Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Принцип бутерброда. Особенности производства и использования сэндвич-панелей
В России с начала 2000-х годов в строительстве активно применяются сэндвич-панели. Как правило, они используются при возведении быстровозводимых зданий и сооружений в качестве стеновых или кровельных профилей. Также данные конструкции могут быть задействованы в качестве одного из основных элементов шумозащитных дорожных экранов.
Классические сэндвич-панели (СП) имеют трёхслойную структуру, состоящую их двух листов жёсткого материала, между которым находится утеплитель. Тем самым, такие конструкции похожи на закрытый бутерброд (sandwich) от которого и получили свое название. По оценке участников рынка, около 70% всего выпуска СП у любого производителя приходится на стеновые панели. Ими облицовывают здания промышленного, производственного, коммерческого назначения. Также данные материалы применяются в частном малоэтажном домостроении. Они легко монтируются и не дают серьезной нагрузки на фундамент.
По словам генерального директора компании «РосСельПром» Алексея Побегуса, сами по себе сэндвич-панели являются конструкциями с высокими пороговыми свойствами качества. «Они не требуют дополнительной отделки, обеспечивают необходимый уровень термического режима эксплуатации зданий и сооружений, предусмотренных проектом. Основным критерием выбора СП, в первую очередь, является соответствие их прочностных, теплофизических, геометрических характеристик конкретному проектному решению, а также технологии производства требованиям ГОСТов и ТУ», - добавляет он.
Генеральный директор «Завод Строительных Конструкций «Стройэлемент» Виталий Скуматов также отмечает, что производство СП должно строго соответствовать действующим нормативным стандартам. «Только такое решение может гарантировать высокое качество продукции. Конечно же, - добавляет эксперт,- важны и технологические характеристики материалов. Различные виды применяемых полимерных покрытий и утеплителя, широкая цветовая палитра, высокотехнологичное оборудование для производства различных типов профилирования, позволяет нам производить сэндвич-панели под определенного клиента, с учетом всех требований по эксплуатации, предъявляемых к объекту строительства».
Среда эксплуатации
В качестве облицовочного материала СП используется холоднокатный рулонный стальной прокат с горячеоцинкованным покрытием. Как рассказывает руководитель департамента маркетинга и рекламы ГК «Мосстрой-31» Михаил Волконский, толщина стальной основы для облицовки может быть 0.45 / 0.5 / 0.6 / 0.7мм, с небольшим плюсовым допуском. Сама структура облицовки состоит из защитной плёнки, полимерного покрытия от 25 до 800 микрон, грунтовочного слоя от 5 до 10 микрон, пассивированного (защитного) слоя, цинкового слоя от 10 до 25 микрон и, собственно, самого стального листа. Все эти показатели могут колебаться в указанных диапазонах, в зависимости от ассортимента полимерных покрытий.
Коммерческий директор ООО «Крафтспан» (завод «Крафтспан») Алексей Самойлов отмечает, что чем больше толщина панелей, тем выше сопротивление теплопередаче и звукоизоляция воздушного шума, тем прочнее изделия. «Соответственно, чем лучше параметры при производстве изделия, чем выше его качество и сложнее производственная технология, тем выше стоимость готового изделия. При составлении технического задания наши клиенты учитывают два ключевых фактора: ветровую и климатическую нагрузки в регионе постройки объекта»,- подчеркивает эксперт.
Кроме того, продолжает тему коммерческий директор ООО «ПТК «Техностиль» (входит в ГК «Техностиль») Светлана Галынская, важен и выбор покрытия стали для производства СП. Он также должен определяться средой эксплуатации и эстетикой объекта. Если необходимо, чтобы объект как можно дольше сохранял яркость красок, то необходимо использовать сталь с покрытием PVDF. Для агрессивных сред рекомендована к использованию нержавеющая сталь.
Выбор за «начинкой»
В качестве утеплителя (сердечника) сэндвич-панелей используется минеральная вата, пенополистирол, пенополиизоцианурат или пенополиуретан. Они имеют схожие показатели по теплопроводности, другим характеристикам, но и отличия также есть. В том числе, по пожарным требованиям и водопоглощению. В частности, на всех объектах, связанных с пребыванием внутри человека, может быть использован только один утеплитель – это минеральная вата. Она имеет негорючий класс пожарной опасности строительных материалов.
