Квартальная застройка
Квартал представляет собой территориально-архитектурную структурную единицу в городе. Из совокупности таких ячеек, а также отделяющих их улиц складывается урбанизированная среда в большинстве населенных пунктов, особенно городских центров. По площади большинство кварталов совсем небольшие и состоят из невысоких домов. А значит, они могут удачно вписываться даже в план поселка с небольшой территорией, а не только густонаселенного города. Давайте выясним, на какие типы можно условно поделить кварталы, чем они отличаются от микрорайонов, в чем недостатки и преимущества этих видов застройки. А также что должен означать для городской жизни хороший квартал, и какие функции он выполняет для общества.
Виды квартальной застройки
Квартальная застройка сама по себе является отдельным видом городского благоустройства. И в то же время она может быть совсем разной, если менять различные параметры и характеристики. Даже в пределах одного района города могут быть отличающиеся виды застройки. Давайте разберем, в чем разница между различными типами кварталов и как это влияет на деятельность людей и быт города.
Первый критерий — плотность. Плотная квартальная застройка наиболее характерна для центров крупных метрополий. Выделяется довольно близко стоящими зданиями, как правило, средней и большой этажности. Застройщики стараются использовать каждый квадратный метр земли, поэтому в плотной застройке квартального типа преобладает дорогая недвижимость с магазинами на первых этажах. А вот застройка низкой плотности наиболее типична в спальных районах. Чтобы жильцам было комфортно жить, она содержит обширные зоны между домами, где располагаются площадки, небольшие парки и зеленые прогулочные аллеи.
Следующий критерий разделения кварталов на виды — это этажность. В России большинство квартальных проектов состоят из нескольких высотных зданий, объединенных в жилой комплекс. Это уже привычная картина для Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников. Совсем иначе обстоят дела с низкоэтажными кварталами. Они более популярны в Европе, чем у нас. Такие кварталы можно застроить таунхаусами, коттеджами и дюплексами в 1-3 этажа. Чаще всего малоэтажные дизайнерские районы представляют собой элитную загородную недвижимость, из которой несколько застройщиков одновременно могут выстраивать целые новые поселки, куда люди, владеющие собственными авто, переезжают подальше от городской суеты и каждый день ездят в город на работу и обратно.
Можно разделить квартальную застройку по функциональной принадлежности. Некоторые из них проектируются только для проживания жильцов. Другие представляют собой инфраструктурные области смешанного типа. В них коммерческие здания объединены в один квартал с жилыми, как правило, средней этажности. А третий вариант — полностью рабочая недвижимость с магазинами, офисами и другой коммерцией.
Некоторые подобные проекты строятся для себя «под ключ» крупными компаниями, где большая часть помещений составляют штаб-квартиру организации, а остаток сдается в аренду более мелким предпринимательствам. Схема коммерческого квартала устроена таким образом, чтобы разным отделам или департаментам было удобно взаимодействовать.
И четвертый показатель, по которому можно поделить кварталы — способ планировки. Открытая квартальная застройка представляет своего рода открытую площадь, занимающую целый квадрат между городскими улицами, где стоят несколько построек, а все остальное место выделено под парковые зоны, вело- и беговые дорожки и прочие урбанистические удобства для местных жителей.
Открытый домовый комплекс устроен так, чтобы быть сквозным, визуально и физически не выступать в роли препятствия, будто сплошная стена, а позволять людям свободно прогуливаться внутри: как жителям квартала, так и случайным прохожим. Также можно сказать, что кварталы открытого типа обычно имеют большую длину грани, чем закрытые. Во многих городах они могут занимать сразу 4 ячейки (2*2) между городскими улицами, так как выступают в роли не только кварталов, но еще и городских зон для отдыха и проведения досуга горожан с мини-площадями, фонтанами и т.д.
Второй тип планировки квартальной застройки — закрытый — назван так, потому что здания действительно образуют собой некую рамку или границы, которые выделяют внутренний двор в обособленную зону. Иногда попасть внутрь можно только через арки межу узко стоящими домами. Проходы могут и вовсе быть замкнутыми для посторонних, а для попадания внутрь огороженной территории необходимы ключ-карты или другие инструменты пропуска. Закрытые кварталы можно часто встретить в густонаселенных центральных районах с люксовой жилой недвижимостью.
