Как изменилась коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Развитая коммерция является одним из двигателей благосостояния граждан. Для владельцев недвижимости она приносит прибыль и позволяет в перспективе открывать новые торговые точки. Для клиентов создает большой выбор из товаров, сервисов и услуг, что также сказывается на качестве жизни людей. Все понимают, что от уровня развития коммерции напрямую зависит сила экономики в регионе. Поэтому внимание и простых граждан, и бизнесменов приковано к темпам развития рынка. Давайте разберем подробнее, что собой представляет коммерческая недвижимость осенью 2024-го, насколько она изменилась в сравнении с предыдущими годами, а также подробнее рассмотрим секторы и форматы коммерции.
Что и как изменилось на рынке коммерции за последние годы
Все познается в сравнении, а это значит, что нет лучшего способа оценить изменения коммерческой недвижимости к осени 2024 года, чем сопоставить их с предыдущими периодами в экономике страны. Например, общая сумма инвестиций в коммерцию России за 2023-й достигала 570 миллиардов рублей. Из этого числа почти 60% составили вложения именно в торговую инфраструктуру.
Среди факторов, которые повлияли на спрос на недвижимость в этот период, отмечаются:
- В связи со сложившейся политической ситуацией и ослаблением торгово-экономических связей с рядом бывших стран-партнеров, значимая доля отечественных инвесторов, работавших за границей, развернули курс деятельности на 180°, и теперь совершают вложения внутри страны.
- Также наблюдается кризис и нестабильность в некоторых других инвестиционных инструментах, которые обычно противопоставляются недвижимости.
- С развитием проектного финансирования, многие стали переходить на такую систему вложений как в жилье, так и в коммерцию. Это означает, что набрала популярность тенденция у покупателей приобретать недвижимость еще на этапе заложения фундамента, чтобы потом перепродать готовый проект по возросшей цене или сдавать его в аренду.
Уже только эти причины, помимо множества более мелких и нишевых, формируют сложившийся портрет рынка торговой недвижимости как предсказуемого, достаточно стабильного и обещающего долгосрочную выгоду. Это понимают многие инвесторы, и за 2023-2024 годы в сегменте уличных продаж капитализация недвижимости возросла на 40-50%.
Как выглядит коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Среди торговой недвижимости важнейшим событием, которое сейчас влияет на ее состояние, стал уход компаний из Европы и Северной Америки, что открыло широкую дверь для входа российских игроков рынка. И это до неузнаваемости поменяло структуру коммерции в данном сегменте.
Теперь перейдем к конкретным изменениям. Первая большая перемена в коммерческой недвижимости этого года — изменение спроса, но не в цифрах, а в сегментно. Ранее повышенной популярностью пользовались большие площади в центральных районах городов. Теперь главенство среди инвестиций начинают занимать небольшие помещения вблизи спальных районов.
Это те лоты коммерции, до которых большинство людей могут добраться пешком от своих домов, особенно жилых комплексов в новых кварталах с высокой плотностью населения. Именно в местностях такого типа люди с невысоким и средним достатком становятся основными потребителями, создавая покупательский трафик.
Какие данные показывает аналитика
Также за последний контрольный период рекордный уровень за все время показала востребованность складских помещений. Только за 2024 год, который еще не закончился, объем сделок покупки и аренды складов по всей России достиг суммарного показателя 2021-2022 вместе. Такие данные предоставляет консалтинговая компания CORE.XP.
Другое аналитическое агентство — NF Group — показывает данные, согласно которым в 2024-ом в эксплуатацию введено почти в 2 раза больше торговых площадей, находящихся не в Москве и Санкт-Петербурге, чем за прошлый год. Это более 560 тыс. м² новой коммерции для ритейла в нескольких десятках торговых центров. Что касается столицы, там с начала уже построено, и до конца года планируется увеличить коммерческую недвижимость на 310 тыс. м². Для Москвы этот показатель выше прошлогоднего в 3 раза.
Примечательно, что спрос на торговую коммерцию к осени 2024 года вырос как для инвесторов, так и для арендаторов. Успех аренды на этом поприще объясняется, опять же, уходом иностранных компаний, которые держали эти помещения раньше, но теперь их квадратные метры освободились для отечественных компаний.
