С особой ответственностью
Специалисты рассказывают об особенностях демонтажных работ при реставрации исторических зданий и объектов культурного наследия.
Реконструкция исторических зданий, в том числе объектов культурного наследия, иногда предполагает частичный демонтаж конструкций. Эта работа требует высокого уровня профессионализма, точности и аккуратности, чтобы сохранить архитектурное и историческое значение здания. По словам специалистов, используемые в таких проектах демонтажные технологии отличаются особой спецификой, и при реализации проекта важно решить ряд сложных задач.
В особых случаях
Демонтаж исторических объектов — это высокоспециализированный процесс, включающий множество уникальных нюансов, подтверждает директор строительной фирмы «ИРОН» Максим Рот. Такие работы требуют не только профессионализма, но и тщательной подготовки, чтобы сохранить архитектурное наследие, избежать разрушения ценных элементов и при этом выполнить задачу в соответствии с нормативными требованиями. «В свою очередь демонтаж исторических сооружений, являющихся объектами культурного наследия, подчиняется строгим государственным регламентам и стандартам. Во-первых, прежде чем приступить к работам, в Санкт-Петербурге необходимо получить разрешение от КГИОП, а также провести детальное обследование состояния здания. Важно учитывать, что не каждый исторический объект, даже если он старинный, является объектом культурного наследия. Одна из главных задач — максимально возможное сохранение уникальных элементов здания. Например, старинные фасады, витражи, резьба по камню и дереву — все это требует бережного отношения и может быть сохранено для последующего восстановления или повторного использования», — отмечает он.
Фактически демонтаж ОКН в Российской Федерации запрещен законодательством, поясняет технический директор компании «ГЕОИЗОЛ» Максим Зайцев. Но в случае, когда по результатам обследования памятник признан аварийным, допускается при проведении реставрационных работ переборка части конструкций с последующим воссозданием. Демонтаж отдельных аварийных конструкций может выполняться только щадящими методами, минимизирующими воздействие на окружающие здания, — алмазное бурение, ручная разборка. Механическое воздействие недопустимо. «Также, приступая к работам, нужно осуществить оценку их влияния на окружающую застройку. Как правило, объект культурного наследия находится в окружении других памятников. Соответственно, демонтаж того или иного сооружения даже щадящими технологиями может оказать влияние на соседний объект. Необходимо выполнить серию геотехнических расчетов, которые позволят оценить риски. Утрата объекта культурного наследия для общества в целом является очень чувствительным моментом, и допустить этого нельзя. Именно поэтому к работам на ОКН должны допускаться только профессионалы, компании, имеющие соответствующий опыт и аттестованных специалистов», — подчеркивает эксперт.
Прежде чем…
Представители отрасли отмечают, что при демонтаже исторических объектов, в том числе и относящихся к ОКН, особо важны тщательные предпроектные исследования. От их результатов может зависеть, как и в каком виде необходимо провести демонтажные работы.
По словам Максима Зайцева, бывали случаи, что недостаточная информация о техническом состоянии конструкций, полученная на этапе предпроектных обследований, приводила к необходимости корректировки проектов и выполнению непредусмотренных работ, в том числе на средства подрядчика, что влечет потребность в дополнительном финансировании реставрационных работ. «Проведение детального обследования, включая историко-архивное, перед началом работ требуется на всех ОКН, а значит, эти виды работ следует изначально включать в смету еще на стадии проектирования, что даст реалистичное понимание стоимости реализации проекта. Так, например, при реставрации военного госпиталя в Петергофе — памятника градостроительства и архитектуры регионального значения второй половины ХIХ века — пришлось выполнить повторное обследование».
Сложности с проведением демонтажных работ могут также возникнуть и на согласовании проектной документации, отмечает генеральный директор ООО «УК “СПРИНГАЛД”» Виталий Никифоровский. Демонтаж ОКН возможен исключительно при наличии на руках полного комплекта разрешительной документации, включая проект приспособления под современное использование, согласованный органами Министерства культуры РФ. Разработка и согласование такого проекта — крайне трудоемкое и затратное мероприятие, и сроки выполнения начинаются от полугода и могут растянуться на десятилетия — для примера можно взять Конюшенное ведомство. «Каждый демонтаж исторического объекта — событие уникальное, и ни один проект не похож на другой, универсального однотипного пакета проектной и разрешительной документации не существует. Нами за 15 лет осуществлено несколько десятков подобных проектов, и, полагаясь на наш опыт, мы можем сказать, что основная и главная сложность — это подготовка пакета проектно-разрешительной документации. Опыт последних лет показывает, что такое явление, как незаконные сносы исторических зданий, ушло в прошлое, и сейчас лидером в этой отрасли станет тот, кто сможет грамотно и законно работать с проектно-разрешительной документацией», — добавляет он.