Какие задачи решает квартальная застройка
Планы устройства различных городов в России и за ее пределами могут разительно отличаться. Некоторые квартальные застройки были изначально разработанными проектами с нуля, а другие образовались уже давно в процессе постепенного строительства и расширения. Однако все они решают несколько базовых задач градостроительства и социальной жизни людей.
Первая и главная функция квартальной застройки — формирование карты населенного пункта. То есть разделение всей его территории на какие-то минимальные структурные части, которые объединяют несколько домов и пространство между ними, обособляя их при этом от других таких же территорий. Они задают и определяют ориентиры, по которым наряду с названиями улиц, достопримечательностями и прочими городскими точками люди могут определять свое положение и объяснять его другим.
Также квартальная застройка выполняет задачу зонирования в жизни людей, определения границ. Каждый жилец знает, что территория внутри квартала — это его «домашняя» среда, где он в большей степени хозяин, чем случайный прохожий. В этом месте жители могут прогуливаться, оставлять на площадке детей, использовать придомовую зону как место для своего транспорта, организовывать общий с соседями быт.
Третья главная функция квартальной застройки — предоставление городу различных торговых и коммерческих заведений, которые находятся на нижних этажах жилых домов. В таких местах люди, живущие по соседству, способны покупать товары и пользоваться услугами. Это плюс не только для них, но и для предпринимателей, которые ведут свои маленькие дела и развивают малый бизнес в стране.
Сравнение квартальной застройки с микрорайонной
В плане практически любого современного города можно встретить два основных типа застройки: микрорайонную и квартальную. Эта извечная битва требует выяснения, какой способ планировки все-таки дает больше преимуществ в градостроительстве и почему.
Кварталы
Само слово квартал произошло от английского слова, которое переводится как четверть. То есть прямоугольная территория, ограниченная со всех четырех сторон улицами.
Этот способ застройки более древний, потому что люди уже в средние века и даже античность выстраивали малоэтажные домики в группы по несколько штук. А чтобы местным жителям было проще общаться, торговать и прочими способами друг с другом взаимодействовать, возведение домов делалось колодцем с общим двором. В те времена самой концепции микрорайонов, естественно, не существовало. Поэтому принято считать, что с точки зрения социологии квартальная застройка является более естественной и логичной в человеческом обществе.
В наше время городское планирование подразумевает, что основным «делителем» зданий на части, такие как кварталы, являются автомобильные дороги. При этом внутри каждого квартала проезжая часть отсутствует — максимум есть парковка для авто жильцов. В остальном квартал представляет собой личное пространство владельцев квартир. Таким методом происходит четкое зонирование территорий на частные и общие. Одна из основных черт квартальной застройки в России — это высокая плотность населения.
Концепция квартальной застройки стремится вместить максимум полезной инфраструктуры на минимально возможной территории. В ней довольно часто сочетаются жилые площади с магазинами, парикмахерскими, офисами и другими объектами инфраструктуры, расположенными на первых этажах.
Микрорайоны
Впервые о микрорайонном типе застройке в СССР и других странах заговорили в первой половине 20-го века, и движущей силой стала стремительная автомобилизация. Для возрастающего числа машин требовались новые многополосные дороги, а отдельные кварталы, расположенные между ними, не позволяли выделить достаточно места и для жителей, и для водителей. Поэтому во многих районах стали сносить компактные квартальные участки и вместо них на обширной территории выстраивать многоэтажные микрорайоны.
Новые типы территорий состояли из последовательно расставленных высотных зданий, которые были будто хаотично перемешаны с другими объектами инфраструктуры: парковками, магазинами, аптеками, детскими садами. Микрорайоны занимают во много раз большую площадь, чем отдельные кварталы. Это почти мини-городки с километровой длиной и шириной, окруженные автомагистралями, которые как артерии проходят через весь город и соединяют разные микрорайоны. А большая часть магазинов и другой коммерции построены на внешней стороне районов, «смотря» лицевой частью на улицу.
