Больше чем благоустройство
Девелоперы стараются комплексно подходить к созданию придомовых территорий, изучая предпочтения потребителей и активно используя инновационные технологии.
Меняются жители — изменяется среда для жизни
Самым объективным критерием для оценки качества городской среды мог бы считаться индекс качества городской среды, который формирует Минстрой РФ в качестве показателя исполнения законодательных документов. Индекс интегрально оценивает шесть пространств (жилье, дорожную сеть, озеленение, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктуры и общегородское пространство) с позиций безопасности, комфортности, экологичности, идентичности и разнообразия, современности, а также эффективности управления — всего 36 индикаторов с десятибалльной шкалой оценки по каждому из них.
«С точки зрения этих критериев Новоселье является одной из самых комфортных локаций в Ленобласти», — считает директор по маркетингу ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT Алексей Муравьев. По его словам, Новоселье отличает самая низкая плотность застройки (втрое ниже, чем в Мурине и Кудрове), опережающее развитие социальной инфраструктуры, транспортная доступность к основным магистралям, четырехполосная уличная сеть, экологичная среда и отсутствие производств, а также новая инженерная инфраструктура: водоводы, канализационные коллекторы, подстанции и тепловые сети, газовые котельные. Все это результат 13-летнего комплексного развития территории силами ГК, подчеркивает Алексей Муравьев.
Руководитель проектов комфорт-класса Setl Group Дмитрий Комендантов обращает внимание на исследование Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», согласно которому доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 9% в 2020 году до 20% в 2024-м, а доля покупателей от 30 до 40 лет за этот же период — с 33% до 39%. Новое поколение с его стилем жизни формирует запросы к архитектуре зданий, планировке квартир и оформлению внутридворовых пространств жилых комплексов. Наряду с изменениями социокультурных трендов меняется и инфраструктура прилегающих к жилью территорий. По данным компании, 76% покупателей квартир выбирают продуманное наполнение территории ЖК с пространствами как для общения и совместного досуга, так для отдыха и уединения.
В ГК «Ленстройтрест» разработан свой стандарт формирования дворовых пространств, над которым работали архитекторы, экологи, урбанисты, педиатры, детские психологи, специалисты по инклюзии и двигательной активности. Главный архитектор проекта Анна Калиберда отмечает, что в благоустройстве кварталов «Янила», «IQ Гатчина» и «Юттери» содержатся отсылки к основным современным трендам. Это потребность жителей в коммьюнити, что реализуется в досуговых соседских центрах и других общественных пространствах; в активности, что ведет к созданию спортивных площадок, велодорожек и протяженных прогулочных маршрутов внутри кварталов в виде «Зеленой реки» с мостиками и местами отдыха; в развитии детей благодаря игровым зонам, помогающим ребенку взаимодействовать с окружающей средой, развивать воображение, нейродинамику и тактильные навыки.
«Кирпичики» благоустройства
Современная придомовая территория — это многофункциональное пространство, которое отвечает самым разным потребностям жителя мегаполиса. Здесь организуют места для спорта и активного отдыха, устраивают уличные библиотеки и шахматные столы, трудятся над ландшафтным дизайном с многоуровневым освещением, размещают малые архитектурные и арт-объекты.
Например, в каждом ЖК холдинга Setl Group построены площадки по стандарту SetlSport, в ЖК «Чистое небо» создана первая площадка с зонами для кроссфита, скейтбординга и скалолазания. Для любителей прогулок на свежем воздухе холдинг построил экотропу между двумя жилыми комплексами «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль».
По словам заместителя начальника управления реализацией недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, самыми популярными зонами притяжения жителей становятся общественные пространства, парки, зоны променада и экотропы. В ЖК «Дубровский» таким местом притяжения станет променад «В поисках музы», посвященный творчеству А. С. Пушкина. В ЖК «Новое Сертолово» действует экотропа с лабиринтом, местами отдыха и скульптурами.
