менее населенных городах России.
Всего в I полугодии 2021 г. в регионах России было открыто шесть торговых центров совокупной площадью 313 900 кв. м, что в целом выше показателя за 2020 г. в два раза. Несмотря на активный старт по открытиям в первом полугодии 2021 г., уже известно о снижении планируемого годового объема ввода минимум на 17% из-за переносов. Ключевыми открытиями полугодия стали ТРЦ «Планета» в Перми, ТРЦ «РаМус Молл» в Нижнекамске и ТРЦ «Макси» в Кирове, а также знаковое открытие 2-й фазы ТРЦ «Форум» в Улан-Удэ.
Открытие торговых площадей в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), 2010‒2021П гг.
Анна Никандрова, партнер Colliers: «По предварительным прогнозам, по итогам 2021 г. в регионах России будет введено 574 тыс. кв. м площадей. На фоне текущей ситуации мы наблюдаем замедление темпов девелопмента, открытие некоторых проектов уже перенесено на следующий год, в результате чего мы скорректировали прогнозируемый объем ввода на 17%. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от продления текущих или введения новых ограничений на фоне пандемии.
Стоит отметить, что сегмент ритейла очень быстро реагирует на все происходящие изменения, и для сохранения текущих позиций ритейлеры вынуждены постоянно искать дополнительные точки роста и разрабатывать новые форматы, отвечающие потребностям и запросам современного покупателя. Ритейлеры понимают, что сейчас помимо продукции ключевым фактором сохранения позиций становится укрепление эмоциональной связи с покупателем, и именно поэтому все больше внимания уделяется разработке интересных интерьерных решений, визуальной подаче, а также внедрению дополнительных услуг».
Текущая ситуация также предоставила ряд преимуществ российским брендам. На фоне сокращения активной экспансии международных ритейлеров они активно используют новые привлекательные возможности размещения в торговых центрах, в том числе в топовых локациях, экспериментируют с форматами и продукцией. При этом ритейлеры не только расширяют свои сети в столице, но и осваивают интересные для себя регионы. Чаще всего ритейлеры для открытия первого магазина в региональных городах выбирают новые и качественные торговые центры. Например, из наших открытий можно отметить дебют брендов Bershka и Terranova во 2-й фазе ТРЦ FORUM в Улан-Удэ, которая была запущена в первом полугодии 2021 г.
Пандемия показала, чтобы быть востребованным и интересным для посетителей, торговый центр должен отображать все современные тренды. Сейчас на фоне популяризации ЗОЖ в торговых центрах активно развиваются фитнес-центры, различные студии для йоги, появляются новые форматы заведений общепита. Помимо этого, в торговых центрах стали разворачиваться целые медицинские пункты — мобильные бригады для проведения вакцинации. Одним из ярких региональных примеров по внедрению ЗОЖ-тренда в ТЦ стал петербургский онлайн-проект «РИО Рядом», в рамках которого эксперты и арендаторы рассказывают посетителям о здоровом образе жизни. Проект нацелен не только на повышение лояльности покупателей, но и на серьезную поддержку арендаторов объекта.
Также торговые центры все больше внимания уделяют заботе об окружающей среде. Проекты, нацеленные на экологизацию жизни, были реализованы в торговых центрах под управлением Colliers: ТРЦ FORUM в Улан-Удэ (организация раздельного сбора мусора), ТРК «Мурманск Молл» в Мурманске (проект по сбору макулатуры от населения и организаций), ТРК «ПИК» в Санкт-Петербурге (пандоматы по сбору вторсырья) и др.
Основные индикаторы рынка региональных торговых центров
|
П1 2019 |
П1 2020 |
П1 2021 |
|
|
Общее предложение торговых площадей в России, млн кв. м |
27,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей |
200 300 |
218 200 |
405 200 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн кв. м* |
17,0 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей |
95 300 |
0 |
313 900 |
|
Количество открытых ТЦ, штук* |
4 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России |
190 |
194 |
200 |
* Все города России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Проектное финансирование практически не повлияло на рост цен в новостройках, банки готовы давать застройщикам кредиты не только на строительство, а продажи в обход эскроу-счетов не показали себя эффективными. Эксперты компании «Метриум» и банка «Открытие» развенчали самые распространенные мифы о новой схеме финансирования строек на посвященном этой теме бизнес-завтраке.
