Как изменилась коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Развитая коммерция является одним из двигателей благосостояния граждан. Для владельцев недвижимости она приносит прибыль и позволяет в перспективе открывать новые торговые точки. Для клиентов создает большой выбор из товаров, сервисов и услуг, что также сказывается на качестве жизни людей. Все понимают, что от уровня развития коммерции напрямую зависит сила экономики в регионе. Поэтому внимание и простых граждан, и бизнесменов приковано к темпам развития рынка. Давайте разберем подробнее, что собой представляет коммерческая недвижимость осенью 2024-го, насколько она изменилась в сравнении с предыдущими годами, а также подробнее рассмотрим секторы и форматы коммерции.
Что и как изменилось на рынке коммерции за последние годы
Все познается в сравнении, а это значит, что нет лучшего способа оценить изменения коммерческой недвижимости к осени 2024 года, чем сопоставить их с предыдущими периодами в экономике страны. Например, общая сумма инвестиций в коммерцию России за 2023-й достигала 570 миллиардов рублей. Из этого числа почти 60% составили вложения именно в торговую инфраструктуру.
Среди факторов, которые повлияли на спрос на недвижимость в этот период, отмечаются:
- В связи со сложившейся политической ситуацией и ослаблением торгово-экономических связей с рядом бывших стран-партнеров, значимая доля отечественных инвесторов, работавших за границей, развернули курс деятельности на 180°, и теперь совершают вложения внутри страны.
- Также наблюдается кризис и нестабильность в некоторых других инвестиционных инструментах, которые обычно противопоставляются недвижимости.
- С развитием проектного финансирования, многие стали переходить на такую систему вложений как в жилье, так и в коммерцию. Это означает, что набрала популярность тенденция у покупателей приобретать недвижимость еще на этапе заложения фундамента, чтобы потом перепродать готовый проект по возросшей цене или сдавать его в аренду.
Уже только эти причины, помимо множества более мелких и нишевых, формируют сложившийся портрет рынка торговой недвижимости как предсказуемого, достаточно стабильного и обещающего долгосрочную выгоду. Это понимают многие инвесторы, и за 2023-2024 годы в сегменте уличных продаж капитализация недвижимости возросла на 40-50%.
Как выглядит коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Среди торговой недвижимости важнейшим событием, которое сейчас влияет на ее состояние, стал уход компаний из Европы и Северной Америки, что открыло широкую дверь для входа российских игроков рынка. И это до неузнаваемости поменяло структуру коммерции в данном сегменте.
Теперь перейдем к конкретным изменениям. Первая большая перемена в коммерческой недвижимости этого года — изменение спроса, но не в цифрах, а в сегментно. Ранее повышенной популярностью пользовались большие площади в центральных районах городов. Теперь главенство среди инвестиций начинают занимать небольшие помещения вблизи спальных районов.
Это те лоты коммерции, до которых большинство людей могут добраться пешком от своих домов, особенно жилых комплексов в новых кварталах с высокой плотностью населения. Именно в местностях такого типа люди с невысоким и средним достатком становятся основными потребителями, создавая покупательский трафик.
Какие данные показывает аналитика
Также за последний контрольный период рекордный уровень за все время показала востребованность складских помещений. Только за 2024 год, который еще не закончился, объем сделок покупки и аренды складов по всей России достиг суммарного показателя 2021-2022 вместе. Такие данные предоставляет консалтинговая компания CORE.XP.
Другое аналитическое агентство — NF Group — показывает данные, согласно которым в 2024-ом в эксплуатацию введено почти в 2 раза больше торговых площадей, находящихся не в Москве и Санкт-Петербурге, чем за прошлый год. Это более 560 тыс. м² новой коммерции для ритейла в нескольких десятках торговых центров. Что касается столицы, там с начала уже построено, и до конца года планируется увеличить коммерческую недвижимость на 310 тыс. м². Для Москвы этот показатель выше прошлогоднего в 3 раза.
Примечательно, что спрос на торговую коммерцию к осени 2024 года вырос как для инвесторов, так и для арендаторов. Успех аренды на этом поприще объясняется, опять же, уходом иностранных компаний, которые держали эти помещения раньше, но теперь их квадратные метры освободились для отечественных компаний.
На фоне повышенного спроса количество предложений, наоборот, снизилось. Это связано с тем, что торговые площади занимают быстрее, чем отстраивают новые, из-за чего вакантной коммерции становится меньше. Например, в Москве доля незанятых помещений уличного ритейла равна почти 10%, а в прошлом году она была 14.8%. Это показатель, находящийся близко к уровню до пандемии COVID-19, благодаря чему можно констатировать, что спрос в области коммерции почти восстановился после всего, что произошло, начиная с 2020 года. В абсолютных цифрах площадь небольших уличных торговых помещений Москвы сейчас равняется более 700 тысячам м², а пустующих из них — чуть меньше 70 тыс. м².