«Пространство должно наполняться смыслом и отвечать потребностям человека, а не просто быть местом для размещения оборудования по каким-либо нормативам», — уверена главный архитектор и генеральный директор архитектурно-строительной компании «Удачный проект» Ольга Фокина. В 2022 году компания победила в конкурсе КГА на устройство территории Шуваловского карьера благодаря «соучаствующему» проектированию. К разработке концепции архитекторы постарались привлечь все заинтересованные стороны: жителей, бизнес, промышленность, ассоциацию велокроссеров, местных рыбаков и обитателей «Деревни художников». В итоге, как говорит Ольга Фокина, «мы создали локацию, безопасную для всех». В этом проекте концепция благоустройства обширной территории перекликается с запросами и потребностями будущих пользователей. На площади 22 га разместятся аллея славы расположенного рядом предприятия АО «ОДК-Климов», экотропы, первая в городе трасса для велокросса, которую можно трансформировать в детскую полосу препятствий, старый яблоневый сад и даже парк семейного отдыха для владельцев собак — под него отведено два гектара.
Бюджет, застройщик или жители?
Каждый девелопер старается сделать свой проект запоминающимся, в том числе за счет оригинального благоустройства, однако рано или поздно сталкивается с вопросами сохранности и обслуживания объектов. Жители и управляющие компании не всегда готовы нести дополнительные затраты.
«Жители просили площадку для занятия спортом, и мы ее построили. Но оказалось, что они не готовы брать ее на обслуживание, — рассказывает Анна Калиберда. — Пришлось огородить ее, пока не решится вопрос об эксплуатации за счет управляющей компании и застройщика хотя бы в соотношении 50/50».
«В своей работе мы часто сталкиваемся с тем, что желание жителей видеть красивую “картинку” двора идет вразрез с их готовностью оплачивать обслуживание нестандартной инфраструктуры, — подтверждает генеральный директор группы компаний “КВС-Сервис” Евгений Перминов. — Изобилие зеленых насаждений влечет за собой необходимость монтажа систем автополива и регулярное (три-четыре раза за сезон) обслуживание профессионалами (садовники, дендрологи). Эти услуги дорогие, и стандартные тарифы не могут их покрыть».
В Новоселье, по словам Алексея Муравьева, общественные пространства передаются на баланс области, а межквартальные зоны отдыха поддерживаются силами девелопера.
Сегодня застройщику важно заниматься развитием своего проекта после сдачи в эксплуатацию, создавая систему клиентского сервиса совместно с управляющей компанией, чтобы житель в итоге получал качественный продукт и знал, куда обратиться в случае возникающих проблем. Застройщик решает, нужна ли ему собственная управляющая компания, или ему комфортнее работать со сторонними партнерами.
Современные управляющие компании стремятся предоставить максимально широкий спектр услуг для жителей, обеспечить высокий сервис и безопасность. Таков запрос как от владельца жилья, так и от квартиросъемщика современного мегаполиса. В перечень обязательных услуг давно входят мобильное приложение для ЖКХ, ТСЖ и УК; система «умный дом»; администратор в зоне ресепшн, так как ответственная входная зона давно стала нормой для современного жилья.
В ГК «Яр секьюрити» впервые создали структурное подразделение, объединяющее функции охраны и администратора жилого комплекса по принципу гостиничного бизнеса, — «Консьерж-сервис». Это позволило сэкономить средства на обслуживание ЖК, включая благоустройство, и повысить уровень качества предоставляемых услуг.
Генеральный директор ГУК «ЖИВИ СЕРВИС» Алена Лобанова считает, что рентабельность управляющей компании должна составлять не менее 10–15%. «В современном мире, где требования к комфорту и безопасности постоянно растут, важно не только поддерживать высокий уровень обслуживания, но и внедрять инновационные гибкие решения, которые помогут оптимизировать процессы, снизить затраты, а также получить лояльность клиента», — уверяет генеральный директор.