В отеле «St. Regis Москва Никольская» прошел бизнес-завтрак на тему «Мифы проектного финансирования жилой недвижимости», организованный банком «Открытие» и компанией «Метриум». Открывая бизнес-завтрак, старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова рассказала об амбициозных целях кредитной организации на рынке недвижимости. Уже сейчас около 100 застройщиков в 34 регионах России доверили размещение средств дольщиков на счетах эскроу в банке «Открытие». Общая сумма остатков на счетах – около 100 млрд руб. В планах банка – увеличить этот объем более чем в два раза, достигнув доли рынка в 10%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного бизнеса банка «Открытие», развеяли пять самых распространенных среди застройщиков мифов о проектном финансировании, а также обсудили причины бурного роста цен на жилье за последний год.
Миф 1: цены на новостройки растут из-за проектного финансирования
Одно из самых распространенных заблуждений – переход рынка на массовое проектное финансирование привел к росту себестоимости строительства и, как следствие, цен. Анализ, проведенный банком «Открытие», показал, что ценовые изменения из-за этого очень незначительны. В результате компенсации за счет привлечения средств дольщиков на счета эскроу, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет лишь 3,6%, формируя не более 5% себестоимости.
Миф 2: застройщикам выгоднее продавать квартиры в готовых домах
Эксперты «Метриум» и банка «Открытие» сравнили две модели продаж – со старта строительства жилого комплекса и с момента ввода в эксплуатацию, основываясь на данных о темпах реализации реальных проектов. Расчеты показали, что NPV (чистая текущая стоимость) в 3,8 раза выше, если открыть продажи квартир на этапе котлована, чем построить дом и искать покупателей жилья только после его ввода в эксплуатацию.
Миф 3: на девелоперский проект можно собрать деньги краудфандингом
Далее эксперты рассказали о том, как застройщики адаптировались к новой модели продаж жилья и какие иные инструменты они пытались применять вместо схемы эскроу. Однозначно нереализуемой идеей стал краудфандинг. По мнению спикеров, он не способен дать необходимый объем инвестиций, так как неквалифицированные инвесторы могут вложить в такой проект не более 600 тыс. рублей в год, что явно недостаточно для финансирования приобретения недвижимости даже в регионах. Кроме того, существуют законодательные ограничения. Закон о краудфандинге не позволяет вкладываться в недвижимость или в права на нее. В свою очередь, 214-й ФЗ исключает финансирование строительства иными средствами, кроме как банковским кредитом или собственными деньгами.
Миф 4: застройщикам выгоднее продавать по альтернативным схемам
И банкиры, и эксперты «Метриума» сошлись во мнении, что продавать квартиры в обход эскроу-счетов застройщикам невыгодно. Продажи по договорам покупки будущей вещи показали себя хорошо в единичных случаях. Когда речь идет о реконструкции здания, которое покупатели могут увидеть и «пощупать», они вкладываются только в небольшие подобные проекты.
Другая схема продажи активно рассматривалась девелоперами еще в начале реформы – привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Но этот инструмент также не приобрел широкую популярность – позитивные примеры единичны и являются скорее исключением из общего правила: в одном из премиальных комплексов удалось продать через паи не больше 15%.
Эксперты одинаково скептически оценили попытки перепродавать квартиры по договорам уступки: застройщик покупает сам у себя квартиры по ДДУ, а затем продает их по переуступке конечному покупателю. «В этом случае девелопер просто может не получить проектного финансирования», – отметил Олег Шишкин.
«Практика показала, что покупатели очень быстро прониклись идеей эскроу-счетов, – пояснила Наталья Сазонова. – Дольщики понимают, что получают практически железные гарантии сохранности своих средств, поэтому сами не заинтересованы в обходных путях покупки квартиры. Эскроу стали прозрачным и надежным инструментом вложений. Для застройщиков проектное финансирование также стало в какой-то степени “спасением”. Теперь девелопер не зависит от колебаний спроса и может полностью положиться на кредит».
Миф 5: привлечь банковское финансирование можно только после получения разрешения на строительства
Представители банка «Открытие» отметили, что банки готовы финансировать не только этап строительно-монтажных работ и продаж жилого комплекса, но и подготовку к строительству, то есть разработку проектной документации, покупку площадки и т.п. «В наш банк застройщики могут обратиться не только для получения кредита на строительно-монтажные работы, – рассказал Евгений Мандрыкин, начальник управления кредитования недвижимости и транспорта Департамента корпоративного бизнеса КИБ банка «Открытие». – Существуют и программы для финансирования ранних этапов проекта. В частности, на этапе разработки проекта планировки территории (ППТ) есть кредит-мезонин, при утверждения генерального плана застройки участка (ГПЗУ) – бридж-кредит, а при достижении 30% готовности комплекса – кредит на развитие бизнеса».
