Как изменилась коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Развитая коммерция является одним из двигателей благосостояния граждан. Для владельцев недвижимости она приносит прибыль и позволяет в перспективе открывать новые торговые точки. Для клиентов создает большой выбор из товаров, сервисов и услуг, что также сказывается на качестве жизни людей. Все понимают, что от уровня развития коммерции напрямую зависит сила экономики в регионе. Поэтому внимание и простых граждан, и бизнесменов приковано к темпам развития рынка. Давайте разберем подробнее, что собой представляет коммерческая недвижимость осенью 2024-го, насколько она изменилась в сравнении с предыдущими годами, а также подробнее рассмотрим секторы и форматы коммерции.
Что и как изменилось на рынке коммерции за последние годы
Все познается в сравнении, а это значит, что нет лучшего способа оценить изменения коммерческой недвижимости к осени 2024 года, чем сопоставить их с предыдущими периодами в экономике страны. Например, общая сумма инвестиций в коммерцию России за 2023-й достигала 570 миллиардов рублей. Из этого числа почти 60% составили вложения именно в торговую инфраструктуру.
Среди факторов, которые повлияли на спрос на недвижимость в этот период, отмечаются:
- В связи со сложившейся политической ситуацией и ослаблением торгово-экономических связей с рядом бывших стран-партнеров, значимая доля отечественных инвесторов, работавших за границей, развернули курс деятельности на 180°, и теперь совершают вложения внутри страны.
- Также наблюдается кризис и нестабильность в некоторых других инвестиционных инструментах, которые обычно противопоставляются недвижимости.
- С развитием проектного финансирования, многие стали переходить на такую систему вложений как в жилье, так и в коммерцию. Это означает, что набрала популярность тенденция у покупателей приобретать недвижимость еще на этапе заложения фундамента, чтобы потом перепродать готовый проект по возросшей цене или сдавать его в аренду.
Уже только эти причины, помимо множества более мелких и нишевых, формируют сложившийся портрет рынка торговой недвижимости как предсказуемого, достаточно стабильного и обещающего долгосрочную выгоду. Это понимают многие инвесторы, и за 2023-2024 годы в сегменте уличных продаж капитализация недвижимости возросла на 40-50%.
Как выглядит коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Среди торговой недвижимости важнейшим событием, которое сейчас влияет на ее состояние, стал уход компаний из Европы и Северной Америки, что открыло широкую дверь для входа российских игроков рынка. И это до неузнаваемости поменяло структуру коммерции в данном сегменте.
Теперь перейдем к конкретным изменениям. Первая большая перемена в коммерческой недвижимости этого года — изменение спроса, но не в цифрах, а в сегментно. Ранее повышенной популярностью пользовались большие площади в центральных районах городов. Теперь главенство среди инвестиций начинают занимать небольшие помещения вблизи спальных районов.
Это те лоты коммерции, до которых большинство людей могут добраться пешком от своих домов, особенно жилых комплексов в новых кварталах с высокой плотностью населения. Именно в местностях такого типа люди с невысоким и средним достатком становятся основными потребителями, создавая покупательский трафик.
Какие данные показывает аналитика
Также за последний контрольный период рекордный уровень за все время показала востребованность складских помещений. Только за 2024 год, который еще не закончился, объем сделок покупки и аренды складов по всей России достиг суммарного показателя 2021-2022 вместе. Такие данные предоставляет консалтинговая компания CORE.XP.
Другое аналитическое агентство — NF Group — показывает данные, согласно которым в 2024-ом в эксплуатацию введено почти в 2 раза больше торговых площадей, находящихся не в Москве и Санкт-Петербурге, чем за прошлый год. Это более 560 тыс. м² новой коммерции для ритейла в нескольких десятках торговых центров. Что касается столицы, там с начала уже построено, и до конца года планируется увеличить коммерческую недвижимость на 310 тыс. м². Для Москвы этот показатель выше прошлогоднего в 3 раза.
Примечательно, что спрос на торговую коммерцию к осени 2024 года вырос как для инвесторов, так и для арендаторов. Успех аренды на этом поприще объясняется, опять же, уходом иностранных компаний, которые держали эти помещения раньше, но теперь их квадратные метры освободились для отечественных компаний.
