Как изменилась коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Развитая коммерция является одним из двигателей благосостояния граждан. Для владельцев недвижимости она приносит прибыль и позволяет в перспективе открывать новые торговые точки. Для клиентов создает большой выбор из товаров, сервисов и услуг, что также сказывается на качестве жизни людей. Все понимают, что от уровня развития коммерции напрямую зависит сила экономики в регионе. Поэтому внимание и простых граждан, и бизнесменов приковано к темпам развития рынка. Давайте разберем подробнее, что собой представляет коммерческая недвижимость осенью 2024-го, насколько она изменилась в сравнении с предыдущими годами, а также подробнее рассмотрим секторы и форматы коммерции.
Что и как изменилось на рынке коммерции за последние годы
Все познается в сравнении, а это значит, что нет лучшего способа оценить изменения коммерческой недвижимости к осени 2024 года, чем сопоставить их с предыдущими периодами в экономике страны. Например, общая сумма инвестиций в коммерцию России за 2023-й достигала 570 миллиардов рублей. Из этого числа почти 60% составили вложения именно в торговую инфраструктуру.
Среди факторов, которые повлияли на спрос на недвижимость в этот период, отмечаются:
- В связи со сложившейся политической ситуацией и ослаблением торгово-экономических связей с рядом бывших стран-партнеров, значимая доля отечественных инвесторов, работавших за границей, развернули курс деятельности на 180°, и теперь совершают вложения внутри страны.
- Также наблюдается кризис и нестабильность в некоторых других инвестиционных инструментах, которые обычно противопоставляются недвижимости.
- С развитием проектного финансирования, многие стали переходить на такую систему вложений как в жилье, так и в коммерцию. Это означает, что набрала популярность тенденция у покупателей приобретать недвижимость еще на этапе заложения фундамента, чтобы потом перепродать готовый проект по возросшей цене или сдавать его в аренду.
Уже только эти причины, помимо множества более мелких и нишевых, формируют сложившийся портрет рынка торговой недвижимости как предсказуемого, достаточно стабильного и обещающего долгосрочную выгоду. Это понимают многие инвесторы, и за 2023-2024 годы в сегменте уличных продаж капитализация недвижимости возросла на 40-50%.
Как выглядит коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Среди торговой недвижимости важнейшим событием, которое сейчас влияет на ее состояние, стал уход компаний из Европы и Северной Америки, что открыло широкую дверь для входа российских игроков рынка. И это до неузнаваемости поменяло структуру коммерции в данном сегменте.
Теперь перейдем к конкретным изменениям. Первая большая перемена в коммерческой недвижимости этого года — изменение спроса, но не в цифрах, а в сегментно. Ранее повышенной популярностью пользовались большие площади в центральных районах городов. Теперь главенство среди инвестиций начинают занимать небольшие помещения вблизи спальных районов.
Это те лоты коммерции, до которых большинство людей могут добраться пешком от своих домов, особенно жилых комплексов в новых кварталах с высокой плотностью населения. Именно в местностях такого типа люди с невысоким и средним достатком становятся основными потребителями, создавая покупательский трафик.
Какие данные показывает аналитика
Также за последний контрольный период рекордный уровень за все время показала востребованность складских помещений. Только за 2024 год, который еще не закончился, объем сделок покупки и аренды складов по всей России достиг суммарного показателя 2021-2022 вместе. Такие данные предоставляет консалтинговая компания CORE.XP.
Другое аналитическое агентство — NF Group — показывает данные, согласно которым в 2024-ом в эксплуатацию введено почти в 2 раза больше торговых площадей, находящихся не в Москве и Санкт-Петербурге, чем за прошлый год. Это более 560 тыс. м² новой коммерции для ритейла в нескольких десятках торговых центров. Что касается столицы, там с начала уже построено, и до конца года планируется увеличить коммерческую недвижимость на 310 тыс. м². Для Москвы этот показатель выше прошлогоднего в 3 раза.
Примечательно, что спрос на торговую коммерцию к осени 2024 года вырос как для инвесторов, так и для арендаторов. Успех аренды на этом поприще объясняется, опять же, уходом иностранных компаний, которые держали эти помещения раньше, но теперь их квадратные метры освободились для отечественных компаний.
На фоне повышенного спроса количество предложений, наоборот, снизилось. Это связано с тем, что торговые площади занимают быстрее, чем отстраивают новые, из-за чего вакантной коммерции становится меньше. Например, в Москве доля незанятых помещений уличного ритейла равна почти 10%, а в прошлом году она была 14.8%. Это показатель, находящийся близко к уровню до пандемии COVID-19, благодаря чему можно констатировать, что спрос в области коммерции почти восстановился после всего, что произошло, начиная с 2020 года. В абсолютных цифрах площадь небольших уличных торговых помещений Москвы сейчас равняется более 700 тысячам м², а пустующих из них — чуть меньше 70 тыс. м².