Чем кварталы лучше микрорайонов
Как уже было сказано, кварталы по своей природе являются более естественными образованиями в городах, чем микрорайоны, потому что еще издавна возникали по понятным социальным и бытовым причинам. Живущим в них людям было проще взаимодействовать друг с другом, вместе планировать организацию дворового пространства. Сами кварталы почти всегда сочетают в себе жилую и коммерческую части, чтобы максимально эффективно распределять площадь, а жильцам было не далеко добираться до магазинов и других сервисов.
Микрорайон — относительно недавно появившееся искусственное явление, и из этого вытекают все его недостатки. Во-первых, он покрывает территорию большого размера, но практически вся она жилая при минимуме социальных благ и услуг внутри района. Это превращает любой микрорайон в обширную спальную зону, где не сильно бурлит жизнедеятельность, а любая инфраструктура для досуга и развлечений находится на удалении.
Во-вторых, внутри микрорайонов почти всегда есть много неиспользуемого пространства. Поэтому внутренние дворы их становятся парковками и «бетонными джунглями»: серыми безжизненными зонами, где неинтересно и некомфортно находиться. Также можно заметить, что в пределах одного микрорайона отсутствует понятие о своем и чужом. Например, непонятно, где заканчивается двор одного дома и начинается — другого. Из-за этого все пространство между многоэтажками интуитивно воспринимается жильцами как «ничья земля».
Как следствие — никто не чувствует за собой ответственность за благоустройство и облагораживание придомовых территорий. И если у дома отсутствует грамотное и неравнодушное жилищное управление, то окружение приходит в негодность с некрасивыми клочками земли вместо грядок с цветами, без кустарников и с кучами неубранного мусора.
Также существует тенденция, что небольшие квартальные проекты создаются застройщиками более эстетичными и необычными: с разнообразием форм, красок, архитектурных особенностей, переменной этажностью и другими элементами, делающими жилищную зону подсознательно более комфортной.
Преимущество и недостатки квартальной застройки
Несмотря на все достоинства квартального способа организации городских пространств, никакая система не может быть идеальна. Нет смысла исключительно хвалить этот вид застройки, а вместо этого лучше рассмотреть его критически, выделив как плюсы, так и минусы. Начнем с преимуществ:
- Пространственный рационализм. Кварталы очень удобно вплетаются в сеточную карту дорог, заполняя все пространство между ними. И внутри себя квартальная застройка также максимально уплотнена, не создавая лишние неиспользуемые площади, как это происходит с обширными дворами-парковками микрорайонной застройки.
- Комфорт жильцов. Благодаря компактным размерам и отсутствию больших пробелов, среднестатистическому человеку психологически более комфортно жить в квартальной застройке. План расстановки зданий и междомовой территории позволяет воспринимать весь квартал как свою собственность, частную территорию, а не просто совместное с другими людьми место проживания.
- Коммерция. Магазины, аптеки, продуктовые лавки, мастерские — все это располагается в квартальной застройке прямо на первых этажах зданий, потому чтобы добраться до них и приобрести большую часть нужных вещей и продуктов, достаточно спуститься из квартиры на улицу и пройти несколько шагов. Это идеальные условия для развития малого бизнеса.
- Дорожная инфраструктура. Вокруг кварталов располагается сетка из большого количества небольших дорог. На них практически никогда не возникают пробки, а движение свободное, в отличие от крупных многополосных магистралей с развязками и проспектов между микрорайонами.
- Полезная площадь. Из-за более плотной застройки домами в сравнении с микрорайоном, квартал может давать сопоставимую суммарную площадь жилья даже при меньшей этажности зданий.
- Эстетика. Общий архитектурный ансамбль квартальной застройки внешне более приятный и красивый, чем вид отдельно стоящих высоток посреди асфальтированных и бетонированных площадей.
- Компактность. Некоторые люди, живущие в кварталах, могут работать здесь же. Например, частные предприниматели, которые владеют или арендуют торговые площади в своем или соседнем доме.
- Материалы и строительство. Большинство кварталов были построены не в советскую эпоху, а до нее или после. Это значит, что перестройка их не затронула, и здания построены или из кирпича или современных качественных материалов, но точно не дешевых панелей, как типовые многоэтажки.
