Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Сад на крыше
Если еще 10 лет девелоперы не решались высадить на крыше жилого комплекса ничего кроме газонных трав, то сегодня технологии ландшафтных дизайнеров ушли далеко вперед – на крышах и стилобатных конструкциях появляются настоящие сады с деревьями высотой до 7 метров. Зачем девелоперам столь смелые эксперименты и способна ли зеленая крыша поднять добавленную стоимость квадратного метра жилья? – разбирались на круглом столе в рамках 25 Международной выставки архитектуры и дизайна АРХ Москва.
Чудо природы по велению свыше
Безусловно, девелоперов привлекают участки под строительство в центре больших мегаполисов. Именно здесь можно возвести элитное жилье с высокой стоимостью квадратного метра и малым сроком окупаемости проекта. И именно здесь участки, как правило, настолько малы, что создавать благоустройство приходится не на грунте, а на стилобатных конструкциях: так в новых ЖК появляются зеленые кровли, скверы на парковках и т.д.
Площадей для благоустройства все меньше, а требования властей и покупателей все выше. «Последние лет 10 мы видим особое внимание к благоустройству. Сейчас подход изменился и, признаюсь, Москва максимально повысила планку к качеству. А мы – девелоперы – пытаемся дотянуться до этого уровня», - говорит Михаил Грачевский, вице-президент по девелопменту Группы ПСН.
Цена вопроса
Если раньше вопросы озеленения уходили на дальний план превращались в то, на чем девелоперы экономили, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Уже недостаточно просто посеять газон, чтобы сделать эксплуатируемую зеленую крышу.
Возросли и затраты. По словам г-на Грачевского, девелопер сегодня закладывает на благоустройство бюджет от 5 до 15% от общей стоимости проекта. Верхняя планка цены относится к проектам, где девелопер решает создать сад на стилобате, например – на эксплуатируемой кровле.
Вообще, процент затрат на зеленую кровлю зависит от общей площади территории, от количества продаваемой жилой площади и от класса объекта. Например, комфорт-класс имеет большие территории и большой объем продаваемой жилой площади при относительно невысокой стоимости квадратного метра. В сегменте элит – наоборот – площади небольшие, но благоустройство здесь должно соответствовать имиджу и статусу самого объекта: высококачественные материалы, эксклюзивные для России растения и красота, которая будет вдохновлять человека на покупку квартиры прямо сейчас.
Добавляет стоимости создание парка на стилобате. «Во-первых, вместо грунта нужно использовать субстрат, который дороже, - поясняет Елена Головкова, ландшафтный архитектор Capital Group. – Во-вторых, необходимо заложить определенную глубину для этого субстрата, поэтому идет удорожание и на стилобат, то есть на сам конструктив. Но здесь всегда нужно искать золотую середину между тем, что девелопер может себе позволить, что он хочет предложить своим покупателям».
А чего хотят покупатели?
Маргарита Серова, генеральный директор британского ландшафтного бюро Gillespies в России, соглашается, что покупатели все чаще обращают внимание на благоустройство в жилых комплексах и его качество играет не последнюю роль при принятии решения о покупке.
Например, при строительстве ЖК «Полянка/44» в центре Москвы пришлось отказаться от более дешевого решения, когда на стилобате высаживают молодые деревья подешевле, с мыслью, что они вырастут до нужных размеров через 2-3 года. «Да, мы поняли, что рынок просит уже готовое благоустройство и вовремя исправили ошибку», - подчеркивает Михаил Грачевский.
Девелоперские грабли
По сути, благоустройство – это то, что – застройщики и девелоперы – хотят и могут построить на деньги покупателей. Вот только будущие жильцы не всегда готовы платить за эксплуатацию зеленой крыши в будущем. Эксперты соглашаются, что работа в этом направлении еще предстоит.
«Самые большие затраты идут на персонал, который стрижет, поливает и обрабатывает растения, - обращает внимание Юрий Новожилов, генеральный директор ООО «ЛК Парклэнд», добавляя, что можно обеспечить экономию в будущем, если еще при строительстве заложить автоматическую систему полива. Так можно будет уйти от значительной статьи расходов на оплату персонала и сохранить эстетичный вид дворового парка, который неизменно нарушат шланги, разложенные работниками управляющей компании. – И, конечно, должна быть работа с жильцами: если они хотят иметь красивый сад, то надо в рамках ежемесячной оплаты платить за это деньги, чтобы управляющая компания могла поддерживать сад в хорошем состоянии».
Кроме того, эксперты рынка не советуют экономить на проработке инженерного проекта, освещении и дренажных системах.
Варианты для экономии
А вот сократить затраты на благоустройство без потери качественного восприятия проекта можно на выборе плитки для мощения. Всё чаще девелоперы склоняются к выбору бетонной плитки. Фонтаны и водные объекты можно заменить на световые инсталляции и арт-объекты, а для оборудования детских площадок можно выбрать более дешевые решения с естественными камнями и валунами.