Перспективность коммерческих форматов
Место размещения по-прежнему является главным критерием выбора недвижимости для коммерции. Наибольшим спросом среди них обладают помещения и здания, построенные на так называемой первой линии. Это объекты, находящие вблизи основных мест человеческого трафика, таких как крупные транспортные узлы, станции метро, популярные среди туристов локации, учебные заведения и бизнес-центры.
Если ранжировать коммерческую недвижимость по размеру, в Москве осенью 2024 года наиболее популярная коммерческая недвижимость — места с площадью до 200 м², где размещают торговые точки, и площадью до 500 м² — для магазинов с продуктами. А разнообразие локаций их расположения стало шире предыдущих лет. Теперь это не только центральные улицы и ключевые районы городов, а еще спальные кварталы, появившиеся относительно недавно в результате бума строительства ЖК.
Среди инвесторов существует устоявшаяся система оценивания каждого коммерческого объекта, который рассматривается для приобретения. Он включает десятки параметров. Вот основные из них, которые входят в отчет рентабельности:
- размеры трафика пешеходов и транспорта;
- охват населения;
- уровень доходов и усредненный бюджет домохозяйств в округе;
- ставки по аренде в соседних объектах недвижимости;
- наличие точек притяжения, привлекающих больше людей;
- наличие конкурентов.
С точки зрения инвестиций стрит-ритейл — лидирующий формат для сетевой аренды, где договор с арендаторами заключается на долгий срок. Он показывает высокую надежность, являются стабильным для вложений. И многие эксперты сходятся во мнении, что по состоянию на последний квартал 2024 года этот тип коммерческой недвижимости относится к лучшим активам, что есть в стране. Ожидается, что в будущем стрит-ритейл небольшой площади не просто сохранит, а увеличит показатели.
Как правильно работать с коммерческой недвижимостью в 2024 году
Продвижение коммерческой недвижимости в наше время практически не сталкивается со сложностями. Механизмы довольно ясны и прозрачны: чем ликвиднее предлагаемая площадь, тем скорее на нее находится покупатель или арендатор. А привлекательность помещения тесно связана с параметрами вроде соответствия стоимости ценовым тенденциям рынка, «злачности» места и профильных навыков у лица, которое реализует объект. Если все характеристики подобраны в соответствии друг другу — можно считать, что заключение договора осталось вопросом времени.
В связи с этим логично считать, что для достижения выгодных условий в кратчайший срок будет не лишней помощь человека, разбирающегося во всех данных тонкостях — брокера. Это компания, которая занимается сведением инвесторов с владельцами недвижимости коммерческой направленности и ведет деловое взаимодействие между ними до заключения сделки. Также агентство-брокер выступает гарантом соблюдения условий сторон.
Основная выгода для покупателя коммерции — это открытие доступа к закрытой базе выгодных предложений, которые не найдет инвестор, работающий самостоятельно. Более того, по таким объектам брокер проводит комплексный анализ и предоставляет клиентам информацию о рисках, проверяет условия. Эти функции берет на себя целая команда профессионалов, а не один покупатель.
Собственники коммерческой недвижимости осенью 2024 года тоже имеют выгоду от работы через брокерское агентство. Они дают массу полезных данных о состоянии рынка. Это путь владельца недвижимости к тому, чтобы продать объект быстро и в рамках выгодных рыночных условий.
Продвижением коммерции в компании занимаются не только финансисты, но и специалисты в сфере маркетинга. Они создают честный и привлекательный образ проекта, который покупателю захочется купить, правильно расставляя акценты, указывающие на выгоду сделки. А если компания-брокер на рынке работает давно, то у нее уже имеется внушительный кейс закрытых проектов, чем вызывает доверие у обеих сторон.
Аренда или покупка: что выбрать?
Первый вопрос, которым задаются все начинающие инвесторы в коммерцию — покупать или арендовать? В этом аспекте наблюдаются определенные тренды в 2024 году. Не только в России, но и мире все больше опытных участников рынка отказываются от купли полезной площади, отдавая приоритет арендной. Но давайте сравним эти опции с разных точек зрения.
Преимущества аренды
Ни для кого не секрет, что недавно процентная ставка была повышена. А это означает, что приобрести квадратные метры в долгосрок стало дороже, ведь покупателю придется переплатить большую сумму в сравнении с предыдущим годом. А в условиях инфляции длительная зависимость от регулярных выплат делает вашу жизнь вдвойне нестабильной. Из соображений минимизации риска значительно проще вести бизнес в помещении, из которого будет возможность выехать в любой неблагоприятный момент.
