Виды фундаментов для многоэтажных зданий
Фундамент — самая важная часть конструкции при строительстве любого сооружения. От его качества зависит, как долго прослужит возведенная на нем здание, при этом в зависимости от габаритов дома изменяются требования к характеристикам фундамента.
Например, для многоэтажных зданий основа должна быть особо прочной: необходимо, чтобы она выдерживала очень большие нагрузки. В противном случае на постройке в скором времени появятся трещины. Рассмотрим, какими характеристиками должен обладать фундамент для многоэтажных построек, критерии выбора и виды.
Отличительные параметры фундамента для высотной постройки
Основа для многоэтажек должна обладать высокой прочностью, так как здания имеют немалый вес, и необходимо, чтобы фундамент выдерживал большие эксплуатационные нагрузки. Только соблюдая правила, можно добиться долговечности и надежности сооружения. В связи с этим, к проектированию и созданию фундамента выдвигаются особые требования.
Для создания основы под многоэтажки используют только высококачественные материалы, которые сохраняют прочность длительное время. Кроме этого, фундамент должен быть максимально устойчивым к деформации, которая может возникнуть вследствие неравномерного оседания дома, не впитывать влагу, а при строительстве домов в холодном климате основа должна выдерживать низкие температуры.
Какие параметры учитываются при выборе фундамента для многоэтажки
При выборе вида и материала для фундамента учитываются следующие критерии:
- Нагрузка (вертикальная и горизонтальная), которую здание будет создавать в зависимости от высоты и конструкции. Они разделяются на постоянные, к которым относят массу здания, и временные — это ветра, снега и количество жильцов (или посетителей, если сооружение торговое).
- Предрасположенность участка к землетрясениям. Если в месте строительства они есть, то берется во внимание уровень баллов.
- Климатические особенности. Перепады температур, морозы, количество осадков.
- Рельеф. Ровная поверхность, где будет строиться многоэтажка или есть уклон.
- Состав земли и расположение грунтовых вод, а также нахождение рядом водоемов.
- Склонность к затопляемости из-за особенностей грунта или расположения водоемов поблизости.
- Наличие в земле коммуникаций: водопроводные и газопроводные трубы, а также электрокабелей.
- Расположение вблизи тоннелей и метро. Возведение нового дома может повлиять на функционировании подземных сооружений, а также грунт может быть ослаблен тоннелем/метро.
- Плотность грунта и наличие пустот. Высотные сооружения не возводят, если в грунте есть пустоты, так как здание может провалиться под землю.
- Проведение масштабной застройки рядом с возводимой многоэтажкой. Строительные работы часто сопровождаются высокой вибрацией, что может стать причиной разрушения фундамента.
- Бюджет застройщика.
Точные данные о характеристиках почвы, климате и землетрясениям и остальные параметры позволят выбрать вид фундамента, который будет надежной основой. Для проведения исследований делают разведывательные скважины, сканируют грунт ультразвуком, а также изучают карты по расположению вблизи коммуникаций.
Требования экологичности к фундаменту
В настоящее время экологии уделяется большое внимание, поэтому данный параметр учитывается и при создании фундамента. Для его возведения предпочтительно использовать натуральные материалы, такие как бетон, дерево, кирпич и керамика. Они не выделяют вредные вещества даже при длительной эксплуатации. Дополнительно фундамент должен сохранять тепло, это позволит снизить затраты на обогрев здания, а значит уменьшится негативное воздействие на экологию.
Также основа должна быть устойчива к коррозии — это защитит грунтовые воды от попадания в них опасных веществ. И последнее требование. Материал фундамента. Необходимо, чтобы его можно было использовать для переработки или применять повторно.
Виды фундаментов: их плюсы и минусы
Чтобы многоэтажное здание простояло долго и по нему не пошли трещины, важно подобрать правильный вид фундамента. Рассмотрим какие можно использовать для данного вида построек.
Свайный
Как понятно по названию, фундамент состоит из свай, которые погружают в землю используя различное оборудование. Вид является самым востребованным при строительстве многоэтажных жилых домов на почве с плохой несущей способностью. Рассмотрим способы установки свай:
- Забивание. Применяется только при условии, что рядом нет зданий, так как от большой вибрации из-за работы оборудования, фундамент эксплуатируемых сооружений и сами здания могут повредиться. Применяются преимущественно железобетонные сваи, которые погружают в заранее подготовленные скважины.
