Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Исследования ТЕХНОНИКОЛЬ и НИИСФ РААСН стали основой для обновления СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»
Осенью 2021 года стало известно об актуализации методики расчета и требований к тепловой защите заглубленных конструкций отапливаемых зданий. Соответствующие изменения уже внесены в СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» и вступят в силу в 2022 году. В основу изменений легло масштабное исследование, проведенное совместно РАПЭКС и НИИСФ, при участии специалистов ТЕХНОНИКОЛЬ.
В обновленном СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» появилось несколько важных нововведений:
- представлены отдельные методики расчета для заглубленных вертикальных конструкций и полов по грунту. Это связано с тем, что тепловые потоки через эти конструкции различаются;
- теперь в расчете учитываются локальные особенности грунта и теплотехническая однородность узлов. При этом роль грунта как утеплителя значительно снижена;
- в процессе расчета толщины теплоизоляции новая методика учитывает среднесуточную температуру в течение всего года, а не только отопительного периода, как было раньше.
Исследовательская работа, проведенная учеными, производителями и профессиональным сообществом, продолжалась два года.
В Москве на фундаменте здания НИИСФ РААСН были установлены датчики температуры и теплового потока, которые проводили измерения каждые 10 минут. За год исследователи накопили колоссальный объем данных— около 2,5 млн измерений. По итогам анализа было установлено, что величина тепловых потоков превышает показатели, прогнозируемые действовавшей ранее методикой, в два-три раза. Исследование подтвердило, что теплопотери в грунт через неутепленные конструкции достигают 10 % от всех теплопотерь здания.
На основе исследований была разработана методика, которая значительно увеличила точность теплотехнических расчетов.
«Важно, что исследование не только показало превышение прогнозируемых тепловых потерь в грунт, но и установило, что они происходят в течение всего года, — рассказывает Дмитрий Михайлиди, директор по развитию направления «Полимерная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ. — В этом главное отличие конструкций, соприкасающихся с грунтом, от фасадов. Также исследование показало, что наблюдаются различия в размерах тепловых потоков через вертикальные и горизонтальные конструкции в грунте».
«Изменения в СП — это важный шаг для отрасли, — говорит Мария Бочковская, исполнительный директор РАПЭКС. — Методика расчета не обновлялась более 50 лет, устаревшая методика расчета не отвечала современным представлениям, была сложной в применении, а потому ее чаще всего игнорировали. Изменения позволят обдуманно подойти к процессу утепления конструкций, соприкасающихся с грунтом, сократить теплопотери и повысить энергоэффективность».
BIM выходит на большую дорогу — 2
Газета «Строительный Еженедельник» продолжает рассказ о перспективах распространения BIM-технологий (или, в российском варианте, ТИМ — технологий информационного моделирования) в сфере дорожно-транспортного строительства.
ПО к бою готово
По оценкам экспертов рынка, специализированное программное обеспечение (ПО), необходимое для работе в BIM с объектами транспортной инфраструктуры, присутствует в России и хорошо известно специалистам отрасли. Причем это современные решения, используемые во всем мире.
«Программные продукты на российском рынке ничем не отличаются от решений, распространенных в других странах. Рынок программного обеспечения для строительного проектирования зданий и сооружений, дорожной инфраструктуры давно является международным, и производители разрабатывают универсальные решения, применимые во всех регионах. Различия могут проявляться только в деталях», — отмечает региональный директор бизнес-направления «Технологии для строительства» Trimble Денис Купцов.
При этом, по его словам, стоит учитывать, что российское программное обеспечение в основном поддерживает только российские стандарты, а зарубежное представляет собой локализованный продукт, работающий в соответствии как с российскими, так и с международными нормами.
«Выбор специализированный программных продуктов для моделирования мостовых сооружений невелик. Его предлагают Bentley (OpenBridge) и Allplan (Allplan Bridge). Но в России они широко не применяются. Чаще используются не предназначенные для мостов Revit от Autodesk и Tekla Structures, широко применяемые в промышленном и гражданском строительстве. На рынке труда гораздо больше специалистов, владеющих этими инструментами. И есть гораздо больше обучающих материалов на русском языке в сравнении с OpenBridge и Allplan Bridge», — добавляет BIM-менеджер компании «Айбим» Дамир Ильясов.
По мнению руководителя проектного направления КРЕДО Владимира Каредина, инфраструктурные продукты мировых лидеров, прежде всего Autodesk и Bentley, при всех их выдающихся качествах носят излишне универсальный характер. «Они не обладают функциональностью, имеющейся у качественных специализированных систем моделирования автомобильных дорог, и в значительной степени (безусловно, прогрессивной, но не всегда конструктивной) маскируются BIM-методологией. Сегодня большинство проектно-изыскательских организаций имеют в своем распоряжении продукты разных производителей, т. к. разные задачи лучше или хуже решаются в разных ПП. Ключевыми факторами на сегодняшний день, кроме наличия необходимого инструментария для проектирования, конечно же, являются возможности интеграции и обмена данными, т. к. эти возможности позволяют внедряться в технологические цепочки, основанные на применении ПП разных производителей», — говорит он.
Со своей стороны технический эксперт по направлению «Инфраструктура» Autodesk Алла Землянская отмечает, что на российском рынке программное обеспечение для проектирования дорог представлено шире, чем в других регионах, где работает Autodesk. «Кроме того, в России работают не только крупные международные компании, но и локальные вендоры. Их сильные стороны заключаются в отличном знании специфики проектирования в России, большом опыте работы с местными пользователями — все компании были созданы задолго до всех этих волн импортозамещения и заполучили своих клиентов, создавая хорошие продукты», — отмечает она.