Также аренду рекомендуется избирать молодым компаниям и частным инвесторам, которые планируют расширяться. Ведь если в самом начале потратить бОльшую часть бюджета на первоначальный взнос, будет сложнее открывать новые коммерческие точки. Аренда, напротив, позволит гибко планировать объем средств, которые вы готовы отдать за дополнительные площади.
Также важно помнить, что у собственной недвижимости среди статей расходов есть ремонт и обслуживание. Данные операционные затраты обязательно учитывать как отдельную немалую статью расходов. Арендую коммерцию, вы избавляете себя от этих факторов, потому что ремонт ложится на плечи владельцев, а арендатор заезжает в готовое помещение.
Еще один аргумент в пользу аренды коммерции осенью 2024 года — прощупывание рынка. Сейчас в силу внешних и внутренних политических и экономических обстоятельств не каждый готов рисковать и вливаться в бизнес, связанный с недвижимостью. А аренда способна стать инструментом тестирования. Например, арендовать коммерческую площадь для магазина на 6 месяцев и посмотреть, как пойдет дело. У покупателя же, особенно со строго фиксированным бюджетом, будет лишь один шанс без вторых попыток.
Важным показателем для компаний, занимающихся инвестициями, особенно вкладывающим средства в несколько коммерческих проектов, является ликвидность. Показатели ставок по кредитам и инфляция всегда находятся в поле зрения, из-за чего в условиях нестабильной обстановки более дальновидным выбором станет аренда.
Преимущества покупки
Первый весомый довод в пользу приобретения коммерции в собственность — капитализация. Покупая недвижимость, в определенных ситуациях можно рассчитывать на ее рост в цене в долгосрочной перспективе, что поможет быстрее сколотить капитал. Эта стратегия в основном касается объектов, пользующихся стабильным спросом. К таким относятся:
- наличие в округе развитой инфраструктуры, особенно плотной деловой застройки;
- центральные части крупных городов и другие районы с высокой степенью урбанизации;
- популярные туристические зоны;
- многофункциональные торговые площади, которые можно приспособить под различные сферы деятельности;
- наличие условий, позволяющих с относительной простотой адаптировать помещение под предполагаемых арендаторов.
Они дают весомые основания верить, что и дальше останутся востребованными для предполагаемой перепродаже за повышенную цену или сдачи в аренду.
Другое достоинство купленной коммерции, которого нет у аренды, это отсутствие арендных рисков. Осень 2024 года и ближайший год в целом — период, когда ставка за съем коммерческих площадей может двигаться вверх-вниз (гораздо вероятнее, что вверх). Владельцы недвижимости будут этим пользоваться, ведь никто не желает вести бизнес в минус. И лучше вам находиться по их сторону, чем оказаться арендатором, которому внезапно подняли цену. И особенно, если финансовая подушка не позволяет тянуть возросшие затраты, а переместиться с мебелью и оборудованием в другое место проблематично.
Третий плюс владения собственностью — возможность распоряжаться каждым ее аспектом по собственному желанию. Владелец коммерции способен в любой момент организовать реконструкцию или ремонт, обновить дизайн и внешнее оформление, завезти сложное и громоздкое оборудование. Все эти детали работы арендатор вынужден согласовывать с хозяином коммерции.
Стоит помнить и то, что коммерческая недвижимость может быть очень разной. Далеко не всегда это небольшая площадь под магазин или кафе, которой сложно распорядиться альтернативно. Более крупная недвижимость способна иметь более сложную структуру и планировку, что позволит ее владельцу частично использовать торговое или рабочее пространство для своих нужд, и частично — сдавать в аренду одному или нескольким бизнесам. Так можно более гибко контролировать финансовые риски.
А что касается ипотечных ставок и других процентных показателей — они могут вовсе не быть недостатком, если инвестор готов заплатить полную сумму сразу. Кроме того, для владельцев в коммерческом секторе в некоторых странах полагаются налоговые льготы и вычеты, которых точно лишены арендаторы.
Чего можно ожидать в 2025 году
Динамика цен на коммерцию за последнюю пару лет в России менялась слишком сильно. Как мы знаем, происходило это в связи с санкциями, ставками по ипотеке и колебаниями курса рубля. В связи с этим многим людям не понятно, что будет с рынком в новом 2025 году. Ответить с полной достоверностью невозможно, по крайней мере, из-за возможных форс-мажоров и фундаментальных событий в мировой экономике. Тем не менее, нам удалось подметить определенные тенденции.
