Требуется проверка
По оценке экспертов, спрос на техническое обследование зданий и сооружений растет. При этом цены на эту услугу падают, в том числе из-за демпинга непрофессиональных компаний.
Техническое обследование зданий и сооружений на выявление дефектов и аварийности – обязательная процедура. В соответствии с ГОСТ 31937-201, первая такая проверка проводится не позже чем через два года после того, как объект недвижимости был введен в эксплуатацию. Затем не реже раза в десятилетие. В случае, если есть подозрения на нарушения в конструкции здания, она проводится внепланово. Работы проводят специализированные организации, которых в стране более тысячи.
Работа есть
Генеральный директор ООО «Строительная экспертиза. Технадзор. Консалтинг» Дионисия Феофанова сообщает, что в настоящее время особо востребована на рынке внеплановая экспертиза объектов и сооружений, построенных в 1990-е и в начале 2000-х годов. В большинстве своем это крупные объекты ИЖС, складские, промышленные объекты. «В тот период совмещались советский опыт строительства и ремонта и появившиеся импортные материалы и технологии, которые еще не были досконально изучены. Сегодня собственники этих объектов приходят к выводу о необходимости их переустройства, реконструкции. Для этого важно предварительно провести техническое обследование, которое часто выявляет дефекты, повреждения и другие несоответствия действующим нормам и правилам», – отмечает она.
Современные объекты внепланово проверяют нечасто. А если это происходит, добавляет эксперт, то обычно во время обследования оценивается качество выполненных работ при споре заказчиков и подрядчиков строительства.
По словам директора департамента строительства и технического аудита УК SVN Александра Красавина, сейчас формируют спрос, в частности, и потенциальные покупатели коммерческой недвижимости. Новым владельцам нужно знать, в каком состоянии они получают объекты от предыдущих собственников. Это позволяет им, например, понизить стоимость сделки или подтвердить техническую безопасность своего приобретения. «Поскольку дальновидных и осторожных покупателей становится все больше, услуга технического аудита будет и дальше набирать популярность. Кроме того, обследование дает понять, сколько стоит восстановительный ремонт и нужно ли менять службу эксплуатации. При обследовании здания также выясняют, в каком состоянии исполнительная документация, исполняются ли действующие предписания», – рассказывает он.
Цена – качество
Как отмечают эксперты, само техническое обследование здания состоит из нескольких этапов. Первый из них – подготовительный, когда изучается вся проектная и строительная документация. Затем – визуальный этап. В его рамках специалистами осматривается само здание на предмет внешних дефектов, трещин и т. д. Если все это выявлено, осуществляется инструментальный этап. По его результатам принимается решение о возможности дальнейшей эксплуатации, ремонте, усилении, реконструкции или восстановлении здания.
По мнению генерального директора ООО «СПК» Андрея Горского, важно, чтобы у заказчика был квалифицированный персонал, который грамотно поставит задачу. К сожалению, добавляет он, таких сотрудников у них почти нет, что может негативно отразиться на выполненной экспертами работе.
Представители компании «Граст» рекомендуют для тех, кто заказывает подобные работы впервые, в целях правильного выбора исполнителя, а также грамотного определения предмета и задач обследования, иметь представление об основных предметах экспертизы. Понимать, что такое несущие конструкции здания, термины «работоспособное», «ограниченно работоспособное», «недопустимое», «аварийное» состояние здания, усиление, повреждение и т. д.
Основатель компании Modulbau Демид Костерев рассказывает, что профессионалы используют до десяти разных способов обследования: акустический, ультразвуковой, электрооптический, тепловизионный и пр. Связано это с тем, что разные типы материалов требуют различного подхода. После обследования подготавливается техническое заключение. Оно обязательно должно содержать перечень выявленных дефектов, подтверждающие фотоматериалы, расчеты, разъяснение причин их появления. Также в заключении должны быть сделаны выводы о том, к чему обнаруженные дефекты могут привести. Стоимость обследования, отмечает эксперт, всегда рассчитывается индивидуально, ведь она складывается из множества факторов: площади постройки, стоимости транспортировки оборудования в зависимости от дальности, собственно целей экспертизы и необходимых этапов.