На фоне повышенного спроса количество предложений, наоборот, снизилось. Это связано с тем, что торговые площади занимают быстрее, чем отстраивают новые, из-за чего вакантной коммерции становится меньше. Например, в Москве доля незанятых помещений уличного ритейла равна почти 10%, а в прошлом году она была 14.8%. Это показатель, находящийся близко к уровню до пандемии COVID-19, благодаря чему можно констатировать, что спрос в области коммерции почти восстановился после всего, что произошло, начиная с 2020 года. В абсолютных цифрах площадь небольших уличных торговых помещений Москвы сейчас равняется более 700 тысячам м², а пустующих из них — чуть меньше 70 тыс. м².
Перспективность коммерческих форматов
Место размещения по-прежнему является главным критерием выбора недвижимости для коммерции. Наибольшим спросом среди них обладают помещения и здания, построенные на так называемой первой линии. Это объекты, находящие вблизи основных мест человеческого трафика, таких как крупные транспортные узлы, станции метро, популярные среди туристов локации, учебные заведения и бизнес-центры.
Если ранжировать коммерческую недвижимость по размеру, в Москве осенью 2024 года наиболее популярная коммерческая недвижимость — места с площадью до 200 м², где размещают торговые точки, и площадью до 500 м² — для магазинов с продуктами. А разнообразие локаций их расположения стало шире предыдущих лет. Теперь это не только центральные улицы и ключевые районы городов, а еще спальные кварталы, появившиеся относительно недавно в результате бума строительства ЖК.
Среди инвесторов существует устоявшаяся система оценивания каждого коммерческого объекта, который рассматривается для приобретения. Он включает десятки параметров. Вот основные из них, которые входят в отчет рентабельности:
- размеры трафика пешеходов и транспорта;
- охват населения;
- уровень доходов и усредненный бюджет домохозяйств в округе;
- ставки по аренде в соседних объектах недвижимости;
- наличие точек притяжения, привлекающих больше людей;
- наличие конкурентов.
С точки зрения инвестиций стрит-ритейл — лидирующий формат для сетевой аренды, где договор с арендаторами заключается на долгий срок. Он показывает высокую надежность, являются стабильным для вложений. И многие эксперты сходятся во мнении, что по состоянию на последний квартал 2024 года этот тип коммерческой недвижимости относится к лучшим активам, что есть в стране. Ожидается, что в будущем стрит-ритейл небольшой площади не просто сохранит, а увеличит показатели.
Как правильно работать с коммерческой недвижимостью в 2024 году
Продвижение коммерческой недвижимости в наше время практически не сталкивается со сложностями. Механизмы довольно ясны и прозрачны: чем ликвиднее предлагаемая площадь, тем скорее на нее находится покупатель или арендатор. А привлекательность помещения тесно связана с параметрами вроде соответствия стоимости ценовым тенденциям рынка, «злачности» места и профильных навыков у лица, которое реализует объект. Если все характеристики подобраны в соответствии друг другу — можно считать, что заключение договора осталось вопросом времени.
В связи с этим логично считать, что для достижения выгодных условий в кратчайший срок будет не лишней помощь человека, разбирающегося во всех данных тонкостях — брокера. Это компания, которая занимается сведением инвесторов с владельцами недвижимости коммерческой направленности и ведет деловое взаимодействие между ними до заключения сделки. Также агентство-брокер выступает гарантом соблюдения условий сторон.
Основная выгода для покупателя коммерции — это открытие доступа к закрытой базе выгодных предложений, которые не найдет инвестор, работающий самостоятельно. Более того, по таким объектам брокер проводит комплексный анализ и предоставляет клиентам информацию о рисках, проверяет условия. Эти функции берет на себя целая команда профессионалов, а не один покупатель.
Собственники коммерческой недвижимости осенью 2024 года тоже имеют выгоду от работы через брокерское агентство. Они дают массу полезных данных о состоянии рынка. Это путь владельца недвижимости к тому, чтобы продать объект быстро и в рамках выгодных рыночных условий.