Вероятнее всего, в 2025-ом коммерцию в стране все еще ожидает стагнация. Она станет отголоском всего, что происходило и произойдет вплоть до конца этого года. В то же время отмечается ряд положительных факторов, говорящих о том, что рынок коммерции сохранит свою силу и не упадет ниже:
- По-прежнему высок спрос на мелкий бизнес. Несмотря на экономические трудности, предприимчивое население продолжает открывать собственные дела. В основном, небольшие магазины и складские помещения.
- Поддержка от правительства. Органы власти в РФ разработали и реализовывают меры, направленные на поддержание и поощрение стабильности и в жилом, и в коммерческом секторе. Они включают в себя ряд льготных программ и улучшенных условий кредитования для некоторых категорий.
- Региональное развитие. В последние годы делается серьезный упор на уменьшение экономического разрыва между регионами и городами-миллионниками, такими как Москва и Санкт-Петербург. Благодаря этому в периферии спрос на коммерческую недвижимость даже растет.
- Активная застройка. Многие крупные инвесторы не боятся экономической нестабильности и продолжают выстраивать новые объекты инфраструктуры под выкуп и аренду помещений.
Единого рецепта для инвесторов в коммерцию на предстоящий год не существует. Можно лишь констатировать, что ждать взлета цен на недвижимость точно не стоит. Для собственников также нет причин паниковать, ведь и резкий упадок не предвидится, а значит, не нужно наспех продавать.
В целом в нынешней ситуации коммерцию можно охарактеризовать как источник инвестирования, совсем не обещающий быструю прибыль по вышеописанным причинам, но имеющий перспективу долгосрочно. Верить в это позволяет цикличная природа рынка недвижимости в целом и коммерческого сектора в том числе: после периода спада обязательно следует подъем.
Также учитывайте различия между центрами и регионами. Существует тенденция, что в столице и крупных городах стабильности в динамике цен больше. А регионы могут давать более высокую волатильность, причем в обе стороны. Для них большую роль играет распределение государственного бюджета, и какая доля из него попадет в региональную казну.
По итогу можно сказать, что в прогнозах на 2025 год в коммерческой недвижимости причин нет ни для паники, ни для ликования. Если вы инвестор или владелец коммерческих площадей, нужно просто внимательнее наблюдать за изменениями в вашем секторе.
Итоги
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в РФ демонстрирует, что он почти оправился от потрясений прошлых нескольких лет. Спрос на объекты для малого бизнеса растет, как и разнообразие локаций для него расширяется. Это стало возможным благодаря активизации домашних компаний, пришедших на смену заграничным. В зависимости от того, что желает инвестор, в текущих реалиях можно и арендовать, и покупать помещения: для обоих типов сделок есть выгодные условия. А после осени 2024-го, с начала 2025 года можно ожидать еще больше вложений в развитие рынка коммерции по регионам.
Инженерные изыскания в строительстве
Инженерные изыскания в строительстве — это комплекс работ, которые обязательно проводят перед началом работы. Они позволяют узнать больше о природных и климатических особенностях определенного участка, разобраться со спецификой грунта, подземными водами и так далее.
Суть инженерных изысканий
Неважно, что именно будут строить на участке: частный дом, завод, торговый центр и так далее. Избегать инженерных изысканий нельзя ни в коем случае. Специалисты собирают всю необходимую информацию о грунте, выводят гидрогеологическую картину местности, описывают рельеф и топографию.
На основе полученных данных готовится проектная документация, в которой прописываются все самые важные для строительства нюансы. Обязательно указывается, как объект в будущем повлияет на окружающую среду. Если есть какие-то серьезные угрозы, от возведения придется отказаться.
Существует несколько видов изысканий, у каждого из которых есть свои особенности. Можно выделить такие варианты:
- Геологические. Они позволяют выделить особенности грунта на конкретном участке. Изучается, какова динамика, насколько перспективным будет строительство.
- Гидрогеологические. Специалисты изучают особенности грунтовых и поверхностных вод, чтобы понять, получится ли провести в той местности водоснабжение. Учитываются возможные угрозы для будущих сооружений.
- Геодезические. Здесь нацеленность идет на изучение специфики рельефа — причем не только естественного, но и искусственного. Кроме того, выясняется, может ли он измениться в будущем, необходимо ли его исправлять с учетом поставленных задач.
- Экологические. Специалисты рассматривают особенности окружающей среды в месте воздвижения здания. Также предсказывают, как объект повлияет на экосистему, не представляет ли он опасности и так далее.
- Геофизические. Они необходимы для обследования пород, присутствующих на месте строительства. Для этого используют сейсмографические методики.
- Метеорологические. Изучаются погодные условия на заданном участке. Также обязательно нужно вывести прогнозы по их изменению.