Перспективность коммерческих форматов
Место размещения по-прежнему является главным критерием выбора недвижимости для коммерции. Наибольшим спросом среди них обладают помещения и здания, построенные на так называемой первой линии. Это объекты, находящие вблизи основных мест человеческого трафика, таких как крупные транспортные узлы, станции метро, популярные среди туристов локации, учебные заведения и бизнес-центры.
Если ранжировать коммерческую недвижимость по размеру, в Москве осенью 2024 года наиболее популярная коммерческая недвижимость — места с площадью до 200 м², где размещают торговые точки, и площадью до 500 м² — для магазинов с продуктами. А разнообразие локаций их расположения стало шире предыдущих лет. Теперь это не только центральные улицы и ключевые районы городов, а еще спальные кварталы, появившиеся относительно недавно в результате бума строительства ЖК.
Среди инвесторов существует устоявшаяся система оценивания каждого коммерческого объекта, который рассматривается для приобретения. Он включает десятки параметров. Вот основные из них, которые входят в отчет рентабельности:
- размеры трафика пешеходов и транспорта;
- охват населения;
- уровень доходов и усредненный бюджет домохозяйств в округе;
- ставки по аренде в соседних объектах недвижимости;
- наличие точек притяжения, привлекающих больше людей;
- наличие конкурентов.
С точки зрения инвестиций стрит-ритейл — лидирующий формат для сетевой аренды, где договор с арендаторами заключается на долгий срок. Он показывает высокую надежность, являются стабильным для вложений. И многие эксперты сходятся во мнении, что по состоянию на последний квартал 2024 года этот тип коммерческой недвижимости относится к лучшим активам, что есть в стране. Ожидается, что в будущем стрит-ритейл небольшой площади не просто сохранит, а увеличит показатели.
Как правильно работать с коммерческой недвижимостью в 2024 году
Продвижение коммерческой недвижимости в наше время практически не сталкивается со сложностями. Механизмы довольно ясны и прозрачны: чем ликвиднее предлагаемая площадь, тем скорее на нее находится покупатель или арендатор. А привлекательность помещения тесно связана с параметрами вроде соответствия стоимости ценовым тенденциям рынка, «злачности» места и профильных навыков у лица, которое реализует объект. Если все характеристики подобраны в соответствии друг другу — можно считать, что заключение договора осталось вопросом времени.
В связи с этим логично считать, что для достижения выгодных условий в кратчайший срок будет не лишней помощь человека, разбирающегося во всех данных тонкостях — брокера. Это компания, которая занимается сведением инвесторов с владельцами недвижимости коммерческой направленности и ведет деловое взаимодействие между ними до заключения сделки. Также агентство-брокер выступает гарантом соблюдения условий сторон.
Основная выгода для покупателя коммерции — это открытие доступа к закрытой базе выгодных предложений, которые не найдет инвестор, работающий самостоятельно. Более того, по таким объектам брокер проводит комплексный анализ и предоставляет клиентам информацию о рисках, проверяет условия. Эти функции берет на себя целая команда профессионалов, а не один покупатель.
Собственники коммерческой недвижимости осенью 2024 года тоже имеют выгоду от работы через брокерское агентство. Они дают массу полезных данных о состоянии рынка. Это путь владельца недвижимости к тому, чтобы продать объект быстро и в рамках выгодных рыночных условий.
Продвижением коммерции в компании занимаются не только финансисты, но и специалисты в сфере маркетинга. Они создают честный и привлекательный образ проекта, который покупателю захочется купить, правильно расставляя акценты, указывающие на выгоду сделки. А если компания-брокер на рынке работает давно, то у нее уже имеется внушительный кейс закрытых проектов, чем вызывает доверие у обеих сторон.
Аренда или покупка: что выбрать?
Первый вопрос, которым задаются все начинающие инвесторы в коммерцию — покупать или арендовать? В этом аспекте наблюдаются определенные тренды в 2024 году. Не только в России, но и мире все больше опытных участников рынка отказываются от купли полезной площади, отдавая приоритет арендной. Но давайте сравним эти опции с разных точек зрения.
Преимущества аренды
Ни для кого не секрет, что недавно процентная ставка была повышена. А это означает, что приобрести квадратные метры в долгосрок стало дороже, ведь покупателю придется переплатить большую сумму в сравнении с предыдущим годом. А в условиях инфляции длительная зависимость от регулярных выплат делает вашу жизнь вдвойне нестабильной. Из соображений минимизации риска значительно проще вести бизнес в помещении, из которого будет возможность выехать в любой неблагоприятный момент.