По словам ведущего инженера-проектировщика компании ROCKWOOL Андрея Петрова, из минеральной теплоизоляции наиболее широко применяют плиты из каменной ваты. Благодаря волокнистой хаотичной структуре, она является эффективным теплоизоляционным материалом, который сохраняет тепло зимой и прохладу летом. «Конечно же, основным преимуществом является высокая пожарная безопасность, ввиду применения в качестве сердечника теплоизоляции с группой горючести НГ (негорючие), ведь температура плавления каменного волокна свыше 1000°С. Таким образом, материал станет надежной преградой для распространения огня в случае возникновения возгорания. Важно, что при воздействии высоких температур каменная вата не выделяет токсичных веществ, не дымит и не плавится», - поясняет специалист.
«В России, при производстве сэндвич-панелей, изготовители могут руководствоваться ГОСТ 32603-2012 «Панели металлические трехслойные с утеплителем из минеральной ваты. Технические условия», выпущенным в 2012 году. К сожалению, данный стандарт не учитывает актуальные реалии, в которых существует большинство отечественных производителей сэндвич панелей, а также имеет много анахронизмов. Таких, например, как ограничение минимальной плотности минеральной ваты. Данный подход использовался в советское время для разделения ваты по областям применения и в настоящее время не актуален. Поэтому многие производители при изготовлении панелей руководствуются собственными Техническими Условиями, обеспечивая необходимый уровень качества панелей»,- сообщил специалист», - рассказывает руководитель по техническому развитию PAROC в России Виталий Борисов.
Коммерческий директор ГК «ИЗОБУД» Александр Кулешов также выделяет пожарную безопасность минеральной ваты, однако, добавляет он, по остальным данный материал уступает утеплителю из пенополиизоцианурата (ПИР). Он имеет лучшие теплоизоляционные свойства (100 мм ПИР = 180мм МВ). Кроме того, в отличие от минеральной ваты, монтажные работы ПИР-панелей могут проводиться при любых погодных условиях. Срок их службы минимум 30 лет (минеральная вата – 10), значительная экономия на дополнительных монтажных элементах. «Если говорить об использовании ПУР-панелей (из пенополиуретана), то мы категорически не рекомендуем данный материал – группа горючести его Г4. Здания, построенные из таких панелей, горят очень быстро и крайне пожароопасны»,- полагает он.
В настоящее время при строительстве промышленных и производственных объектов многие компании отдают предпочтение сэндвич-панелям ПВХ с сердечниками на основе экструзионного пенополистирола (ЭПС), отмечает коммерческий директор АО «Изополимер» Сергей Денисенко. Данный материал обладает качественными теплоизоляционными свойствами и другими положительными характеристиками. «Так, по отзывам наших потребителей, в частности производителя сэндвич-панелей ООО «СП-Логистик», наш утеплитель XPS «Хитфом» обладает высоким уровнем механической прочности, однородности, плотности, что позволяет осуществлять резку нагретой струной. Также материал имеет улучшенные свойства звукоизоляции, минимальное водопоглощение и, в целом, очень долговечен. Экструзионный пенополистирол «Хитфом» очень хорошо зарекомендовал себя при изготовлении панелей для морозильных камер, а также при отделке и утеплении помещений. Доля компаний производителей сэндвич-панелей среди наших клиентов не является ключевой, однако у нас разработаны отдельные механизмы взаимодействий с данными компаниями, касающиеся качества (в том числе повышенной плотности) и специальных скидок»,- сообщил Сергей Денисенко.
Новые возможности
По словам Светланы Галынской, в технологии производства сэндвич-панелей существенных изменений не ожидается. «Развитие идет в большей степени в направлении изменений характеристик покрытий и утеплителей. Компания «Техностиль» расширила свой ассортиментный ряд за счет угловых и панелей для утепления зданий. Панелей с нестандартными параметрами, габаритными характеристиками, нетиповыми цветовыми решениями и т.д. Расширяем разнообразие видов профилирования. Поиск новый возможностей для использования своей продукции ведется постоянно», - отмечает она.