- Кадастровые. Это работы по размежеванию, которые необходимы для оформления соответствующей документации.
Некоторые варианты стоит рассмотреть подробнее, чтобы лучше разобраться с их особенностями.
Инженерно-геологические
На этой разновидности основывается вся предпроектная подготовка. Поэтому очень важно, чтобы результаты были как можно более точными. В первую очередь специалисты будут оценивать, насколько разумно воздвигать здание в этом конкретном месте. Обязательно стоит уточнить, какие факторы увеличивают цену застройки. Также необходимо выяснить, при каких условиях провести мероприятия невозможно. Для воздвижения сооружения нужно знать о таких параметрах:
- тип почвы, границы слоев грунта — на этом базируется конфигурация фундамента;
- глубина залегания грунтовых вод — это дает возможность избавиться от рисков подтопления фундамента, позволит выяснить, как проектировать подвалы;
- особенности рельефа местности, где будет проводиться застройка — после этого можно решить, необходимо ли выравнивать участок, укреплять склоны.
Полученные в результате изысканий сведения позволяют более детально проработать проекты, определить выбор конкретной технологии строительства.
Инженерно-геодезические
Основная цель заключается в четком определении границ участка. Специалист обязан прикрепить к общему пакету документов экспертное заключение. Можно выделить такие составляющие:
- достоверные сведения о рельефе местности: не только наземные особенности, но и глубина дна водоемов, а также наличие других зданий и сооружений на участке;
- иногда проводится топографическая съемка разных масштабов, результаты указываются в плане или отмечаются на карте;
- обязательно проводится трассирование линейных сооружений, что позволяет определить оптимальное расположение объектов на местности;
- геодезическая привязка, по окончании которой закрепляются точки, отмеченные в специальной системе координат.
Все измерения должны быть четкими, чтобы со строительством не возникло никаких проблем.
Инженерно-экологические
Эти изыскания в первую очередь необходимы для того, чтобы установить, насколько целесообразно будет вести хозяйственную деятельность на конкретном участке. Специалисты выясняют, каково состояние экологии в указанной местности, каким может быть вред от строительства объекта.
Результаты экологических изысканий позволяют уменьшить негативные последствия для окружающей среды. Очень важно учитывать их, если риск слишком велик, изменения могут привести к печальным последствиям. Мероприятия могут включать в себя такие компоненты:
- выявление источников загрязнений и возможных угроз;
- геоботаническое профилирование;
- измерение интенсивности электромагнитного поля участка;
- изучение параметров радиологического, шумового, химического и микробиологического фонов.
Это один из самых важных нюансов изысканий. Влияние на экологию учитывается в обязательном порядке, если оно будет чрезмерно негативным, строительство недопустимо.
Инженерно-гидрометеорологические
Этот вид изысканий поможет установить погодные и гидрологические особенности местности. Если понимать цикличные процессы, характерные для местности, будет значительно проще спроектировать объект. Выявляются такие параметры:
- метеорологические данные: атмосферное давление, влажность воздуха, температура и многое другое;
- особенности климата местности;
- особенности местных водоемов, глубина пролегания грунтовых вод, изменения, которые происходят ежегодно;
- техногенные изменения всех названных показателей;
- опасные погодные явления, которые могут негативно повлиять на объект.
Если учесть все эти факторы, можно будет повысить качество эксплуатации объекта, а также продлить его «жизнь».
Инженерно-геотехнические
Эта разновидность направлена на исследование массивов грунтов, которые в дальнейшем будут выполнять роль основы дальнейшим объектам. Кроме того, необходимо выяснить, получится ли проложить в указанной местности коммуникации. Специалист должен будет сформировать математическую модель, учитывающую все важные нюансы.
Опасные для объекта строительства процессы вызываются разными факторами: действие подземных и наземных водных источников, вес почвы, силы, возникающие при промерзании или оттаивании земли.
Благодаря этим изысканиям получится вывести информацию об изменениях свойства грунта, на основе чего будут назначены реконструкционные работы (если они необходимы). Также появится возможность отслеживать опасные для объекта процессы. В этом д еле очень важен комплексный подход.
Что специалисты могут исследовать на участке
Конкретный перечень исследований зависит от пожеланий заказчика. Тем не менее, есть список самых востребованных услуг:
- Создание геодезического и планово-высотного обоснования. Благодаря этому точность дальнейших работ будет очень высокой.
- Топографическая съемка местности, масштаб обычно составляет 1 к 500. Для этого используется специализированное оборудование.
- Трассирование линейных сооружений. Специалисты изучают особенности местности, на основе чего выводится план и продольный профиль трассы.
