Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Производители газобетона Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о заметном снижении объемов потребляемой продукции и прогнозируют, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. По их данным, улучшение ситуации наступит не раньше конца 2016-го – начала 2017 года.
Согласно данным Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона, по итогам 2014 года в России было произведено 12,9 млн куб. м газобетонной продукции, что на 14,2% превысило показатели 2013 года. При этом на долю производителей Северо-Западного региона пришлось примерно 10% от всего выпущенного объема. В Петербурге в прошлом году было произведено около 1,1 млн куб. м продукции, что практически сопоставимо с объемом 2013 года.
Падение к концу года
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», отметила, что в первом полугодии 2015 года строить стали несколько меньше, а кроме того, большие проекты, запуск которых планировался в I квартале этого года, оказались отложены на неопределенный срок. В свою очередь, из-за роста курса валют и общих инфляционных процессов, опасаясь, что отпускные цены пойдут в рост, строительные компании в начале этого года активно закупались стройматериалами «впрок». Однако уже с середины марта этот тренд замедлился: объемы закупок газобетона стали постепенно снижаться. Эта динамика говорит о том, что рынок сужается быстрее, чем это можно было ожидать.
«Мы полагали, что заметное снижение объемов рынка начнется в III квартале и усугубится в IV квартале 2015 года. Но этот сценарий начал реализовываться уже во II квартале текущего года. Если говорить об общих итогах рынка за первое полугодие, то, по нашим предварительным данным, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области будет произведено порядка 500 куб. м продукции. Исходя из актуальных трендов, мы полагаем, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. В общей сложности будет реализовано примерно 1 млн куб. м газобетона или чуть более того. Мы предполагаем, что улучшение ситуации наступит в конце 2016-го – начале 2017 года», – прокомментировала Надежда Солдаткина.
«Падение на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области наблюдается, но нельзя сказать, что оно критическое. Другое дело, что настроение в отрасли не слишком радужное», – со своей стороны, отметил Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект».
По его словам, в настоящее время производители газобетона поставляют продукцию на возводимые высотные объекты, которые были заложены в прошлые годы. «Однако продажи жилья падают, кредиты дорогие, денег не хватает, это ведет к сокращению объемов строительства, которое в этом году, на наш взгляд, может составить 25-30%. Соответственно, и старт новых проектов под вопросом, – сетует эксперт. – В частном секторе газобетон является самым популярным материалом для строительства загородных домов, и его доля все больше возрастает. Однако в первую очередь из-за финансовых проблем частный рынок также значительно проседает. В связи с этим большее напряжение для производителей газобетона может ощущаться в следующем году, когда сократится число новостроек».
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», не сомневается, что уменьшение числа новых проектов приведет к снижению спроса на все виды стеновых материалов во второй половине 2015 года. «Особенно это будет заметно в IV квартале. Но для рынка газобетона в сезон важное значение имеет самочувствие загородного рынка. От того, как этим летом будут вести себя частники в условиях сокращения реальных доходов населения, зависят объемы значительной доли спроса на этот период. Это специфический фактор именно рынка газобетона», – отметил эксперт.
Их по-прежнему пять
Лидеры и крупные компании на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области не изменились. По словам Олега Савичева, среди них по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» (бренд «Аэрок»), H+H, «Стройкомплект», «ЕвроАэроБетон» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина также подтвердила, что в 2015 году количество производителей газобетона никак не изменилось и, скорее всего, этот статус-кво сохранится и в дальнейшем по ряду экономических причин. «Слияний или тому подобных громких сделок ожидать вряд ли стоит: производители преимущественно озабочены тем, чтобы продать объем, который уже есть, и не потерять свою долю на рынке», – заключила эксперт, добавив, что компания выпускает до 450 тыс. куб. м газобетона в год.
Мощности производства еще одного лидера рынка газобетона – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по данным самой компании, составляют 380-400 тыс. куб. м продукции в год. Как неоднократно заявляли в организации, производитель не планирует ни сокращать, ни значительно увеличивать объемы выпуска. Компания сконцентрировала свои силы на расширении ассортимента газобетона и улучшении его основных характеристик.