По словам специалиста, именно поэтому сравнение программного обеспечения впрямую, с разбивкой возможностей на отдельные функции и заполнением таблиц, здесь не особо работает. «Все разработчики САПР для дорог представляют довольно зрелые продукты, которые обладают схожим базовым функционалом. Не вижу смысла составлять длинный список из 100 позиций, чтобы найти отличие в одном или двух пунктах. Ключевые отличия лежат явно за пределами стандартного функционала, и поэтому к выбору платформы я бы предложила подходить исходя из задач организации с учетом потенциального роста бизнеса и расширения предоставляемых услуг. Оценивайте, насколько комплексным будет решение: какие возможности предусмотрены для совместной работы, какие форматы данных и файлов поддерживаются, как будет происходить обмен заданиями и моделями между дисциплинами, как формируются сводные модели и выполняется координация, каким образом добавляются атрибуты к элементам модели. Еще я бы обратила внимание на такие факторы, как поддержка картографических сервисов и интеграция с ГИС, а также возможности для расширения функциональности ПО за счет открытых интерфейсов программирования (API) или, например, среды визуального программирования», — говорит Алла Землянская.
Почем внедриться?
Универсальные советы по процессу внедрения программного обеспечения для BIM давать сложно: слишком многое зависит от специализации компании, уровня подготовки сотрудников и размеру организации.
«Время, требуемое для внедрения, может существенно разниться: от полугода до двух лет. Оно зависит от количества сотрудников, их стартового уровня, выбора программных инструментов и пилотного проекта, сложившихся методов работы и процессов взаимодействия участников», — констатирует Дамир Ильясов.
По его словам, рынок подобных услуг довольно широк. От обучения работе в определенных программных комплексах до комплексного внедрения, включая сопровождение реальных проектов и перестроение бизнес-процессов. Порядок внедрения, как правило, такой: анализ существующей ситуации в организации; обучение специалистов; выполнение пилотного проекта; разработка регламентов и шаблонов.
По означенным причинам сильно варьируется и сумма оплаты внедрения BIM-технологий. «Итоговая стоимость внедрения, без учета количественных показателей по имеющимся ресурсам (количество специалистов и др.), в основном зависит от уровня существующей технологии в организации, т. к. при более высоком технологическом уровне цифрового проектирования и отлаженной системе электронного документооборота процесс внедрения ТИМ в целом на порядок проще и менее затратен. Что касается средней стоимости, то здесь может быть достаточно большой разрыв между минимальной и максимальной стоимостью, т. к. надо понимать, от чего отталкиваться и к чему стремиться, но в любом случае стоимость ПО для обеспечения технологии BIM будет в несколько раз выше услуг по ее внедрению», — отмечает Владимир Каредин.
По его данным, на российском рынке стоимость только услуг (без цены ПО) варьируется от 500 тыс. до 3 млн рублей для организации со штатом порядка трех-пяти групп по проектированию в составе трех-пяти человек. «Именно поэтому среднее значение в данном случае не несет в себе какого-либо ориентира», — добавляет эксперт.
Новации BIM, и не только
Все компании, предлагающие на российском рынке программные продукты для BIM, говорят о том, что совершенствование их ПО продолжается. Создаются новые, более эффективные версии, предлагаются новые специализированные продукты.
«Мы постоянно работаем над совершенствованием наших программных продуктов, чтобы сделать их еще более удобными для пользователей. Так, в этом году мы выпустили обновление программного обеспечения Tekla Structures 2021. Для проектирования мостов у нас есть решение Tekla Bridge Creator, позволяющее создавать информационные модели мостов разного назначения и конструкции. Работа над обновлениями — это постоянный процесс, который никогда не останавливается», — отмечает Денис Купцов.
Продуктовые менеджеры из Autodesk один-два раза в год публикуют дорожные карты по ключевым продуктам. «Они дают представление, как будет развиваться продукт. Самыми значительными изменениями в линейке ПП для проектирования автодорог я бы назвала следующие: усовершенствование инструментов передачи данных по коридорам между Civil 3D и InfraWorks; поддержка формата DWG в BIM Collaboratе Pro, открывающая проектировщикам линейных сооружений полный доступ к рабочим пространствам и работе с пакетами данных; появление шаблонов коридоров; полная переработка рабочих процессов по управлению целевыми объектами в коридорах; копирование свойств областей коридоров; появление нового модуля Project Explorer, полностью меняющего возможности работы с геометрическими данными моделей за счет нового интерфейса быстрого доступа к объектам; появление среды визуального программирования Dynamo для Civil 3D; появление связанных трасс, упрощающих проектирование развязок и примыканий; усовершенствование инструментов создания элементов обустройства дорог в InfraWorks и др.», — рассказывает Алла Землянская.
Владимир Каредин считает, что нецелесообразно, используя современные цифровые технологии, ограничиваться только BIM. «На текущий момент, невзирая на всеобщий бум вокруг фантастических перспектив, которые якобы принесет технология BIM, мы все же реально смотрим на ситуацию и не сомневаемся в том, что получение реальных выгод произойдет еще не скоро. Поэтому стремимся уделять внимание и другим выгодным, быстрым и эффективным технологиям как по части получения высокоточных цифровых моделей окружающего пространства, так и по части повышения уровня автоматизации во всех процессах. Мы продолжаем совершенствовать и активно развиваем следующие направления: обработка данных лазерного сканирования и распознавания объектов при помощи обучаемых нейронных сетей; интеграция и обмен данными; повышение степени автоматизации формирования информационных моделей; технологии строительного контроля; совершенствование методов оценки проектных решений и другие развивающиеся эффективные технологии изысканий и проектирования», — говорит он.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: