Требуется проверка
По оценке экспертов, спрос на техническое обследование зданий и сооружений растет. При этом цены на эту услугу падают, в том числе из-за демпинга непрофессиональных компаний.
Техническое обследование зданий и сооружений на выявление дефектов и аварийности – обязательная процедура. В соответствии с ГОСТ 31937-201, первая такая проверка проводится не позже чем через два года после того, как объект недвижимости был введен в эксплуатацию. Затем не реже раза в десятилетие. В случае, если есть подозрения на нарушения в конструкции здания, она проводится внепланово. Работы проводят специализированные организации, которых в стране более тысячи.
Работа есть
Генеральный директор ООО «Строительная экспертиза. Технадзор. Консалтинг» Дионисия Феофанова сообщает, что в настоящее время особо востребована на рынке внеплановая экспертиза объектов и сооружений, построенных в 1990-е и в начале 2000-х годов. В большинстве своем это крупные объекты ИЖС, складские, промышленные объекты. «В тот период совмещались советский опыт строительства и ремонта и появившиеся импортные материалы и технологии, которые еще не были досконально изучены. Сегодня собственники этих объектов приходят к выводу о необходимости их переустройства, реконструкции. Для этого важно предварительно провести техническое обследование, которое часто выявляет дефекты, повреждения и другие несоответствия действующим нормам и правилам», – отмечает она.
Современные объекты внепланово проверяют нечасто. А если это происходит, добавляет эксперт, то обычно во время обследования оценивается качество выполненных работ при споре заказчиков и подрядчиков строительства.
По словам директора департамента строительства и технического аудита УК SVN Александра Красавина, сейчас формируют спрос, в частности, и потенциальные покупатели коммерческой недвижимости. Новым владельцам нужно знать, в каком состоянии они получают объекты от предыдущих собственников. Это позволяет им, например, понизить стоимость сделки или подтвердить техническую безопасность своего приобретения. «Поскольку дальновидных и осторожных покупателей становится все больше, услуга технического аудита будет и дальше набирать популярность. Кроме того, обследование дает понять, сколько стоит восстановительный ремонт и нужно ли менять службу эксплуатации. При обследовании здания также выясняют, в каком состоянии исполнительная документация, исполняются ли действующие предписания», – рассказывает он.
Цена – качество
Как отмечают эксперты, само техническое обследование здания состоит из нескольких этапов. Первый из них – подготовительный, когда изучается вся проектная и строительная документация. Затем – визуальный этап. В его рамках специалистами осматривается само здание на предмет внешних дефектов, трещин и т. д. Если все это выявлено, осуществляется инструментальный этап. По его результатам принимается решение о возможности дальнейшей эксплуатации, ремонте, усилении, реконструкции или восстановлении здания.
По мнению генерального директора ООО «СПК» Андрея Горского, важно, чтобы у заказчика был квалифицированный персонал, который грамотно поставит задачу. К сожалению, добавляет он, таких сотрудников у них почти нет, что может негативно отразиться на выполненной экспертами работе.
Представители компании «Граст» рекомендуют для тех, кто заказывает подобные работы впервые, в целях правильного выбора исполнителя, а также грамотного определения предмета и задач обследования, иметь представление об основных предметах экспертизы. Понимать, что такое несущие конструкции здания, термины «работоспособное», «ограниченно работоспособное», «недопустимое», «аварийное» состояние здания, усиление, повреждение и т. д.
Основатель компании Modulbau Демид Костерев рассказывает, что профессионалы используют до десяти разных способов обследования: акустический, ультразвуковой, электрооптический, тепловизионный и пр. Связано это с тем, что разные типы материалов требуют различного подхода. После обследования подготавливается техническое заключение. Оно обязательно должно содержать перечень выявленных дефектов, подтверждающие фотоматериалы, расчеты, разъяснение причин их появления. Также в заключении должны быть сделаны выводы о том, к чему обнаруженные дефекты могут привести. Стоимость обследования, отмечает эксперт, всегда рассчитывается индивидуально, ведь она складывается из множества факторов: площади постройки, стоимости транспортировки оборудования в зависимости от дальности, собственно целей экспертизы и необходимых этапов.