«Мы считаем, что даже с ограниченным бюджетом можно сделать качественное решение, - говорит Маргарита Серова. - Мы распределяем бюджет на важные территории и на менее важные. Таким образом, мы экономим на менее важных территориях и показываем качество там, где это необходимо».
Сравнение стоимости проекта озеленения на крыше и на грунте
Парковка в стиле «андеграунд»
По словам экспертов, подземные паркинги получают все большее распространение. Они появляются как при возведении новых объектов, в том числе и жилья высокого класса, так и при реконструкции зданий в центре Петербурга под деловые или торговые комплексы.
К строительству готовы
Член-корреспондент РААСН, профессор, заведующий кафедрой геотехники СПбГАСУ Рашид Мангушев отмечает, что говорить о том, что какие-то проблемы, связанные с освоением подземных пространств, в частности, при строительстве паркингов, решены, — некорректно. В геотехническом отношении Петербург характеризуется большой толщей слабых водонасыщенных грунтов, в центральной части города дополнительно к этому добавляется уплотненная застройка историческими зданиями. И измениться эти обстоятельства никак не могут. «Другое дело, что сейчас мы накопили достаточный опыт, разработали и освоили современные технологии и оборудование, подготовили квалифицированные кадры, чтобы решать эти проблемы», — говорит он.
«Пожалуй, самой большой проблемой остаются сложные различающиеся даже в условиях одной строительной площадки инженерно-геологические и гидрологические состояния грунтов, а также не всегда качественно проведенные изыскания», — отмечает технический директор ООО «ГЕОИЗОЛ» Максим Зайцев.
Рашид Мангушев подчеркивает, что сейчас требуется разрабатывать не только сам проект, но включить в него геотехническое обоснование работ: заранее рассчитываются возможности устройства котлована в данном месте, устойчивость выбранной системы его крепления, оцениваются осадки окружающей застройки, если таковая имеется, и др.
«Это, конечно, несколько удорожает строительство, но, если мы хотим строить паркинги в центральной части города, альтернативы такому подходу нет. Пренебрежение предварительными расчетами и исследованиями только усложняет ситуацию, поскольку приходится исправлять уже сделанное. Подобный пример был недавно на одном крупном объекте известного застройщика, где плохо были спроектированы и выполнены дренажные работы, не учтен ряд конструктивных особенностей сооружения, и в результате подземные паркинги стали "всплывать". Проблему в итоге удалось решить, но и проще и дешевле было бы сделать предварительную оценку, а не переделывать работу уже в ходе строительства», — констатирует эксперт.
В центре особого внимания
По словам Рашида Мангушева, работа в центре города усложняется наличием плотной исторической застройки, влияние нового объекта на которую надо обязательно оценивать как на стадии проекта, так и в процессе строительства. «В ряде случаев приходится делать превентивное усиление фундаментов окрестных зданий и выполнять другие работы для предотвращения негативных воздействий не только на строящееся новое здание, но и соседние сооружения», — отмечает он.
С ним соглашается Максим Зайцев. «Различия при возведении подземных этажей зданий в исторической части города и в новых районах существенны с точки зрения принимаемых технических решений. Разнится и стоимость реализации проектов. При строительстве в новых районах или нет соседних зданий, или они построены на свайных фундаментах, благодаря которым существенно снижается влияние на новое здание», — говорит он.
По словам эксперта, в таком случае можно использовать технологию шпунтового ограждения котлованов, которое может быть временным. «При строительстве в условиях исторической застройки при проектировании ограждающих конструкций и фундаментов необходимо закладывать решения, минимизирующие влияние на соседние здания с учетом норм по допустимым осадкам. Как следствие, приходится закладывать необходимость усиления зданий соседней застройки, что не всегда осуществимо. К сожалению, расчеты могут быть идеальными только на бумаге. Реальные технологические осадки при производстве работ и человеческий фактор учесть зачастую довольно сложно», — признает Максим Зайцев.
Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова добавляет, что с точки зрения технологий, в том числе и при создании подземных паркингов, все более популярными становятся автоматизированные парковки, когда автомобиль доставляется на место роботизированным механизмом. Такой подход позволяет увеличить количество машино-мест и создавать парковки на небольших земельных участках. «Именно такой двухуровневый подземный паркинг будет в клубном доме «Приоритет». Для создания подземной парковки в условиях нестабильных грунтов у нас ушел почти год: некоторые технологии впервые применялись в петербургском гражданском строительстве. В частности, для надежной гидроизоляции было выполнено шпунтовое ограждение с использованием расширяющегося герметика, а устройство свай проходило по технологии Jet Grouting, которая позволяет укреплять любой диапазон грунтов — вплоть до илистого», — говорит она.