- Набивание. Сначала в грунте делается скважина. В нее помещают трубу, наполненную бетоном, который постепенно выдавливают в скважину с помощью давления.
- Вдавливание. Сваю погружают в землю с помощью прикладывания большой силы.
- Ввинчивание. Фундамент создают ввинчиванием сваи. Вид применяется для конструкций, требующих повышенной надежности: мосты, дома с двадцатью и более этажами.
Сваи для фундамента могут быть изготовлены из металла, бетона и железобетона. Вид выделяется быстротой монтажа, возможностью использования на грунтах с любым составом и даже в промерзшем, невысокой ценой, устойчивостью к деформации и способностью выдерживать большие нагрузки. К недостаткам вида относят необходимость использования специализированного оборудования, шум при монтаже и отсутствие возможности создания подземных стоянок.
Сваи для фундамента производят двух видов: цельные и сборные. Первые изготавливают на месте установки фундамента (при набивном способе), а сборные изготавливают на заводах и собирают уже на объекте. Погружение свай осуществляется в заранее созданной котловане. Также сваи делятся на опорные, принимают нагрузку от здания и передают ее в грунт, и висячие — прочность почвы повышается из-за трения сваи с грунтом.
При создании фундамента вырывают котлован, уплотняют грунт, после этого в почву погружают сваи, которые потом соединяют между собой и с поверхностью земли ростверком. Он дополнительно равномерно распределяет нагрузку от здания.
Сваи изготавливают из бетона, при этом марку бетона подбирают с учетом того, какую нагрузку должно выдерживать основание. Еще один материал — металл, такие сваи используют при создании фундамента с помощью ввинчивания. Для оформления очень прочных свай используют комбинированные материалы.
Свайную основу применяют не только при строительстве многоэтажных зданий, но и в следующих ситуациях:
- грунтовые воды находятся близко к поверхности почвы;
- в строении возможно неравномерное распределение нагрузок;
- невозможно оформить глубокий котлован из-за особенностей грунта;
- неровный рельеф или уклон;
- климат с сильными ветрами или есть землетрясения;
- слабая несущая способность грунта.
В перечисленных ситуациях свайный фундамент используют и для возведения высоток.
Столбчатый стаканного типа
Вид фундамента выделяется особой конструкцией. Сначала вырывается котлован, в котором устанавливают стаканы. После этого с них срезают петли на уровне земли. Важно их срезать, чтобы не повредить бетонную конструкцию. Они принимают нагрузку от здания. В стаканы помещают столбы и фиксируют их с помощью бетона. Основа может быть цельной и сборной, второй вариант является более распространенным.
Столбчатый стаканный фундамент не используют в регионах с сильными морозами и в грунтах подверженных проседанию. Основа может использоваться при возведении высотных зданий в районах с сейсмической активностью и на сыпучем грунте.
К преимуществам вида относят:
- быстроту монтажа;
- небольшой объем работ при создании котлована;
- не требуется ждать, когда бетон застынет;
- длительный срок эксплуатации (от 100 лет);
- подходит для домов с двадцатью этажами;
- нагрузку от здания распределяет равномерно по всей площади;
- возможность оформления фундамента с большими габаритами;
- стаканы и столбы изготавливают с высокой точностью;
- хорошо выдерживает повышенную влажность, сдвиги почвы и перепады температур;
- фундамент обладает большой прочностью, поэтому признан самым надежным.
В список недостатков входит: высокая цена, неудобство транспортировки элементов фундамента на объект, отсутствие возможности создания подземных парковок и нельзя использовать в промерзших землях.
Ленточный
Фундамент оформляют по периметру постройки, за что он получил такое название. Ленточное основание используют при строительстве домов от 5 до 16 этажей. При этом, чем глубже и толще сделана лента, тем выше нагрузку она может выдержать. Используют основу для возведения высоток на почве с хорошей несущей способностью.
При оформлении фундамента создают котлован, на дно которого кладут уплотняющую подсыпку. Затем делают опалубку и устанавливают в ней арматуру, после этого заливают конструкцию бетоном. В завершении уплотняют бетон с помощью прокалывания арматурой или вибрации.
Разновидности ленточного фундамента:
- Цельнолитой. Его оформляют на объекте, где проводится строительство. Первоначально делают опалубку, в которую укладывают арматуру для придания фундаменту прочности, затем заполняют опалубку бетоном.