На фоне повышенного спроса количество предложений, наоборот, снизилось. Это связано с тем, что торговые площади занимают быстрее, чем отстраивают новые, из-за чего вакантной коммерции становится меньше. Например, в Москве доля незанятых помещений уличного ритейла равна почти 10%, а в прошлом году она была 14.8%. Это показатель, находящийся близко к уровню до пандемии COVID-19, благодаря чему можно констатировать, что спрос в области коммерции почти восстановился после всего, что произошло, начиная с 2020 года. В абсолютных цифрах площадь небольших уличных торговых помещений Москвы сейчас равняется более 700 тысячам м², а пустующих из них — чуть меньше 70 тыс. м².
Перспективность коммерческих форматов
Место размещения по-прежнему является главным критерием выбора недвижимости для коммерции. Наибольшим спросом среди них обладают помещения и здания, построенные на так называемой первой линии. Это объекты, находящие вблизи основных мест человеческого трафика, таких как крупные транспортные узлы, станции метро, популярные среди туристов локации, учебные заведения и бизнес-центры.
Если ранжировать коммерческую недвижимость по размеру, в Москве осенью 2024 года наиболее популярная коммерческая недвижимость — места с площадью до 200 м², где размещают торговые точки, и площадью до 500 м² — для магазинов с продуктами. А разнообразие локаций их расположения стало шире предыдущих лет. Теперь это не только центральные улицы и ключевые районы городов, а еще спальные кварталы, появившиеся относительно недавно в результате бума строительства ЖК.
Среди инвесторов существует устоявшаяся система оценивания каждого коммерческого объекта, который рассматривается для приобретения. Он включает десятки параметров. Вот основные из них, которые входят в отчет рентабельности:
- размеры трафика пешеходов и транспорта;
- охват населения;
- уровень доходов и усредненный бюджет домохозяйств в округе;
- ставки по аренде в соседних объектах недвижимости;
- наличие точек притяжения, привлекающих больше людей;
- наличие конкурентов.
С точки зрения инвестиций стрит-ритейл — лидирующий формат для сетевой аренды, где договор с арендаторами заключается на долгий срок. Он показывает высокую надежность, являются стабильным для вложений. И многие эксперты сходятся во мнении, что по состоянию на последний квартал 2024 года этот тип коммерческой недвижимости относится к лучшим активам, что есть в стране. Ожидается, что в будущем стрит-ритейл небольшой площади не просто сохранит, а увеличит показатели.
Как правильно работать с коммерческой недвижимостью в 2024 году
Продвижение коммерческой недвижимости в наше время практически не сталкивается со сложностями. Механизмы довольно ясны и прозрачны: чем ликвиднее предлагаемая площадь, тем скорее на нее находится покупатель или арендатор. А привлекательность помещения тесно связана с параметрами вроде соответствия стоимости ценовым тенденциям рынка, «злачности» места и профильных навыков у лица, которое реализует объект. Если все характеристики подобраны в соответствии друг другу — можно считать, что заключение договора осталось вопросом времени.
В связи с этим логично считать, что для достижения выгодных условий в кратчайший срок будет не лишней помощь человека, разбирающегося во всех данных тонкостях — брокера. Это компания, которая занимается сведением инвесторов с владельцами недвижимости коммерческой направленности и ведет деловое взаимодействие между ними до заключения сделки. Также агентство-брокер выступает гарантом соблюдения условий сторон.
Основная выгода для покупателя коммерции — это открытие доступа к закрытой базе выгодных предложений, которые не найдет инвестор, работающий самостоятельно. Более того, по таким объектам брокер проводит комплексный анализ и предоставляет клиентам информацию о рисках, проверяет условия. Эти функции берет на себя целая команда профессионалов, а не один покупатель.
Собственники коммерческой недвижимости осенью 2024 года тоже имеют выгоду от работы через брокерское агентство. Они дают массу полезных данных о состоянии рынка. Это путь владельца недвижимости к тому, чтобы продать объект быстро и в рамках выгодных рыночных условий.
Продвижением коммерции в компании занимаются не только финансисты, но и специалисты в сфере маркетинга. Они создают честный и привлекательный образ проекта, который покупателю захочется купить, правильно расставляя акценты, указывающие на выгоду сделки. А если компания-брокер на рынке работает давно, то у нее уже имеется внушительный кейс закрытых проектов, чем вызывает доверие у обеих сторон.
Аренда или покупка: что выбрать?
Первый вопрос, которым задаются все начинающие инвесторы в коммерцию — покупать или арендовать? В этом аспекте наблюдаются определенные тренды в 2024 году. Не только в России, но и мире все больше опытных участников рынка отказываются от купли полезной площади, отдавая приоритет арендной. Но давайте сравним эти опции с разных точек зрения.
Преимущества аренды
Ни для кого не секрет, что недавно процентная ставка была повышена. А это означает, что приобрести квадратные метры в долгосрок стало дороже, ведь покупателю придется переплатить большую сумму в сравнении с предыдущим годом. А в условиях инфляции длительная зависимость от регулярных выплат делает вашу жизнь вдвойне нестабильной. Из соображений минимизации риска значительно проще вести бизнес в помещении, из которого будет возможность выехать в любой неблагоприятный момент.
Также аренду рекомендуется избирать молодым компаниям и частным инвесторам, которые планируют расширяться. Ведь если в самом начале потратить бОльшую часть бюджета на первоначальный взнос, будет сложнее открывать новые коммерческие точки. Аренда, напротив, позволит гибко планировать объем средств, которые вы готовы отдать за дополнительные площади.
Также важно помнить, что у собственной недвижимости среди статей расходов есть ремонт и обслуживание. Данные операционные затраты обязательно учитывать как отдельную немалую статью расходов. Арендую коммерцию, вы избавляете себя от этих факторов, потому что ремонт ложится на плечи владельцев, а арендатор заезжает в готовое помещение.
Еще один аргумент в пользу аренды коммерции осенью 2024 года — прощупывание рынка. Сейчас в силу внешних и внутренних политических и экономических обстоятельств не каждый готов рисковать и вливаться в бизнес, связанный с недвижимостью. А аренда способна стать инструментом тестирования. Например, арендовать коммерческую площадь для магазина на 6 месяцев и посмотреть, как пойдет дело. У покупателя же, особенно со строго фиксированным бюджетом, будет лишь один шанс без вторых попыток.
Важным показателем для компаний, занимающихся инвестициями, особенно вкладывающим средства в несколько коммерческих проектов, является ликвидность. Показатели ставок по кредитам и инфляция всегда находятся в поле зрения, из-за чего в условиях нестабильной обстановки более дальновидным выбором станет аренда.
Преимущества покупки
Первый весомый довод в пользу приобретения коммерции в собственность — капитализация. Покупая недвижимость, в определенных ситуациях можно рассчитывать на ее рост в цене в долгосрочной перспективе, что поможет быстрее сколотить капитал. Эта стратегия в основном касается объектов, пользующихся стабильным спросом. К таким относятся:
- наличие в округе развитой инфраструктуры, особенно плотной деловой застройки;
- центральные части крупных городов и другие районы с высокой степенью урбанизации;
- популярные туристические зоны;
- многофункциональные торговые площади, которые можно приспособить под различные сферы деятельности;
- наличие условий, позволяющих с относительной простотой адаптировать помещение под предполагаемых арендаторов.
Они дают весомые основания верить, что и дальше останутся востребованными для предполагаемой перепродаже за повышенную цену или сдачи в аренду.
Другое достоинство купленной коммерции, которого нет у аренды, это отсутствие арендных рисков. Осень 2024 года и ближайший год в целом — период, когда ставка за съем коммерческих площадей может двигаться вверх-вниз (гораздо вероятнее, что вверх). Владельцы недвижимости будут этим пользоваться, ведь никто не желает вести бизнес в минус. И лучше вам находиться по их сторону, чем оказаться арендатором, которому внезапно подняли цену. И особенно, если финансовая подушка не позволяет тянуть возросшие затраты, а переместиться с мебелью и оборудованием в другое место проблематично.