Также аренду рекомендуется избирать молодым компаниям и частным инвесторам, которые планируют расширяться. Ведь если в самом начале потратить бОльшую часть бюджета на первоначальный взнос, будет сложнее открывать новые коммерческие точки. Аренда, напротив, позволит гибко планировать объем средств, которые вы готовы отдать за дополнительные площади.
Также важно помнить, что у собственной недвижимости среди статей расходов есть ремонт и обслуживание. Данные операционные затраты обязательно учитывать как отдельную немалую статью расходов. Арендую коммерцию, вы избавляете себя от этих факторов, потому что ремонт ложится на плечи владельцев, а арендатор заезжает в готовое помещение.
Еще один аргумент в пользу аренды коммерции осенью 2024 года — прощупывание рынка. Сейчас в силу внешних и внутренних политических и экономических обстоятельств не каждый готов рисковать и вливаться в бизнес, связанный с недвижимостью. А аренда способна стать инструментом тестирования. Например, арендовать коммерческую площадь для магазина на 6 месяцев и посмотреть, как пойдет дело. У покупателя же, особенно со строго фиксированным бюджетом, будет лишь один шанс без вторых попыток.
Важным показателем для компаний, занимающихся инвестициями, особенно вкладывающим средства в несколько коммерческих проектов, является ликвидность. Показатели ставок по кредитам и инфляция всегда находятся в поле зрения, из-за чего в условиях нестабильной обстановки более дальновидным выбором станет аренда.
Преимущества покупки
Первый весомый довод в пользу приобретения коммерции в собственность — капитализация. Покупая недвижимость, в определенных ситуациях можно рассчитывать на ее рост в цене в долгосрочной перспективе, что поможет быстрее сколотить капитал. Эта стратегия в основном касается объектов, пользующихся стабильным спросом. К таким относятся:
- наличие в округе развитой инфраструктуры, особенно плотной деловой застройки;
- центральные части крупных городов и другие районы с высокой степенью урбанизации;
- популярные туристические зоны;
- многофункциональные торговые площади, которые можно приспособить под различные сферы деятельности;
- наличие условий, позволяющих с относительной простотой адаптировать помещение под предполагаемых арендаторов.
Они дают весомые основания верить, что и дальше останутся востребованными для предполагаемой перепродаже за повышенную цену или сдачи в аренду.
Другое достоинство купленной коммерции, которого нет у аренды, это отсутствие арендных рисков. Осень 2024 года и ближайший год в целом — период, когда ставка за съем коммерческих площадей может двигаться вверх-вниз (гораздо вероятнее, что вверх). Владельцы недвижимости будут этим пользоваться, ведь никто не желает вести бизнес в минус. И лучше вам находиться по их сторону, чем оказаться арендатором, которому внезапно подняли цену. И особенно, если финансовая подушка не позволяет тянуть возросшие затраты, а переместиться с мебелью и оборудованием в другое место проблематично.
Третий плюс владения собственностью — возможность распоряжаться каждым ее аспектом по собственному желанию. Владелец коммерции способен в любой момент организовать реконструкцию или ремонт, обновить дизайн и внешнее оформление, завезти сложное и громоздкое оборудование. Все эти детали работы арендатор вынужден согласовывать с хозяином коммерции.
Стоит помнить и то, что коммерческая недвижимость может быть очень разной. Далеко не всегда это небольшая площадь под магазин или кафе, которой сложно распорядиться альтернативно. Более крупная недвижимость способна иметь более сложную структуру и планировку, что позволит ее владельцу частично использовать торговое или рабочее пространство для своих нужд, и частично — сдавать в аренду одному или нескольким бизнесам. Так можно более гибко контролировать финансовые риски.
А что касается ипотечных ставок и других процентных показателей — они могут вовсе не быть недостатком, если инвестор готов заплатить полную сумму сразу. Кроме того, для владельцев в коммерческом секторе в некоторых странах полагаются налоговые льготы и вычеты, которых точно лишены арендаторы.
Чего можно ожидать в 2025 году
Динамика цен на коммерцию за последнюю пару лет в России менялась слишком сильно. Как мы знаем, происходило это в связи с санкциями, ставками по ипотеке и колебаниями курса рубля. В связи с этим многим людям не понятно, что будет с рынком в новом 2025 году. Ответить с полной достоверностью невозможно, по крайней мере, из-за возможных форс-мажоров и фундаментальных событий в мировой экономике. Тем не менее, нам удалось подметить определенные тенденции.
Вероятнее всего, в 2025-ом коммерцию в стране все еще ожидает стагнация. Она станет отголоском всего, что происходило и произойдет вплоть до конца этого года. В то же время отмечается ряд положительных факторов, говорящих о том, что рынок коммерции сохранит свою силу и не упадет ниже:
- По-прежнему высок спрос на мелкий бизнес. Несмотря на экономические трудности, предприимчивое население продолжает открывать собственные дела. В основном, небольшие магазины и складские помещения.