Продвижением коммерции в компании занимаются не только финансисты, но и специалисты в сфере маркетинга. Они создают честный и привлекательный образ проекта, который покупателю захочется купить, правильно расставляя акценты, указывающие на выгоду сделки. А если компания-брокер на рынке работает давно, то у нее уже имеется внушительный кейс закрытых проектов, чем вызывает доверие у обеих сторон.
Аренда или покупка: что выбрать?
Первый вопрос, которым задаются все начинающие инвесторы в коммерцию — покупать или арендовать? В этом аспекте наблюдаются определенные тренды в 2024 году. Не только в России, но и мире все больше опытных участников рынка отказываются от купли полезной площади, отдавая приоритет арендной. Но давайте сравним эти опции с разных точек зрения.
Преимущества аренды
Ни для кого не секрет, что недавно процентная ставка была повышена. А это означает, что приобрести квадратные метры в долгосрок стало дороже, ведь покупателю придется переплатить большую сумму в сравнении с предыдущим годом. А в условиях инфляции длительная зависимость от регулярных выплат делает вашу жизнь вдвойне нестабильной. Из соображений минимизации риска значительно проще вести бизнес в помещении, из которого будет возможность выехать в любой неблагоприятный момент.
Также аренду рекомендуется избирать молодым компаниям и частным инвесторам, которые планируют расширяться. Ведь если в самом начале потратить бОльшую часть бюджета на первоначальный взнос, будет сложнее открывать новые коммерческие точки. Аренда, напротив, позволит гибко планировать объем средств, которые вы готовы отдать за дополнительные площади.
Также важно помнить, что у собственной недвижимости среди статей расходов есть ремонт и обслуживание. Данные операционные затраты обязательно учитывать как отдельную немалую статью расходов. Арендую коммерцию, вы избавляете себя от этих факторов, потому что ремонт ложится на плечи владельцев, а арендатор заезжает в готовое помещение.
Еще один аргумент в пользу аренды коммерции осенью 2024 года — прощупывание рынка. Сейчас в силу внешних и внутренних политических и экономических обстоятельств не каждый готов рисковать и вливаться в бизнес, связанный с недвижимостью. А аренда способна стать инструментом тестирования. Например, арендовать коммерческую площадь для магазина на 6 месяцев и посмотреть, как пойдет дело. У покупателя же, особенно со строго фиксированным бюджетом, будет лишь один шанс без вторых попыток.
Важным показателем для компаний, занимающихся инвестициями, особенно вкладывающим средства в несколько коммерческих проектов, является ликвидность. Показатели ставок по кредитам и инфляция всегда находятся в поле зрения, из-за чего в условиях нестабильной обстановки более дальновидным выбором станет аренда.
Преимущества покупки
Первый весомый довод в пользу приобретения коммерции в собственность — капитализация. Покупая недвижимость, в определенных ситуациях можно рассчитывать на ее рост в цене в долгосрочной перспективе, что поможет быстрее сколотить капитал. Эта стратегия в основном касается объектов, пользующихся стабильным спросом. К таким относятся:
- наличие в округе развитой инфраструктуры, особенно плотной деловой застройки;
- центральные части крупных городов и другие районы с высокой степенью урбанизации;
- популярные туристические зоны;
- многофункциональные торговые площади, которые можно приспособить под различные сферы деятельности;
- наличие условий, позволяющих с относительной простотой адаптировать помещение под предполагаемых арендаторов.
Они дают весомые основания верить, что и дальше останутся востребованными для предполагаемой перепродаже за повышенную цену или сдачи в аренду.
Другое достоинство купленной коммерции, которого нет у аренды, это отсутствие арендных рисков. Осень 2024 года и ближайший год в целом — период, когда ставка за съем коммерческих площадей может двигаться вверх-вниз (гораздо вероятнее, что вверх). Владельцы недвижимости будут этим пользоваться, ведь никто не желает вести бизнес в минус. И лучше вам находиться по их сторону, чем оказаться арендатором, которому внезапно подняли цену. И особенно, если финансовая подушка не позволяет тянуть возросшие затраты, а переместиться с мебелью и оборудованием в другое место проблематично.
