Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Масштабируя бизнес
Бум жилищного строительства, который происходит сейчас в крупных мегаполисах, стимулирует развитие строительных организаций и предприятий, участвующих в монолитном строительстве. Появилось огромное количество компаний, предоставляющих в аренду опалубочное оборудование. Как застройщику выбрать себе партнера?
Очевидно, что необходимо работать с надежной компанией, которая обладает большим арендным парком, позволяющим обеспечить всем необходимым оборудованием строительный объект. Обязательное условие — чтобы в опалубочной компании работали профессиональные инженеры-проектировщики, чтобы проект использования опалубки был грамотным и оптимальным. Ну и, конечно, нужно быть уверенным в партнере — недопустимы срывы сроков поставок и предоставление оборудования ненадлежащего качества.
Идеальный выбор в таком случае — это группа компаний «Формат». Она основана настоящими профессионалами, специалистами-строителями, понимающими все технологические процессы монолитного домостроения. Компания не стоит на месте, быстро развивается и ориентируется не только на сегодняшний день, но и на перспективу. Постоянно расширяющийся арендный парк позволяет обеспечивать необходимым оборудованием не только типовые проекты застройки жилых домов.
Рост количества жилых комплексов неизбежно приводит к необходимости строительства школ, больниц, торговых центров и офисных зданий, а все такие объекты предполагают сложные индивидуальные проекты, возведение больших нестандартных перекрытий. В таких случаях партнером застройщика не может быть обычная опалубочная компания. Нужно обращаться к лидерам рынка, к тем, кто специализируется на высотной опалубке, имеет значительный объем оборудования и способен рассчитать и воплотить в жизнь сложный проект.
В Санкт-Петербурге к таким организациям относится и группа компаний «Формат». В ее «портфеле» школы, больницы, торговые комплексы. Кроме того, есть и богатый опыт в строительстве промышленных объектов — заводов, цехов, шахт, очистных сооружений.
Крупные строительные компании, такие как ЛСР, «Аквилон», Setl Group, ЦДС, Группа Эталон и другие, выбирают «Формат» в качестве партнера по аренде опалубки потому, что ценят скорость принятия квалифицированных решений, высокий уровень сервиса, отлаженные процессы взаимодействия, профессионализм сотрудников и руководства. Безусловно, важен и тот факт, что грамотно составленные проекты, оптимальные графики поставок и гибкое ценообразование позволяют экономить значительные средства.
Партнеры ГК «Формат» всегда обеспечены необходимым техническим сопровождением, каким бы сложным и масштабным ни был строительный проект. Поэтому такое партнерство продолжается из года в год.
8 (812) 495-48-51
www.format.rent
info@gkformat.ru
Струйная цементация грунтов. Современные геотехнологии в решении сложных задач освоения подземного пространства
По оценке экспертов, в инженерно-геологическом отношении территория Петербурга весьма непростая и потребность в закреплении грунтов при новом строительстве и реконструкции зданий достаточно высока. Многое, конечно, зависит от особенностей конкретной площадки и поставленных текущих задач, но специалисты рекомендуют при работе с грунтами и фундаментами обращаться к технологии струйной цементации (jet grouting). В частности, она уже была задействована на таких городских объектах, как Западный скоростной диаметр, (ЗСД), станция метро «Адмиралтейская», новое здание Мариинского театра и т.д.
Впрочем, струйная цементация грунтов сейчас при реализации сложных проектов активно используется не только в Петербурге, но и в Москве и в других городах. Кроме того, технологию начинают применять и в массовом строительстве, так как она, в ряде случаев, более целесообразна, чем создание свайного фундамента из забивных или буронабивных свай.
Выбирая эффективность
Сущность технологии jet grouting, рассказывает Дмитрий Малинин, технический директор ООО «СК «ИнжПроектСтрой» (входит в группу компаний Malinin group), заключается в использовании энергии высоконапорной струи цементного раствора для разрушения и одновременного перемешивания раствора с грунтом. Струйная цементация позволяет укреплять практически весь диапазон грунтов: от гравийных отложений до мелкодисперсных глин и илов, практический во всех климатических условиях. При этом достигается высокая скорость сооружения грунтоцементных свай; сохраняется возможность работы в стесненных условиях; отсутствует динамическое воздействие на фундаменты близко расположенных зданий.
«Для закрепления грунтов на большой площади и при отсутствии окружающей застройки эффективнее применять двухкомпонентную технологию Jet2 (цементная смесь + воздух), это снизит стоимость работ и ускорит сроки их выполнения. Однако, в случаях, когда деформация оснований существующих конструкций недопустима, следует использовать технологию Jet1 (цементная смесь), т.к. однокомпонентная технология не приводит к значительному подъему поверхности окружающего грунта»,- подчеркнул он.
По словам руководителя проектов АО «Нью граунд» Светланы Рубцовой, струйная цементации грунта позволяет значительно упростить процесс строительства на нестабильных, обводненных и нарушенных породах и может использоваться практически в любых грунтах, от мелкодисперсных до глинистых. «Данная технология позволяет, - добавляет эксперт, - открыть новые перспективы в строительстве на участках со сложными геологическими условиями, решая ряд серьезных проблем, связанных с безопасностью существующего или будущего сооружения. Струйная цементация грунта используется для улучшения прочностных, противофильтрационных и деформационных характеристик в пределах пятна застройки новых зданий, используется при создании противофильтрационных завес, при укреплении откосов и склонов, при строительстве дорог и при реконструкции зданий. При этом работы могут выполняться в стесненных условиях плотной городской застройки».