- Поддержка от правительства. Органы власти в РФ разработали и реализовывают меры, направленные на поддержание и поощрение стабильности и в жилом, и в коммерческом секторе. Они включают в себя ряд льготных программ и улучшенных условий кредитования для некоторых категорий.
- Региональное развитие. В последние годы делается серьезный упор на уменьшение экономического разрыва между регионами и городами-миллионниками, такими как Москва и Санкт-Петербург. Благодаря этому в периферии спрос на коммерческую недвижимость даже растет.
- Активная застройка. Многие крупные инвесторы не боятся экономической нестабильности и продолжают выстраивать новые объекты инфраструктуры под выкуп и аренду помещений.
Единого рецепта для инвесторов в коммерцию на предстоящий год не существует. Можно лишь констатировать, что ждать взлета цен на недвижимость точно не стоит. Для собственников также нет причин паниковать, ведь и резкий упадок не предвидится, а значит, не нужно наспех продавать.
В целом в нынешней ситуации коммерцию можно охарактеризовать как источник инвестирования, совсем не обещающий быструю прибыль по вышеописанным причинам, но имеющий перспективу долгосрочно. Верить в это позволяет цикличная природа рынка недвижимости в целом и коммерческого сектора в том числе: после периода спада обязательно следует подъем.
Также учитывайте различия между центрами и регионами. Существует тенденция, что в столице и крупных городах стабильности в динамике цен больше. А регионы могут давать более высокую волатильность, причем в обе стороны. Для них большую роль играет распределение государственного бюджета, и какая доля из него попадет в региональную казну.
По итогу можно сказать, что в прогнозах на 2025 год в коммерческой недвижимости причин нет ни для паники, ни для ликования. Если вы инвестор или владелец коммерческих площадей, нужно просто внимательнее наблюдать за изменениями в вашем секторе.
Итоги
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в РФ демонстрирует, что он почти оправился от потрясений прошлых нескольких лет. Спрос на объекты для малого бизнеса растет, как и разнообразие локаций для него расширяется. Это стало возможным благодаря активизации домашних компаний, пришедших на смену заграничным. В зависимости от того, что желает инвестор, в текущих реалиях можно и арендовать, и покупать помещения: для обоих типов сделок есть выгодные условия. А после осени 2024-го, с начала 2025 года можно ожидать еще больше вложений в развитие рынка коммерции по регионам.
Горизонтально направленное бурение : выбирая высокую производительность
Технология горизонтально направленного бурения (ГНБ) продолжает внедряться в работы по подземной прокладке коммуникаций и становится все более востребованной.
Горизонтально направленное бурение – один из современных методов бестраншейной подземной прокладки коммуникаций. Данная технология достаточно давно и активно применяется в зарубежных странах, в некоторых даже считается основной. В России ГНБ используется немного реже, тем не менее, отмечают эксперты, такой способ прокладки подземных сетей становится все более востребованным как у заказчиков работ, так и подрядных организаций.
По словам генерального директора СРО А «Подземдорстрой», исполнительного директора Тоннельной ассоциации Северо-Запада Сергея Алпатова, в течение последних 15 лет в стране объемы применения бестраншейных технологий в целом и техники и технологий ГНБ в частности растут. В последние годы отраслевой расклад в процентном отношении по объемам применения технологии ГНБ выглядит следующим образом: строительство и ЖКХ – 34% , электроэнергетика – 30%, транспорт нефти и газа - 18%, инженерные коммуникации - 23%, нестандартные применения - 5%.
«Техника и технология ГНБ эффективна и оправдана всегда, когда производство работ по строительству и реконструкции трубопроводов различного назначения по традиционным технологиям с внешними экскавациями грунта затруднено или попросту невозможно. Это федеральные автомобильные трассы, железные дороги, взлетно-посадочные и рулежные полосы аэродромов, улицы современных городов – не только мегаполисов с многомиллионным населением, но и небольших населенных пунктов. Применение технологии ГНБ эффективно при строительстве трубопроводов с пересечением водных преград – при выполнении работ открытым способом рыба в таких реках и водоемах не водится еще как минимум лет десять из-за нарушения экологического баланса. К примеру, в Санкт-Петербурге более 60% сетей водоснабжения и водоотведения было отремонтировано с применением техники и технологии ГНБ и подобная ситуация наблюдается во всех крупных российских городах. Что касается эффективности эксплуатации техники и технологии ГНБ, не существует ситуаций, когда их применение при наличии определенных ограничений на открытый метод работы, ведет к удорожанию проекта. Если учитывать стоимость строительства альтернативных объектов, затраты на восстановление зеленых насаждений и асфальтового покрытия, неудобства, связанные с нарушением транспортного режима, технология ГНБ всегда окажется намного эффективнее и экономичнее, чем открытый способ строительства», - не сомневается Сергей Алпатов.