Случаи из практики
По мнению генерального директора ГК «КрашМаш» Виктора Казакова, реконструкция исторических зданий и объектов культурного наследия — это всегда особая ответственность. Самое главное в таких работах — профессиональный подход и строгий контроль на каждом этапе. В портфолио «КрашМаш» накопилось уже немало сложных проектов по реконструкции исторических зданий с сохранением фасадных стен. Причем в зависимости от технического состояния объекта, его архитектурной ценности и требований органов охраны культурного наследия может быть принято решение о сохранении определенного количества фасадных стен. Каждый случай индивидуален и требует комплексной инженерной оценки.
«В нашей практике встречались проекты с сохранением как одной, так и всех четырех стен. Например, при реконструкции особняка в Потаповском переулке в Москве был реализован уникальный проект по сохранению всех фасадных стен здания 1915 года постройки. Это потребовало установки сложной системы металлических опор и постоянного мониторинга состояния стен. Большинство работ выполнялось с установкой удерживающих конструкций: контрфорсов, временных металлических каркасов для предотвращения обрушения фасадных стен на время демонтажа внутренних элементов объекта. Так, благодаря таким решениями нам удалось сохранить исторические фасады при реконструкции Чижевского подворья на Никольской улице недалеко от Кремля. В работе мы используем специализированное оборудование — малогабаритную технику, строительных роботов, алмазную резку. Такой подход позволяет минимизировать вибрации, пыль, риск повреждения фасадов и в итоге сохранить облик исторической Москвы», — отмечает глава ГК «КрашМаш».
По словам Максима Рота, в их практике одним из наиболее запоминающихся стал проект демонтажа здания Дома Басевича — видного образца петербургской истории, входящего в список «Сто памятников модерна в Санкт-Петербурге». Уникальность и сложность выполнения работ заключалась в том, что, несмотря на аварийное состояние здания, в соответствии с требованиями проектной документации необходимо сохранить часть фасада высотой в три этажа. Объем демонтажных работ превысил 42 тыс. куб. метров. Ограниченное пространство в центре города затрудняло работу крупногабаритной техники, требовались минимизация вибрационных воздействий на соседние здания, а также постоянный онлайн-мониторинг геотехнической ситуации. Использовался комбинированный метод демонтажа — механизированный и ручной — для бережного сохранения исторической части фасада.
Кроме того, были установлены удерживающие конструкции из металла, предотвращающие самопроизвольное разрушение здания и обеспечивающие сохранность фасада, усилен фундамента здания, проведен разбор аварийных конструкций и устройство свайного поля, подготовленного под новое строительство. «На примере этого проекта можно констатировать, что другие подобные требуют точности, внимания к деталям и грамотного подхода к каждому этапу работы, что, безусловно, важно для сохранения исторической застройки и обеспечения безопасности при проведении демонтажных работ», — подчеркнул директор «ИРОН».
Железнодорожные насыпи с использованием XPS выгоднее и долговечнее традиционных решений
Исследования, проведенные Российским университетом транспорта, доказали, что в условиях многолетнемерзлых грунтов конструкции термостабилизации железнодорожных насыпей с применением теплоизоляции ТЕХНОНИКОЛЬ XPS 45-500 по технико-экономическим характеристикам превосходят широко известные альтернативы.
Для проведения научно-технического анализа исследователи выбрали насыпи разной высоты на новой железнодорожной линии Обская — Салехард — Надым и железнодорожный участок БАМ, эксплуатируемый в течение 40 лет. Насыпи запроектированы по I принципу, так как расположены на многолетнемерзлых грунтах (ММГ) III–IV категорий просадочности. Для каждого участка специалисты разработали варианты конструктивных решений с применением XPS, габионных систем для условий Севера и каменной наброски в Дальневосточном регионе.
Согласно теплотехническим расчетам, все конструктивные решения обеспечивают термостабилизацию ММГ в основании насыпей и либо уменьшают эксплуатационную осадку до допустимых значений, либо вообще ее не допускают.
Анализ технико-экономических показателей доказал однозначное преимущество конструкций, в которых защита от протаивания выполнена при помощи теплоизоляции из XPS. Стоимость таких сооружений в Северном регионе оказалась значительно ниже по сравнению с конструкциями, в которых применяются габионные системы. Разница составила от 748 295,90 до 2 190 306,40 тыс. руб/км (примерно в 4 раза).