Теперь перейдем к основным недостаткам квартального типа застройки. Вот к каким ошибкам может приводить неграмотное их проектирование:
- Недостаток зелени. Далеко не в каждой — особенно плотной — квартальной застройке можно найти обилие деревьев и кустарников, для которых попросту не хватает места.
- Освещенность. Проблемы с ней в кварталах могут возникнуть по двум причинам. Первая — непродуманное искусственное освещение, такое как уличные фонари, которых гораздо больше на улице, чем внутри квартала. А вторая — слабое проникновение естественных солнечных лучей во двор квартала при условии, что застройка состоит из домов средней и высокой этажности, а ширина двора небольшая.
- Отсутствие мест для авто. В плотной застройке не всегда можно найти достаточное количество паркомест для каждого домовладельца, в отличие от широких микрорайонов. Однако решением могут стать многоуровневые парковки, построенные поблизости.
Да и в целом недостатком может считаться любое некачественное проектирование квартала. К примеру, некоторые застройщики могут быть склонны пренебрегать ключевыми принципами, которые отличают квартальную застройку от микрорайонной: плохая организация внутренних пространств, чрезмерная этажность на узком пространстве, слабое развитие придомовых зон. И другие факторы, превращающие квартал в мини-микрорайон со всеми вытекающими недостатками.
Набирая высоту. Высотное строительство подтягивает новые технологии
В современном высотном строительстве активно применяются новые технологии, которые помогают ускорить работы и реализовать самые смелые архитектурные решения.
В России продолжает расти высота жилых зданий. По данным исследования ЕРЗ.РФ, проведенного совместно с Комиссией Российского союза строителей и предпринимателей по строительству и жилищной политике и Национальным объединением застройщиков жилья, на конец ноября средняя этажность возводимых жилых объектов в нашей стране составила 17,8 этажа. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года высотность увеличилась на 0,7 этажа.
Всего доля строящихся жилых зданий высотой от 25 этажей составляет сейчас 22,9% (в квадратных метрах). За год прирост показателя составил 3,3%. Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 18–24 этажа. Лидер высотного строительства – Свердловская область. Это единственный регион страны, где доля высотного строительства превышает 50%. Средняя этажность возводимого жилья составляет 22,4 этажа. Москва в рейтинге заняла только четвертое место. «Высотки» в столичном жилищном строительстве занимают 42,4% в общем объеме. Но при этом Москва лидирует по максимальной средней высотности новостроек – 23,9 этажа.
Петербург, по оценке экспертов, не входит в десятку регионов, занимая только 11-е место в рейтинге. Средняя высотность домов здесь достигает 18,1 этажа, что близко к общероссийскому значению. Высоту жилых объектов ограничивает местное законодательство. Тем не менее, у Петербурга есть своя высотная достопримечательность. Правда, не относящаяся к жилым зданиям. Высота многофункционального комплекса «Лахта Центр» составляет 462 м. В настоящее время это самое высокое здание в регионе.
По жестким стандартам
Эксперты отмечают: в современном высотном строительстве постоянно зарождаются и развиваются новые тренды. Связаны они как с архитектурой объектов, так и с их технологической начинкой. Это касается и жилых объектов, и административных зданий. Причем применение новых технологий в проектировании, использование инновационных материалов позволяют построить «высотку» в более сжатые сроки, чем 10–15 лет назад. В частности, при возведении таких объектов применяются сверхпрочный бетон, особый вид армирования и т. д.
По словам главного инженера проектов компании «Метрополис» Дениса Дубинина, высотные здания не зря считаются уникальными: при проектировании к ним предъявляются более строгие требования из-за повышенной опасности в случае непредвиденных и нештатных ситуаций. Кроме того, эти особые правила объясняются потребностью обеспечить комфорт пребывающих в здании людей и снизить затраты на эксплуатацию объекта. Так, при проектировании высотных объектов особенно важно правильное зонирование, чтобы сократить количество перемещений людей между этажами. При этом лифтовое оборудование должно подбираться тщательно. Желательно, чтобы оно имело высокую степень автоматизации, когда система определяет наиболее выгодное использование имеющихся лифтов в определенной ситуации. Обязательными для высотных объектов являются аэродинамические испытания, чтобы определить ветровые нагрузки – зачастую они превышают сейсмическую нагрузку. Особые требования также предъявляются к системам пожаробезопасности, эвакуации людей, к молниезащите. Системы должны быть не только эффективными, но и более износостойкими, чем у обычных объектов.