Третий плюс владения собственностью — возможность распоряжаться каждым ее аспектом по собственному желанию. Владелец коммерции способен в любой момент организовать реконструкцию или ремонт, обновить дизайн и внешнее оформление, завезти сложное и громоздкое оборудование. Все эти детали работы арендатор вынужден согласовывать с хозяином коммерции.
Стоит помнить и то, что коммерческая недвижимость может быть очень разной. Далеко не всегда это небольшая площадь под магазин или кафе, которой сложно распорядиться альтернативно. Более крупная недвижимость способна иметь более сложную структуру и планировку, что позволит ее владельцу частично использовать торговое или рабочее пространство для своих нужд, и частично — сдавать в аренду одному или нескольким бизнесам. Так можно более гибко контролировать финансовые риски.
А что касается ипотечных ставок и других процентных показателей — они могут вовсе не быть недостатком, если инвестор готов заплатить полную сумму сразу. Кроме того, для владельцев в коммерческом секторе в некоторых странах полагаются налоговые льготы и вычеты, которых точно лишены арендаторы.
Чего можно ожидать в 2025 году
Динамика цен на коммерцию за последнюю пару лет в России менялась слишком сильно. Как мы знаем, происходило это в связи с санкциями, ставками по ипотеке и колебаниями курса рубля. В связи с этим многим людям не понятно, что будет с рынком в новом 2025 году. Ответить с полной достоверностью невозможно, по крайней мере, из-за возможных форс-мажоров и фундаментальных событий в мировой экономике. Тем не менее, нам удалось подметить определенные тенденции.
Вероятнее всего, в 2025-ом коммерцию в стране все еще ожидает стагнация. Она станет отголоском всего, что происходило и произойдет вплоть до конца этого года. В то же время отмечается ряд положительных факторов, говорящих о том, что рынок коммерции сохранит свою силу и не упадет ниже:
- По-прежнему высок спрос на мелкий бизнес. Несмотря на экономические трудности, предприимчивое население продолжает открывать собственные дела. В основном, небольшие магазины и складские помещения.
- Поддержка от правительства. Органы власти в РФ разработали и реализовывают меры, направленные на поддержание и поощрение стабильности и в жилом, и в коммерческом секторе. Они включают в себя ряд льготных программ и улучшенных условий кредитования для некоторых категорий.
- Региональное развитие. В последние годы делается серьезный упор на уменьшение экономического разрыва между регионами и городами-миллионниками, такими как Москва и Санкт-Петербург. Благодаря этому в периферии спрос на коммерческую недвижимость даже растет.
- Активная застройка. Многие крупные инвесторы не боятся экономической нестабильности и продолжают выстраивать новые объекты инфраструктуры под выкуп и аренду помещений.
Единого рецепта для инвесторов в коммерцию на предстоящий год не существует. Можно лишь констатировать, что ждать взлета цен на недвижимость точно не стоит. Для собственников также нет причин паниковать, ведь и резкий упадок не предвидится, а значит, не нужно наспех продавать.
В целом в нынешней ситуации коммерцию можно охарактеризовать как источник инвестирования, совсем не обещающий быструю прибыль по вышеописанным причинам, но имеющий перспективу долгосрочно. Верить в это позволяет цикличная природа рынка недвижимости в целом и коммерческого сектора в том числе: после периода спада обязательно следует подъем.
Также учитывайте различия между центрами и регионами. Существует тенденция, что в столице и крупных городах стабильности в динамике цен больше. А регионы могут давать более высокую волатильность, причем в обе стороны. Для них большую роль играет распределение государственного бюджета, и какая доля из него попадет в региональную казну.
По итогу можно сказать, что в прогнозах на 2025 год в коммерческой недвижимости причин нет ни для паники, ни для ликования. Если вы инвестор или владелец коммерческих площадей, нужно просто внимательнее наблюдать за изменениями в вашем секторе.