Третий плюс владения собственностью — возможность распоряжаться каждым ее аспектом по собственному желанию. Владелец коммерции способен в любой момент организовать реконструкцию или ремонт, обновить дизайн и внешнее оформление, завезти сложное и громоздкое оборудование. Все эти детали работы арендатор вынужден согласовывать с хозяином коммерции.
Стоит помнить и то, что коммерческая недвижимость может быть очень разной. Далеко не всегда это небольшая площадь под магазин или кафе, которой сложно распорядиться альтернативно. Более крупная недвижимость способна иметь более сложную структуру и планировку, что позволит ее владельцу частично использовать торговое или рабочее пространство для своих нужд, и частично — сдавать в аренду одному или нескольким бизнесам. Так можно более гибко контролировать финансовые риски.
А что касается ипотечных ставок и других процентных показателей — они могут вовсе не быть недостатком, если инвестор готов заплатить полную сумму сразу. Кроме того, для владельцев в коммерческом секторе в некоторых странах полагаются налоговые льготы и вычеты, которых точно лишены арендаторы.
Чего можно ожидать в 2025 году
Динамика цен на коммерцию за последнюю пару лет в России менялась слишком сильно. Как мы знаем, происходило это в связи с санкциями, ставками по ипотеке и колебаниями курса рубля. В связи с этим многим людям не понятно, что будет с рынком в новом 2025 году. Ответить с полной достоверностью невозможно, по крайней мере, из-за возможных форс-мажоров и фундаментальных событий в мировой экономике. Тем не менее, нам удалось подметить определенные тенденции.
Вероятнее всего, в 2025-ом коммерцию в стране все еще ожидает стагнация. Она станет отголоском всего, что происходило и произойдет вплоть до конца этого года. В то же время отмечается ряд положительных факторов, говорящих о том, что рынок коммерции сохранит свою силу и не упадет ниже:
- По-прежнему высок спрос на мелкий бизнес. Несмотря на экономические трудности, предприимчивое население продолжает открывать собственные дела. В основном, небольшие магазины и складские помещения.
- Поддержка от правительства. Органы власти в РФ разработали и реализовывают меры, направленные на поддержание и поощрение стабильности и в жилом, и в коммерческом секторе. Они включают в себя ряд льготных программ и улучшенных условий кредитования для некоторых категорий.
- Региональное развитие. В последние годы делается серьезный упор на уменьшение экономического разрыва между регионами и городами-миллионниками, такими как Москва и Санкт-Петербург. Благодаря этому в периферии спрос на коммерческую недвижимость даже растет.
- Активная застройка. Многие крупные инвесторы не боятся экономической нестабильности и продолжают выстраивать новые объекты инфраструктуры под выкуп и аренду помещений.
Единого рецепта для инвесторов в коммерцию на предстоящий год не существует. Можно лишь констатировать, что ждать взлета цен на недвижимость точно не стоит. Для собственников также нет причин паниковать, ведь и резкий упадок не предвидится, а значит, не нужно наспех продавать.
В целом в нынешней ситуации коммерцию можно охарактеризовать как источник инвестирования, совсем не обещающий быструю прибыль по вышеописанным причинам, но имеющий перспективу долгосрочно. Верить в это позволяет цикличная природа рынка недвижимости в целом и коммерческого сектора в том числе: после периода спада обязательно следует подъем.
Также учитывайте различия между центрами и регионами. Существует тенденция, что в столице и крупных городах стабильности в динамике цен больше. А регионы могут давать более высокую волатильность, причем в обе стороны. Для них большую роль играет распределение государственного бюджета, и какая доля из него попадет в региональную казну.
По итогу можно сказать, что в прогнозах на 2025 год в коммерческой недвижимости причин нет ни для паники, ни для ликования. Если вы инвестор или владелец коммерческих площадей, нужно просто внимательнее наблюдать за изменениями в вашем секторе.
Итоги
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в РФ демонстрирует, что он почти оправился от потрясений прошлых нескольких лет. Спрос на объекты для малого бизнеса растет, как и разнообразие локаций для него расширяется. Это стало возможным благодаря активизации домашних компаний, пришедших на смену заграничным. В зависимости от того, что желает инвестор, в текущих реалиях можно и арендовать, и покупать помещения: для обоих типов сделок есть выгодные условия. А после осени 2024-го, с начала 2025 года можно ожидать еще больше вложений в развитие рынка коммерции по регионам.
Разновидности котельных
Каждая котельная представляет собой здание, предназначенное для выработки теплоносителя. Помещение может быть расположено в основном объекте или вынесено на отдельную территорию. Работа котельных основывается на использовании специализированного оборудования, где в качестве топлива может быть применен твердый, жидкий или газообразный материал. Наличие таких комплексов позволяет поддерживать тепло в отдельных частных домах, целых населенных пунктах или промышленных объектах. Перемещение теплоносителя осуществляется по трубопроводам, расположенным в теплотрассах.
Работа котельных
Каждый населенный пункт или промышленный объект требует отопления. Именно такие функции возлагаются на котельные, которые могут быть разного масштаба. Некоторые из них обслуживают малое количество домов, а другие — большие промышленные предприятия. В качестве теплоносителя может выступать вода или пар, а подогрев осуществляется в установленных котлах, где происходит сжигание различного вида топлива.
Котельная представляет собой сложное инженерное сооружение, которое требует разработки серьезного проекта, соответствующего требуемым нормативам. На основании созданных чертежей, которые предварительно проходят экспертизу в государственных органах, происходит строительство здания и установка запланированного оборудования. Кроме основных агрегатов, к которым относятся котлы, вырабатывающие тепловую энергию, устанавливаются дополнительные приборы. Сюда включаются теплообменники, емкости, насосы, запорная арматура. Доставка нагретой воды осуществляется по трубопроводам. Они прокладываются по теплотрассам и состоят из отдельных участков, соединенных между собой специальными муфтами.
Разновидности котельных
Современные котельные имеют большое количество разновидностей. Различаются они в зависимости от используемого топлива, типа теплоносителя, а также места размещения. При этом основным параметром является расстояние от котельной с установленным оборудованием до отапливаемой территории. Оно должно соответствовать разработанным нормам, поэтому проектировщики всегда ориентируются на существующую документацию. В том случае, когда отапливаемый объект имеет небольшие размеры, котельная занимает часть территории здания. Только при обслуживании крупных промышленных предприятий или больших населенных пунктов строится отдельное сооружение.
Газовые
Использование в качестве топлива газа позволяет существенно увеличить мощность котельных. Кроме того, обеспечивается экономия и отсутствует загрязнение окружающей среды. Принцип работы газового оборудования заключается в следующем:
- На горелку котла из трубы поступает газ, который сгорает в камере и этим нагревает теплоноситель, циркулирующий по теплообменнику оборудования.
- Разогретый до нужной температуры теплоноситель движется в направлении коллектора, от которого отводится ряд отопительных контуров.
- Проходя через ответвления, теплоноситель постепенно охлаждается, нагревая отопительные контуры.
- На последнем этапе охлажденный теплоноситель возвращается в котел с целью последующего нагрева.
На этом этап работы заканчивается и тут же начинается новый цикл. В состав газовых котельных входят следующие виды оборудования:
- Регуляторные установки. Это агрегаты, обеспечивающие в системе постоянное давление газа.
- Газорегуляторные пункты. Оборудование, отвечающее за очистку поступающего газа. При необходимости оно может остановить протекающий процесс в автоматическом порядке.
- Фильтры. Устанавливаются перед запорной арматурой с целью задержания посторонних предметов.
Газ, как топливо, обладает повышенной горючестью, поэтому ко всем котельным установкам предъявляются очень высокие требования.
Жидкотопливные
В качестве жидкого топлива чаще всего используется дизельное горючее. Это очень доступный вариант, поскольку солярку всегда можно купить и удобно хранить. Чаще всего дизельное топливо используется при оборудовании домашних котельных или в случае отопления промышленных объектов.
Также в качестве горючего может быть использовано отработанное масло, которое хорошо работает в котлах. Применяется оно в тех случаях, когда использование по назначению уже становится невозможным. Очень редко в качестве жидкого топлива используются мазут и нефть. Исключение составляют только тепловые электростанции.
Во время монтажа жидкотопливных котельных обязательно следует продумывать хранение горючего. Для его содержания специально устанавливаются недалеко от объекта баки, сделанные из металла, пластика или стекловолокна. Монтаж возможен на земле или в небольшом углублении.
При попадании топлива в камеру котла оно сжигается, что приводит к формированию тепловой энергии. При этом горючая смесь поступает вместе с воздухом, который предварительно проходит очистку. На следующем этапе происходит нагрев теплоносителя, который начинает свою цикличную циркуляцию.
Твердотопливные
Если котельная работает на твердом топливе, то для сжигания используются древесные щепы, уголь или специальные гранулы. Во время их сгорания энергия преобразуется в тепло, подогревающее воду или пар. Работа такого оборудования имеет КПД, составляющее порядка 90%, что немного ниже, чем при использовании солярки или газа. При этом цена на твердое топливо полностью компенсирует такой недостаток. Установленная система имеет несложную конфигурацию, в которой отсутствуют многие дорогостоящие компоненты. Здесь нет баков-накопителей и топливных насосов.
Мощность котельной, работающей на твердом топливе, обычно составляет интервал 100 кВт-20 МВт. Подача горючего происходит в ручном или полуавтоматическом режиме. В зависимости от размера загрузочной камеры, повышается или понижается выработка котлом тепла в единицу времени.
В качестве оборудования используются котлы КВМ. Поступающее топливо здесь равномерно распределяется по колосниковому полотну. Образующийся шлак и зола через некоторое время удаляются вручную, путем поворота колосника, установленного на оси. Обычно такого типа котельные создаются в организациях с небольшим бюджетом, которые не могут себе позволить приобретать дорогостоящее оборудование.
Паровые
В специальных установках происходит формирование из воды пара, который поступает в циркуляционную систему. Работают такое оборудование на разных видах топлива. В котлах может формироваться два вида пара:
- Насыщенный. Чаще всего используется в бытовых и коммунальных службах.
- Перегретый. Применяется на объектах промышленного масштаба.
При этом в оборудовании может присутствовать давление следующей силы:
- Низкое. Составляет порядка 1 атм.
- Высокое. Находится в интервале от 1 до 10 атм.
- Сверхвысокое. Оно равняется 18-20 атм.
Котел выглядит в виде сосуда, где происходит процесс превращения воды в пар. Внутри проложена система труб, имеющая широкий диапазон размеров. В состав котельной установки кроме основного оборудования входят дополнительные агрегаты:
- Пароперегреватель. Устройство нагревает воду свыше 100°. В результате формируется пар, температура которого составляет 500°. Иногда такие агрегаты встраиваются в общую установку или могут располагаться отдельно.
- Паровой сепаратор. Здесь из пара удаляется вся оставшаяся жидкость с целью максимального обезвоживания. В результате эффективность котла существенно повышается.
- Аккумулятор. Его наличие стабилизирует работу оборудования. Сначала им поглощается выработанный избыточный пар и по мере необходимости обратно возвращается в систему.
- Водоочиститель. Присутствие такого прибора уменьшает наличие в воде различных примесей, что снижает со временем в котле количество накипи.
Кроме того, в состав оборудования входят клапаны, воздухонагреватели, блоки управления системой и регуляторы использования энергоресурсов.
Водогрейные
В водогрейной котельной используется оборудование специальной конструкции. Здесь устанавливаются котлы, в которых ведется подогрев жидкости до температуры 95°. Временами этот показатель увеличивается и превышает 115°, но за счет высокого давления закипания жидкости не происходит, и это исключает ее превращение в пар.
Водогрейные котельные разделяются на два типа:
- Водотрубные. Теплоноситель движется трубкам, которые располагаются внутри котла, а нагревается он в результате сгорания топливной смеси.
- Жаротрубные. В этом случае по установленным трубкам передвигаются уже продукты сгорания горючего, а теплоноситель располагается снаружи и нагревается от соприкосновения с металлом.
В качестве исходного топлива может быть использован газ, уголь, топливные гранулы, мазут и солярка.
Водогрейные котлы имеют высокий коэффициент полезного действия. Этот показатель достигается в результате небольшого количества теплопотерь. Такие виды котельных разрабатываются 3 типов:
- Для отопления населенных пунктов. Размер котельных зависит от площади отапливаемой территории.
- Для отопления крупных промышленных комплексов. Это крупные системы, способные обеспечить обогрев масштабных производственных предприятий.
- На теплоэлектростанциях. Такие системы вырабатывают горячий пар, необходимый для функционирования электрогенераторов.
Коэффициент полезного действия водогрейных котельных может достигать 93%.
Комбинированные
Котельные такого типа способны вырабатывать разные виды теплоносителей, к которым относятся вода или пар. При этом работают они на двух видах топлива. Один тип у них считается основным, а второй — резервным. Именно поэтому такие котельные получили название комбинированные. Чаще всего для работы используется дизельное горючее и газ.
Комбинированные котельные чаще всего используются для отопления ответственных промышленных объектов. Связано это с тем, что в случае перебоев с поставками основного горючего всегда можно перейти на резервный вариант. В результате у производственного предприятия исключаются возможные экономические потери.
Обычно в качестве основного топлива используется газ потому, что он является наиболее экологически чистым горючим. Дизельное топливо удобно применять как запасной вариант ввиду его доступности. Использование твердого топлива на комбинированных котельных наблюдается редко. Иногда такое происходит на начальном этапе с перспективой дальнейшего перехода на газ.
На диатермическом масле
Иногда в качестве теплоносителя используется диатермическое масло, обладающее особыми физическими характеристиками. Преимущества такого материала заключаются в следующем:
- Высокая плотность. Этот параметр значительно превышает показатель воды.
- Длительное время удерживает тепло и очень медленно охлаждается.
- Теплоноситель способен разогреваться до температуры 300-360°.
- На поверхности металла от диатермического масла не остается накипи.
При использовании термомасла следует постоянно следить за его качеством и регулярно проводить замену. Кроме того, требуется постоянно наблюдать за состоянием трубопровода из-за повышенного его нагрева. С этой целью сюда ставятся бесшовные трубы, изготовленные из стали Ст. 20. Данный материал является пороговым, который подвергается цементации на глубину 1-1,5 мм.
Повышенные требования предъявляются к запорной арматуре, разработанной с учетом ее возможности выдерживать большие температуры. Во всех установленных клапанах присутствуют пневматические приводы регулирования. Проектирование котельных такого типа совершается не только по классическим нормам, но и с учетом особенностей характеристик теплоносителя.
Особенности блочно-модульных котельных
Блочно-модульные котельные относятся к зданиям облегченной категории. Фактически это передвижные помещения, полностью готовые для работы. Изготавливаются они из легких панелей, скрепленных между собой уголками разного размера. Конструкции обладают универсальностью и легкостью.
Такие системы не имеют больших затрат на обслуживание. Они часто оснащены блоком управления, который выполняет следующие функции:
- осуществляет непрерывный контроль над работой приборов;
- ведет управление всеми котлами;
- проводит подключение в случае необходимости резервных контуров;
- отключает подачу газа при возникновении аварийной ситуации.
Блочно-модульные котельные представляют собой конструкции, состоящие из отдельных составляющих. После изготовления они могут по отдельности транспортироваться в предназначенное место различными видами транспорта, что представляет большое удобство. Затем они составляются, образуя единое целое.
Встроенные котельные
Если в здании имеется свободное пространство, то сюда можно устанавливать встроенные котельные. Обычно это делается в тех случаях, когда отсутствует возможность подключения к централизованному отоплению. Для такой цели подойдет территория любого этажа, где есть возможность установить оборудование. При расчете обязательно следует в качестве исходных данных закладывать нужную мощность котельной, чтобы она обеспечивала подачу тепла на все помещение.