Генеральный директор ООО «БЭСКИТ» Сергей Пичугин напоминает, что на услугу обследования зданий и сооружений есть и прямые расценки в Сборниках цен Минстроя РФ. «Правда, я не помню случая, когда нам по ним платили. Все заказчики мечтают, чтобы им обследование сделали быстро, хорошо и почти бесплатно. Такого не бывает. К сожалению, из-за этого фактора очень часто побеждают в конкурсах те, кто делают свою работу некачественно. Наберите в интернете «обследование зданий и сооружений» – выйдут тысячи экспертных организаций. Есть среди них и совсем новенькие, 2015 года и младше. Они, непонятно каким образом, в год делают обследование тысячи объектов, в том числе и опасных производственных. При этом в штате таких организацией нет ни одного эксперта, аттестованного Ростехнадзором, и нет самой лицензии этого надзорного органа. Оборудования у них – лазерная рулетка и штангенциркуль, все китайское и, конечно, не поверенное», – сетует он.
Схожие выводы о ценах на услуги и демпинге делает и генеральный директор ООО «Строй-Проверка» Вячеслав Гиндин. По его словам, цены в последние годы имеют тенденцию к снижению. «Это влечет за собой риски, связанные с качеством проводимых работ, полнотой их исследования. Факторы, на которые следуют обратить внимание заказчику при выборе экспертной компании, связаны с кадровым и техническим обеспечением организации. В частности, в ней должны работать специалисты, входящие в Национальный реестр специалистов НОПРИЗ. Сама компания также должна входить в СРО в области обследования и изысканий в строительстве», – подчеркивает эксперт.
Между тем, по словам Сергея Пичугина, некоторые непрофессиональные компании покупают выписки СРО и потом начинают работать. В частности, в этом году такая фирма выиграла конкурс стоимостью 2,45 млн рублей за 200 тыс. Это почти в 12,5 раз меньше стоимости по отраслевому Сборнику цен.
Игроки рынка надеются, что в ближайшее время должна произойти некоторая стабилизация цен. Заказчик должен прийти к выводу, что необходима профессиональная качественная проверка. Не проводить аудит – значит получить многомиллионные риски.
Мнение
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ»:
– В нашей практике были случаи, когда заказчики на вопрос «Какова причина обследования?» отвечали, что хотят для себя знать действительное текущее состояние объекта. К сожалению, сейчас таких клиентов становится все меньше. Нашу работу можно сравнить со врачебной. Чаще всего к нам обращаются, когда здание уже «заболело» – и мы стараемся, как настоящие медики, сохранить его.
Анна Демидова: «Преимущества аренды строительной техники пока недооценены»
ООО «СтройРент» работает на рынке аренды строительной техники с 1996 года. За прошедшее время накоплен богатый опыт и налажены прочные партнерские связи как с производителями оборудования, так и со строителями. О том, почему многие компании предпочитают аренду покупке собственной техники, «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор ООО «СтройРент» Анна Демидова.
– Анна Сергеевна, возглавляемая Вами компания работает на рынке уже давно. Какие строительные организации пользуются ее услугами?
– «СтройРент» предлагает аренду широчайшей линейки средств малой механизации самого разного назначения – начиная с бытовок, лесов и топливных баков и заканчивая фрезеровальными машинами, опрессовщиками, измерительными приборами и опалубочными системами. Парк нашего оборудования позволяет обеспечить строительные, коммунальные, ландшафтные работы практически любого масштаба.
Мы предлагаем свои услуги не только организациям, но и физическим лицам, которым необходимо выполнить домашний ремонт или произвести какие-то работы в загородном доме или на приусадебном участке. Что же касается строительных компаний, назвать их я, к сожалению, не могу, поскольку конфиденциальность предусмотрена пунктом 9 нашей формы договора по сдаче оборудования в аренду.
Позволю себе назвать объекты, при возведении которых была использована наша техника. Мы участвовали практически во всех крупных стройках Санкт-Петербурга последних лет – в том числе это такие знаковые объекты, как общественно-деловой комплекс «Лахта Центр», современный футбольный стадион на Крестовском острове, аэропорт «Пулково», здание Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы активно работаем со многими застройщиками и подрядными компаниями, возводящими жилье и объекты транспортной, социальной, торгово-развлекательной инфраструктуры.
– В чем, на Ваш взгляд, состоят плюсы аренды техники для строителей?
– Преимущества аренды строительной техники в России сильно недооценены. Особенно она актуальна в настоящее время, когда отрасль находится в сложном положении и у застройщиков, как говорится, «каждый рубль на счету».
Аренда позволяет сэкономить весьма существенные средства на пополнении собственного парка техники. Компании не нужно иметь все необходимое для строительства оборудование на постоянной основе, но периодически работы нужно выполнять. Зачем же «выдергивать» из оборота средства, если легко можно взять технику в аренду? Кроме того, неиспользуемую собственную технику необходимо где-то хранить, а это – заметные затраты на складские помещения.
Аренда позволяет строительной компании точнее планировать свою экономическую деятельность, у организации становится меньше налогооблагаемая база. Часто аренда интересна клиентам, которым техника нужна срочно. Речь идет о выполнении ограниченных по времени работ в рамках каких-либо новых проектов, по окончании которых потребность в дополнительном парке оборудования исчезает. Во всех таких ситуациях оптимальный выход – аренда.
– Какое именно оборудование предлагает компания на рынке?
– У нас очень широкий ассортимент техники для решения самых разнообразных задач – сотни наименований. Поэтому перечислять их нет никакого смысла, лучше ознакомиться с каталогом на нашем сайте.
Отмечу лишь, что у нас налажены прочные и долгосрочные партнерские отношения с самыми крупными и уважаемыми зарубежными и отечественными производителями оборудования.
Среди предлагаемого нами оборудования – техника всем известных брендов, таких как Wacker Neuson, HILTI, Dynapac, WAGNER, Bosch, STIHL, BOMAG, KAESER и др. Она известна своим качеством, надежностью, высокой производительностью. На регулярное обновление своего парка техники мы тратим около 25% выручки. Поэтому предлагаемое нами оборудование – не просто технически исправное, но по большей части новое.
– Тренды рынка таковы, что компании предпочитают сегодня получать не единицу оборудования, а услугу. Что в этом смысле может предложить «СтройРент»?
– Такой подход полностью укладывается в нашу философию и практическую работу. Мы предлагаем нашим клиентам полный комплекс услуг, как говорится, «под ключ». Это касается целого перечня вопросов, начиная с консультационной помощи. К нам можно обратиться, рассказать об объеме и сроках предстоящих работ. И наши специалисты предложат оптимальный по количеству, мощности и производительности набор оборудования, который позволит выполнить задачу своевременно и с высоким качеством.
Также клиент получает техническое сопровождение на период всего срока аренды, при необходимости – обучение его сотрудников обращению с техникой, доставку оборудования на место производства работ и вывоз после их окончания. В случае, если та или иная машина вышла из строя, мы берем на себя обязательства либо оперативно осуществить ремонт, либо заменить ее аналогичной по характеристикам. Таким образом, осуществляемая нашей компанией техническая поддержка обеспечивает непрерывный цикл эксплуатации оборудования, что гарантирует выполнение работы в сжатые сроки.
– Вы работаете только в Петербурге?
– Нет, мы динамично развиваемся, в том числе и путем выхода на новые рынки. У «СтройРента» разработана стратегия, которая, в частности, предусматривает и региональную экспансию, как это обычно называют. Уже сегодня мы работаем в Ростове-на-Дону, в Новочеркасске, в Краснодарском крае. В этом году запланирован выход на рынок Крыма, в будущем – Москвы.
Наши услуги востребованы, поэтому мы создаем региональные подразделения компании, которые тиражируют успешный петербургский опыт.
– И нет никаких проблем?
– Так не бывает. Сложности имеются всегда, относиться к этому надо философски и стараться преодолевать их по мере возможности.
Не новая для рынка проблема – демпингующие фирмы-однодневки с минимальным набором оборудования, отсутствием сервиса и непомерными амбициями. Запретить их существование невозможно. У клиентов есть возможность попробовать арендовать технику в разных местах и сделать свои выводы. Могу сказать только одно: наши клиенты всегда возвращаются в «СтройРент».
Первые среди первых
В первое воскресенье апреля свой профессиональный праздник отмечают геологи, в числе которых – специалисты в области инженерно-геологических изысканий (ИГИ) в строительстве
Именно они приходят первыми на место будущих городов, жилых комплексов, автомобильных и железнодорожных трасс, электростанций и космодромов. Выбор грамотного подрядчика по инженерным изысканиям на достаточно насыщенном рынке не всегда прост, но крайне важен при строительстве любого объекта.
Один важный процент
Отчет о результатах инженерно-геологических изысканий, как правило, в общем объеме проектно-сметной документации занимает всего 1%. При этом для его составления используется огромный массив полученной, накопленной и обработанной инженерно-геологической информации.
Данные инженеров-геологов зачастую используются не только для разработки проекта – многим объектам необходимо подобное сопровождение и непосредственно во время проведения строительно-монтажных работ, и на протяжении всего их жизненного цикла.
Залог успеха
Одной из важнейших задач инженерно-геологических изысканий является прогнозирование возможных изменений в сфере взаимодействия проектируемого сооружения с геологической средой, и для успешной реализации проекта заказчикам ИГИ при выборе подрядчика нужно обращать внимание на целый ряд факторов.
«В первую очередь стоит обратить внимание на опыт компании по выполнению изыскательских работ в регионе, – комментирует главный инженер ООО «Изыскатель» Кирилл Черняк. – Знание характерных особенностей геологии региона и опыт взаимодействия со строителями и проектировщиками позволяют не допускать ошибок в описании свойств грунтов».
После выполнения изысканий и разработки проекта сооружения результаты работ проходят экспертизу. На данном этапе ключевым становится умение подрядчика по инженерным изысканиям грамотно защитить результат своей работы в уполномоченном органе.
Локальные особенности
Стабильность рынка изыскательских работ определяется в первую очередь общей стабильностью строительного рынка, но есть ряд факторов, оказывающих влияние на постоянство заказов и стоимость услуг в области ИГИ.
В Санкт-Петербурге сегодня сформировался рынок инженерных изысканий с очень высоким уровнем конкуренции. Наличие в специализированной компании полного комплекса оборудования для выполнения исследований позволяет максимально снизить стоимость работ. Но, как отмечают сами геодезисты, очень часто приходится сталкиваться с откровенно демпинговыми ценами на ИГИ, что говорит о том, что полевые и лабораторные работы выполняются не в полном объеме.
Отметим, что помимо непосредственного выполнения самих изысканий возникает необходимость согласования работ в различных фондах, комитетах, организациях, отвечающих за подземные сети. Поэтому изыскательской организации необходим немалый опыт в оперативном получении всех согласований. В Санкт-Петербурге есть свои нюансы.
При достаточно высоком, с технической стороны, качестве согласования отчетов в Геолого-геодезическом отделе Комитета по градостроительству и архитектуре, сама процедура сильно бюрократизирована. Кроме этого, при выполнении инженерно-геодезических изысканий процесс согласования подземных сетей в эксплуатирующих организациях затянут, требует больших затрат и опять же прохождения многочисленных бюрократических процедур. В решении этих вопросов, по мнению инженеров-геодезистов, отчасти могут помочь саморегулируемые организации.
Вместе с тем главные условия обеспечения качественной работы и количества заказов – это наличие в компании хорошего оборудования, актуального программного обеспечения и светлых умов специалистов, способных использовать все это на благо дела ИГИ.
Мнение
Яков Шестак, начальник отдела геологических изысканий ГК «Строй-Эксперт»:
– Чтобы не ошибиться при выборе исполнителя, осуществляющего такую услугу, заказчик должен ознакомиться с репутацией компании. У исполнителя должны быть опыт работ на объектах повышенного или нормального уровня ответственности (или на участках с определенными инженерно-геологическими условиями), современная техника, собственная автоматизированная грунтовая лаборатория и – команда, ведь высококвалифицированные специалисты здесь особенно нужны. Также заказчик обычно ограничен в сроках, и тут важна география деятельности подрядной организации.
Из основных факторов, оказывающих влияние на стоимость работ на изыскания, я бы выделил объем работ (буровые работы, полевые испытания и исследования и т. п.), район изысканий, период времени года и сроки. Зачастую, чтобы заказчику было легче провести предварительный расчет стоимости работ на инженерно-геологические изыскания, цены привязывают к погонному метру бурения. Такая практика характерна для местных компаний, которые знают геологическую характеристику своего региона или области, и обычно в таких организациях в погонный метр заложены все расходы.
Сложно говорить односложно об особенностях инженерно-геологических изысканий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, потому что это одна «большая особенность»! Тут вам и геологическое строение (толща песчано-глинистых грунтов четвертичного возраста, кристаллический фундамент, погребенные долины), и распространение специфических грунтов (набухающие, органические, элювиальные, техногенные, тиксотропные, газонасыщенные), и инженерно-геологические процессы (затопление, суффозия, склоновые процессы, карст, подтопления морозное пучение, просадка при оттаивании), и гидрогеологические условия (подземные и грунтовые воды, гидродинамические процессы), а также наличие существующей плотной исторической застройки, обусловленной неравномерными осадками, и многое другое.
Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГЛЭСК»:
– Пожалуй, главный индикатор выбора изыскательской организации – ее офис. В среде геологов и геодезистов не принято создавать «головной штаб» в центре города. У всех профессиональных игроков обычно есть только один рабочий офис, в котором сосредоточена вся работа вне экспедиций и складируется инвентарь. Обладатели красивой штаб-квартиры в центре – в 100% случаев являются посредниками между заказчиком и бригадами фрилансеров. Ну, а уж какую бригаду они смогут подобрать в погоне за экономией – дело случая.