Итоги
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в РФ демонстрирует, что он почти оправился от потрясений прошлых нескольких лет. Спрос на объекты для малого бизнеса растет, как и разнообразие локаций для него расширяется. Это стало возможным благодаря активизации домашних компаний, пришедших на смену заграничным. В зависимости от того, что желает инвестор, в текущих реалиях можно и арендовать, и покупать помещения: для обоих типов сделок есть выгодные условия. А после осени 2024-го, с начала 2025 года можно ожидать еще больше вложений в развитие рынка коммерции по регионам.
Сравнение механических соединений арматуры с конической резьбой
В прошедшем 2023 году механические соединения арматуры вышли на новый уровень в России, после активного использования на десятках сооружений трассы М-12 «Москва-Казань», торжественно открытой в конце декабря. По мнению экспертов, работавших на данном проекте и опрошенных АСН, муфты для арматуры позволяют сокращать затраты на арматурные работы, а главное гарантируют надёжность конструкции даже в сейсмоопасных регионах. В России производятся муфты всех типов, включая обжимные, с цилиндрической и конической резьбой.
У всех видов соединений есть свои достоинства, как и в целом у технологии МСА. С каждой из них построено множество значимых объектов, о которых писал «Строительный еженедельник». При этом у компании, производящей даже широкой номенклатуры муфт могут быть свои предпочтения, основанные на их опыте. Так по мнению специалистов завода ПромСтройКонтракт по технико-экономическим обоснованиям муфты с конической резьбой могут быть оценена как более экономичные по цене за стык, вне зависимости от производителя, а в силу самой технологии. Опрошенные эксперты описывают это так:
- Деформативность конических муфт показывает более низкие значения на разных диаметрах арматуры, что подтверждается протоколами испытаний НИИЖБ и НИИОСП им. Н.М. Герсеванова
- Монтаж муфт с конической резьбой, по мнению инженеров ПСК, позволяет легче монтировать конструкцию, не нужно скручивать резьбу на всю длину муфт, арматурный стержень практически до конца устанавливается за счёт формы конуса, когда достаточно несколько оборотов ключа для затяжки
- Большая номенклатура производимых муфт c конической резьбой для различных конструктивных решений. На рынке существует несколько видов позиционных муфт, которые не только позволяют соединять арматурные стержни без возможности вращения арматуры, но и компенсировать разбежку арматуры при тыковке каркасов
- Т.н. «Равнопрочность» в конусе, которая по мнению производителей таких муфт, достигается за счёт угла резьбы в муфтах. В самом тонком сечении на арматуре нагрузки перераспределяются на муфту и наоборот, в результате чего не происходит разрушения.
Эти аргументы приводятся различными производителям рекомендовать подобную технологию, без привязки к конкретным брендам или патентам. Следует помнить, что у других технологий арматурного соединения есть свои достоинства и апологеты: от обжимных муфт до технологии сварки, популярной, например, во многих республиках Северного Кавказа. Выбор в итоге всегда остается за проектировочной организацией, которая часто учитывает мнение подрядчика. Факторы, оцениваемые подрядчиком, бывают самые разные: от облученности персонала и ранее полученном опыте (включая скорость поставок) до анализа последних крупных проектов с той или иной технологией.
В 2023 году была открыта трасса М-12, включающая мосты через Оку и вокруг Казани, построенные как с коническими, так и с цилиндриечскими муфтами для арматуры. Среди выдающихся объектов, достроенных с муфтами в этом году: небоскреб «Moscow Towers» в и десятки высотных ЖК в Санкт-Петербурге и других крупных городах. Одновременно через реку от «Москва-Сити» началось строительство уникального жилого комплекса на территории Бадаевского завода, также с муфтами с конической резьбой под маркой «КонКон». В 2024 года завершится строительство новой Олимпийской спортивной арены на севере Москвы. При этом немало крупных объектов строятся с цилиндрическими и обжимными муфтами. Рост числа таких грандиозных объектов с различными технологиями для соединения арматуры покажет в будущем какая технология победит.
ТИМ на стройке
Ровно десять лет назад отрасль познакомилась с технологиями информационного моделирования. За это время ТИМ прочно освоился в сфере проектирования, стал обязательным для госзаказов, а сегодня делает первые уверенные шаги на строительной площадке. Эксперты отмечают, что к управлению проектом с помощью 4D-ТИМ готовы и заказчики, и разработчики отечественного софта.
Новый этап развития ТИМ начался 1 сентября 2023 года, когда приказ Росстандарта ввел в действие национальный стандарт ГОСТ Р 57363-2023 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)». Документ сменил прежний ГОСТ Р 57363-2016, уточнив процессы, связанные с цифровизацией управления строительством и применением технологий информационного моделирования (ТИМ).
«В документе закреплены очень интересные зрелости заказчика, в том числе на стадии строительства», — обращает внимание Марина Романович, кандидат технических наук, доцент Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, эксперт в области технологии 4D-моделирования. Так, в пункте 3.7 отмечается, что зрелость заказчика (застройщика, инвестора и технического заказчика) определяется готовностью организации к внедрению ТИМ на различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительного объекта. Если говорить конкретно про этап строительства, то речь идет о визуализации до начала проведения работ; управлении рисками при реализации инвестиционно-строительного проекта; возможности контроля хода проектирования и строительства на основе информационной модели в режиме реального времени благодаря использованию облачных сервисов; оптимизации проектных и технических решений, а также контроле соответствия проектных решений и результатов строительства.
К внедрению ТИМ на стройплощадки активно приступают заказчики. Например, сегодня в Москве подведомственные организации столичного Департамента строительства реализуют уже 61 объект с применением ТИМ на этапе строительства. Речь идет о работах в части возведения жилья, дорожной инфраструктуры, объектов здравоохранения и образования. О необходимости использования технологий информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла говорят и в Росавтодоре. «Действительно, цифровизация, и в частности информационное моделирование, — это наше будущее. Да, есть вопросы и проблемы, но есть и точки роста: это и вопросы обеспечения информационного моделирования на этапе строительства, и необходимость учета затрат как подрядных организаций, так и заказчика на этапе строительства, и, заглядывая в будущее, — это вопросы информационного моделирования на этапе эксплуатации автомобильных дорог», — отмечает Георгий Гончаров, заместитель начальника Управления научно-технических исследований, информационных технологий и хозяйственного обеспечения Росавтодора.
Экономия без ущерба качеству
Интерес со стороны заказчиков подтверждают и разработчики отечественного программного обеспечения. «Преимущества информационного моделирования в первую очередь заключаются в эффективном управлении данными, — считает Степан Воробьев, руководитель Департамента внедрения и технического сопровождения программного обеспечения АО «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development). — Насколько удобнее труд любого специалиста и качество принимаемых управленческих решений, когда нужная для этого информация «под рукой» — правильно и удобно структурирована. И заказчик также несет меньше издержек на всех этапах — от проектирования до вывода из эксплуатации за счет контроля за различными параметрами и ресурсами объекта, а также ускорения формирования разных видов документации и повышения их качества. Одновременно ИМ выполняет требования законодательства и обеспечивает актуальными данными государственные информационные системы как часть цифровой вертикали».
Никита Чернов, директор по развитию «АР СОФТ», соглашается: для заказчика крайне важны сроки и расходы на этапе строительства. «Использование ТИМ-модели поможет как минимум на 10% сократить расходы за счет того, что она дает возможность обнаруживать коллизии и несоответствия на более ранних стадиях, чем при использовании 2D-чертежей. В этом им помогут различные CAD-программы, имеющие функционал автоматического поиска коллизий. То есть визуально можно оценить 3D-модель, насколько она реально соответствует плану реализации строящегося объекта. Также применение ТИМ-модели на этапе строительства приводит к тому, что по итогу самого строительства мы получаем соответствующую действительности 3D-модель, которую в дальнейшем можно использовать на этапе эксплуатации. Что нас приводит к системе 4D-BIM, 5D-BIM и т. д.», — говорит эксперт.
Отметим, что 4D-технология информационного моделирования относится к стадии строительства и активно применяется в России и мире. Для этого специалисты берут сводную информационную 3D-модель и синхронизируют ее с соответствующими работами в календарном плане строительства. По данным Марины Романович, клиент в 63% случаев запрашивает 4D-модель и оценивает результаты на четыре и пять баллов по пятибалльной шкале. Например, такую модель готовили для строительства спортивно-концертного комплекса на проспекте Юрия Гагарина в Санкт-Петербурге и для реконструкции ТЭЦ в Краснодаре. В других странах 4D-модель чаще всего заказывают для объектов стоимость от 20 млн евро и выше.
«4D-технология позволяет нам решать очень сложные задачи. Например, при строительстве подземно-надземного тоннеля, который пересекал существующие железнодорожные пути, мы разрабатывали несколько 4D-моделей, чтобы найти оптимальную стратегию строительства и разделить объект на участки. В результате выбрали оптимальную по срокам, стоимости и, конечно, соблюдению необходимого уровня качества», — приводит пример Марина Романович.
Эффективность от подобного подхода используют и крупные подрядчики сферы дорожного строительства. Например, специалисты «Автобан-Digital» разработали собственное программное решение с учетом специфики возведения линейных объектов. В результате внедрения на 25–30% сократилось время на формирование и согласование производственной программы, а на 35–40% повысилась точность распределения работ между подрядчиками. Впрочем, в целом по строительной отрасли цифры эффективности использования ТИМ на стройке несколько отличаются. Эксперты констатируют сокращение ошибок проектирования на 80%, сроков обработки документов в ЕИП — на 50%, повышение точности определения объемов СМР — на 45% и сокращение сроков строительства — на 10–15%.
«Застройщик может получить колоссальный эффект, — уверена Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика ТИМ «БИМПРО». — Но когда мы говорим “ТИМ”, то нужно рассматривать два основных варианта, которые могут использоваться на стройке. Они дают примерно равный эффект, но в сумме определяют двойной». Первый — использование трехмерной модели, которая создается проектировщиком на специализированном ПО. Уже сейчас по ней застройщики проводят тендеры, то есть из модели автоматизированно выгружается большинство укрупненных объемов работ, в результате чего качество смет и расчетов становится выше, а тендеры проводятся более достоверно. Второй вариант использования ТИМ относится к оптимизации строительства. Это автоматизация процессов (может проходить с информационной трехмерной моделью или без нее), которая содержит цифровой график работ, стоимость работ, ведение электронной документации, электронный документооборот, выдачу заданий, просмотр проекта, выдачу итераций исполнительной документации и другие показатели. По расчетам «БИМПРО», эффект от ее использования варьируется от 7 до 20% экономии от стоимости строительства объекта.
Богатство отечественного рынка
Разработчики отмечают, что на рынке достаточно отечественных решений для активного использования информационного моделирования на стройке. «В качестве иллюстрации уровня готовности российских ТИМ можно назвать объекты, реализованные на основе информационного моделирования в отечественных продуктах. Это и бесперебойное электроснабжение на Крайнем Севере с помощью строительства воздушных линий электропередачи в Югре и Ямало-Ненецком автономном округе, и энергоцентр в Тульской области, и нефтеперекачивающая станция АО «Гипротрубопровод» площадью 12 000 кв. м, энергообъекты и котельные компании «Энерготехмонтаж», промышленные объекты АО «Гипровостокнефть»… Все это лишь небольшая часть проектов из нашего портфолио, созданных с помощью ТИМ и воплощенных в жизнь, — говорит Степан Воробьев, добавляя, что сфера гражданского строительства внедряет в работу новые технологии значительно медленнее. — Возникает встречный вопрос: а насколько эта отрасль строительства готова в плане финансов и кадров обращаться к ТИМ и использовать информационную модель? Динамика здесь очень неоднородная, и именно в этом поле находится значительная часть препятствий на пути к тому уровню массового применения ТИМ, которого всем ратующим за цифровизацию российского строительства хотелось бы достичь».