Генеральный директор ООО «БЭСКИТ» Сергей Пичугин напоминает, что на услугу обследования зданий и сооружений есть и прямые расценки в Сборниках цен Минстроя РФ. «Правда, я не помню случая, когда нам по ним платили. Все заказчики мечтают, чтобы им обследование сделали быстро, хорошо и почти бесплатно. Такого не бывает. К сожалению, из-за этого фактора очень часто побеждают в конкурсах те, кто делают свою работу некачественно. Наберите в интернете «обследование зданий и сооружений» – выйдут тысячи экспертных организаций. Есть среди них и совсем новенькие, 2015 года и младше. Они, непонятно каким образом, в год делают обследование тысячи объектов, в том числе и опасных производственных. При этом в штате таких организацией нет ни одного эксперта, аттестованного Ростехнадзором, и нет самой лицензии этого надзорного органа. Оборудования у них – лазерная рулетка и штангенциркуль, все китайское и, конечно, не поверенное», – сетует он.
Схожие выводы о ценах на услуги и демпинге делает и генеральный директор ООО «Строй-Проверка» Вячеслав Гиндин. По его словам, цены в последние годы имеют тенденцию к снижению. «Это влечет за собой риски, связанные с качеством проводимых работ, полнотой их исследования. Факторы, на которые следуют обратить внимание заказчику при выборе экспертной компании, связаны с кадровым и техническим обеспечением организации. В частности, в ней должны работать специалисты, входящие в Национальный реестр специалистов НОПРИЗ. Сама компания также должна входить в СРО в области обследования и изысканий в строительстве», – подчеркивает эксперт.
Между тем, по словам Сергея Пичугина, некоторые непрофессиональные компании покупают выписки СРО и потом начинают работать. В частности, в этом году такая фирма выиграла конкурс стоимостью 2,45 млн рублей за 200 тыс. Это почти в 12,5 раз меньше стоимости по отраслевому Сборнику цен.
Игроки рынка надеются, что в ближайшее время должна произойти некоторая стабилизация цен. Заказчик должен прийти к выводу, что необходима профессиональная качественная проверка. Не проводить аудит – значит получить многомиллионные риски.
Мнение
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ»:
– В нашей практике были случаи, когда заказчики на вопрос «Какова причина обследования?» отвечали, что хотят для себя знать действительное текущее состояние объекта. К сожалению, сейчас таких клиентов становится все меньше. Нашу работу можно сравнить со врачебной. Чаще всего к нам обращаются, когда здание уже «заболело» – и мы стараемся, как настоящие медики, сохранить его.
Государственный настрой
По мнению игроков строительного рынка, государственные органы должны стимулировать бизнес к использованию энергоэффективных решений.
Российские власти за последние несколько лет утвердили ряд законодательных и нормативных документов, направленных на повышение энергоэффективности и энергосбережения, в том числе в строительной сфере и ЖКХ. В частности, уже вступили в силу требования энергетической эффективности к новым зданиям.
Положительная тенденция
По словам директора по маркетингу и коммуникациям компании PAROC Таисии Селедковой, энергоэффективные технологии, как любые инновации, внедряются не сразу. «С одной стороны, чтобы подобные новшества стали массовыми или обязательными, нужны соответствующие изменения законодательного и нормативного характера. Например, Закон «Об энергосбережении» действует в России уже 10 лет. Но тренд на применение энергоэффективных технологий начал усиливаться только сейчас, в том числе из-за запуска программ реновации. Эту тенденцию отмечают и производители теплоизоляционных материалов, поскольку данные продукты выполняют сразу несколько ключевых функций: обеспечивают высокую звукоизоляцию, гарантируют высокую пожаробезопасность и долговечность», – отмечает специалист.
Руководитель направления «Энергоэффективность зданий» корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Станислав Щеглов считает, что когда речь заходит об энергоэффективном строительстве, очень важно разделять его на сегменты. Строительство жилья, административных или производственных зданий – каждая из этих сфер имеет свои особенности и методы решения вопросов повышения энергоэффективности. «То, что является эффективным в одном сегменте, может вовсе не работать в другом. В целом же по набору представленных технологий энергосбережения в строительстве ситуация в России находится на достойном уровне. Развивается нормативная база – вступил в силу Приказ Минстроя РФ №1550/пр от 17 ноября 2017 года. Согласно нормативу, все проектируемые, возводимые и вводящиеся в эксплуатацию здания уже сейчас должны демонстрировать снижение потребления тепловой энергии на отопление и вентиляцию на 20%. При строительстве жилья эффективно и надежно себя зарекомендовали системы теплоизоляции внешних стен, кровли, перекрытий первого этажа, фундаментов и полов по грунту. Помимо этого, серьезно развит рынок энергосберегающих окон», – отмечает он.