Руководитель ООО «Велес Инженерные Сети» Герман Усанов также отмечает высокую технологичность ГНБ, но делает выводы, что пока она достаточно активно задействуется только в крупных городах, где высока конкуренция на рынке строительства подземных коммуникаций. К сожалению, многие организации на периферии считают технологию ГНБ слишком дорогой в сравнении с открытым способом прокладки трубопровода (ручной/механизированный способ разработки грунта).
Герман Усанов напомнил, что ГНБ – это один из нескольких методов бестраншейной прокладки труб. У каждой технологии свое поле применения и свои потребители, все зависит от задач. Непосредственно метод ГНБ выполняется в три этапа, из которых первый – это пилотное бурение, которое является управляемым как по профилю, так и в плановой части. Второй этап – это расширение скважины. Процесс абсолютно неуправляемый, т.е. расширитель (специальный инструмент для формирования скважины) ведет себя хаотично вплоть до того, что может отклониться от заданного пилотного бурения в ту или иную сторону, где меньше сопротивление грунта. «Именно поэтому данный метод не используется для прокладки самотечных канализаций, ведь при третьем этапе – протяжка трубопровода, труба ляжет так, как сформирована скважина, имея естественные некритичные эксплуатационные изгибы. Во всех остальных случаях ГНБ универсальный и эффективный метод, менее затратный в плане подготовительных работ и высокий по производительности», - добавил он.
Стоит отметить, что эффективность технологии ГНБ во многом зависит и от применяемого бурового оборудования. В настоящее время оно иностранного производства. Руководитель отдела продаж ООО «ДДВ» Андрей Штемпель подчеркивает, что сейчас основные поставщики — это США и Китай. Но кроме страны происхождения, буровые установки отличаются своей оснащенностью, удобством эксплуатации, уровнем предлагаемого сервисного обслуживания и, конечно, ценой. При выборе буровой установки необходимо обращать внимание не только на основные параметры самой машины, но и на качество сервисного обслуживания. «2020 год стал отчасти переломным в поставках установок ГНБ на российский рынок. В частности, объем поставок американских установок значительно снизился. Это связано, прежде всего, с дороговизной в обслуживании данных установок и большой востребованностью и доступностью китайских моделей. При этом увеличился ввоз китайских брендов, но не всех. Основные поставщики потеряли объемы поставок в среднем на 20 %, но бренд DDW увеличил количество завозимых машин на 60 %! В текущем году мы планируем очередной прирост в объеме поставок наших машин DDW на 20% и выход на лидирующие позиции в России. В настоящее время понятно, что направление ГНБ продолжит уверенное развитие в России, большие установки класса Макси будут более универсальными и станут применяться как для ГНБ так и в нефтяной промышленности для добычи тяжелой нефти», - считает он.
По словам Андрея Штемпеля, серьезное внимание при ГНБ следует уделять и подбору бентонита и полимеров. Это вспомогательные материалы, применяемые при бурении. Прежде всего нужно уточнить их состав, предварительно оценив необходимость данного продукта. На некоторых объектах бентонит и полимеры могут и вовсе не понадобиться. Для грамотного подбора и приготовления бурового раствора нужно начать с изучения грунта на объекте, получить шурфы, провести «лабораторию» с использованием нескольких образцов бентонита и выбрать наиболее оптимальный, при этом не выйдя за рамки бюджета.
Мнение
Герман Усанов, руководитель ООО «Велес Инженерные Сети»
Что касаемо факторов выбора, обслуживания и обновления, то есть один весомый аргумент: любая техника требует ухода и своевременного обслуживания, а чтобы эксплуатация была бережной и предсказуемой, нужно исключить использование техники на предельных нагрузках. Для каждого ГНБ перехода есть свой класс установок. Также надо стараться «не пускать технику по рукам», стараться, чтобы оператор был один – это самое основное. Все остальное аналогично эксплуатации любой спецтехники, правда, если запустить инструмент, нарушить технологию или по иным причинам оставить/похоронить при протяжке колонну в земле – это чревато колоссальными издержками, ведь хороший инструмент порой стоит не дешевле самой установки.
Навесные вентилируемые фасады
Наружная отделка здания - это финишный этап в строительстве и ремонте строений. Может проводиться на вновь возведенных и реконструируемых объектах. Отделку зданий проводят как до сдачи в эксплуатацию, так и спустя некоторое время.