- Сборный. Ленту оформляют из готовых железобетонных блоков, которые соединяют между собой с помощью цемента. Вид не подходит для строительства многоэтажных зданий.
- Мелкозаглубленный. Ленточный фундамент заглубляют всего на 0,5-0,7 метров. Его используют при возведении одноэтажных домов.
- Глубокого залегания. Глубина его может достигать 2,2 метров. Точное значение рассчитывается с учетом точки промерзания грунта. Вид считается оптимальным для сооружения многоэтажных зданий.
К плюсам фундамента относят: низкую стоимость, возможность оформления подземных парковок, простой монтаж и подходит для почвы с любым составом. В перечень недостатков входят: необходимость использования специализированной техники и небольшая усадка в процессе эксплуатации здания.
Плитный
Фундамент оформляют из монолитной плиты. Для его создания делают котлован, в который заливают бетон по всей площади постройки. Основу используют при строительстве домов от 7 до 30 этажей. Выдерживание больших нагрузок и равномерное их распределение, не единственное преимущество плитного фундамента. Он не деформируется, его можно использовать даже в движущихся и сейсмоактивных грунтах, обладает высокой прочностью, срок эксплуатации до 100 лет, а также на его оформление не требуется много времени. К минусам основания относят: высокая стоимость, есть риск подтопления и промерзания, не исключена деформация и необходимость использования арматуры.
Плитный фундамент может быть монолитным, в данном случае его заливают на объекте проведения строительства дома, и монолитно-сборным. В последнем варианте используют плиты, изготовленные на заводе. Также основание разделяется на сплошные и ребристые. Первый вариант используют по всей площади постройки, а ребристые в местах установки несущих стен здания.
Кирпичный
Основа является самой востребованной благодаря следующим преимуществам: высокая надежность и прочность, влагоустойчивость, безопасность и звукоизоляция. Для возведения фундамента многоэтажек рекомендовано использовать кирпич с высокой прочностью, который соединяют с помощью бетона высокой прочности.
Плавающий
При создании фундамента арматуру в местах пересечения не сваривается, а скрепляется проволокой. Оформляется основа по следующим этапам. Сначала делается котлован, утрамбовывается грунт. Следом кладут арматуру, которую заливают бетоном до уровня земли. Также такая арматура может использоваться при изготовлении плит на заводах. Благодаря особой конструкции фундамент выдерживает изменение уровня вод в заболоченных зонах.
Комбинированные
При оформлении основания такого типа используют несколько видов фундамента, что обеспечивает повышение всех показателей до максимальных значений. Такие основания применяют при строительстве многоэтажных домов на сложном рельефе и чаще комбинируют свайное основание с плитным или с ленточным. При этом свайно-ленточный фундамент может быть: незаглубленным, мелкозаглубленным и заглубленным. Первый вариант используют для невысоких многоэтажек, а последний при возведении высоток. Фундамент подходит для строительства зданий на слабо устойчивой почве.
Рекомендации
При оформлении фундамента для многоэтажных зданий учитывайте следующие советы:
- Сваи берите больше, чем указано в расчетах и проверять, чтобы длина соответствовала проекту.
- Периметр фундамента должен быть прочнее и слегка выше, чем в центре, так как на него приходится вся нагрузка от многоэтажного здания.
- Грунт в котловане перед оформлением фундамента тщательно уплотните. Благодаря этому фундамент сильно не просядет.
- Если земля болотистая или пучинистая, то используйте фундамент не склонный к деформации. Рекомендовано оформлять основания глубокого заложения. Важно, чтобы он находился ниже точки промерзания грунта.
- При ограниченном бюджете используйте ленточный фундамент. Глубина залегания определяется от высоты возводимого сооружения.
- Для заливки фундамента бетоном используйте тяжелый бетон с высокой прочностью и малой водопроницаемостью.
- Для основы с большим заглублением используйте специальный утеплитель для фундаментов. Он не только улучшит сохранение тепла, но и делает основу более прочной и влагонепроницаемой.
- При строительстве домов в холодном климате применяйте бетон устойчивый к морозам.
- Чтобы подобрать правильный вид фундамента, тщательно проведите геологоразведочные работы. Для этого рекомендуем обратиться в специализированную организацию. Процедура требует не только знаний, но и специализированного оборудования.