- Поиск и согласование всевозможных коммуникаций. Документы согласуются со всеми важными инстанциями.
Конечно, это не полный список. В некоторых ситуациях геодезисты прибегают к индивидуальному подходу.
Состав инженерной деятельности
Инженерная деятельность состоит из нескольких исследований. Территория анализируется с различных точек зрения. При определении фронта работ обязательно определяются такие факторы: доступность и степень изученности объекта, масштабы планируемых работ, предназначение объекта, сам планируемый процесс.
Специалисты проводят расчеты, которые позволяют перенести реальные характеристики местности на бумажные носители. Стоит отметить, что у всей этой информации есть определенная юридическая сила. Застройщик по желанию может запрашивать интересующие его сведения, чтобы планировать строительные работы.
Надо сказать еще и о дополнительных услугах, которые можно заказать в комплексе с инженерными изысканиями. Речь идет о следующих исследованиях:
- геотехническая диагностика территории;
- проект со всеми данными, полученными изначально — к примеру, с пробами грунта;
- результаты анализа воды;
- возможные риски от техногенных катастроф;
- создание корректной инженерной защиты объекта от отрицательных воздействий окружающей среды;
- полное обследование объекта на протяжении всего времени строительства.
Инженер может сопровождать заказчика в течение всего периода работ. Все результаты работы фиксируются в специальной документации. Эти данные будут полезны на случай спорных ситуаций или судебных разбирательств.
Какие опасные процессы могут быть выявлены инженерами
Инженерные изыскания могут дать информацию о ряде опасных процессов. Чаще всего выводятся такие данные:
- Наличие кадастровых пустот. Они могут появляться вследствие вымывания пород из известковых грунтов. Наблюдаются на разной глубине, в некоторых ситуациях даже возможны обвалы. Потому очень важно, чтобы сооружение не располагалось над кадастровой пещерой.
- Слишком высокий уровень грунтовых вод. Он может или сильно замедлить процесс строительства, или вообще сделать его невозможным в данной ситуации. Если вовремя заметить эту проблему, ее легко можно исправить.
- Вероятность оползней. Инженерные изыскания помогают установить и эту опасность. Она характерна для строительства, которое ведется на склонах, богатых глиной, или на грунтах, пресыщенных водой. Если недостаточно сильно углубить фундамент, есть риск того, что объект полностью сползет вниз. И зачастую починке он подлежать не будет.
- Наличие водоносных горизонтов. Во время строительства может быть установлено, что в указанной зоне имеется хорошая вода, пригодная для питья. Благодаря этому будет значительно проще организовать системы коммуникаций. Также появится возможность сделать артезианскую скважину или автономное сооружение.
- Наличие техногенных слоев. Если строительств ведется в черте города или прилегающих к нему районах, высока вероятность обнаружить опасные захоронения отходов химического, физического или биологического характеров. Тогда необходимо или перенести строительство в другую локацию, или вывезти грунт, если это будет оправдано.
Все эти факторы очень важны, игнорировать их нельзя ни в коем случае. Иначе строительство может привести к реальным опасностям.
Как собираются результаты изысканий
Результаты проведенной работы сводятся в специальной документации. Основное внимание, конечно, уделяется техническому отчету, который составляется на основе всех полученных данных. Он состоит из нескольких глав, каждая из которых может выступать в роли отдельного документа.
Сначала прописывается введение. Там обосновывают важность проведенных работ, а также прописывают информацию о самом объекте. Обязательно указывают особенности, которые могут повлиять на окружающую среду. Там же публикуются сведения о ранее проведенных работах аналогичного характера.
Изученность экологических условий
В этом разделе приводятся материалы наблюдений таких органов, как Росгидромет и Санэпиднадзор. Важно описать те исследования, которые касались окружающей среды местности застройки.
Описание природных и техногенных условий
Здесь прописывают климатические и метеорологические данные, характерные для района будущей застройки, сведения о рельефе и освоенности местности. Также проводится анализ прошлого строительства, если оно здесь проводилось. Еще в этом пункте необходимо указать такие данные:
- список инженерно-геологических элементов;
- данные о грунтовых водах, амплитуда их колебаний;
- влияние грунтовых вод на железобетонные конструкции, используемые для постройки фундамента;
- наличие водоемов, их особенности;
- радиационная обстановка;
- как сильно промерзает грунт в разные времена года;
- вероятность оползней, усадок грунта и так далее.
Лучше всего перечисленные сведения свести в таблицу, чтобы заказчику было удобнее с ними ознакомиться.
