Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Сравнение механических соединений арматуры с конической резьбой
В прошедшем 2023 году механические соединения арматуры вышли на новый уровень в России, после активного использования на десятках сооружений трассы М-12 «Москва-Казань», торжественно открытой в конце декабря. По мнению экспертов, работавших на данном проекте и опрошенных АСН, муфты для арматуры позволяют сокращать затраты на арматурные работы, а главное гарантируют надёжность конструкции даже в сейсмоопасных регионах. В России производятся муфты всех типов, включая обжимные, с цилиндрической и конической резьбой.
У всех видов соединений есть свои достоинства, как и в целом у технологии МСА. С каждой из них построено множество значимых объектов, о которых писал «Строительный еженедельник». При этом у компании, производящей даже широкой номенклатуры муфт могут быть свои предпочтения, основанные на их опыте. Так по мнению специалистов завода ПромСтройКонтракт по технико-экономическим обоснованиям муфты с конической резьбой могут быть оценена как более экономичные по цене за стык, вне зависимости от производителя, а в силу самой технологии. Опрошенные эксперты описывают это так:
- Деформативность конических муфт показывает более низкие значения на разных диаметрах арматуры, что подтверждается протоколами испытаний НИИЖБ и НИИОСП им. Н.М. Герсеванова
- Монтаж муфт с конической резьбой, по мнению инженеров ПСК, позволяет легче монтировать конструкцию, не нужно скручивать резьбу на всю длину муфт, арматурный стержень практически до конца устанавливается за счёт формы конуса, когда достаточно несколько оборотов ключа для затяжки
- Большая номенклатура производимых муфт c конической резьбой для различных конструктивных решений. На рынке существует несколько видов позиционных муфт, которые не только позволяют соединять арматурные стержни без возможности вращения арматуры, но и компенсировать разбежку арматуры при тыковке каркасов
- Т.н. «Равнопрочность» в конусе, которая по мнению производителей таких муфт, достигается за счёт угла резьбы в муфтах. В самом тонком сечении на арматуре нагрузки перераспределяются на муфту и наоборот, в результате чего не происходит разрушения.
Эти аргументы приводятся различными производителям рекомендовать подобную технологию, без привязки к конкретным брендам или патентам. Следует помнить, что у других технологий арматурного соединения есть свои достоинства и апологеты: от обжимных муфт до технологии сварки, популярной, например, во многих республиках Северного Кавказа. Выбор в итоге всегда остается за проектировочной организацией, которая часто учитывает мнение подрядчика. Факторы, оцениваемые подрядчиком, бывают самые разные: от облученности персонала и ранее полученном опыте (включая скорость поставок) до анализа последних крупных проектов с той или иной технологией.
В 2023 году была открыта трасса М-12, включающая мосты через Оку и вокруг Казани, построенные как с коническими, так и с цилиндриечскими муфтами для арматуры. Среди выдающихся объектов, достроенных с муфтами в этом году: небоскреб «Moscow Towers» в и десятки высотных ЖК в Санкт-Петербурге и других крупных городах. Одновременно через реку от «Москва-Сити» началось строительство уникального жилого комплекса на территории Бадаевского завода, также с муфтами с конической резьбой под маркой «КонКон». В 2024 года завершится строительство новой Олимпийской спортивной арены на севере Москвы. При этом немало крупных объектов строятся с цилиндрическими и обжимными муфтами. Рост числа таких грандиозных объектов с различными технологиями для соединения арматуры покажет в будущем какая технология победит.
ТИМ на стройке
Ровно десять лет назад отрасль познакомилась с технологиями информационного моделирования. За это время ТИМ прочно освоился в сфере проектирования, стал обязательным для госзаказов, а сегодня делает первые уверенные шаги на строительной площадке. Эксперты отмечают, что к управлению проектом с помощью 4D-ТИМ готовы и заказчики, и разработчики отечественного софта.