«Выпускать газобетон подпольно возможно, и некоторые производители пенобетона и неавтоклавного газобетона этим пользуются, говоря потребителю, что это такой же материал. Однако это принципиально разные материалы, и автоклавный газобетон по своим характеристикам, качеству, геометрии блоков на порядок выше, чем вышеупомянутые материалы. На такую уловку попадаются частные заказчики, которые не являются профессионалами и им сложно без объективной консультации различить эти материалы. Со своей стороны, компания «Стройкомплект» постоянно ведет разъяснительную работу по этому поводу среди потенциальных клиентов на всевозможных выставках, в СМИ, Интернете и т. д.», – прокомментировал Олег Савичев.
Ставка на снижение плотности
Специалисты Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают, что в 2014 году сохранился и еще один тренд последних нескольких лет – направленность рынка на снижение плотности производимого газобетона. Так, усредненный показатель плотности всего газобетона, выпущенного в 2014 году, составил 516,7 кг/куб. м против 518,4 кг/куб. м в 2013 году.
По данным специалистов, стеновые газобетонные блоки чаще всего производят с плотностью от 300 до 800 кг/куб. м, при этом основной объем газобетона (90%) представлен марками D500 и D600.
В Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают еще один тренд – региональный, свидетельствующий, что плотность газобетона зависит от территории. В частности, наиболее легкую продукцию выпускают заводы Северо-Западного региона: усредненная плотность выпускаемого газобетона здесь самая низкая по России — 465 кг/куб. м. Наиболее тяжелый газобетон со средней плотностью 569 кг/куб. м выпускается в Сибири. Подобный расклад зависит как от традиций строительства, принятых в регионе, так и от возможностей самих производителей.
Мнение:
Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект»:
– Цены на газобетон остаются в пределах 2014 года, несмотря на увеличение себестоимости. Думаю, вряд ли стоит ожидать роста цен на этот материал. Объем предложения на нашем рынке сейчас превышает спрос. По прогнозам производителей, к концу года падение на рынке газобетона усилится, но его объемы оценить трудно. Однако наш рынок непредсказуем, и всегда остается надежда на лучшее.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Наши плановые мощности позволяют нам выпускать до 450 тыс. куб. м газобетона в год. В настоящее время мы работаем исходя из фактической ситуации на рынке. Что касается нашего антикризисного плана действий, то мы всегда стремились быть гибкими, оперативно реагировать на происходящие изменения и принимать в ответ взвешенные решения. Такого подхода мы придерживаемся и в текущем году, опираясь в первую очередь на внутренние резервы. Так, мы ищем возможности для оптимизации производства и импортозамещения, развития клиентского сервиса и сервиса технической поддержки.
Будущее российского рынка светодиодов противоречиво. С одной стороны, хорошим стимулом для роста этого сегмента является курс на энергосбережение и импортозамещение. С другой стороны, чтобы потеснить зарубежных конкурентов, имеющих прочные позиции в регионах, нужно государственное лоббирование интересов местных компаний.
По данным ГК «Светлана-Оптоэлектроника», российский рынок светодиодной продукции оценивается в 12 млрд рублей, что составляет 5% от всего светотехнического рынка. Это сегмент отечественной экономики активно развивается, так как еще несколько лет назад его доля составляла менее 1%.
Как отмечают в компании Tesla, наиболее перспективными направлениями развития рынка светодиодной техники являются архитектурная подсветка, уличное освещение и промышленное освещение. В первую очередь это обусловлено тем, что именно в данных областях преимущества светодиодной продукции наиболее очевидны.
Светодиоды на улице
Положительное влияние на рынок светодиодной продукции оказал закон об энергосбережении. Как рассказали в ГУП «Ленсвет», еще пять лет назад предприятие избавилось от всех ртутных светильников в зоне своей ответственности. И сегодня идет планомерная замена натриевых светильников на светодиодные.
По словам Сергея Мителева, генерального директора СПб ГУП «Ленсвет», всего на балансе предприятия 228 тыс. светильников, из них около 7 тыс. являются светодиодными, что составляет 3%. Однако процент постепенно растет, потому что во всех государственных программах по внутриквартальной замене светильников, устройству систем освещения садов, парков, детских и спортивных площадок используются только светодиодные элементы.
Как отметили в Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, светодиодные светильники доказали свою надежность и высокую энергоэффективность. За четыре года эксплуатации на сетях наружного освещения выход из строя современных источников света составил менее 0,2%.
