Квартальная застройка
Квартал представляет собой территориально-архитектурную структурную единицу в городе. Из совокупности таких ячеек, а также отделяющих их улиц складывается урбанизированная среда в большинстве населенных пунктов, особенно городских центров. По площади большинство кварталов совсем небольшие и состоят из невысоких домов. А значит, они могут удачно вписываться даже в план поселка с небольшой территорией, а не только густонаселенного города. Давайте выясним, на какие типы можно условно поделить кварталы, чем они отличаются от микрорайонов, в чем недостатки и преимущества этих видов застройки. А также что должен означать для городской жизни хороший квартал, и какие функции он выполняет для общества.
Виды квартальной застройки
Квартальная застройка сама по себе является отдельным видом городского благоустройства. И в то же время она может быть совсем разной, если менять различные параметры и характеристики. Даже в пределах одного района города могут быть отличающиеся виды застройки. Давайте разберем, в чем разница между различными типами кварталов и как это влияет на деятельность людей и быт города.
Первый критерий — плотность. Плотная квартальная застройка наиболее характерна для центров крупных метрополий. Выделяется довольно близко стоящими зданиями, как правило, средней и большой этажности. Застройщики стараются использовать каждый квадратный метр земли, поэтому в плотной застройке квартального типа преобладает дорогая недвижимость с магазинами на первых этажах. А вот застройка низкой плотности наиболее типична в спальных районах. Чтобы жильцам было комфортно жить, она содержит обширные зоны между домами, где располагаются площадки, небольшие парки и зеленые прогулочные аллеи.
Следующий критерий разделения кварталов на виды — это этажность. В России большинство квартальных проектов состоят из нескольких высотных зданий, объединенных в жилой комплекс. Это уже привычная картина для Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников. Совсем иначе обстоят дела с низкоэтажными кварталами. Они более популярны в Европе, чем у нас. Такие кварталы можно застроить таунхаусами, коттеджами и дюплексами в 1-3 этажа. Чаще всего малоэтажные дизайнерские районы представляют собой элитную загородную недвижимость, из которой несколько застройщиков одновременно могут выстраивать целые новые поселки, куда люди, владеющие собственными авто, переезжают подальше от городской суеты и каждый день ездят в город на работу и обратно.
Можно разделить квартальную застройку по функциональной принадлежности. Некоторые из них проектируются только для проживания жильцов. Другие представляют собой инфраструктурные области смешанного типа. В них коммерческие здания объединены в один квартал с жилыми, как правило, средней этажности. А третий вариант — полностью рабочая недвижимость с магазинами, офисами и другой коммерцией.
Некоторые подобные проекты строятся для себя «под ключ» крупными компаниями, где большая часть помещений составляют штаб-квартиру организации, а остаток сдается в аренду более мелким предпринимательствам. Схема коммерческого квартала устроена таким образом, чтобы разным отделам или департаментам было удобно взаимодействовать.
И четвертый показатель, по которому можно поделить кварталы — способ планировки. Открытая квартальная застройка представляет своего рода открытую площадь, занимающую целый квадрат между городскими улицами, где стоят несколько построек, а все остальное место выделено под парковые зоны, вело- и беговые дорожки и прочие урбанистические удобства для местных жителей.
Открытый домовый комплекс устроен так, чтобы быть сквозным, визуально и физически не выступать в роли препятствия, будто сплошная стена, а позволять людям свободно прогуливаться внутри: как жителям квартала, так и случайным прохожим. Также можно сказать, что кварталы открытого типа обычно имеют большую длину грани, чем закрытые. Во многих городах они могут занимать сразу 4 ячейки (2*2) между городскими улицами, так как выступают в роли не только кварталов, но еще и городских зон для отдыха и проведения досуга горожан с мини-площадями, фонтанами и т.д.
Второй тип планировки квартальной застройки — закрытый — назван так, потому что здания действительно образуют собой некую рамку или границы, которые выделяют внутренний двор в обособленную зону. Иногда попасть внутрь можно только через арки межу узко стоящими домами. Проходы могут и вовсе быть замкнутыми для посторонних, а для попадания внутрь огороженной территории необходимы ключ-карты или другие инструменты пропуска. Закрытые кварталы можно часто встретить в густонаселенных центральных районах с люксовой жилой недвижимостью.
Какие задачи решает квартальная застройка
Планы устройства различных городов в России и за ее пределами могут разительно отличаться. Некоторые квартальные застройки были изначально разработанными проектами с нуля, а другие образовались уже давно в процессе постепенного строительства и расширения. Однако все они решают несколько базовых задач градостроительства и социальной жизни людей.