Директор по техническому развитию ООО «Венталл» Александр Беляев рассказал, что совсем недавно компания вывела на российский строительный рынок новый продукт – строительные стеновые сэндвич панели с сердечником на основе кварцевого волокна под маркой «Венталл Грин». «Особенность таких панелей в том, что в них в качестве среднего слоя утеплителя применяется минеральная вата на основе кварцевых волокон, т.е. утеплитель изготавливается из природного кварцевого песка и стекла повторного использования. Не секрет, - добавил он, - что в настоящее время во всем мире развиваются тенденции на снижение негативного влияния на окружающую среду от жизнедеятельности людей, а так же на создание комфортного для человека микроклимата в здании. В России мы только начинаем задумываться об этом».
ГК «Мосстрой-31» планирует начать производство двухслойных сэндвич-панелей, сообщил Михаил Волконский. «Такие панели будут отличаться отсутствием второй облицовки из металла. Они уже сейчас применяются при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. То есть на фасад жилого дома при помощи клея и механических креплений монтируется двухслойная сэндвич-панель утеплителем к наружной стене. Все соединения между панелями обрабатываются специальным герметиком, исключающим попадания влаги внутрь панели. Наружная облицовка металла может иметь практически любое профилирование и окрашиваться не только в различные цвета, но и имитировать натуральные камень или кирпич. Таким образом, жилой дом получается утеплённым и имеет красивый внешний фасад»,- подытожил планы на ближайшее будущее представитель рынка.
Высокий уровень надежности. Применение гидрошпонок в строительстве
Сегмент производства гидроизоляционных материалов достаточно разнообразен. Сфера их применения также очень широкая. Для гидроизоляции деформационных и рабочих швов различных конструкций часто применяется гидрошпонка. Данный материал востребован в строительстве, но специалисты считают, что весь его потенциал еще не раскрыт.
Гидрошпонка — это профилированное длинномерное изделие (лента), изготовленное способом экструдирования на специализированном оборудовании. Также ее называют гидропрокладкой. Первые прототипы гидрошпонки появились еще в середине прошлого века. Но технология ее производства постоянно совершенствовалась. В настоящее время выпускается множество видов гидрошпонок, область их применения постоянно расширяется.
Качественная защита
Применение гидрошпонок в строительстве носит довольно распространенный характер, отмечает технический руководитель отдела «Инженерная гидроизоляция» СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Алексей Цыбенко. По технологии, в большинстве случаев в конструкциях монолитных фундаментов из железобетона, необходимо предусматривать деформационные швы для компенсации возможных деформаций сооружения. Поэтому эксплуатация таких фундаментов нуждается в надежной герметизации швов от воздействия грунтовой воды, т.к. ее попадание внутрь подземных помещений делает их непригодными для эксплуатации. Типичными объектами для применения гидрошпонок являются заглубленные фундаменты из монолитного железобетона, а также разнообразные сооружения транспортного и гидротехнического назначения - такие как тоннели, подпорные стены и плотины.
«Основное преимущество применения гидрошпонок для швов в бетонных конструкциях – это высокий уровень надежности такой герметизации, особенно в сравнении с устаревшими методами. Изделия обладают уникальными характеристиками для данной области применения, они очень прочные, эластичные, химически стойкие и прекрасно замоноличиваются в бетон с образованием прочного соединения», - подчеркивает Алексей Цыбенко.
Генеральный директор компании «ВЕМАТ» Николай Чугунов добавляет, что гидрошпонка идеально подходит и для гидроизоляции рабочих (холодных) швов. В большинстве случаев, в соответствии с технологией производства работ при возведении монолитных заглубленных частей зданий большой протяжённости в процессе заливки бетона делают перерывы в бетонировании. В результате этого в конструкции появляются технологические рабочие швы бетонирования, которые являются плоскостью стыка между затвердевшим и свежеуложенным бетоном. Они потенциально становятся слабым местом для проникновения грунтовых вод под воздействием гидростатического давления в тело строительной конструкции. В последнее время для обеспечения гидроизоляции швов в строительстве широкое применение получили именно гидрошпонки.