Новый этап развития ТИМ начался 1 сентября 2023 года, когда приказ Росстандарта ввел в действие национальный стандарт ГОСТ Р 57363-2023 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)». Документ сменил прежний ГОСТ Р 57363-2016, уточнив процессы, связанные с цифровизацией управления строительством и применением технологий информационного моделирования (ТИМ).
«В документе закреплены очень интересные зрелости заказчика, в том числе на стадии строительства», — обращает внимание Марина Романович, кандидат технических наук, доцент Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, эксперт в области технологии 4D-моделирования. Так, в пункте 3.7 отмечается, что зрелость заказчика (застройщика, инвестора и технического заказчика) определяется готовностью организации к внедрению ТИМ на различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительного объекта. Если говорить конкретно про этап строительства, то речь идет о визуализации до начала проведения работ; управлении рисками при реализации инвестиционно-строительного проекта; возможности контроля хода проектирования и строительства на основе информационной модели в режиме реального времени благодаря использованию облачных сервисов; оптимизации проектных и технических решений, а также контроле соответствия проектных решений и результатов строительства.
К внедрению ТИМ на стройплощадки активно приступают заказчики. Например, сегодня в Москве подведомственные организации столичного Департамента строительства реализуют уже 61 объект с применением ТИМ на этапе строительства. Речь идет о работах в части возведения жилья, дорожной инфраструктуры, объектов здравоохранения и образования. О необходимости использования технологий информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла говорят и в Росавтодоре. «Действительно, цифровизация, и в частности информационное моделирование, — это наше будущее. Да, есть вопросы и проблемы, но есть и точки роста: это и вопросы обеспечения информационного моделирования на этапе строительства, и необходимость учета затрат как подрядных организаций, так и заказчика на этапе строительства, и, заглядывая в будущее, — это вопросы информационного моделирования на этапе эксплуатации автомобильных дорог», — отмечает Георгий Гончаров, заместитель начальника Управления научно-технических исследований, информационных технологий и хозяйственного обеспечения Росавтодора.
Экономия без ущерба качеству
Интерес со стороны заказчиков подтверждают и разработчики отечественного программного обеспечения. «Преимущества информационного моделирования в первую очередь заключаются в эффективном управлении данными, — считает Степан Воробьев, руководитель Департамента внедрения и технического сопровождения программного обеспечения АО «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development). — Насколько удобнее труд любого специалиста и качество принимаемых управленческих решений, когда нужная для этого информация «под рукой» — правильно и удобно структурирована. И заказчик также несет меньше издержек на всех этапах — от проектирования до вывода из эксплуатации за счет контроля за различными параметрами и ресурсами объекта, а также ускорения формирования разных видов документации и повышения их качества. Одновременно ИМ выполняет требования законодательства и обеспечивает актуальными данными государственные информационные системы как часть цифровой вертикали».
Никита Чернов, директор по развитию «АР СОФТ», соглашается: для заказчика крайне важны сроки и расходы на этапе строительства. «Использование ТИМ-модели поможет как минимум на 10% сократить расходы за счет того, что она дает возможность обнаруживать коллизии и несоответствия на более ранних стадиях, чем при использовании 2D-чертежей. В этом им помогут различные CAD-программы, имеющие функционал автоматического поиска коллизий. То есть визуально можно оценить 3D-модель, насколько она реально соответствует плану реализации строящегося объекта. Также применение ТИМ-модели на этапе строительства приводит к тому, что по итогу самого строительства мы получаем соответствующую действительности 3D-модель, которую в дальнейшем можно использовать на этапе эксплуатации. Что нас приводит к системе 4D-BIM, 5D-BIM и т. д.», — говорит эксперт.
Отметим, что 4D-технология информационного моделирования относится к стадии строительства и активно применяется в России и мире. Для этого специалисты берут сводную информационную 3D-модель и синхронизируют ее с соответствующими работами в календарном плане строительства. По данным Марины Романович, клиент в 63% случаев запрашивает 4D-модель и оценивает результаты на четыре и пять баллов по пятибалльной шкале. Например, такую модель готовили для строительства спортивно-концертного комплекса на проспекте Юрия Гагарина в Санкт-Петербурге и для реконструкции ТЭЦ в Краснодаре. В других странах 4D-модель чаще всего заказывают для объектов стоимость от 20 млн евро и выше.