Самое важное, при выборе вида фундамента учитывать все требования по почве, климату, залеганию грунтовых вод и т.д.
Советы по выбору фундамента в зависимости от типа грунта
Сооружение фундамента начинается после определения типа почвы, так как он нее зависит какой вид основы будет использован. Для песчаного грунта, который хорошо пропускает воду и имеет плохую устойчивость, используют свайный фундамент. На глинистой почве применяют ленточную и свайную основу, так как грунт плохо пропускает воду и имеет хорошую несущую способность.
Для илистой почвы, которая плохо пропускает воду и обладает отличной несущей способностью, используют свайный фундамент. На скалах применяют свайную и плитную основу, так как они хорошо выдерживают неровную поверхность. Для распушенного грунта, который выделяется сложным составом и плохой устойчивостью, используют свайную основу.
Подведем итог. Фундамент для многоэтажного здания должен выдерживать высокие нагрузки и равномерно передавать их в грунт, иначе в процессе эксплуатации на сооружении могут появиться трещины. Выбирая вид основы, учитывайте тип грунта, глубину залегания грунтовых вод, вероятность землетрясений, климатические особенности и т.д. При этом важно, чтобы для основы использовались экологически чистые материалы, чтобы не загрязнять окружающую среду.
Малоэтажное строительство
Малоэтажное строительство в последнее время в России поощряется и широко спонсируется. Прежде чем приобретать земельный участок и приступать к возведению строения, разберитесь, что такое ИЖС, какие существуют преимущества и нюансы при постройке таунхаусов и домов в коттеджных поселках.
Строительные материалы, которые применяют в малоэтажном строительстве
Основополагающая часть постройки — фундамент. Для возведения применяют такой же бетон, как и для многоэтажного жилого дома. Существует четыре основных типа строительства. Малоэтажные дома бывают:
- Из дерева. Постройка не уступает элитному дому, так как новые технологии обработки древесины дают возможность придавать ей любой вид, замедлять процессы гниения и сводить к минимуму способность возгорания. Дом получается экологически чистым, при условии, что материалы были обработаны безопасными для здоровья людей веществами.
- Каркасные. Экономичный и быстрый метод возведения дома, обладающий отличными теплоизоляционными качествами.
- Панельные. Конструкция быстро возводится, так как панели собирают на месте в минимальные сроки.
- Из пеноблоков, кирпича или газобетона. Срок строительства по сравнению с другими вариантами длительный, но и срок службы гораздо больше. Дом получается долговечным и устойчивым.
Дома из кирпича, пеноблоков и газобетона требуют дополнительного утепления.
Что такое ИЖС
Объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства) — это отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса России:
- высота строения не должна превышать 20 метров;
- максимально допустимое количество этажей — три;
- дом не может состоять из блоков-секций и квартир;
- участником строительства может быть только физическое лицо.
Основная цель ИЖС — строительство жилья для личной и семейной нужды. Земельный участок для этой цели предоставляют в городе и поселке.
Преимущества и недостатки ИЖС
Основные преимущества ИЖС:
- есть возможность подведения земли под участие в разных государственных программах, направленных для поддержки малоэтажного строительства;
- владелец не зависит от других членов товарищества;
- собственник земельного участка освобождается от оплаты сборов на дороги и охрану;
- у владельца есть право получения постоянной прописки;
- возможность подключения к коммуникациям, которые чаще всего включены в стоимость земельного участка (не придется отдельно платить за подведение газа и электричества);
- получение налоговых льгот (владелец земельного участка ИЖС имеет право на возмещение по НДФЛ 13% от фактически потраченной суммы на приобретение участка и строительство дома);
- собственникам разрешается пользоваться услугами, которые предоставляют местные государственные учреждения (например, школы, поликлиники, детские сады, больницы);
- участок данной категории предназначен для строительства жилья.
ИЖС дает гарантию строительства жилого дома с возможностью регистрации по месту проживания и ведения самостоятельного хозяйства без зависимости от соседей.
К минусам ИЖС относят:
- стоимость земли по сравнению с садовым участком дороже;
- для постройки дома необходимо получить разрешение или уведомление от муниципальных органов.
Перед приобретением участка проверьте, есть ли рядом больницы, детские сады и школы. Также ознакомьтесь с Генеральным планом развития территории, так как рядом может быть запланировано строительство кварталов многоэтажек.