Продакт-менеджер компании SP Glass Вячеслав Ганцев добавляет, что в западных странах энергоэффективные технологии уже давно задействованы в стекольной индустрии. Развивать их помогают как сам рынок, так и различные государственные меры поддержки такого производства. «В России энергоэффективные технологии в стекольной индустрии пока только начинают развиваться. В частности, сейчас вступают в силу новые требования к теплопередаче светопрозрачных конструкций – на них должны ориентироваться производители стекла и стеклопакетов, а также строители. Отмечу, что наш завод Pilkington Glass (входит в холдинг в SP Glass) с 2014 года выпускает стекла по технологии Double Silver. Они обладают отличными энергосберегающими и солнцезащитными свойствами и востребованы заказчиками», – подчеркнул специалист.
Необходима поддержка
Между тем производители строительной продукции единодушно уверены, что поддержка государства может ускорить внедрение энергоэффективных решений в отрасли.
Директор по продажам компании H+H Сергей Терехов отмечает, что со стороны государства стимуляцией энергосберегающих технологий сегодня пока что является рост тарифов на коммунальные услуги. Данная не самая приятная тенденция заставляет потенциальных застройщиков и эксплуатирующие организации задумываться над применением новых материалов, способствующих сохранению в помещениях, где присутствует человек, тепла в осенне-весенний период, а прохлады, соответственно, летом.
Государство как регулятор рынка, считает Таисия Селедкова, должно не только устанавливать «правила игры», но и способствовать внедрению новых технологий. «Сейчас такие механизмы доступны – это и налоговые льготы, специальные госпрограммы, в рамках которых ответственные застройщики могут получать кредиты по более низким ставкам. Можно проработать и механизм субсидирования строительства таких энергоэффективных объектов. Вариантов много, выбрать подходящий поможет реальная практика», – полагает она.
С этими доводами согласен и Станислав Щеглов. По его словам, государство – главный бенефициар программы энергосбережения, поэтому оно должно помогать активистам экономически. Кроме снижения налогов, можно было бы задействовать льготные тарифы на поставку энергии для владельцев энергоэффективных зданий, преференции и поддержку предприятий, производящих энергосберегающую продукцию, и др.
Мнение
Сергей Терехов, директор по продажам компании H+H:
– Как показывает наша практика, все больше потенциальных владельцев загородной недвижимости, а также часть застройщиков многоэтажных жилых домов понимает, что важен не только бюджет строительства, но и затраты на эксплуатацию дома в будущем. Понятие энергоэффективности становится вполне практическим. Пример тому – трехкратное увеличение продаж блока H+H Severin D300 (300 кг/куб. м), единственным производителем которого в СЗФО является компания H+H. Это самый теплый блок как в нашем ассортименте, так и на всем региональном рынке. Стены из данного материала без какого-либо утепления сохраняют больше тепла, чем из газобетона более высоких марок по плотности и других каменных материалов (разница может доходить до 30%), в то время как прочности этих блоков достаточно для возведения полноценного двухэтажного дома с железобетонным перекрытием.
Таисия Селедкова: «Российские стройматериалы стали полностью конкурентоспособны»
Большинство российских производителей строительных материалов в настоящее время активно внедряет в свою деятельность новые технологии и улучшает качество выпускаемой продукции. В этом уверена директор по маркетингу и коммуникациям ООО «Парок» Таисия Селедкова. В интервью «Строительному Еженедельнику» она рассказала о сформировавшихся тенденциях в отечественной строительной отрасли и новых направлениях работы компании PAROC, являющейся крупнейшим мировым производителем теплоизоляционных материалов.
– На Ваш взгляд, активно ли новые технологии применяются в настоящее время в строительстве и в производстве строительных материалов в России?
– Безусловно, активно. Внедрение новых технологий происходило постепенно в течение 20-25 последних лет – и сейчас многие российские строительные материалы обладают хорошими качествами, стали конкурентоспособны, востребованы на рынке.
Изначально помогли перенастроить отечественную строительную отрасль зарубежные игроки рынка, которые в 1990-х годах пришли в Россию. Среди них была и компания PAROC, крупнейший мировой производитель теплоизоляционных материалов. В России не только появились новые технологии, но за последние два десятилетия изменилась и сама культура производства.