Однако для встроенных котельных существует ряд ограничений. Их не допускается устанавливать на следующих территориях:
- В школьных заведениях, учебных учреждения и многоквартирных домах.
- В оздоровительных организациях.
- В различных общественных и административных зданиях. Также нельзя устанавливать такие котельные на смежных с ними территориях. Однако это невозможно только в том случае, когда на них проживает более 50 человек.
Во время установки оборудования следует придерживаться следующих условий:
- Водонагревательные котлы должны иметь ограничение по нагреву 115°.
- Паровые установки — создавать давление не выше 70 КПа.
- Предел мощности для котлов, работающих на жидком или газообразном топливе, должен быть не больше 3 МВт.
- Если оборудование работает на твердом топливе, то предел его мощности должен составляет 1,5 МВт.
Данные положения для встроенных котельных являются обязательными.
Крышные конструкции
Более подробно о них мы рассказывали здесь. Обычно крышные котельные оборудуются в специально отведенном месте помещения. Это может быть не только крыша, а и подвал. Их задача состоит в выработке необходимого количества тепла, чтобы они полностью обслужили территорию. Это может быть промышленное предприятие или большой жилой район.
Для обустройства крышных котельных выдерживайте следующие требования:
- полное соблюдение всех норм пожарной безопасности;
- вывод газовых отходов исключительно через крышу;
- дверные приемы оборудованы так, чтобы через них свободно могло пройти любого размера оборудование;
- в каждом из агрегатов наличие всех датчиков и регуляторов, которые предусмотрены на основании технологической схемы.
Для такого вида котельных устанавливается оборудование повышенной мощности, которое может вырабатывать большое количество нагретой воды и пара. Примером являются котлы Clever L, о которых хорошо рассказано здесь.
Итого, каждая котельная представляет собой помещение, состоящее из целого технического комплекса. Основной фигурой в нем является котел. Также здесь присутствует дополнительное оборудование и трубопроводы. Чтобы вся система работала надежно, требуется поддерживать ее в надлежащем техническом состоянии.
ТЕХНОНИКОЛЬ разработала решение для внутреннего доутепления стен
В ТЕХНОНИКОЛЬ разработали системное решение с термоплитами LOGICPIR, с помощью которого можно выполнить доутепление, сохранив целостность фасада. Это особенно актуально для старых зданий, в которых остро стоит вопрос нормализации микроклимата, но действует ограничение на фасадные работы.
Отличительная особенность нового системного решения состоит в том, что оно имеет подтвержденную пожаробезопасность. Результаты испытаний, проведенных в специализированной пожарной лаборатории «ФаерЛаб», показали, что система может применяться в зданиях любой площади, этажности и функционального назначения в зависимости от выбранного типа обшивки. Еще одна особенность разработанного решения – возможность улучшить звукоизоляционные характеристики помещения.
В основе технического решения – термоплиты LOGICPIR, представляющие собой улучшенную модификацию полиуретана. Этот материал обладает крайне низким показателем теплопроводности и способен удерживать максимальное количество тепла в помещении. Термоплиты с обеих сторон облицованы фольгой, которая выполняет две функции: отражает инфракрасные лучи, создавая «эффект термоса», и заменяет слой пароизоляции в конструкции. Крепление термоплит осуществляется клеевым способом.
Применение теплоизоляционных фольгированных PIR-плит позволяет компенсировать недостаточную толщину существующей теплоизоляции или её отсутствие. Дополнением к теплоизоляционному слою могут послужить плиты из минеральной ваты ТЕХНОАКУСТИК, которые повысят уровень звукоизоляции помещений. Завершающий слой конструкции выполняется из листов ГКВЛ или ГКЛ, являющихся основой для финишной отделки.
Система с обшивкой ГВЛ, ГКЛ или цементными плитами, PIR-плитами и минеральной ватой относится к классу пожарной опасности К0 (45), что полностью отвечает современным пожарным нормам.
Новое решение подходит для зданий, которые невозможно утеплить с внешней стороны из-за технического состояния фасада или ограничений, связанных с включением объекта в перечень памятников архитектуры.