Первая и главная функция квартальной застройки — формирование карты населенного пункта. То есть разделение всей его территории на какие-то минимальные структурные части, которые объединяют несколько домов и пространство между ними, обособляя их при этом от других таких же территорий. Они задают и определяют ориентиры, по которым наряду с названиями улиц, достопримечательностями и прочими городскими точками люди могут определять свое положение и объяснять его другим.
Также квартальная застройка выполняет задачу зонирования в жизни людей, определения границ. Каждый жилец знает, что территория внутри квартала — это его «домашняя» среда, где он в большей степени хозяин, чем случайный прохожий. В этом месте жители могут прогуливаться, оставлять на площадке детей, использовать придомовую зону как место для своего транспорта, организовывать общий с соседями быт.
Третья главная функция квартальной застройки — предоставление городу различных торговых и коммерческих заведений, которые находятся на нижних этажах жилых домов. В таких местах люди, живущие по соседству, способны покупать товары и пользоваться услугами. Это плюс не только для них, но и для предпринимателей, которые ведут свои маленькие дела и развивают малый бизнес в стране.
Сравнение квартальной застройки с микрорайонной
В плане практически любого современного города можно встретить два основных типа застройки: микрорайонную и квартальную. Эта извечная битва требует выяснения, какой способ планировки все-таки дает больше преимуществ в градостроительстве и почему.
Кварталы
Само слово квартал произошло от английского слова, которое переводится как четверть. То есть прямоугольная территория, ограниченная со всех четырех сторон улицами.
Этот способ застройки более древний, потому что люди уже в средние века и даже античность выстраивали малоэтажные домики в группы по несколько штук. А чтобы местным жителям было проще общаться, торговать и прочими способами друг с другом взаимодействовать, возведение домов делалось колодцем с общим двором. В те времена самой концепции микрорайонов, естественно, не существовало. Поэтому принято считать, что с точки зрения социологии квартальная застройка является более естественной и логичной в человеческом обществе.
В наше время городское планирование подразумевает, что основным «делителем» зданий на части, такие как кварталы, являются автомобильные дороги. При этом внутри каждого квартала проезжая часть отсутствует — максимум есть парковка для авто жильцов. В остальном квартал представляет собой личное пространство владельцев квартир. Таким методом происходит четкое зонирование территорий на частные и общие. Одна из основных черт квартальной застройки в России — это высокая плотность населения.
Концепция квартальной застройки стремится вместить максимум полезной инфраструктуры на минимально возможной территории. В ней довольно часто сочетаются жилые площади с магазинами, парикмахерскими, офисами и другими объектами инфраструктуры, расположенными на первых этажах.
Микрорайоны
Впервые о микрорайонном типе застройке в СССР и других странах заговорили в первой половине 20-го века, и движущей силой стала стремительная автомобилизация. Для возрастающего числа машин требовались новые многополосные дороги, а отдельные кварталы, расположенные между ними, не позволяли выделить достаточно места и для жителей, и для водителей. Поэтому во многих районах стали сносить компактные квартальные участки и вместо них на обширной территории выстраивать многоэтажные микрорайоны.
Новые типы территорий состояли из последовательно расставленных высотных зданий, которые были будто хаотично перемешаны с другими объектами инфраструктуры: парковками, магазинами, аптеками, детскими садами. Микрорайоны занимают во много раз большую площадь, чем отдельные кварталы. Это почти мини-городки с километровой длиной и шириной, окруженные автомагистралями, которые как артерии проходят через весь город и соединяют разные микрорайоны. А большая часть магазинов и другой коммерции построены на внешней стороне районов, «смотря» лицевой частью на улицу.
Чем кварталы лучше микрорайонов
Как уже было сказано, кварталы по своей природе являются более естественными образованиями в городах, чем микрорайоны, потому что еще издавна возникали по понятным социальным и бытовым причинам. Живущим в них людям было проще взаимодействовать друг с другом, вместе планировать организацию дворового пространства. Сами кварталы почти всегда сочетают в себе жилую и коммерческую части, чтобы максимально эффективно распределять площадь, а жильцам было не далеко добираться до магазинов и других сервисов.
Микрорайон — относительно недавно появившееся искусственное явление, и из этого вытекают все его недостатки. Во-первых, он покрывает территорию большого размера, но практически вся она жилая при минимуме социальных благ и услуг внутри района. Это превращает любой микрорайон в обширную спальную зону, где не сильно бурлит жизнедеятельность, а любая инфраструктура для досуга и развлечений находится на удалении.
Во-вторых, внутри микрорайонов почти всегда есть много неиспользуемого пространства. Поэтому внутренние дворы их становятся парковками и «бетонными джунглями»: серыми безжизненными зонами, где неинтересно и некомфортно находиться. Также можно заметить, что в пределах одного микрорайона отсутствует понятие о своем и чужом. Например, непонятно, где заканчивается двор одного дома и начинается — другого. Из-за этого все пространство между многоэтажками интуитивно воспринимается жильцами как «ничья земля».