Можно констатировать, что к сегодняшнему дню поменялась практически вся строительная отрасль. И она в технологическом плане продолжает активно развиваться. Например, сейчас уже многие проектировщики, девелоперы начинают задействовать в своей работе BIM-моделирование. В ближайшие год-два оно уже будет обязательным для всех бюджетных заказов и госэкспертизы. Хочется верить, что вслед за этим BIM-моделирование будет применяться повсеместно, ведь оно снижает трудозатраты и повышает контроль качества того или иного проекта.
– Необходима ли поддержка государства производителям инновационных строительных материалов? В чем она должна выражаться?
– Поддержка необходима. Причем работать она должна в различных формах. Во-первых, если материалы действительно инновационные, то государство могло бы предоставить определенные субсидии, налоговые льготы его производителям. Это даст стимул для работы компаний в данном направлении, апробации инновационной продукции на рынке.
Во-вторых, что тоже очень важно, помощь государства может выражаться и в своевременной коррекции законодательной и нормативной базы. Зачастую компаниям приходиться ориентироваться на устаревшие СНиПы и ГОСТы, которые ограничивают использование современных технологий. Как участники профессионального сообщества, мы помогаем обновлять данные стандарты, но считаем, что государственные органы должны этим заниматься более активно.
– А насколько широкое распространение получили в отрасли стандарты энергоэффективности?
– В принципе, к энергоэффективным можно отнести множество современных строительных материалов. Но если говорить в целом об отрасли строительства и ЖКХ, то внедрение стандартов энергоэффективности только начинается. Еще есть куда расти. Российские власти это понимают. Поэтому была создана «дорожная карта» по повышению энергоэффективности, утверждена стратегия, в соответствии с которой все жилые дома к 2030 году должны быть доведены до серьезного уровня энергосбережения.
На мой взгляд, также многое зависит от того, как в данном направлении работают органы власти на местах. Уже сейчас есть регионы-первопроходцы в реализации программ повышения энергоэффективности и улучшения качества капитального ремонта, в том числе за счет применения современных утеплителей кровли и фасадов.
– Какие новые технологии задействуют в своей работе производители теплоизоляционных материалов и, в частности, компания PAROC?
– Технологически само производство теплоизоляционных материалов за последние годы существенно не менялось, оно по себе достаточно консервативно. Тем не менее, многие игроки рынка пытаются задействовать в производстве новые возможности, которые улучшают характеристики продукции.
У компании PAROC есть свое ноу-хау в волокнообразовании каменной ваты. Добавлю, что у нас самый современный завод. Наши материалы соответствуют всем европейским и российским стандартам качества и экологической безопасности.
– Какой объем продукции вы производите в настоящее время в России?
– Наш завод был открыт в Тверской области в 2013 году. Его производственная мощность предполагает выпуск 50 тыс. т продукции в год. В настоящее время мы загружены практически на 100%. Видим востребованность всей линейки наших продуктов, как строительной, так и технической изоляции.
– И кто является приобретателем ваших материалов?
– Основная наша специализация b2b, т. е. работа для бизнеса. Заказчиками нашей строительной изоляции являются в первую очередь застройщики. Материал они задействуют при возведении жилых домов, коммерческих, социальных, спортивных объектов. Наш продукт использовался при реконструкции стадиона «Лужники» и строительстве нового стадиона на Крестовском острове в Санкт-Петербурге.
Техническую изоляцию приобретают компании нефтехимической отрасли, судовую – судостроители. В частности, наш изоляционный материал применялся при строительстве атомного ледокола «Арктика».
Сейчас компания начала более активно работать и с частным потребителем. Наша изоляция задействуется в индивидуальном домостроении. Из новинок – материал PAROC Sonus Plus, предназначенный для звукоизоляции внутренних перегородок, PAROC Smart Sauna – он с одной стороны покрыт алюминиевой фольгой и предназначен для теплоизоляции саун и бань.
– Какие перспективные направления деятельности Вы можете выделить?
– Сейчас мы очень плотно начинаем развивать производство ламельной изоляции. Хотим стать лидерами в выпуске данного материала. Ламель обладает множеством положительных потребительских характеристик, подходит для любых типов зданий, очень легко монтируется и позволяет решать многие архитектурные задачи. В частности, ламель можно задействовать в реновации жилых многоквартирных домов, тем более что она имеет отличные энергоэффективные свойства.