С этой целью компания применяет нестандартные подходы. Например, формирует резервный фонд за счет аренды общедомового имущества. Вырученные средства с согласия общего собрания собственников частично поступают на благоустройство и текущий ремонт, частично хранятся на депозитном счете. Компания также привлекает своих сотрудников к выполнению работ, наиболее активных жителей — к управлению недвижимостью в качестве управляющих, помощников управляющих, инженеров, техников и диспетчеров, а школьников — к уходу за насаждениями, организуя трудовые бригады и субботники. Все это помогает вовлекать жителей в процессы эксплуатации и формирует вокруг активистов лояльные группы. Еще одним способом оптимизировать расходы, по мнению Алены Лобановой, может стать введение возвратных тарифов, например на механизированную уборку снега.
Загородный дом: тепло, светло, энергоэффективно
Продолжаем тему загородного домостроения, начатую в прошлом номере. Российские производители строительных материалов, изделий и конструкций рассказывают о современных подходах к достижению энергоэффективности дома и экономии затрат на его обслуживание в будущем.
Давно прошли времена, когда тепло в помещениях достигалось за счет мощных ограждающих конструкций. Сейчас уже не строят кирпичные дома с толстенными стенами в метр, а то и полтора. Технический прогресс позволяет экономить на стеновых материалах без ущерба для комфорта жителей.
Профессиональным строителям хорошо известно, что энергоэффективность стены зависит от ее теплопроводности. Чем этот параметр меньше, тем в доме теплее. Поэтому тепловая защита любого современного здания строится на основе материалов с низкой теплопроводностью, которые так и называются: утеплители или теплоизоляция. Их коэффициент теплопроводности варьируется от 0,029 до 0,072 Вт/(м·°С) в зависимости от химического состава, плотности и условий эксплуатации. У стеновых материалов данная характеристика, можно сказать, на порядок выше. Так, например, коэффициент теплопроводности дерева составляет 0,14–0,41 Вт/(м·°С), газо- и пенобетона — 0,14–0,55 Вт/(м·°С), кирпичной кладки — 0,41–0,87 Вт/(м·°С).
В интернете можно встретить другие значения коэффициентов теплопроводности различных утеплителей, но мы взяли цифры, пожалуй, из наиболее авторитетного источника — главного российского норматива по теплозащите, обновленного в этом году, — СП 50.13330.2024 «СНИП 23.02.2003 Тепловая защита зданий».
Толщина не имеет значения
Для достижения одинакового уровня защиты от холода зимой и жары летом потребуется, допустим, метровая кирпичная стена или современный утеплитель толщиной 10 см. Неудивительно, что сегодня загородные дома, как правило, возводятся с толщиной основного стенового материала в пару-тройку сотен миллиметров, а то и меньше. Кирпичные — толщиной один или полтора кирпича (250 или 380 мм), газобетонные — 200–300 мм, деревянные из бруса — 100–150 мм. Основной стеновой материал служит главным образом в качестве несущей нагрузки, а теплозащитные функции берет на себя утеплитель.
В результате стена представляет собой «слоеный пирог» из несущего (основного) стенового материала, теплоизоляции и отделки (штукатурка, декоративный кирпич, керамическая плитка и т. д.). Толщина утеплителя стен определяется теплотехническим расчетом. В зависимости от климатических условий и выбранного теплоизоляционного материала она может составить от 50 до 200 мм.
— В общей сумме капитальных затрат на строительство загородного дома теплоизоляция занимает малую долю, но при этом вносит самый большой вклад в энергоэффективность и сокращение эксплуатационных расходов в будущем, — уверена Елена Пашкова, директор сбытового подразделения ГК HOTROCK, производителя теплоизоляции из каменных ват и сопутствующих материалов.
Таким образом, для защиты здания от потерь тепла первостепенное значение имеет не толщина несущих стеновых конструкций, а качество теплоизоляционного материала.