Как следствие — никто не чувствует за собой ответственность за благоустройство и облагораживание придомовых территорий. И если у дома отсутствует грамотное и неравнодушное жилищное управление, то окружение приходит в негодность с некрасивыми клочками земли вместо грядок с цветами, без кустарников и с кучами неубранного мусора.
Также существует тенденция, что небольшие квартальные проекты создаются застройщиками более эстетичными и необычными: с разнообразием форм, красок, архитектурных особенностей, переменной этажностью и другими элементами, делающими жилищную зону подсознательно более комфортной.
Преимущество и недостатки квартальной застройки
Несмотря на все достоинства квартального способа организации городских пространств, никакая система не может быть идеальна. Нет смысла исключительно хвалить этот вид застройки, а вместо этого лучше рассмотреть его критически, выделив как плюсы, так и минусы. Начнем с преимуществ:
- Пространственный рационализм. Кварталы очень удобно вплетаются в сеточную карту дорог, заполняя все пространство между ними. И внутри себя квартальная застройка также максимально уплотнена, не создавая лишние неиспользуемые площади, как это происходит с обширными дворами-парковками микрорайонной застройки.
- Комфорт жильцов. Благодаря компактным размерам и отсутствию больших пробелов, среднестатистическому человеку психологически более комфортно жить в квартальной застройке. План расстановки зданий и междомовой территории позволяет воспринимать весь квартал как свою собственность, частную территорию, а не просто совместное с другими людьми место проживания.
- Коммерция. Магазины, аптеки, продуктовые лавки, мастерские — все это располагается в квартальной застройке прямо на первых этажах зданий, потому чтобы добраться до них и приобрести большую часть нужных вещей и продуктов, достаточно спуститься из квартиры на улицу и пройти несколько шагов. Это идеальные условия для развития малого бизнеса.
- Дорожная инфраструктура. Вокруг кварталов располагается сетка из большого количества небольших дорог. На них практически никогда не возникают пробки, а движение свободное, в отличие от крупных многополосных магистралей с развязками и проспектов между микрорайонами.
- Полезная площадь. Из-за более плотной застройки домами в сравнении с микрорайоном, квартал может давать сопоставимую суммарную площадь жилья даже при меньшей этажности зданий.
- Эстетика. Общий архитектурный ансамбль квартальной застройки внешне более приятный и красивый, чем вид отдельно стоящих высоток посреди асфальтированных и бетонированных площадей.
- Компактность. Некоторые люди, живущие в кварталах, могут работать здесь же. Например, частные предприниматели, которые владеют или арендуют торговые площади в своем или соседнем доме.
- Материалы и строительство. Большинство кварталов были построены не в советскую эпоху, а до нее или после. Это значит, что перестройка их не затронула, и здания построены или из кирпича или современных качественных материалов, но точно не дешевых панелей, как типовые многоэтажки.
Теперь перейдем к основным недостаткам квартального типа застройки. Вот к каким ошибкам может приводить неграмотное их проектирование:
- Недостаток зелени. Далеко не в каждой — особенно плотной — квартальной застройке можно найти обилие деревьев и кустарников, для которых попросту не хватает места.
- Освещенность. Проблемы с ней в кварталах могут возникнуть по двум причинам. Первая — непродуманное искусственное освещение, такое как уличные фонари, которых гораздо больше на улице, чем внутри квартала. А вторая — слабое проникновение естественных солнечных лучей во двор квартала при условии, что застройка состоит из домов средней и высокой этажности, а ширина двора небольшая.
- Отсутствие мест для авто. В плотной застройке не всегда можно найти достаточное количество паркомест для каждого домовладельца, в отличие от широких микрорайонов. Однако решением могут стать многоуровневые парковки, построенные поблизости.
Да и в целом недостатком может считаться любое некачественное проектирование квартала. К примеру, некоторые застройщики могут быть склонны пренебрегать ключевыми принципами, которые отличают квартальную застройку от микрорайонной: плохая организация внутренних пространств, чрезмерная этажность на узком пространстве, слабое развитие придомовых зон. И другие факторы, превращающие квартал в мини-микрорайон со всеми вытекающими недостатками.
Обследование зданий и сооружений: цели, виды и основные этапы работ
Для оценки реального состояния сооружений и зданий проводится экспертное обслуживание их несущих конструкций. Главная цель такого мероприятия — выявление возможных дефектов и повреждений, определение целесообразности восстановительных работ. Подобная экспертная оценка зачастую требуется для предстоящих судебных разбирательств, а также в качестве подтверждения безопасности уже завершенных реконструкций.
Какие объекты подлежат обследованию?
Обследование применяется на следующих типах объектов:
- Строящиеся объекты. Чаще проверка осуществляется по предписанию уполномоченных органов.