В Дальневосточном регионе строительная стоимость конструкций с каменной наброской оказалась ниже, чем устройство насыпи с применением сезоннодействующих охлаждающих устройств (СОУ) и теплоизоляции из XPS. Разница в затратах варьируется в диапазоне от 36 235,40 до 118 740,00 тыс. руб/км. Однако эти данные не учитывают эксплуатационные затраты. Экономический эффект от применения XPS достигается за счет длительного безремонтного периода эксплуатации. При использовании каменных набросок необходимо учитывать, что на монтажные работы требуется больше временных и трудовых затрат. Кроме того, такая конструкция требует значительных усилий для поддержания качества поверхности откосов и прилегающих территорий. Засорение камня может значительно снижать охлаждающую способность, а большой вес камня — способствовать нарушению устойчивости откосов и основания, что прямо влияет на безопасность эксплуатации сооружения.
Научно-технический отчет Российского университета опубликован и доступен по ссылке https://nav.tn.ru/documents/other_docs/ast_202450/.
Найти новые механизмы: как ускорить процесс замены изношенных подъемников
Проблема обновления лифтового парка в многоквартирных домах давно назрела. Что тормозит ее решение и как справиться с непростой задачей — центральная тема, которую обсуждали участники пленарной сессии в рамках Всероссийского форума капитального ремонта и эксплуатации в Санкт-Петербурге.
Помочь регионам финансово
Сейчас в России эксплуатируются 545 тысяч лифтов, из них замене подлежат 78,4 тысячи. В некоторых регионах износ лифтового парка составляет более 50 процентов. Согласно техрегламенту Таможенного союза, до 15 февраля 2025 года в стране должны заменить все лифты, у которых истек срок эксплуатации в 25 лет. Насколько реалистична эта задача? По мнению участников форума, справиться с ней в полном объеме не по силам многим субъектам Российской Федерации. Дело в том, что в настоящее время средства федерального бюджета на эти цели не выделяются. Замена лифтов финансируется только за счет средств региональных бюджетов, что часто приводит к срывам сроков.
Минстрой предлагает продлить программу до 2027-го или 2030 года. За это время необходимо найти новые механизмы, которые помогут ускорить процесс замены подъемников, отмечают эксперты.
Председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко считает, что ускорить модернизацию лифтового оборудования могла бы постоянно действующая система оказания регионам финансовой помощи. Кроме того, важно продолжить практику прямых закупок лифтов у заводов-изготовителей, а также рассмотреть возможность расширения применения механизма факторинга при замене лифтов.
— В данное время прорабатывается порядок списания бюджетных кредитов и направления средств на замену лифтов. А далее путем усиления поддержки лифтовой отрасли страны, введения механизмов привлечения внебюджетных и возвратных бюджетных средств можно будет говорить о создании постоянно действующей системы обновления лифтового парка, — подчеркнул Андрей Шевченко.
Также в целях снижения финансовой нагрузки на бюджеты субъектов Российской Федерации продолжается применение механизма отсрочки или рассрочки платежей по долгосрочным контрактам, заключаемым между заводами-производителями лифтов и субъектами Российской Федерации. По данному направлению имеется положительная практика в Удмуртской Республике, Алтайском крае, Липецкой, Владимирской, Ульяновской, Нижегородской и Свердловской областях, а также в Санкт-Петербурге.
Следуя выбранной стратегии
Главным инструментом, который позволит оперативно избавляться от старого подъемного оборудования и ставить вместо него новое, стал план мероприятий, разработанный сенаторами и правительством. Это «дорожная карта», которая поможет ускорить региональные программы капитального ремонта и финансово поддерживать производителей лифтов.
— Совет Федерации на протяжении нескольких лет во взаимодействии с Минстроем России, Минпромторгом России, Фондом развития территорий, акционерным обществом «ДОМ.РФ» работал над проблемой обновления лифтового парка в многоквартирных домах. «Дорожная карта» по развитию лифтовой отрасли в стране подписана 7 ноября. В нее вошли многие из наших предложений, — проинформировал участников форума Андрей Шевченко.
Она предусматривает следующие разделы:
- Стимулирование региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов, финансовая поддержка производителей лифтового оборудования, повышение спроса на российскую продукцию;
- Обеспечение безопасности производства, поставок, монтажа и эксплуатации лифтов;
- Загрузку производственных мощностей российских лифтовых заводов;
- Цифровизацию лифтовой отрасли.
В настоящее время реализация ряда мероприятий, запланированных «дорожной картой», уже началась.
Исполнительный директор Национального лифтового союза Петр Харламов на пленарной сессии представил презентацию о новых тенденциях и перспективах развития отрасли. В своем выступлении он высказал предложения по дополнению содержания «дорожной карты» и решению кадрового дефицита, в частности подготовке специалистов для монтажа лифтов в отечественных колледжах. Также эксперт упомянул инициативы Национального лифтового союза по ускоренной замене подъемников для фондов капитального ремонта и адресные проекты для владельцев специальных счетов.