Таким образом в банке реализован «бесшовный» подход к финансированию застройщиков, позволяющий последним обращаться за кредитными средствами на любом этапе реализации проекта. В «Открытии» разработана целая программа кредитной поддержки застройщиков, позволяющая банку участвовать в проекте с момента приобретения площадки до выхода проекта на стабильные продажи. Кредитные продукты банка были в деталях презентованы собравшимся застройщикам.
Почему всё-таки растут цены
«Многие винят в быстром увеличении цен льготную ипотеку и проектное финансирование, но это не совсем правильно, – сказала Наталья Сазонова. – Нужно принимать во внимание и другие факторы. Прежде всего, растет себестоимость строительства: в разы подорожали металл и рабочая сила. К примеру, услуги сварщиков выросли в цене двукратно. Помимо этого, мы забываем, что за последние три года увеличилась доля квартир с отделкой (с 15% до 58%), а это добавляет к цене порядка 30-40 тыс. рублей. Одновременно снизился объем предложения до минимальных уровней за последние шесть лет. Цены на крупные квартиры растут и опережают расценки даже на двухкомнатные – это признаки дефицита. Другой немаловажный фактор – повышение качества новостроек. Стандарты “премиума” перешли в “бизнес”, а “бизнеса” – в “комфорт”. Конечно, в совокупности это не могло не повлиять на ситуацию с ценами».
Также Наталья Сазонова отметила, что застройщики практически перестали предлагать скидки – теперь они не заинтересованы в том, чтобы быстро на раннем этапе строительства привлечь деньги. Демпинговать на старте продаж, по словам эксперта, больше нет смысла.
Олег Шишкин рассказал о дополнительных причинах роста цен: «Не только льготная ипотека спровоцировала ажиотаж среди покупателей. Наблюдается дефицит объектов инвестирования. Ставки по депозитам на низком уровне, фондовый рынок требует высокой квалификации и знаний, валютный рынок весьма волатильный и россияне не спешат вкладываться в него. Остается один инструмент – жилищные инвестиции, которые были подогреты не только низкими ставками, но и смягчением требований к первоначальному взносу. Люди получают потребительские кредиты, делают первый взнос, оформляют ипотеку. Кстати, отмечу и такую особенность прошлого года, как закрытие границ. К примеру, в 2018 году россияне потратили на поездки за рубеж 30 млрд долларов. Не исключаю, что в прошлом году часть этих средств превратились в инвестиции».
Анализ петербургского рынка недвижимости, проведенный экспертами портала Urbanus.ru и платформы bnMAP.pro, показал, что более 20% квартир в жилых комплексах распродаются на этапе подготовительных работ, еще до появления котлована. Столь высокая пропорция объясняется ростом финансовой нагрузки на семейные бюджеты. Покупка жилья в начальной фазе – одна из немногих возможностей для экономии в сложившемся экономическом положении.
В апреле 2021 г. средняя цена квадратного метра в петербургских новостройках превысила отметку 160 тыс. рублей. Это на треть выше, чем годом ранее. Кроме того, на два года (до 19 лет и 7 месяцев) увеличился средний период ипотечного кредитования. При этом нужно учитывать, что реальный уровень доходов петербуржцев стагнирует уже на протяжении двух лет. «В условиях современного рынка покупатели вынуждены пробовать все способы для сокращения издержек. Покупка жилья на ранних стадиях – один из таких способов. Но и его эффективность значительно уменьшилась после введения эскроу. Правда, риски тоже намного снизились», – объясняет Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards.
Из 16,8 тыс. розничных сделок[1], состоявшихся за первый квартал текущего года, 3,8 тыс. относятся к тем корпусам, которые даже не начали строиться. Иными словами, 22,5% всех лотов реализуются на «бумажной» стадии. Это очень высокий показатель. Для сравнения, в Москве на этом этапе фиксируется только 12,1% продаж.
Объявление о начале строительства служит сигналом для совершения покупки в 22,0% случаев (3,7 тыс. квартир и апартаментов). Две указанные категории сделок взаимосвязаны. По сути, они распределяются в рамках одной покупательской фракции – тех, для кого важна экономия (или наибольший финансовый выигрыш, если речь идет об инвесторах). Но одна ее часть проявляет большую осторожность, чем другая. В Санкт-Петербурге между ними наблюдается паритет. В Москве же аудитория более консервативна: 37,6% столичных покупателей предпочитают дождаться, когда проект вступит хотя бы в стадию котлована.
Основной массив сделок – 53,7% – приходится на этап монтажных и отделочных работ, в том числе и потому, что этот этап – самый продолжительный. И лишь 1,8% договоров по продаже недвижимости заключается непосредственно перед сдачей проекта.
[1] В данном случае учет велся по дате заключения договора, а не его регистрации в органах Росреестра.