Квартиры в массовых новостройках Москвы уменьшаются и дорожают
Средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы за 12 месяцев сократилась на 10%, а средняя стоимость выросла на 12% – до 12 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». При этом в апреле впервые в истории студий в массовых новостройках стало больше, чем трехкомнатных квартир.
В апреле средняя площадь квартир от московских застройщиков на рынке новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв.м, подсчитали аналитики компании «Метриум». Год назад, в апреле 2020 года, жилье в этом сегменте рынка в среднем было больше – порядка 58,5 кв.м. Таким образом, средняя площадь квартиры на массовом рынке новостроек столицы за год сократилось на 10% или на 6 кв.м.
Эксперты «Метриум» отмечают, что тенденция к уменьшению габаритов квартир на московском рынке новостроек наблюдалась и ранее, однако на протяжении 2019 года средняя площадь оставалась сравнительно стабильной (58-59 кв.м. на одну квартиру), тогда как в 2020 году этот показатель начал быстро сокращаться.
Одновременно продолжали увеличиваться расценки на жилье. Если в апреле 2020 года средняя цена квартиры составляла 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года она увеличилась до 12,28 млн рублей, прибавив, так образом, в цене 12% или 1,3 млн рублей. Удельная цена массовых новостроек соответственно возросла еще больше: квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
Источник: «Метриум»
«Уменьшение площади экспонируемых квартир свидетельствует об объективных причинах, связанных со спросом, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – На рынке достаточно давно наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемой квартиры. Это связано с оптимизацией планировочных решений. Сейчас на рынке преобладают евроформаты и квартиры небольших габаритов, что продиктовано рациональной моделью поведения покупателей и высокой динамикой роста цен на жилье. Клиент готов платить только за полезное многофункциональное пространство квартиры и обладает ограниченным бюджетом при покупке. Именно поэтому в нашем проекте мы уделяем особое внимание компактным форматам квартир и увеличили предложение жилья студийного формата».
Уменьшение площади жилья выразилось не только в сокращении площади средней квартиры, но и в перераспределении предложения в пользу небольших помещений. По подсчетам экспертов «Метриум», доля студий на рынке массовых новостроек Москвы выросла с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021 года. Одновременно сократилась доля трехкомнатных квартир – с 20,2% до 15,6%. Сейчас на столичном рынке покупатели могут найти порядка 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. трехкомнатных квартир.
«Конечно, у студий и трехкомнатных квартир разная потенциальная аудитория покупателей, но связанные с ними тенденции очень примечательны, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, из-за роста цен на жилье объективно становится меньше клиентов, способных приобрести большую квартиру, поэтому постепенно доля трехкомнатных квартир в предложении уменьшается. С другой стороны, заметно возросла аудитория потенциальных покупателей студий. Это связано со снижением ставок по ипотеке в прошедшие месяцы, которое позволило приобрести небольшое жилье молодым людям, студентам и другим клиентам».
Источник: «Метриум»
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м. – это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
Динамика объемов сделок купли-продажи
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
Класс |
Полугодие |
Год |
|
Алроса |
29 400 |
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
B |
1П |
2020 |
|
Альфа Страхование |
27 700 |
Парк Легенд (Башня 2) |
A |
1П |
2020 |
|
Арети |
6 300 |
Профсоюзная ул., 125к1 |
B |
1П |
2020 |
|
Конфиденциально |
1 900 |
Тессинский пер., 4, стр. 1 |
B |
2П |
2020 |
|
Олимпроект |
1 800 |
iCity |
A |
2П |
2020 |
|
Райффайзенбанк |
34 000 |
Nagatino i-Land |
B |
2П |
2019 |
|
Правительство Москвы |
31 800 |
Верейская Плаза IV |
B |
2П |
2019 |
|
Альфа-Банк |
24 600 |
Немецкий центр |
B |
2П |
2019 |
|
ВЭБ.РФ |
19 500 |
Знаменка Комплекс |
A |
1П |
2019 |
|
Газпромбанк |
18 800 |
Аквамарин, Фаза III |
A |
1П |
2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста. Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование. Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста. Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился. С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».
По данным аналитиков сервиса «Синица», объем предложения квартир и апартаментов стоимостью до 8 млн рублей в Большой Москве составляет менее 1/5 от общего объема предложения – около 18,4%, или порядка 6,2 тыс. лотов. В таком ценовом диапазоне в старых границах Москвы предлагается около 44% лотов, и 56% – на территории Новой Москвы. При этом на сделки с таким бюджетом в старых границах Москвы приходится порядка 21%, тогда как в Новой Москве – 66%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Ценовой ориентир в 8 млн возник не случайно – он складывается из среднего размера ипотечных кредитов и 20%-го первоначального взноса. Согласно Национальному бюро кредитных историй, по итогам февраля в Москве средний размер ипотечных кредитов составил 6,41 млн рублей. То есть всего за месяц средний ипотечный кредит вырос на внушительные 690 тыс. рублей (в январе 2021 года он составлял 5,72 млн рублей). А если приплюсовать к нему сумму первоначального взноса, то сумма, необходимая для покупки квартиры в ипотеку в Москве, выросла до почти 8 млн рублей».
И в старых границах Москвы и в Новой Москве подавляющее большинство предложения в бюджете до 8 млн рублей приходится на новостройки комфорткласса – 89% и 91%, соответственно. Это преимущественно однокомнатные варианты и квартиры-студии средней площадью около 31 кв. м и в среднем по 6,7 млн рублей в пределах МКАД и по 5,9 млн рублей за его пределами. В Новой Москве также около 25% от объема предложения в рамках 8-миллионного бюджета приходится на двухкомнатные квартиры средней площадью 56,3 кв. м и в среднем за 6,7 млн рублей.
На долю бизнес-класса приходится 11% предложения в старых границах Москвы и 7% – в Новой Москве. В основном это компактные студии площадью 28 кв. м в среднем за 6,9 млн рублей и 6,8 млн рублей, соответственно.
Что касается территориального распределения объемов предложения в ценовом сегменте до 8 млн рублей, то в старых границах Москвы основной объем – порядка 56% – приходится на ЮВАО, 17% – на СВАО, 9% и 8% – на ЗАО и САО. В Новой Москве порядка 18% квартир приходится на ТАО, тогда как на НАО – 82%, при этом около 68% таких предложений сконцентрировано в трех поселениях – Сосенском (30%), Десёновском (21%) и Первомайском (17%).
«Резюмируем вышесказанное: если потенциальный покупатель присматривает квартиру в старых границах Москвы стоимостью до 8 млн рублей, то это, скорее всего, будет компактная однокомнатная квартира в районе Люблино площадью около 35,1 кв. м в новостройке комфорткласса на стадии подготовки строительной площадки. В Новой Москве за этот бюджет можно выбрать жилье в ближайших к МКАД районах (Сосенском или Десёновском), и это будет однокомнатная квартира не более 30 кв. м – тоже в новостройке комфорткласса, правда, на стадии возведения фундамента, – комментирует Наталья Шаталина. – Однако, несмотря на высокие цены, сложившиеся сейчас на рынке столичного региона, не стоит забывать о том, что вместе с ростом строительной готовности подрастет и цена квартиры. За первые полгода после старта продаж, когда строительство дома выходит из котлована и доходит до монтажа нижних этажей, стоимость может вырасти на 5-7% в зависимости от проекта, а до ввода в эксплуатацию она, как правило, прибавляет около 15-20%».