Исходя из поставленных задач
Значительная часть гидрошпонок производится из поливинилхлорида (ПВХ). Гидроизоляционные изделия из него наиболее универсальны по области применения. Прекрасно выдерживают перепады температур, устойчивы к химической агрессии. Также гидрошпошки делают из полиэтилена и других материалов. Все данные виды изделий имеют свои характеристики и область применения.
В частности, рассказывает генеральный директор ООО «Спецпроект Инжиниринг» Джанбулат Гасанов, на рынке также присутствуют металлические гидрошпонки, металлические совместно с ПВХ, металлические обработанные битумной мастикой. Исходя из поставленных задач, можно сориентироваться, на какой вид изделия сделать упор. «Металлические гидрошпонки проще всего устанавливать. При этом, короткие, длиной до 2 метров использовать не стоит, так как будет много соединений, а значит и возрастет риск протечки. Чем длиннее гидрошпонка, тем лучше», - поясняет он.
В целом, добавляет Джанбулат Гасанов, сейчас на рынке появляются ранее не предусматриваемые вторичные или дополнительные устройства гидрошпонок. В том числе, такие как системы инъекционных шлангов, а также другие виды гидроизоляционных материалов данного сегмента.
По словам Алексея Цыбенко, совсем недавно в производственном ассортименте компании «Технониколь» появилась специальная гидрошпонка для герметизации холодных швов бетонирования. Шпонка разработана именно для установки в холодных швах «пол-стена», оснащена специальным полимерным профилем, который набухает при контакте с водой и дополнительно герметизирует холодный шов. Геометрические размеры такой шпонки позволяют без труда разместить ее на верхнем ряду арматуры фундаментной плиты. «Также одним из последних наших продуктов для герметизации рабочих швов в монолитных конструкциях является набухающий полимерный профиль. Его применяют при новом строительстве: фундаментов, подземных парковок, тоннелей, коллекторов, дамб и пр. Набухающий полимерный профиль обеспечивает герметизацию швов путем их уплотнения за счет увеличения собственного объёма (набухания) при контакте с водой»,- отмечает специалист.
Ставка на экономию
Эксперты подчеркивают, что применение гидрошпонок экономически выгодно. Как гидроизоляционный материал они достаточно недорогие. Значительная доля исходного сырья российского производства, а значит, на производстве изделия почти не отражается рост курса иностранных валют. Использование гидрошпонок в строительстве позволяет продлить сроки эксплуатации объектов и сооружений, тем самым минимизировав расходы на ремонт.
«Гидрошпонка - это действительно отличная возможность для заказчиков проектов, как для государственных, так и частных экономить значительные денежные средства. Правда, расстояние между ними и производителями данных гидроизоляционных материалов большое. Очень сложно донести идею, что надо именно сейчас потратить достаточное количество средств и именно в таком размере для того, чтобы потом не потратить в несколько раз больше, но уже на ремонт. Не будем лукавить, расширяя взаимодействие с проектом по части гидрошпонок, мы сами в этом заинтересованы в финансовом плане. Заказчик в таком случае тратит больше денег на нас, но не так много, и при этом сокращает расходы на продукцию смежных производителей других систем гидроизоляции, а также лишает заработка подрядных ремонтных организаций»,- подчеркивает Николай Чугунов.
По мнению Джанбулата Гасанова, возобновление замороженных строительств больших гидротехнических сооружений и других аналогичных сложных объектов значительно повысило бы спрос на гидрошпонку. «В 90-х годах прошлого века очень многие из них были законсервированы, если бы начали возобновлять строительство в данной сфере, существенно выросла бы и потребность в наших изделиях. Кроме того, - полагает он, - хорошо было бы, если бы в госзакупках и гостендерах изменили условия и сроки оплаты с трёх месяцев отсрочки на момент поставки продукта и материала. Данное решение органов власти положительно отразилось бы на нашем рынке».