Универсальность и многофункциональность
— Правильно смонтированный теплоизоляционный слой снижает потребление энергоресурсов, позволяя значительно экономить на коммунальных услугах, — продолжает Елена Пашкова. — Тем самым обеспечивается оптимальный микроклимат во внутренних помещениях дома, улучшается звукоизоляция, предотвращается разрушение стен, повышается долговечность здания в целом.
Следует отметить, что при этом утепление дома должно быть комплексным.
— Для того чтобы добиться реального сокращения теплопотерь, утеплять каменной ватой нужно не только сами стены, но и все остальные ограждающие конструкции — кровлю и пол над холодным подвалом. Это позволит сократить затраты на отопление до 70%, — утверждает Александр Коршунов, менеджер по развитию DIY-сегмента компании РОКВУЛ.
По его словам, каменная вата решает сразу три задачи: удерживает тепло, обеспечивает шумоизоляцию и защищает от огня. Многофункциональность материала подразумевает его выбор по нескольким критериям.
— При подборе утеплителя помимо очевидного показателя — теплопроводности важно обращать внимание и на другие, не менее значимые характеристики, — отмечает Елена Пашкова. — Например, на стойкость к воздействиям со стороны окружающей среды, долговечность, экологичность. Так, срок службы базальтовой изоляции HOTROCK превышает 50 лет, что исключает необходимость частой замены, а натуральное сырье в составе гарантирует максимальную экологическую безопасность.
Производители минеральной ваты обращают внимание на огнестойкость своей продукции, считая это важным преимуществом.
— Каменная вата повышает не только комфорт в доме, снижая теплопотери, но и безопасность, поскольку относится к негорючим материалам, — комментирует Максим Мешков, руководитель направления по развитию ООО «Русатом Изоплит». — В результате увеличивается долговечность конструкций, продлевается период эффективной эксплуатации до капитального ремонта. А если смотреть в целом, то применение теплоизоляции позволяет снизить выбросы углекислого газа в атмосферу и замедлить темп глобального потепления.
Разнообразие материалов
Помимо каменной ваты, для утепления загородного дома используются такие материалы, как минеральная вата на основе стекловолокна, пенополиуретан, пенополиизоцианурат, вспененный синтетический каучук и различные виды пенополистирола. Последний распространен столь же широко, что и минераловатные утеплители.
Как и минеральная вата, пенополистирол обладает высокими теплозащитными характеристиками. Среди преимуществ материала производители обычно называют возможность изготавливать из него несъемную опалубку для всей «коробки» дома (до трех этажей), которая образует эффективный утепленный контур здания. Кроме того, часто отмечают пластичность пенополистирола, благодаря которой можно создавать широкий спектр декоративных элементов для украшения фасада и интерьера — колонны, пилястры, арки, балясины, потолочные розетки, молдинги, карнизы и многое другое.
К преимуществам пенополистирола относят и экологическую безопасность.
— Про экологичность могу добавить только одно: вся наша продукция изготавливается из пенополистирола, а он, как известно, состоит из 2% сырья и 98% воздуха, — констатирует руководитель департамента маркетинга и рекламы ГК «Мосстрой-31» Михаил Волконский.
Прозрачная энергоэффективность
В загородном доме должно быть зимой тепло, летом прохладно и в любое время года светло. В последние годы отмечается тренд на все большее использование светопрозрачных конструкций из стекла для фасадов. Эта тенденция особенно актуальна в частном домостроении, включая загородное строительство. Следовательно, конструкции из стекла тоже необходимо наделять энергосберегающей функцией.
— Мы выпускаем различные виды стеклопакетов и стеклоизделий, в том числе энергосберегающие, которые работают на сохранение тепла в помещении; солнцезащитные, отражающие избыточное солнечное излучение и обеспечивающие приватность, а также мультифункциональные, которые сочетают обе эти функции, — рассказывает Сергей Доршуков, руководитель группы обучения и оценки RGC, подразделения Российской стекольной компании (РСК). — Благодаря применению дополнительных инновационных материалов эти светопрозрачные конструкции отличаются высокими светотехническими, а также тепло- и звукоизоляционными характеристиками, высоким классом безопасности.