Без технологии струйной цементации невозможно осваивать подземное пространство исторического мегаполиса, считает генеральный директор института «Геореконструкция» Алексей Шашкин. «Именно поэтому мы приняли активное участие в создании норм, посвященных этой тематике (СП 291.1325800.2017). Уникальность технологии заключается в том, что она позволяет сформировать конструкцию в грунте до откопки. Эта конструкция по своим механическим свойствам на два порядка лучше грунта, но на порядок хуже бетона. Поэтому при проектировании следует руководствоваться простыми правилами: бетон не работает на растяжение и изгиб – закрепленный грунт тем более. Там, где не сработает бетон, бесполезен и грунтоцемент», - уверен он.
Важный фактор
Качество проведения струйной цементации во многом зависит от используемого оборудования. Одно из преимуществ технологии – возможность выполнения работ малогабаритными буровыми машинами, в том числе в условиях ограниченного пространства.
«Jet grouting относится к специальным работам, когда невозможно применение традиционных технологий или при выполнении аварийных и контраварийных работ в строительстве. В последние годы новых компаний в данной отрасли практически не встречается, как правило, это уже опытные игроки, освоившие технологию еще в начале 2000-х годов. Выбор одно- или двух компонентной технологии струйной цементации определяется проектировщиком исходя из физико-механических свойств грунта и типа сооружения (противофильтрационная завеса, укрепление основания и т.д.) Трехкомпонентная система в России не встречается. При выборе данного оборудования одним из основных критериев является длина мачты, т.к. при формировании грунтоцементой сваи желателен непрерывный подъем бурового става», - отмечает специалист по буровым установкам XCMG ООО «СюйГун Ру» Игорь Мурашов.
В прошлом году, добавляет представитель компании-производителя спецоборудования, XCMG выпустила модель буровой XMZ120A для выполнения работ по струйной цементации с глубиной бурения в один проход 15,4 м. А в этом году модельный ряд пополнился компактной буровой установкой XMZ90. Габаритные размеры этой машины позволяют работать внутри тоннелей и зданий. А опорно-поворотное устройство мачты позволяет позиционировать машину в любых труднодоступных местах.
Пермская школа
Эксперты подчеркивают, что кроме высокотехнологичного оборудования, конечно же, важен опыт и знания специалистов, которые будут проводить работы по укреплению грунтов и фундаментов по данной технологии. В настоящее время на рынке представлены ряд крупных компаний из Перми, которые реализовывают проекты по всей стране. К таковым, в том числе, относятся «ИнжПроектСтрой» и «Нью граунд».
По словам Алексея Шашкина, при реализации проектов «Геореконструкция» привлекала профессионалов, которым не надо рассказывать, какими должны быть кадровое обеспечение, парк спецтехники и как с нею работать. Таких подрядчиков удалось найти далеко за границами Петербурга – в Перми, где существует сильная геотехническая школа. Сегодня они «прописались» и на петербургских, и на московских объектах.
«По нашим проектам с их помощью созданы, например, подземные объемы под зданием бывшей кузни и корпусом 12 ансамбля «Новая Голландия» в Петербурге, под павильоном «Поволжье» ВДНХ в Москве. Под защитой распорного диска, образованного с помощью jet grouting ниже дна котлована по разработанному нами методу «жесткого контура», выполнены подземные сооружения в непосредственном примыкании к историческим зданиям, в том числе, на Загородном проспекте и Воскресенской набережной. При этом – что уникально для нашего города – осадки соседних зданий остались в рамках допустимых нормами значений», - подчеркнул глава института «Геореконструкция».
Подрядчик, выполняющий работы в области подземного строительства, должен обеспечивать комплексный подход к решению геотехнической задачи, считает Дмитрий Малинин. Он отметил, что в группе компаний Malinin group успешно реализован данный принцип. Мы обладаем необходимым опытом и знаниями для выполнения проектных работ, практического применения технологии струйной цементации, производства бурового оборудования и инструмента. Особенно интересен опыт компании совмещения технологий jet grouting c технологией deep-soil-n-mixing (DSM) и технологией устройства анкеров Атлант. А результате совмещения с последней получена новая технология АtlantJET для устройства грунтовых анкеров и свай повышенной несущей способности.
«Наша компания выполняла работы на таких значимых объектах как подземный межтерминальный переход в аэропорту Шереметьево, центр строительства крупнотоннажных морских сооружений в г. Мурманск, трасса гонок «Формула 1» и горная дорога к олимпийским объектам в Сочи, метрополитены в Москве, Екатеринбурге, Казани и Челябинске, усиление оснований под ёмкостями для хранения нефтепродуктов в Тель-Авиве (Израиль) и т.д», - сообщил Дмитрий Малинин.
Светлана Рубцова также рассказала о некоторых достижениях компании «Нью Граун». Она отметила, что с помощью метода струйной цементации за годы своего существования организация реализовала более 2 тыс. объектов, от реконструкции зданий культурного наследия до усиления причалов и плотин гидротехнических сооружений и создания новых территорий в акватории реки.
«Одним из последних крупных объектов, реализованных в 2020 году, стала подземная часть комплекса ТРК «Эспланада» в городе Перми. В самом центре города было организовано подземное пространство размерами и глубиной с пятиэтажный жилой дом. Вокруг него находятся высотные здания, дороги и трамвайные пути, инженерные сети целого района. Перед специалистами компании стояла задача придумать и воплотить такую конструкцию, которая бы позволила сохранить все это без изменений. Было получено и проанализировано большое количество геологических данных площадки; выполнено компьютерное моделирование всех этапов строительства и эксплуатации здания, для строительства использованы специальные технологии: «стена в грунте» и струйная цементация грунта, постоянно велся мониторинг технического состояния окружающей застройки, контроль работ выполнялся независимой специализированной организацией. В конечном итоге сложная инженерная задача была решена пермскими специалистами в короткие сроки и с высоким качеством», - подчеркнула Светлана Рубцова.