Ипотека для ИЖС
Крупные банки и региональные кредитные организации предоставляют ипотечные программы со специальными условиями, предназначенными для строительства дома на участке ИЖС. Направление развивается благодаря государственной программе, разработанной для поддержки индивидуального жилищного строительства. Среднее время кредитования — 17 лет.
Для получения ипотеки предоставьте:
- залог (например, участок со строящимся домом или иная недвижимость);
- до оформления залога — поручительство физических лиц;
- договор (при условии, что жилье будет возводить строительная компания);
- смету работ;
- расчет подведения коммуникаций;
- разрешение (уведомление) на строительство.
После получения ипотеки можете подавать документы на разрешение строительства.
Разрешение на ИЖС
Чтобы получить разрешение на строительство в муниципальный орган власти, предоставьте:
- уведомление о начале работы;
- документацию, подтверждающую собственность на землю;
- внешнее описание строения (текстовое, графическое);
- градостроительный план участка;
- проектную документацию с планом расположения построек, сведениями об инженерных сетях.
Власти рассматривают предоставленные документы в течение 7 дней, затем выдают разрешение или отказ (если постройка противоречит правилам и нормам законодательства). Полученное уведомление действует в течение 10 лет.
Не позднее 30 суток после того, как работы окончены, подайте:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план строения (должен сделать кадастровый инженер);
- соглашение об определении долей на строение (при условии, что участок находится в долевой собственности).
В ответ муниципальный орган дает уведомление, подтверждающее соответствие возведенного дома требованиям закона.
Если площадь дома превышает 500 м2, то придется разработать проектные документы и пройти строительную экспертизу. Также понадобится получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
Получить разрешение на строительство можете в:
- Министерстве по природным ресурсам и экологии РФ (если на территории проводят работы по использованию недр земли);
- органе местного самоуправления;
- Федеральной службе по атомному, экологическому и технологическому надзору (если на земельном участке предполагается использовать атомную энергию).
Подать документацию и заявление для получения разрешения на строительство жилого дома можете в указанные органы через официального представителя или МФЦ.
Налоги и льготы
В процессе приобретения участка можете оформить налоговый вычет (сумма до 290 000 рублей) или воспользоваться для покупки материнским капиталом.
Некоторые категории граждан могут получить участок под ИЖС бесплатно. Для примера:
- многодетные семьи;
- инвалиды;
- ветераны войны;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
Найти списки льготников можете в Земельном кодексе РФ. Региональные льготы уточняйте в местной администрации.
Процесс перевода СНТ в ИЖС
Перевод в ИЖС подразумевает изменение типа использования для огородных и садовых участков. Для этого требуется:
- чтобы участок находился в собственности;
- имел границы или состоял на кадастровом учете;
- относился к населенному пункту;
- имел ИЖС как условный или основной вид разрешенного пользования;
- подходил под требование предельных норм площади в регионе.
Для проверки права собственности закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Чтобы изменить ВРИ, получите согласие каждого владельца участка.
У огородного и садового участка бывает две категории земли:
- населенного пункта (участок относится к деревне или городу);
- сельскохозяйственного назначения (земля находится за границей населенного пункта).
В первом варианте без проблем можете перевести участок в ИЖС. Во втором случае придется изменять категорию земли.
Проверить тип разрешенного использования, а также категорию участков можете:
- в публичной кадастровой карте Росреестра;
- по выписке из ИСОГД.
Также, чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется предоставить выписку.
Чтобы узнать, состоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у него границы:
- Используя карту Росреестра, проверьте адрес участка. Если не нашли, значит на кадастровом учете он не стоит или у земли не определены координаты границы. Во втором случае вызовите кадастрового инженера для установления координат.
- Посмотрите в документации на землю кадастровый номер.
Чтобы перевести участок в ИЖС, земля не должна превышать предельно допустимую норму, которую определяют:
- земельное и градостроительное законодательство;
- ППЗ (правила землепользования и застройки);
- муниципальные власти и администрация субъекта Федерации.
Чтобы проверить участок по ППЗ, зайдите на сайт администрации или воспользуйтесь сервисом ФГИС. Если земля не соответствует нормам, то ее не вносят в ЕГРН, и на таком участке запрещается строить дом.