На сегодняшний день светодиодные светильники, находящиеся на балансе СПб ГУП «Ленсвет», функционируют в Кронштадте, в парках имени Бабушкина и Есенина, в саду «Олимпия», на пр. Чернышевского, на Малой и Большой Конюшенных ул., на Светлановском пр., в Александровском саду, в Муринском парке, в Палевском саду и других объектах.
По словам Сергея Мителева, средняя экономия электроэнергии при использовании светодиодных светильников – более 40%. Срок службы светильника составляет до 30 тыс. часов – в среднем 12 лет, что значительно выше, чем в натриевых светильниках. На сегодняшний день, по информации СПб ГУП «Ленсвет», подходит к завершению разработка 10 проектов внутриквартального освещения с установкой начиная с 2016 года свыше 5 тыс. светодиодных светильников.
Со своей стороны, Алексей Мохнаткин, генеральный директор ГК «Светлана-Оптоэлектроника», отметил, что также самыми активными потребителями светодиодного освещения, по опыту компании, являются крупные и средние коммерческие предприятия, которые стремятся эффективно вкладывать средства и четко понимают свои потребности.
Освещение на основе светодиодных элементов также активно используется на объектах недвижимости Петербурга. Светодиодные светильники являются перспективным направлением для организации освещения объектов недвижимости, поскольку обладают низким потреблением электроэнергии и повышенной долговечностью.
Рыночная борьба
Ведущими игроками на рынке современной осветительной техники являются зарубежные компании (европейские, корейские, китайские), имеющие известные, широко разрекламированные бренды (Samsung LED, Osram Opto Semiconductors, LG Innotek, Philips Lumileds Lighting Company и др.) и уже зарекомендовавшие себя российские компании с довольно широким ассортиментом продукции. Среди них можно отметить ОАО «Томский электроламповый завод», ООО «Световод», ООО «Энертрейд», ГК «Светлана-Оптоэлектроника», ГК «Оптоган» и др.
Сергей Мителев отметил, что Петербург проводит вдумчивую политику по выбору оборудования. «За последние несколько лет после введения закона об энергосбережении появилось огромное число организаций, которые напрямую и косвенно имели отношение к изготовлению светодиодных светильников. В Петербурге полтора года назад была проведена аккредитация как компаний, так и светильников, которые они производят. Через нас прошло около 200 организаций и 300 различных типов светильников. Из этого числа компаний было аккредитовано около 15 организаций, продукция которых соответствует нашим требованиям и может быть использована для городских объектов», – пояснил он.
Светлое импортозамещение
По мнению экспертов, активному развитию электронной промышленности мешает отсутствие четкого сценария развития экономики со стороны государства на ближайшие годы.
Алексей Мохнаткин говорит, что электроника – это та область, где импортозависимость превышает 90%. И без системных мер поддержки со стороны государства из этого никак не выйти. «Если говорить реалистично, хотелось бы повышения скорости принятия решения. У нас многое говорится, но не многое делается», – добавил он.
В частности, недавно стало известно, что компания «Светлана-Оптоэлектроника» приняла решение о заморозке проекта по строительству новой площадки в особой экономической зоне «Новоорловская». Как комментируют в самой компании, как только условия и правила игры на рынке поменяются, компания вернется к этому проекту. Объем инвестиций в проект оценивался в 1,5 млрд рублей, производственная мощность площадки – в 70 млн светодиодов в год и порядка 750 млн светильников в год.
Мнение:
Алексей Мохнаткин, генеральный директор ГК «Светлана-Оптоэлектроника»:
– У светодиодов довольно много преимуществ: наряду с основным – энергоэффективностью (светодиоды экономичнее ламп накаливания в 8-10 раз) – это долгий срок службы – до 100 тыс. часов (примерно 15 лет, если пользоваться освещением по 8-9 часов в день), экологичность и устойчивость к механическим воздействиям, а также к количеству и частоте циклов включения/выключения. Существенным недостатком пока остается относительно высокая стоимость приобретения таких приборов, однако следует учитывать, что они довольно быстро себя окупают за счет уже упомянутой экономии расходов на оплату электроэнергии и эксплуатацию.