По словам Сергея Доршукова, в РСК сегодня разрабатываются, проходят испытания и производятся сложные наукоемкие стеклоизделия с переменной прозрачностью, обогреваемыми стеклами, ЖК-матрицей и сенсорной панелью и т. д. Все они могут дистанционно управляться и легко интегрироваться в высокотехнологичные экосистемы умного дома.
Пожарная безопасность сегодня: мнения экспертов
Требования к пожарной безопасности зданий и сооружений постоянно меняются, в том числе на уровне федеральных нормативов: выходят новые документы, корректируются действующие. Сегодня это происходит в контексте новых реалий в экономике, связанных с уходом иностранных поставщиков противопожарного оборудования. Сложившуюся ситуацию комментируют эксперты профильных научно-исследовательских и проектных организаций.
Эпоха нормативных перемен
Нормы и правила, связанные с защитой от пожаров, находятся в непрерывном динамичном развитии. По словам генерального директора ООО «РУСЭКО-СТРОЙПРОЕКТ» Александра Лапыгина, требования к пожарной безопасности меняются раз в полгода, а то и чаще.
— Выходят новые своды правил взамен действовавших ранее, в них находят ошибки, ошибки исправляют, изменяют порядок согласования Специальных технических условий — в общем, эксперты по пожарной безопасности и профильные учебные центры только успевают выпускать разъяснения о том, с какой даты какими нормативами и как следует пользоваться, — поясняет он.
В качестве примера можно привести свод правил 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические». До 1 марта 2021 года он был основным документом, регламентирующим нормы и требования работы насосных станций, но затем основательно пересмотрен, переработан и разделен на три новых свода правил: СП 484.1311500, СП 485.1311500 и СП 486.1311500.
С 1 марта 2023 года внесены изменения в правила противопожарного режима в России (ППР). Эти изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24 октября 2022 года № 1885, затронули многие аспекты строительства и эксплуатации зданий.
При этом, по мнению экспертов, перемены не приводят ни к ужесточению норм, ни к снижению пожарной безопасности.
— Нельзя утверждать, что пожарная безопасность будущих и существующих объектов каким-то образом снизилась, — считает инженер систем водоснабжения и водоотведения компании WE-ON Дмитрий Назаров. — Нормативные базы обновляются и дорабатываются с учетом современных тенденций и новых технологий, внедрение которых позволяет уменьшить количество ошибок и неточностей, более комплексно подойти к разработке проекта с учетом его особенностей.
— Не могу сказать, что требования каждый раз ужесточаются — в России они и так достаточно жесткие, — констатирует Александр Лапыгин. — Они именно что изменяются. Так что при проектировании нужно в первую очередь обращать внимание на дату выдачи Градостроительного плана земельного участка и дату подписания Задания на проектирование — эти даты влияют на тот набор нормативных документов, которым следует пользоваться при проектировании.
«Неожиданные» электромобили
Несмотря на постоянное совершенствование нормативной базы, в ней все еще остаются «белые пятна», более того — появляются новые.
— Из неожиданного — среди автовладельцев все более популярны электромобили, и многие из них хранятся в подземных паркингах многоквартирных домов. Какие из этих паркингов проектировались с учетом наличия в них техники на аккумуляторах? — задается вопросом Александр Лапыгин.
Конечно, соответствующие положения в нормативах присутствуют.
— Парковочные места под электромобили в паркинге с зарядными станциями в закрытых автостоянках необходимо выделять в отдельную пожарную секцию согласно пункту 6.2.12 СП 113.13330.2023, — разъясняет Дмитрий Назаров. — А зарядные устройства должны обесточиваться при срабатывании системы пожарной сигнализации или автоматическими установками пожаротушения (АУПТ). В нормативе также указано (п. 6.2.30), что такие места должны быть оборудованы автоматическими установками пожаротушения независимо от площади.