Общие требования к строительству
Требования к строительству на участках ИЖС регулирует Градостроительный кодекс РФ. Площадь дома не должна превышать 1500 м2. Кроме жилого здания на участке разрешается возводить летнюю кухню, гараж, баню, беседку.
Общие требования:
- деревянный дом располагайте на расстоянии не меньше 15 метров от иных объектов, между каменными строениями — от 6 метров;
- электропроводку делайте с использованием защитных материалов;
- расстояние от жилого помещения до подсобной постройки должно быть от 4 метров;
- газовые емкости устанавливайте за пределами жилого здания.
Участок под ИЖС должен быть в пределах границы населенного пункта и относится к одной территориальной зоне, которая имеет определенное значение: жилое, общественно-деловое, производственное.
Какие объекты разрешается строить
На территории ИЖС можете построить:
- одноквартирный дом с приусадебным земельным участком;
- многоквартирный жилой дом, высота которого не превышает 3 этажа;
- помещение для содержания домашней птицы и животных;
- надворную постройку и искусственный водоем;
- хозяйственную постройку (баню, гараж, теплицу, сарай);
- помещение для выращивания плодовых и декоративных растений.
На территории ИЖС можете создавать огород и сад.
Начать строительство жилого дома необходимо в течение 3 лет после приобретения участка. Иначе столкнетесь с санкциями из-за неиспользования территории по назначению, что приведет к штрафам или конфискации.
К постройкам другого типа такие требования не применяют. Их вы можете строить, когда захотите, или вообще отказаться от возведения.
Что запрещается строить
У ИЖС существует значительный недостаток — запрет на строительство отдельных типов недвижимого имущества. Нельзя возводить:
- коммунальное жилище;
- промышленный объект;
- предприятие по изготовлению и реализации ритуальных принадлежностей;
- коммерческое предприятие для переработки сельскохозяйственных продуктов.
Если территорию для ИЖС приобрели и зарегистрировали, но строительство не закончили в течение 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повысится.
Ответственность за нарушение
За нарушение законодательства по ст. № 58 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена ответственность:
- дисциплинарная;
- имущественная;
- уголовная;
- административная.
В таблице указаны размеры административных штрафов за нарушение требований технического регламента, проектных документов, стандартов при строительстве на участках ИЖС:
|
Категория нарушителей |
Сумма штрафов (рублей) |
|
Обычные граждане |
500-1000 |
|
Должностное лицо |
5000-10000 |
|
Юридическое лицо |
30000-100000 |
|
Индивидуальный предприниматель |
5000-10000 |
Строительство таунхауса на земле ИЖС
Таунхаус — самый востребованный объект загородной недвижимости. Во время строительства жилья возникает множество юридических тонкостей, которые застройщики должны учитывать. Иначе, после завершения работ, вы не сможете оформить право на собственность, и дом отправят под снос.
Особенности таунхауса
Таунхаус — это сблокированные или соединенные между собой малоэтажные строения с отдельными входами. Также к этой категории относят небольшие отдельно стоящие дома, разделенные на несколько собственников.
К наиболее распространенным видам таунхауса относят:
- твинхаус, предназначенный для двух семей с общими и раздельными пространствами внутри дома;
- лейнхаус — это строение с отдельным входом, гаражом и собственным садом;
- дуплекс — дом с двумя владельцами и отдельными входами;
- квадрохаус — это строение, которое объединяет 4 индивидуальные секции с одинаковой планировкой.
При выборе таунхауса учитывайте, что коммунальные платежи за электрическую энергию, газ и воду будут дороже, чем в частном коттедже или квартире. У семьи должен быть автомобиль, чтобы не возникли трудности с транспортной доступностью, так как участок может находиться на значительном удалении от МКАДа.
Характерные черты
Отличительные особенности таунхауса:
- чаще всего располагается на отдельном участке с выходом к общественной зоне;
- состоит из блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи;
- используется для ПМЖ (постоянного проживания);
- у секций одна или несколько общих стен без проемов с соседними блоками;
- ограниченная высотность (не больше трех этажей).
Максимально допустимое количество секций — десять. Больше блоков застройщики делать не любят, так как необходимо проводить дополнительную экспертизу, которая требует много времени и финансовых затрат.
Преимущества и недостатки таунхауса
По сравнению с квартирой в многоэтажном доме и коттеджем у таунхауса есть несколько преимуществ:
- Стоимость. Цена блока в таунхаусе меньше, чем загородного дома и квартиры.
- Удобная планировка. Благодаря большой площади и двум этажам проживание становится комфортным. Обычно внизу располагается гостиная, кухонная зона, туалет. На втором — спальни, детские комнаты, рабочие кабинеты и ванная.
- Комфортное расположение. Таунхаусы строят за городом и рядом с центральной частью населенных пунктов.
- Отдельный вход и земельный участок.
- Парковочное место. Возле дома вы без проблем оставите автомобиль.
- Мало соседей. Жизнь комфортная и тихая, так как соседи находятся только с одной или с двух сторон.
Недостаток — слабо развитая инфраструктура, так как чаще всего таунхаус находится за границей населенного пункта. В новых поселках вы можете столкнуться с проблемой отсутствия больниц, детских садов, магазинов, школ. К тому же коммунальные платежи обычно в 2-3 раза выше, чем в квартире.
Категории земель, на которых разрешается размещать постройку
Строить таунхаус можете на земле, предназначенной для:
- малоэтажного жилого строительства;
- ИЖС.
Не занимайтесь строительством на землях сельскохозяйственного назначения, так существует большой риск лишиться собственности из-за того, что постройку признают незаконной.
Разрешение на строительство таунхауса
Разрешение на строительство можете получить в местном органе власти, предоставив пакет документации:
- актуальные данные о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: разрешение на использование, статус, адрес, вид права собственности, сведения о границе, размер участка;
- градостроительный план;
- схему расположения таунхауса, в которой указано число блоков и входов, пути подъездов и проходов;
- проект строительства, в котором указаны этапы работ и сроки их выполнения;
- данные о коммуникациях и методах их подключения;
- экспертизу проекта строительства.
Чтобы собрать необходимую документацию, требуется сделать запросы в различные инстанции. Для ускорения процесса можете обратиться в аккредитованные организации, которые в кратчайшие сроки соберут требуемые документы.
Как юридически оформить таунхаус
При строительстве на земле ИЖС существуют установленные минимальные и предельные размеры территории. Это значит, что в документах на таунхаус необходимо прописывать площадь участка не меньше минимального размера под каждым блоком, так как одна секция — это отдельное домовладение. Оформить таунхаус можете как индивидуальный дом или квартиру.
Оформление как индивидуального дома
Таунхаус должен быть построен на земле, предназначенной под застройку малоэтажными домами. Разрешается возводить блокированными дуплексами и отдельно стоящими коттеджами. Площадь территории в этом случае под одним блоком ограничивается требованиями застройки и землепользования. Например, на каждую секцию должен приходиться участок у жилой постройки не меньше 6 соток. Если на указанной площади построите несколько таунхаусов, то возникнут проблемы с местными органами власти.
Статус дома накладывает определенные ограничения. Например, нельзя делать общественные подвалы и чердачные помещения. Инженерные коммуникации необходимо подводить отдельно к каждому блоку. Поэтому стоимость строительства увеличивается примерно на 10%.
Оформление как квартиры
В этом случае таунхаус рассматривается как многоквартирный дом с персональным входом в каждую квартиру. При этом территория вокруг строения — общая. Для каждой квартиры выделяется не больше 1,5 сотки земли. С точки зрения закона это наиболее предпочтительный и безопасный вариант оформления.
Преимущества малоэтажного строительства в коттеджном поселке
Чаще всего участок в коттеджном поселке продают «под ключ». Это значит, что вам не придется самостоятельно проводить коммуникации:
- электричество;
- газ;
- водоснабжение.
В коттеджном поселке проведены геологические исследования, которые необходимы для:
- определения уровня грунтовых вод;
- подведения подземной коммуникации;
- определения несущих способностей грунта для постройки сооружения.
Коттеджный поселок находится под круглосуточной охраной. Гости и жители проходят через КПП, а территория ограждена забором.
Немаловажное преимущество — это удобное расположение, так как коттеджный поселок недалеко от города. К тому же рядом всегда есть населенные пункты с необходимой инфраструктурой: магазинами, парикмахерскими, школами, поликлиниками, садами, банками. Также в коттеджных поселках прокладывают качественное дорожное покрытие между домами и до магистрали.
Если вы не хотите терять привычный городской комфорт, то таунхаус — оптимальный тип жилья. При этом на участок у вас должны быть права и разрешение на строительство. В коттеджном поселке вы сможете возвести отдельно стоящий, изолированный от соседей дом, к которому будут подведены необходимые коммуникации.
Геомассив: укрепляя слабый грунт
В геотехническом отношении Санкт-Петербург характеризуется большим объемом слабых грунтов. Это делает задачу их укрепления при реализации проектов строительства или реконструкции различных объектов особенно актуальной. По словам экспертов, геомассив является одной из технологий, которая может быть эффективно использована в этом случае.
Что и как
«Геомассив — это довольно распространенная технология. Ее широко применяют на линейных и площадных объектах: при строительстве автодорог, зданий, в проектах реставрации объектов культурного наследия с приспособлением под современное использование и других», — рассказывает Иван Богданов, главный конструктор компании «ГЕОИЗОЛ Проект» (входит в ГК «ГЕОИЗОЛ»).
По его словам, устройство геомассива целесообразно на участках, где выявлена значительная толща слабых грунтов, замена которых проблематична или не представляется возможной. Также технология хорошо подходит для усиления основания под уже существующими зданиями и сооружениями.
По словам заведующего кафедрой геотехники СПбГАСУ, д. т. н., профессора Рашида Мангушева, технология геомассива (другое название — геокомпозит) для Петербурга достаточно актуальна из-за проблемных грунтов, характерных для города. Прежде всего это касается исторических районов города, где плотная застройка и ведение работ может повлиять на окружающие здания. Во избежание подвижек грунта, которые могут вызвать повреждения у соседних строений, и применяется технология геомассива. Также ее использование эффективно для укрепления деградирующих фундаментов самих исторических объектов.
«Эта методика укрепляет грунт путем создания цементных армирующих элементов. Через специальные скважины в землю погружаются инъекторы, через которые под давлением подается цементный раствор. Он вскрывает слабые места, заполняет пустоты и полости. После процесса затвердения образуется своего рода «елочка» из цементных и грунтоцементных прослоек, которая образует армированный массив с улучшенными деформационными характеристиками, что и позволяет существенно уплотнить слабый грунт», — рассказывает эксперт.
Еще один вариант применения технологии — при проведении работ нулевого цикла в городских условиях, например, при возведении здания с подземным паркингом. «Струйная цементация выполняется ниже уровня дна котлована в пределах ограждающей конструкции (например, «стены в грунте»). В этом случае грунтоцементный массив решает несколько задач: закрепляет слабый грунт; выступает в качестве противофильтрационной завесы, исключая приток воды из нижерасположенных слоев в котлован; создает своего рода диафрагму жесткости, которая дополнительно удерживает стенки ограждающей конструкции и позволяет избежать недопустимых деформаций», — добавляет Иван Богданов.
Нюансы
По словам Ивана Богданова, использование технологии бывает сопряжено с ошибками. «Наиболее распространенная из них — попытка выделить из геомассива отдельные элементы и пытаться их посчитать с применением методик расчета свай. Технология предполагает формирование массива грунта с расчетными усредненными характеристиками, в частности, с повышением прочности на сжатие. Существуют методики на расчет усреднения с точки зрения модуля деформации и прочностных характеристик массива. Ими и следует пользоваться», — подчеркивает специалист.
Рашид Мангушев считает, что определение точных результатов использования технологии вообще проблематично. «Оценивая эффект, мы ориентируемся на расчетные данные. Смотрим характеристики грунта, объемы закачанной цементной смеси, исходим из того, что она распространилась сравнительно равномерно, и определяем некие усредненные показатели, которые должны получиться. Но как именно повел себя раствор в массиве грунта под давлением — мы точно не знаем. Локально в одном месте он мог проделать большие полости, в другом — меньшие, и какие именно характеристики грунта достигнуты в конкретной точке — определить невозможно», — говорит он.
Эксперт отмечает также, что в целом технология сравнительно недешевая. «Ее можно использовать для создания оснований под малоэтажное, коттеджное строительство. Если речь идет о многоэтажных объектах, то, безусловно, экономически эффективнее и надежнее устройство свайных фундаментов», — считает он.
По словам Ивана Богданова, говоря о стоимости работ с применением технологии геомассива, следует отметить общеотраслевую проблему — базовые расценки не успевают за уровнем инфляции. «Сегодня сметная стоимость закрепления грунтов геомассивом не соответствует реальным коммерческим расценкам», — констатирует эксперт.