«4D-технология позволяет нам решать очень сложные задачи. Например, при строительстве подземно-надземного тоннеля, который пересекал существующие железнодорожные пути, мы разрабатывали несколько 4D-моделей, чтобы найти оптимальную стратегию строительства и разделить объект на участки. В результате выбрали оптимальную по срокам, стоимости и, конечно, соблюдению необходимого уровня качества», — приводит пример Марина Романович.
Эффективность от подобного подхода используют и крупные подрядчики сферы дорожного строительства. Например, специалисты «Автобан-Digital» разработали собственное программное решение с учетом специфики возведения линейных объектов. В результате внедрения на 25–30% сократилось время на формирование и согласование производственной программы, а на 35–40% повысилась точность распределения работ между подрядчиками. Впрочем, в целом по строительной отрасли цифры эффективности использования ТИМ на стройке несколько отличаются. Эксперты констатируют сокращение ошибок проектирования на 80%, сроков обработки документов в ЕИП — на 50%, повышение точности определения объемов СМР — на 45% и сокращение сроков строительства — на 10–15%.
«Застройщик может получить колоссальный эффект, — уверена Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика ТИМ «БИМПРО». — Но когда мы говорим “ТИМ”, то нужно рассматривать два основных варианта, которые могут использоваться на стройке. Они дают примерно равный эффект, но в сумме определяют двойной». Первый — использование трехмерной модели, которая создается проектировщиком на специализированном ПО. Уже сейчас по ней застройщики проводят тендеры, то есть из модели автоматизированно выгружается большинство укрупненных объемов работ, в результате чего качество смет и расчетов становится выше, а тендеры проводятся более достоверно. Второй вариант использования ТИМ относится к оптимизации строительства. Это автоматизация процессов (может проходить с информационной трехмерной моделью или без нее), которая содержит цифровой график работ, стоимость работ, ведение электронной документации, электронный документооборот, выдачу заданий, просмотр проекта, выдачу итераций исполнительной документации и другие показатели. По расчетам «БИМПРО», эффект от ее использования варьируется от 7 до 20% экономии от стоимости строительства объекта.
Богатство отечественного рынка
Разработчики отмечают, что на рынке достаточно отечественных решений для активного использования информационного моделирования на стройке. «В качестве иллюстрации уровня готовности российских ТИМ можно назвать объекты, реализованные на основе информационного моделирования в отечественных продуктах. Это и бесперебойное электроснабжение на Крайнем Севере с помощью строительства воздушных линий электропередачи в Югре и Ямало-Ненецком автономном округе, и энергоцентр в Тульской области, и нефтеперекачивающая станция АО «Гипротрубопровод» площадью 12 000 кв. м, энергообъекты и котельные компании «Энерготехмонтаж», промышленные объекты АО «Гипровостокнефть»… Все это лишь небольшая часть проектов из нашего портфолио, созданных с помощью ТИМ и воплощенных в жизнь, — говорит Степан Воробьев, добавляя, что сфера гражданского строительства внедряет в работу новые технологии значительно медленнее. — Возникает встречный вопрос: а насколько эта отрасль строительства готова в плане финансов и кадров обращаться к ТИМ и использовать информационную модель? Динамика здесь очень неоднородная, и именно в этом поле находится значительная часть препятствий на пути к тому уровню массового применения ТИМ, которого всем ратующим за цифровизацию российского строительства хотелось бы достичь».