Почвенно-растительные условия
В этом разделе пишут, какой тип грунта на данной территории, каковы его характеристики и особенности. Кроме того, рассказывают о флоре, распространенной на территории. Еще необходимо упомянуть и о животном мире, его разнообразии и популяциях.
Хозяйственное использование территории
К данному пункту относят производство и жилые дома, а также объекты сельского хозяйства. Если кратко, то это абсолютно вся окружающая инфраструктура. Особое внимание следует уделить вероятному загрязнению окружающей среды. Также необходимо указать, как избежать этой проблемы.
Социальная сфера
Указываются демографические данные. Также выводится уровень жизни населения. Сюда же можно включить объекты историко-культурного наследия, находящиеся неподалеку.
Дополнительные разделы
В число дополнительных разделов можно включить экологическое состояние территории и возможные неблагоприятные изменения ситуации. Также специалисты иногда оставляют свои рекомендации, анализируют последствия строительства и так далее.
Иллюстрации
Редко, когда отчеты обходятся без иллюстраций. Они добавляются в приложение. Можно туда включить такие материалы, как:
- топографическая съемка;
- карта текущего экологического состояния;
- карта вероятного экологического состояния;
- геоэкологические карты;
- карты экологического районирования.
Кстати, иногда топографическая съемка предоставляется самим заказчиком, этот пункт включается в техническое задание. Специалист обязан ее согласовать со всеми службами и организациями, выдающими разрешения на строительную деятельность.
Кто имеет право проводить изыскания
Далеко не все имеют проводить право такие работы. В первую очередь, в полном объеме они могут осуществляться застройщиком, входящим в саморегулируемую организацию. Также предложить такие услуги позволено физическим или юридическим лицам, состоящим все в той же СРО.
При этом специалист обязательно должен использовать только специальное оборудование, которое было проверено в установленном порядке.
Ошибки застройщиков
К сожалению, застройщики иногда складывают неправильное мнение об инженерных изысканиях. Можно выделить такие типичные ошибки:
- Учет мнения владельцев отстроенных строений при проектировании или выборе варианта фундамента. Делать так не стоит, поскольку грунты и воды залегают неоднородно. Невозможно составить полноценной картины без помощи специалиста.
- Нежелание обращаться за инженерными изысканиями, так как это дорого. Действительно, такие услуги нельзя назвать дешевыми, но в итоге на них уйдет не более 1% от всей стоимости проекта. Кроме того, благодаря изысканиям получится нормально рассчитать его стоимость, без лишних трат.
- Доверие к продавцу, который утверждает, что изыскания уже проводились. В доказательство такие люди обычно приводят копии отчетов. Все исследования должны быть актуальными.
- Учет мнения специалистов, которые определяют особенности участка «на глаз». Никто не может просто предугадать, как глубоко пролегают грунтовые воды, какова вероятность оползня и так далее.
Очевидно, что инженерные изыскания очень важны. Без них просто нельзя строить дома. Самое главное — найти уполномоченного специалиста, способного провести работы в заданные сроки.
Обойти санкции
Уход иностранных компаний из России осложнил работу мостостроителей и отраслевых проектных компаний. Однако они начинают активно переключаться на отечественную продукцию.
Последние политические события, связанные с экономическими санкциями и уходом из России ряда зарубежных технологических компаний, негативно отразились на деятельности мостостроителей. Впрочем, от санкций и других ограничительных мер в отношении нашей страны пострадала вся дорожно-строительная отрасль.
Напомним, что еще в 2018 году США и Евросоюз ввели санкции против компаний, задействованных в строительстве Крымского моста. В частности, под них попали холдинг «Мостотрест» Аркадия Ротенберга, АО «Институт Гипростроймост — Санкт-Петербург», дорожно-строительная компания «ВАД», изначально зарегистрированная в Северной столице. В 2021 году в черный список был внесен «Ленпромтранспроект», который проектировал мост через Керченский пролив. Несмотря на то, что данные ограничительные меры внешгосударственные, но они все же повлияли на деятельность данных компаний внутри страны. Крупные партнеры, финансовые организации решили с «санкционниками» сотрудничать максимально осторожно или вовсе этого не делать, чтобы самим не попасть в черный список.
Ситуация в мостостроительной отрасли резко усугубилась после известных событий в феврале текущего года. Из-за ухода ряда иностранных компаний из страны, нарушения логистических цепочек начали страдать все участники рынка. Из-за невозможности применять материалы или оборудование отдельных брендов представителям отрасли пришлось в оперативном порядке пересматривать механизм реализации своих проектов.