Анна Николаева добавляет, что на рынке присутствуют две группы продуктов для внедрения ТИМ в процесс строительства. Первая касается информационной модели, а вторая — оптимизации и автоматизации строительных процессов, которые могут и не использовать трехмерную модель. И картина по этим двум продуктам разная. «Если мы говорим о ТИМ-модели, ее внедрении и авторском надзоре по ней, то пока что недавно созданные российские продукты проигрывают конкурентам на международном рынке, особенно тем, что были разработаны давно: Autodesk, Revit Civil 3D. У них есть, конечно, российские аналоги (Renga Software), но на данный момент проектный бизнес не подтверждает соразмерность данных программ, российские ПО пока что отстают на пять-десять лет от зарубежных аналогов. Но если мы обратимся к стороне оптимизации строительства, а именно к стройке и автоматизации процессов, то здесь достаточно хорошего российского ПО», — говорит эксперт.
В то же время можно с уверенностью сказать, что российский рынок богат ПО российского производства. Многие ведущие застройщики выпускают собственные продукты, которые появляются в открытом доступе для изучения. Например, такое имеется у SetlCity, «Самолета» и других крупных застройщиков. Для компаний поменьше отечественная IT-отрасль предлагает готовые продукты, например для управления строительством подойдут «Адепт» и его аналоги.
«Интерес заказчиков к качественному ПО не просто есть, он активно реализуется нами и нашими коллегами по IT-отрасли. Российские компании, которые стремятся к технологическому лидерству, поэтапно цифровизируют свои подразделения, производственные процессы и процессы управления. Все это верно и для строительной сферы. Не так давно «Самолет» сообщал о тестировании робособак для мониторинга работ на площадке. Очевидно, что собранная роботами информация должна передаваться и обрабатываться с помощью IT-решений и в идеале интегрироваться в ту самую информационную модель. Чем доступнее будут становиться компоненты цифровых комплексов, тем более массовым станет такой подход. И мы готовимся к этому уже сейчас», — резюмирует Степан Воробьев.
При этом некоторые компании начали внедрять отечественное ПО еще до введения санкций. «За прошедшие три года произошли качественные изменения в области контроля СМР и управления строительством; работы и ведения документооборота в ЕИП и СОД; формирования и ведения ИД в электронных форматах. Мы это наблюдаем и на примере своих продуктов: постоянно растет количество пользователей Plan-R (календарно-сетевого планирования) и платформы Larix (от проверки BIM-моделей до формирования ведомостей и проведения тендеров), — говорит Андрей Андреев, главный инженер-технолог строительства Айбим. — Однако для большинства строительных организаций малого и среднего бизнеса достижение цифровой «зрелости», внедрение ТИМ и формирование команды специалистов — сложная и затратная задача. И проблема даже не в замещении иностранного ПО, а в выживании на конкурентном рынке. Впрочем, компании, которые затягивают с цифровизацией, рано или поздно станут точно не конкурентоспособными».
Никита Чернов подчеркивает, что проблемы внедрения ТИМ на стройку могут возникнуть не от нежелания заказчика, а от неготовности подрядчика, хотя сегодня программные продукты уже подстроены под разный уровень цифровой зрелости: «Чаще всего на строительных площадках возникают проблемы, что кто-то неправильно прочитал чертеж либо вообще его некачественно сделали. В итоге смонтировали, как поняли. А если бы у застройщика было визуальное представление об объекте, то таких проблем можно было бы избежать. И следовательно, когда объект будет на более поздней стадии строительства, не нужно будет исправлять какие-либо замечания. В “АР СОФТ” часто поступают запросы на разработку подобного ПО. Сейчас мы кастомизируем свои программные решения под запросы клиента. В итоге получается более качественный программный продукт для строительства». Например, уже сейчас компания располагает решением, которое позволяет сжать файл 3D-модели в 11–20 раз с сохранением всех атрибутов, чтобы была возможность открыть его на строительной площадке буквально на ноутбуке или мобильном устройстве с поддержкой LiDAR.
Впрочем, пока государство не обязывает всех привносить ТИМ на стройку. Чтобы не усугублять проблему нехватки квалифицированных кадров, в пункте 5.7 нового стандарта ГОСТ Р 57363-2023 оговаривается: уровень применения технологии определяется заказчиком в зависимости от потребностей проекта, квалификации и компетенции команды проекта, интегрального показателя зрелости применения ТИМ.