По мнению участников встречи, возможностей российских производителей достаточно, чтобы закрыть потребность в лифтовом оборудовании как для обеспечения новостроек, так и в старом фонде. Отечественные компании имеют необходимые мощности и компетенции. Однако главная проблема — финансирование замены лифтов в рамках программ капремонта, особенно в тех домах, где средства собирают на спецсчетах.
Если собственники не успели накопить
По данным Минстроя, из 78,4 тыс. лифтов, требующих замены, 40 тыс. находятся в ведении региональных операторов капремонта, еще 38,4 тыс. — в ведении собственников, которые собирают средства на отдельных специальных счетах.
Многоквартирные дома, которые отчисляют деньги на капремонт в «общий котел», могут рассчитывать на более быстрое решение проблемы с лифтами: денег у региональных операторов сконцентрировано много, есть возможность получения бюджетной поддержки для финансового обеспечения этих затратных работ. А вот в отношении домов со спецсчетами до сих пор никаких механизмов не придумано. Отмечалось, что в среднем один лифт стоит 3,3 млн рублей — это очень большая сумма для сборов, поэтому в таком жилом фонде без участия государства программу по замене лифтов завершить практически невозможно.
Сейчас большинством управляющих компаний подписаны договоры с различными организациями только на аварийное обслуживание и мелкий ремонт лифтов из средств, не предназначенных на капремонт. Не всегда добросовестно проводится обязательное ежегодное техническое освидетельствование лифтов, что представляет серьезную угрозу безопасности жизни и здоровью граждан.
Участники форума отметили, что в целях формирования системы модернизации и замены лифтового оборудования необходимо решить ряд актуальных проблем жилищно-коммунального комплекса.
— По сравнению с заменой устаревшего или выработавшего свой ресурс лифта новым модернизация подъемника является менее дорогостоящим и наиболее приемлемым вариантом для собственников многоквартирных домов, — поделился своим мнением генеральный директор ООО «Могилёвлифт» Анатолий Черников. — Дело в том, что эти работы не субсидируются государством, а оплачиваются за счет средств, которые жители собирают на капремонт в «общий котел» или на спецсчет. В результате же они получат практически новый лифт, отвечающий всем современным требованиям. Ведь в процессе модернизации производится комплексная замена всех основных крупноузловых деталей, отвечающих за работоспособность и безопасность. Сохраняются только направляющие — это жесткие металлические конструкции, которые устанавливаются в шахте и служат опорой для лифтовой кабины и контрвеса. Однако я бы обратил внимание на то, что при этом паспорт лифтового оборудования не меняется, даже если оно отработало 30 лет. Туда просто делается запись: модернизация была проведена в таком-то году. Получается, что, по сути, новый лифт на бумаге остается старым.
Сроки мерить в этажах?
В среднем в год происходит замена примерно 15 тыс. лифтов. В 2022 году это число снизилось до 9,8 тыс., но в 2023-м удалось статистику подправить: тогда поменяли более 16 тыс. лифтов. Однако ежегодно устаревают еще 10 тыс. При этом не все лифты включены в программы капитального ремонта.
Сроки замены лифтов в России необходимо нормативно отрегулировать в зависимости от количества этажей в многоквартирном доме. С таким предложением на Всероссийском форуме капитального ремонта и эксплуатации жилищного фонда выступил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Алексей Ересько.
— К сожалению, фиксирую ситуации, когда не отрегулирован в субъектах срок замены лифтов в зависимости от количества остановок. Видел моменты, когда лифт на четыре остановки меняется четыре месяца. И что теперь, на 40 остановок 40 месяцев менять? Давайте как-то по-другому к этому подходить, — предложил он.
Заместитель министра считает недопустимым ситуацию, когда в доме заменили подъемник, но он не включен, и жители вынуждены ходить пешком. По его словам, если лифт в подъезде один, он может быть остановлен не более чем на месяц.
— Коллеги, очень прошу вас обращать на это внимание. Если вы считаете, что где-то это надо закрепить нормативно на федеральном уровне, давайте обсуждать. А жилищных инспекторов я прошу очень детально за этим следить, — отметил Алексей Ересько.
Среди мер, которые помогут ускорить работу по замене оборудования, спикер также назвал установку лифтов в рассрочку от крупных производителей, софинансирование со стороны регионов, повышение ответственности собственников, которые пользуются специальными счетами для сбора денег на капремонт.
Участники встречи выразили уверенность в том, что совместные усилия государства, бизнеса и общественности позволят значительно улучшить состояние лифтового хозяйства в России.