Действительно, отмечает старший преподаватель кафедры «Автомобильные дороги, мосты и тоннели» СПбГАСУ Николай Даляев, ряд важных для отрасли зарубежных компаний ушел с российского рынка. И даже при наличии производств на территории РФ поставки некоторых материалов, оборудования и комплектующих были остановлены. «Например, производители красок, такие как Hempel, International, Jotun (окраска бетонных и металлических конструкций мостов), производители ремонтных составов. В связи с ограничением прямых поставок ряда компонентов, в частности, эпоксидных составов, значительно уменьшилась линейка строительной химии большинства крупных концернов, оставшихся в РФ. Производители электротехнического оборудования, такие как ABB, Schneider Electric, также покинули РФ. Но электротехническое оборудование возможно заменить на российские или зарубежные (китайские) аналоги. Отдельно стоит упомянуть, — добавляет он, — уход крупных машиностроительных концернов: Komatsu, IHI, Johne Deere и др. Строительная техника данных производителей занимала значительную часть парка дорожно-строительных машин, заменить которую отечественными в настоящее время не представляется возможным».Постепенно, отмечает эксперт, идет восполнение заметных пробелов в поставках техники, оборудования и материалов. Идет перестройка логистических цепочек в поставках отдельных компонентов. Например, известная компания по производству деформационных швов и опорных частей Maurer увеличила номенклатуру выпускаемых в РФ деформационных швов, расширив производство. Поставку опорных частей удалось наладить через дружественные страны.
Открывая новые возможности
Аналогичные выводы делает и директор «А-Мост» строительно-инвестиционного холдинга «Автобан» Александр Пауков. Его разбор текущей ситуации более оптимистичен. По словам представителя рынка, сейчас последствия международных санкций гораздо менее неприятные, нежели в начале года, и во многих аспектах работы компании они уже практически не отражаются. Да, с рынка ушли знакомые каждому мостостроителю антикоррозийные системы защиты Steelpaint, «Йотун», «Валесгард», однако их место быстро заняли российские компании. Безусловно, у отечественных аналогов не такое громкое имя, но по качеству они практически не уступают импортной продукции.«Сложнее обстоят дела с покупкой новой спецтехники и обслуживанием уже приобретенной. Это относится к брендам New Holland, JCB, Liebherr, Bauer производства Франции, Германии, Швейцарии, Италии и Голландии. Однако и здесь есть варианты обхода сложностей — ряд поставщиков доставляет спецтехнику через ОАЭ, Турцию, Грузию, Армению и Казахстан. Разумеется, в итоге получается немного дороже и дольше по срокам доставки и ремонта, однако пополнять парки спецтехники вполне реально. Сейчас «Автобан» с европейской техники переключается на российскую и китайскую. Хочу отметить, что, в отличие от ситуации десятилетней давности, современная китайская техника очень высокого качества и прекрасно справляется с задачами дорожного и мостового строительства. Отечественные производители за последние годы также совершили вполне ощутимый рывок вперед. На выставке «Дорога-2022» был представлен очень широкий спектр качественной российской мостостроительной техники: кранов, буровых установок, автовышек и гидроподъемников», — рассказывает Александр Пауков.
Любой кризис, добавляет представитель отрасли мостостроения, помимо сложностей, всегда несет новые возможности. «Сложившаяся внешнеполитическая ситуация, — подчеркнул он, — это наша возможность вывести отечественное мостостроение на новый уровень. Мы должны сократить зависимость от импортной техники, стройматериалов и технологического оснащения. Нам нужны качественные и недорогие отечественные опорные части, системы антикоррозийной защиты, системы гидроизоляционных материалов».
Программный коллапс
Между тем уход из России крупных компьютерных производителей, IT-компаний также заметно усложнил работу проектных отраслевых организаций. Как рассказывает заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов, одна из актуальных проблем — это ограничение в части покупки иностранного программного обеспечения. Особенно остро это касается информационного моделирования и расчетных комплексов. «В настоящий момент сертификат соответствия программных продуктов имеет срочный характер. Сложится ситуация, когда у сертифицированных расчетных комплексов истекает сертификат соответствия, при этом изготовитель, ушедший с рынка России, уже не продлит сертификат. При защите проектных решений в государственной экспертизе проектировщик столкнется с тем, что у него есть бессрочная лицензия на продукт, но его сертификация истекла, а российских аналогов просто нет. В частности, — отмечает он, — нет ни одной сертифицированной российской программы для трехмерных геотехнических расчетов с помощью метода конечных элементов. Бессрочное продление сертификации иностранных программных продуктов позволит без временного ограничения применить имеющиеся лицензии, не выходя за рамки правового поля».Инженерные расчеты, подчеркивает участник рынка, являются фундаментом любого проекта. Необходимо стимулировать научные исследования и практическую реализацию программных продуктов, обеспечивающих замещение иностранных расчетных программ.