В 21 столетии остро встал вопрос по энергоэффективности строений, эксплуатируемых человеком. В условиях высоких тарифов на отопление и электроэнергию для кондиционирования задачи по снижению теплопотерь набирают свою актуальность. При этом не снимается с повестки дня эстетики, разнообразия, индивидуальности фасадов построек. Комплексным решением термоизоляции и эстетического оформления внешней стороны здания послужило создание системы навесных вентилируемых фасадов. Подвел к изобретению НВФ многолетний поиск
Навесной вентилируемый фасад – это система, монтируемая на внешнюю сторону здания, и, обеспечивающая свободную естественную вентиляцию пространства между стеной и облицовочным материалом. Это возможно благодаря тому, что лицевой материал фасада не прилегает вплотную к стене, а имеет воздушный зазор. Зазор необходим для свободной циркуляции воздуха и препятствованию образования конденсата. Бывает с утеплителем и без утеплителя.
Назначение навесного вентилируемого фасада
Навесной вентфасад предназначен для:
- Улучшения энергоэффективности. В случае применения навесных фасадов с утеплителем, внешняя стена приобретает слой термоизоляции, которая не пропускает холод зимой и жару летом.
- Увеличения срока службы здания. Так как фасад предохраняет несущие стены от негативного воздействия атмосферных осадков, то логично, что увеличивается срок службы строения в целом.
- Придание привлекательности, индивидуальности, уникальности внешнему виду строения. На рынке навесных вентилируемых фасадов царит разнообразие решений исполнения дизайнерской идеи по приданию дому неповторимости.
Структура навесного вентилируемого фасада
НВФ представляет из строительную конструкцию, которая состоит из:
- Подсистемы. Системы крепежных деталей и каркас, к которым монтируются утеплитель и облицовка.
- Утеплитель. Крепится между направляющими подсистемы вплотную к стене.
- Пародифундирующая мембрана. Препятствует попаданию влаги в утеплитель, но свободно выводит пары воды со стороны стен в воздушное пространство.
- Воздушный зазор. По правилам монтажа вентфасадов должен быть от 40 до 200 мм.
- Наружный эстетический экран. Крепится посредством кляммеров к направляющим каркаса системы.
Как функционирует вентилируемый фасад
Воздух в зазоре между стеной и фасадом никогда не находится стабильном состоянии. Воздухообмен между системой НВФ и наружной средой осуществляется постоянно, благодаря физическим процессам.
- Диффузия. Через промежутки между плитками фасадного экрана производится перемешивание воздушных масс.
- Конвекция. В результате неравномерного нагрева происходит в определенных участках разрежение воздуха с образованием зон пониженного давления. Туда устремляется воздух из областей с более высоким давлением.
В результате воздухообмена происходит осушение утеплителя либо поверхности стены, если рассматривать навесной фасад без утеплителя, тем самым снижается негативное воздействие водяных паров на архитектурные конструкции.
Обзор элементов вентилируемого фасада
При строительстве капитальных зданий вопрос фасадной отделки решается на стадии проектирования. В проект закладываются весовые и ветронагрузки наружного экрана. В зависимости от расчетной массы навесного фасада, коэффициента теплопроводности, материала стен, этажности, требований пожаробезопасности подбираются материалы для составляющих системы.
В зависимости от назначения здания применяются разные материалы для каркаса подсистемы. Для частных малоэтажных домов допустимо использовать в качестве материала каркаса деревянные бруски. В промышленном и гражданском многоэтажном строительстве используются только стальные подсистемы.
Каркас подсистемы состоит из:
- Опорных кронштейнов. Стальные, усиленные ребром жесткости, уголки с отверстиями для крепления к стене.
- Подвижных кронштейнов. При необходимости крепятся к опорным кронештейнам.
- Анкеров. Анкер- вид крепежа, обеспечивающий надежное крепление кронштейна к стене. При установке в прочные стены из цельного кирпича и бетона применяют самоанкерующиеся болты. Для менее прочных оснований из пористых и пустотелых материалов применяют универсальные дюбели с прочностью на отрыв от 3 килоньютонов. В любом случае, анкерующая система просчитывается индивидуально к проекту.
- Металлических направляющих. Важная составляющая каркаса. Имеет углообразную или Z- образную форму и крепится к кронштейну. В зависимости от нагрузки и проектировки, а также способа крепления облицовочного модуля бывает вертикального и горизонтального типа.
- Кляммеров или кляймеров. Трансформировалось в русский язык из немецкого. По сути, кляммер представляет собой скобу, для скрытого крепежа. Изготавливается из пружинной коррозионностойкой стали. Служит для крепления деталей фасада к каркасу.
Теплоизоляционый материал
На рынке утеплителей существует множество видов утеплителя. В навесных вентилируемых фасадах чаще всего применяют вату из минеральных компонентов:
- Стекловату. Получают из расплавленного стекала. Расплавленное сырье вытягивают в тончайшие нити, затем, из полученного стекловолокна производят маты утеплителя.
- Базальтовату. Сырьем для производства служит природный материал- базальт. Эту вулканическую породу плавят при температуре 12000С и схожим образом со стекловолокном получают базальтоволоконный утеплитель.