«Многие высотные здания обладают обширной поверхностью или даже целиком стеклянным фасадом. Для соответствия принципам энергоэффективности такие фасады должны быть выполнены из стекла, которое обладает минимальной потерей тепла. Это необходимо для того, чтобы не создавать дополнительных нагрузок на вентиляционные и отопительные системы летом и зимой соответственно. Особые требования предъявляются и к обслуживанию фасадов. В целом для высотных объектов очень важна энергоэффективность, так как затраты на инженерные системы увеличиваются с каждым метром высоты. Для оценки принятых решений здания проходят сертификацию различных типов, например, по стандарту LEED», – подчеркивает Денис Дубинин.
Тренд энергоэффективности
Основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов отмечает, что сейчас в основном строят металлокаркасные высотные здания. Такое решение позволяет увеличить скорость строительства. «Если говорить о технологиях для высоток в целом, они связаны с использованием фасадных материалов, новых систем остекления, а также инженерии, например, для вентиляции и центрального холодоснабжения. В настоящее время доступно много энергоэффективных решений, например – рекуперация, что является необходимостью в высотных зданиях, особенно с учетом того, что окна в них не открываются. Рекуперация при этом – самое энергоэффективное решение, которое дает 30% экономии тепла, самого дорогого энергоресурса в России. Такое решение должно стать нормой в любом жилищном строительстве», – считает эксперт.
Представитель ГК «Пенетрон-Россия» Ирина Лутфиева рассказывает, что обобщая опыт этой группы компаний по работе с высотными зданиями, можно отметить: для таких объектов важны локация, близость к различным водоемам, отличные виды на прилегающую местность. Как правило, это сочетается прежде всего со сложной гидрогеологией, высоким уровнем грунтовых вод. Однако современные технологии позволяют нивелировать практически полностью эти неблагоприятные условия, они в настоящее время не являются критичными. Качественная гидроизоляция позволяет решить весь комплекс задач по строительству на сложных грунтах и обеспечить сооружению безопасность и долговечность. В первую очередь – герметичность фундамента и подземных уровней, на которых, как правило, размещаются паркинги, инженерные коммуникации, лифтовые шахты и т. п. Все эти помещения нуждаются в надежной гидроизоляции.
Игроки рынка демонтажа рассчитывают на рост
По мнению экспертов, активизировать рынок демонтажных работ можно только с помощью крупных проектов редевелопмента и реновации застроенных территорий.
Рынок демонтажных услуг, «просевший» после 2014 года вслед за всей строительной сферой, пока не восстановил свои позиции. Так считает ряд его игроков, хотя другие его представители говорят о небольшом подъеме отрасли. Также специалисты считают, что рынок сейчас «задемпингован» из-за высокой конкуренции и присутствия на нем непрофессионалов.
Определяя показатели
По словам исполнительного директора ФГИК «Размах» Руслана Семенова, рынок демонтажа в Петербурге и Ленинградской области в последние три года показывает небольшой, но неуклонный спад как по количеству контрактов, так и по их цене. В частности, по сравнению с 2018 в 2019 году он потерял в количестве тендеров около 3%. При этом суммарная емкость рынка Петербургской агломерации по итогам текущего года составит около 2,3 млрд рублей против 2,7 млрд в прошлом.
«В дальнейшем мы не прогнозируем положительную динамику, учитывая стремительное сокращение строительного рынка и числа застройщиков как таковых. Ведь в Петербурге и Ленобласти 70% заказов приходятся на гражданский, а не промышленный демонтаж. Количество демонтажных компаний также неизбежно сократится. В последние годы мы уже наблюдаем процесс ухода с рынка многих компаний, которые на пике рынка в 2011–2012 годах могли считаться лидерами», – добавляет Руслан Семенов.