Тем не менее этого недостаточно.
— В сводах нет требований к устройству пожаротушения автостоянок с зарядными станциями: параметры и методика проектирования таких систем не указаны, — продолжает Дмитрий Назаров. — При недостаточности требований в СП встает вопрос о разработке специальных технических условий (СТУ), как предписывает статья 78 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (ФЗ № 123), но сегодня такие СТУ часто не согласовываются из-за недостаточного опыта в эксплуатации электромобилей.
— А кто-нибудь из сотрудников паркингов в курсе, как тушить «Теслу» или «Зикр» в случае внезапного воспламенения аккумулятора?! Чаще всего об этом никто не думает, и, боюсь, изменения здесь спровоцирует только очередной громкий пожар, — предполагает Александр Лапыгин.
Эффект импортозамещения
Многим кажется, что в сфере пожарной безопасности существенно ухудшилась ситуация после ухода с российского рынка ведущих мировых поставщиков оборудования. Однако эксперты не подтверждают это предположение.
— Что касается систем внутреннего противопожарного водопровода и АУПТ, то и до ухода иностранных производителей бо́льшая часть оборудования производилась на территории России, — рассказывает Дмитрий Назаров. — Это — запорная арматура, оросители, пожарные шкафы и комплектующие к ним. Многие заказчики, особенно государственные, требовали применять в своих проектах оборудование только отечественного производства.
— На российском рынке и раньше большой сегмент (если не сказать самый большой) занимали системы отечественного производства, — согласен с ним Александр Лапыгин. — С точки зрения эффективности, отечественные противопожарные системы не имеют кардинальных отличий от иностранных. Поэтому здесь большой сложности нет. Другое дело, что в связи с возросшим спросом российские производства перегружены, и там, где раньше срок поставки составлял один-два месяца, теперь может увеличиваться до трех-четырех. Но в целом строительные организации к этому уже адаптировались и заказывают оборудование заранее.
Где слабое звено?
Несмотря на постоянное совершенствование нормативной базы и стабильности рынка противопожарного оборудования, пожары все же случаются, и часто — с тяжелыми последствиями. На каких этапах жизненного цикла объекта недвижимости наиболее вероятны и болезненны проблемы, связанные с обеспечением пожарной безопасности?
Заместитель руководителя научного экспертного бюро пожарной, экологической безопасности в строительстве (НЭБ ПБС) Центрального научно-исследовательского института строительных конструкций (ЦНИИСК) им. В. А. Кучеренко АО «НИЦ “Строительство”» Илья Гришин считает, что проблема лежит в понимании ответственности за пожарную безопасность лиц, причастных к применению строительных материалов и конструкций: производителей, организаций, выдающих разрешительную документацию, надзорных органов и, конечно, заказчиков.
— С моей точки зрения, одной из основных проблем является нежелание вкладывать ресурсы — как материальные, так и нематериальные — на развитие продукта, — полагает он. — Довольно часто можно наблюдать такую картину: для нового продукта, выходящего на рынок, производитель представляет лишь минимальный набор разрешительной документации (сертификаты, протоколы, заключения и т. п.), как правило, относящейся к разряду «обязательной для применения».
Александр Лапыгин считает слабым звеном в цепи обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений эксплуатирующие службы.
— Неработающие системы пожарной безопасности, заблокированные эвакуационные выходы, эксплуатация объектов без получения разрешения, хранение горючих материалов и легковоспламеняющихся веществ в неположенном месте — вот главные причины пожаров с большим материальным ущербом и, к сожалению, человеческими жертвами, — убежден он.
По его словам, сегодня важно проводить регулярные осмотры и проверки систем пожаротушения на работоспособность и следить за соблюдением всех противопожарных норм в части путей эвакуации, эвакуационных выходов и соответствия пожарной нагрузки в помещениях проектным данным.