Достоинством материалов выступает пожаробезопасность, низкий коэффициент теплопроводности, низкая масса, легкость монтажа.
Толщина утеплителя на определенную площадь определяется теплотехническим расчетом. Цель расчета сместить точку конденсации паров воды- «точку росы», от стены в теплоизолятор. Благодаря этому внутри помещения стены остаются сухими, не происходит отслоения штукатурки, не развивается плесень и значительно уменьшаются теплопотери. Применение утеплителя позволяет уменьшить толщину стен в проекте строящегося здания.
Диффузионная мембрана
Выполняет роль одностороннего проводника паров воды от утеплителя наружу, препятствует намоканию изолятора. При использовании некоторых видов утеплителя с водоотталкивающими свойствами может не использоваться. Второе назначение– ветрозащита. Предохраняет минеральную вату от выветривания. При монтаже важно не перепутать внешнюю и внутреннюю сторону мембраны. Иначе использование мембраны даст обратноотрицательный эффект.
Дюбели тарельчатого типа
Обеспечивают плотное прилегание материала мембраны к утеплителю.
Облицовка
Производится из разных материалов и разнообразна по размерам и оказываемым нагрузкам. Состоит из штучных элементов, которые крепятся кляймерами к каркасу подсистемы в соответствии с дизайн проектом фасада.
Монтаж вентфасада
Разновидности навесных вентилируемых фасадов хороши тем, что могут монтироваться не только на новые сооружения, но и на здания, проходящие процесс капитального ремонта или исключительно для утеплительных целей. В случае с неновыми зданиями, особенно это касается панельных домов, монтажные швы, места примыкания кладки к монолитным колоннам должны быть герметизированы. Герметизация швов исключает образование мостков холода, снижает теплопроводность участка стены, устраняет возможность появления конденсата в открытых швах и трещинах.
Монтаж навесного вентилируемого фасада состоит из нескольких этапов:
- Разметка точек установки дюбелей. Производится при помощи геодезических инструментов или уровней. Места установки дюбелей не должны попадать в швы кладки или стыки строительных материалов.
- Установка дюбелей. В размеченных точка сверлится отверстие под дюбель. Отверстие очищается от мелких осколков и пыли. Важно, чтобы отверстие отстояло от горизонтального шва кладки на 6 см., а от горизонтального на 2,5 см. Это же требование применимо к другим материалам. В очищенные отверстия забиваются дюбеля с паронитовыми прокладками. Паронитовые прокладки нужны, чтобы изолировать места примыкания металлического опорного профиля к стене во избежание образования мостиков холода.
- Крепеж опорных кронштейнов. Опорные кронштейны прикручиваются к стене болтами. К опорным кронштейнам прикручиваются металлические составляющие, обеспечивающие необходимый вылет.
- На кронштейны навешивается утеплитель. Для этого в утеплителе делаются прорези по форме кронштейна. Плиту минерального утеплителя сажают на подготовленное место, а на кронштейн надевают прижимную шайбу для фиксации. Затем фиксируют мат утеплителя к стене тарельчатыми дюбелями. Если предусмотрена мембрана, то дюбелями крепят и ее к теплоизолятору. Листы утеплителя располагают на стене с разбежкой швов как в кирпичной кладке. На углах важно соблюдать зубчатую перевязку швов. Между матами утеплителя не должно быть сквозных швов шириной более 2 мм.
- На предпоследнем этапе на выступающие части кронштейна прикручивают или клепают несущие направляющие фасада. Направляющие имеют П-образный профиль, и крепятся к кронштейну боковинами. Между стыками металлических профилей оставляют технологический зазор на линейное расширение материала- 8мм. В зависимости от размеров облицовочного модуля, на направляющие устанавливаются кляймеры.
- Посредством кляммеров снизу вверх монтируются плитки внешней эстетической части фасада.
Классификация
Все многообразие навесных вентилируемых фасадов классифицируется по ряду признаков:
- По наличию теплоизоляционного материала:
- С утеплителем.
- Без утеплителя.
- По материалу подконструкции:
- Оцинкованная сталь.
- Нержавеющая сталь.
- Алюминий и его сплавы.
- Дерево.
- По конструкции несущего каркаса:
- Вертикальная система. Легкие конструкции.
- Горизонтально- вертикальная система. Применяется при значительной массе облицовочного материала.
- По виду несущего основания:
- Для крепления к стене.
- Для установки в плиты перекрытия.
- По материалу облицовочного экрана:
- Керамогранит. Искусственный отделочный материал, который в составе не содержит природный гранит. Состоит из глины и кварцевого песка, обожжен в печи при температуре 13000С. Перед обжигом поверхность покрывают минералами, которые образуют стекловидное покрытие.
- Фиброцементная плита. Получают из цемента, армирующих волокон и минеральных наполнителей. Отличается гибкостью и прочностью.
- Алюминиевые композитные панели.