Анна Николаева добавляет, что на рынке присутствуют две группы продуктов для внедрения ТИМ в процесс строительства. Первая касается информационной модели, а вторая — оптимизации и автоматизации строительных процессов, которые могут и не использовать трехмерную модель. И картина по этим двум продуктам разная. «Если мы говорим о ТИМ-модели, ее внедрении и авторском надзоре по ней, то пока что недавно созданные российские продукты проигрывают конкурентам на международном рынке, особенно тем, что были разработаны давно: Autodesk, Revit Civil 3D. У них есть, конечно, российские аналоги (Renga Software), но на данный момент проектный бизнес не подтверждает соразмерность данных программ, российские ПО пока что отстают на пять-десять лет от зарубежных аналогов. Но если мы обратимся к стороне оптимизации строительства, а именно к стройке и автоматизации процессов, то здесь достаточно хорошего российского ПО», — говорит эксперт.
В то же время можно с уверенностью сказать, что российский рынок богат ПО российского производства. Многие ведущие застройщики выпускают собственные продукты, которые появляются в открытом доступе для изучения. Например, такое имеется у SetlCity, «Самолета» и других крупных застройщиков. Для компаний поменьше отечественная IT-отрасль предлагает готовые продукты, например для управления строительством подойдут «Адепт» и его аналоги.
«Интерес заказчиков к качественному ПО не просто есть, он активно реализуется нами и нашими коллегами по IT-отрасли. Российские компании, которые стремятся к технологическому лидерству, поэтапно цифровизируют свои подразделения, производственные процессы и процессы управления. Все это верно и для строительной сферы. Не так давно «Самолет» сообщал о тестировании робособак для мониторинга работ на площадке. Очевидно, что собранная роботами информация должна передаваться и обрабатываться с помощью IT-решений и в идеале интегрироваться в ту самую информационную модель. Чем доступнее будут становиться компоненты цифровых комплексов, тем более массовым станет такой подход. И мы готовимся к этому уже сейчас», — резюмирует Степан Воробьев.
При этом некоторые компании начали внедрять отечественное ПО еще до введения санкций. «За прошедшие три года произошли качественные изменения в области контроля СМР и управления строительством; работы и ведения документооборота в ЕИП и СОД; формирования и ведения ИД в электронных форматах. Мы это наблюдаем и на примере своих продуктов: постоянно растет количество пользователей Plan-R (календарно-сетевого планирования) и платформы Larix (от проверки BIM-моделей до формирования ведомостей и проведения тендеров), — говорит Андрей Андреев, главный инженер-технолог строительства Айбим. — Однако для большинства строительных организаций малого и среднего бизнеса достижение цифровой «зрелости», внедрение ТИМ и формирование команды специалистов — сложная и затратная задача. И проблема даже не в замещении иностранного ПО, а в выживании на конкурентном рынке. Впрочем, компании, которые затягивают с цифровизацией, рано или поздно станут точно не конкурентоспособными».
Никита Чернов подчеркивает, что проблемы внедрения ТИМ на стройку могут возникнуть не от нежелания заказчика, а от неготовности подрядчика, хотя сегодня программные продукты уже подстроены под разный уровень цифровой зрелости: «Чаще всего на строительных площадках возникают проблемы, что кто-то неправильно прочитал чертеж либо вообще его некачественно сделали. В итоге смонтировали, как поняли. А если бы у застройщика было визуальное представление об объекте, то таких проблем можно было бы избежать. И следовательно, когда объект будет на более поздней стадии строительства, не нужно будет исправлять какие-либо замечания. В “АР СОФТ” часто поступают запросы на разработку подобного ПО. Сейчас мы кастомизируем свои программные решения под запросы клиента. В итоге получается более качественный программный продукт для строительства». Например, уже сейчас компания располагает решением, которое позволяет сжать файл 3D-модели в 11–20 раз с сохранением всех атрибутов, чтобы была возможность открыть его на строительной площадке буквально на ноутбуке или мобильном устройстве с поддержкой LiDAR.
Впрочем, пока государство не обязывает всех привносить ТИМ на стройку. Чтобы не усугублять проблему нехватки квалифицированных кадров, в пункте 5.7 нового стандарта ГОСТ Р 57363-2023 оговаривается: уровень применения технологии определяется заказчиком в зависимости от потребностей проекта, квалификации и компетенции команды проекта, интегрального показателя зрелости применения ТИМ.