Стоит добавить, что ранее аналитический центр ГК «Размах» отмечал, что по итогам первого полугодия 2019 года емкость демонтажного рынка РФ оценивалась в 118,5 млрд рублей. При этом прирост проектов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 4%. Лидерами среди федеральных округов РФ по емкости рынка по убыванию являются ЦФО, СЗФО и ЮФО.
Между тем генеральный директор ГК «КрашМаш» Виктор Казаков охарактеризует текущее состояние рынка демонтажных услуг как позитивное. По его мнению, после кризиса 2014 года и стагнации в 2015–2016 годах спрос на данный сегмент строительной отрасли постепенно пошел вверх и в настоящий момент показывает хорошую динамику роста.
«Все это отражается как в количестве, так и в качестве заказов. Причем под качеством я подразумеваю не только объемы, но и комплексность. В числе последних таких объектов, где был проведен полный или частичный демонтаж, – Ховринская больница, гостиница «Спутник» и «Люблинский ЛМЗ» в Москве, нефтехимический комбинат «Сибур» в Тобольске, «Выксунский металлургический завод» в Выксе Нижегородской области, химпредприятие «НАК АЗОТ» в Новомосковске и многие другие объекты», – перечислил он.
С перспективой на будущее
Эксперты предполагают, что именно крупные и комплексные проекты редевелопмента и реновация застроенных территорий помогут существенно активизировать демонтажный рынок в стране. Также на руку игрокам отрасли может сыграть реализация регионами национальных проектов, связанных с жилищным строительством.
Как отмечает генеральный директор ООО «ЕвроТрансСтрой» Сергей Ракчеев, рынок демонтажа в России – очень перспективное направление. С одной стороны, в стране растет доля изношенности основных фондов промышленных предприятий, с другой – требуются площадки для возведения новых строительных объектов. Поэтому основным драйвером роста рынка в ближайшие годы будет потребность в модернизации индустриальных объектов и сносе аварийного жилья. Сейчас много аварийных объектов находится в Центральном, Приволжском, Северо-Западном, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.
«Также имеет перспективы связанный с демонтажом рециклинг строительных отходов. Сейчас доля строительных отходов, использованных в качестве вторсырья, в РФ составляет не более 30%. При этом в Германии, Нидерландах, Франции такие отходы практически полностью востребованы при строительстве новых объектов», – рассказывает эксперт.
Стоит отметить, что рециклингом некоторые ведущие российские демонтажные компании занимаются давно. Однако для них это был почти всегда вторичный бизнес, не приносящий серьезных доходов. Сейчас переработка строительных отходов для ряда игроков рынка стала одним из основных видов деятельности. Они работают не только с остаточным материалом с площадок, где провели демонтаж, но принимают его и от сторонних организаций. В частности, востребована услуга по преобразованию бетона, железобетона, кирпича во вторичный щебень. Он активно задействуется в дорожном строительстве.
К сожалению, подчеркивают специалисты, в настоящее время на демонтажном рынке остаются откровенно слабые, а иногда и непрофессиональные игроки. Как правило, они занимаются небольшими проектами, но иногда претендуют и на крупные заказы – с помощью демпинга. Не имея в своем штате необходимого числа специалистов и техники, они могут сорвать заказ, не справиться с ним по срокам или провести работы некачественно.
По словам Виктора Казакова, за последние несколько лет серьезные игроки рынка стали еще более крупными, опытными и технически оснащенными. А вот мелкие «однодневки» таковыми и остались. В любом случае, резюмирует он, выбор всегда остается за заказчиком, а его предпочтения между качеством и ценой в последнее время все больше склоняются к первому.
Мнение
Виктор Казаков, генеральный директор ГК «КрашМаш»:
– Очень важно, что за последние годы возросла техническая грамотность и самих заказчиков. Это отображается и в качестве проработки технических заданий по демонтажу объекта, и в объективном понимании сложности процесса и реальных сроков реализации, и в самом подходе к выбору подрядчика: высокие требования к уровню охраны труда и безопасности производства работ.