- Стальные кассеты.
- Пластиковый сайдинг.
- Стеклянные модули.
- Деревянная облицовка.
- Ламинированные ламели высокого давления.
- Солнечные батареи. Используются в солнечных районах для экономии и автономии эксплуатации.
Плюсы и минусы навесных фасадов
Вентфасад являет собой сложную инженерную систему, которая имеет свои достоинства и недостатки. Популярность навесных фасадов обусловлена архитектурными и технологическими преимуществами перед другими конструкциями фасадов. НВФ непрерывно работает на поддержание влажностного режима. При использовании утеплителя возрастает теплоизоляция помещений, что благотворно влияет на поддержание микроклимата внутри здания при любых погодных условиях. Теплоизолированные снаружи стены способны накапливать и равномерно отдавать тепло, что важно при нестабильной работе отопления, кратковременных отключениях. Теплоизоляторы повышают энергоэффективность зданий и положительно влияют на экономичность при эксплуатации строений. Стены, обложенные утеплителем, значительно менее звукопроницаемы. Навесные фасадные системы применимы при строительстве как вновь возводимых зданий, так и при реконструкции уже введенных в эксплуатацию. При этом конструкция легко монтируется, не требуя использования сложного, высокотехнологичного оборудования. Системы вентфасадов не требуют ремонтного обслуживания. В случае повреждения единичного элемента, его не сложно заменить, не вмешиваясь в целостность фасада. При проведении ремонтных, реставрационных работ, навесной фасад легко демонтируется, и имеет возможность повторной установки. Срок эксплуатации НВФ в зависимости от материалов составляет до 50 лет. Навесная фасадная конструкция позволяет скрыть видимые дефекты поверхности, которые трудно скрыть другими отделочными материалами. Допускается использовать навесные фасады в отделке домов в сейсмически опасных зонах. Вентфасады пожаробезопасны.
К архитектурным преимуществам стоит добавить разнообразие материалов, комбинирование, гибкость архитектурно-дизайнерских решений. Созданы условия для смены облицовки по материалу, цвету, фактуре, не меняя несущий каркас.
К технологическим плюсам относят скорость монтажа фасадной конструкции; возможность установки в любое время года.
Экономические преимущества. За счет снижения сумм счетов за отопление и потребления электроэнергии на кондиционирование затраты на утепленный навесной фасад окупаются в течение 5 лет.
К недостаткам вентилируемых фасадов относят такое явление как гул во время сильного ветра. Посторонний звук возникает если расстояние между утеплителем и облицовкой необоснованно высоко. Другим тезисом является скорее не минус самой конструкции и материалов, сложность в выборе исполнителя.
Как выбрать подрядчика
Для монтажа НВФ необходимо привлечение квалифицированных специалистов, знакомых с основами термодинамики, особенностями технологии; проведения монтажных работ; умением чтения нормативной документации и правильной интерпретации; строго соблюдающих техники безопасности.
Выбор должен падать на организацию, имеющую разрешение СРО на проведение работ, связанных с навесными фасадами. Для проведения работ по монтажу вентилируемого фасада подрядной организации не нужно иметь допуск СРО, но допуск СРО обязателен для утепления строений. Отсюда возникает разночтение законодательства, и риск допуска к работам организаций и работников, не имеющих технического и практического опыта. Возникает риск обрушения, нарушения теплозащиты, снижения срока службы материалов фасада. Поэтому стоит рассматривать компании, которые имеют свои технические наработки и ведут научные исследования в этой области. Проблема стоит в том, что на навесные вентилируемые фасады отсутствуют ГОСТ и СНиП. Ответственным организациям приходится самостоятельно проводить работы по изучению характеристик и разработке технологий монтажа фасадных конструкций. Выбирая подрядчика, правильным будет обратить внимание на организацию, которая делает проект с расчетами и обоснованиями применения тех или иных материалов и технологий, обладает патентной защитой своих разработок. Цена этому- качество и безопасность людей.
Стоит избегать компании, которые, не видя объекта ни «в живую», ни на чертежах, слету отвечают на вопрос о стоимости единицы площади фасадного покрытия. Невозможно дать точный ответ, не ознакомившись с особенностями строения, не приняв во внимание сложность конфигурации, не просчитав доборные элементы. Именно продавцы, а не строители борются за снижение себестоимости продукции. Снижение возможно за счет снижения надежности и долговечности, нарушения технологии монтажа, техники безопасности, отсутствия решений обхода нестандартных узлов.
Нельзя покупать инженерную строительную конструкцию как одежду или бытовую технику. Разный уровень ответственности. Любое капитальное архитектурное, дизайнерское сооружение должно иметь конкретную ответственную фамилию. Строители во все времена были теми, чья работа переживала своих создателей. Случайные люди не имеют права носить почетное звание «строитель»!