- На объектах, где строительство было приостановлено и планируется его возобновление. Обследование потребуется, если прошло три года после начала перерыва.
- На объектах, подлежащих регулярной эксплуатации.
Здания, которые не являются эксплуатируемыми, однако планируется возобновление их использования или снос, также подлежат обследованию.
В каких случаях требуется проведение обследования?
Наличие экспертного заключения требуется в следующих случаях:
- чтобы определить состояние конструкций, если произошла авария;
- для получения качественной и официальной оценки износа конструкций в физическом плане;
- если планируется капитальный ремонт здания или сооружения;
- когда проектируется перепланировка и требуется предварительное составление макета будущих изменений;
- если планируется завершение строительства, которое было приостановлено;
- когда будет проводиться реконструкция здания или модернизация;
- если требуется выявить причины деформации любых строительных конструкций, включая стены и перекрытия.
Грамотно проведенное техническое обследование зачастую решает «судьбу» здания, если оно планируется под снос. Экспертная оценка составляется не только на основании визуального осмотра: определение дефектов происходит и посредством замеров.
Виды обследований построек
Существует несколько видов обследований, которые требуются заказчику для выполнения определенных целей. При этом запросить услугу может как собственник, так и арендатор постройки или руководитель организации, расположенной в его стенах.
Самые распространенные виды обследования зданий:
- Оценка здания для проведения его реконструкции. В частности, если требуется сделать надстройку или пристройку, а также заменить какие-то отдельные части сооружения или восстановить поврежденные элементы. Результаты проведенных изысканий далее потребуются проектировщикам, которые составят план оптимальных и безопасных работ.
- Обследование перед планируемым капитальным ремонтом. Дополнительных согласований для проведения таких действий не требуется, однако именно анализ сооружения позволит обозначить фронт предстоящих работ. В частности, определить те конструкции, которые требуется заменить, а также материалы для использования.
- Исследование несущих конструкций в целях дальнейшей перепланировки. Такое действие представляет опасность для сохранения прочности дома. Вмешательство в несущие конструкции без предварительной оценки их состояния может привести к разрушению. Чтобы проводить работы легально и не создавать угрозу для сооружения, важно не только составить технический проект на реконструкцию, но и получить экспертное заключение о состоянии здания.
Экспертиза постройки может требоваться и в иных ситуациях:
- для признания ее аварийной, требующей сноса;
- чтобы узаконить самострой;
- для установки причин повреждения;
- для решения различных судебных споров.
Проводить исследование зданий и сооружений могут только те организации, которые официально имеют допуск к СРО (Саморегулируемые организации). Дополнительно все проверяющие сотрудники должны иметь на руках аттестаты о присвоенной им квалификации. При отсутствии данной документации полученную оценку нельзя считать экспертной.
Какие задачи выполняет обследование зданий и сооружений?
Обследование зданий и сооружений решает определенные задачи, что пригодится не только в постановке оценке целостности конструкций. По проводимым мероприятиям можно выявить состояние любой постройки, которая находится в стадии активной эксплуатации, на предмет ее безопасности.
Распространенные задачи обследования:
- Создание рекомендаций по устранению любых дефектов, отклонений от нормативов, повреждений. Сюда входит также разработка проекта по созданию ремонтно-строительных мероприятий, если здание требует реконструкции.
- Проведение дефектоскопии несущих конструкций посредством визуальных и инструментальных методов, официально признанных среди современных нормативов.
- Постановка оценки несущих конструкций объекта, а также ограждений при их наличии.
- Инженерно-геологические изыскания — одно из направлений, которое нельзя игнорировать. Для этой проверки используется грунт из скважин, что позволяет определить его физико-механические параметры.
- Расчет несущего каркаса с целью проверки его состоятельности. В качестве основы рассматриваются отдельные части конструкции.
- Непосредственное определение прочности несущих конструкций, которое проводится методами, не разрушающими их целостность. Для сравнения эта же процедура осуществляется в лабораторных условиях, чтобы в дальнейшем сопоставить полученные результаты.
- Определение физического износа несущих конструкций на момент обследования.
- Исследование слоя армирования, а также измерение толщины бетона, сделанного в качестве защиты.
Помимо стандартных измерений и исследований, проводят также снятие фактических показателей:
- степень отклонения ограждающих и несущих конструкций от проектных норм;
- выявление нарушений планировочных решений;
- какие фактические нагрузки получаются от размещенного оборудования;
- фактический износ.
В завершение обязательно проводят систематизацию всех полученных результатов. Это позволяет создать единую экспертную оценку исследуемому объекту.
Критерии оценки технического состояния зданий и сооружений
Вынесение итоговой оценки относительно состояния сооружения происходит на основании полученных результатов обследования. Постройки по критериям можно разделить на следующие группы:
- Состояние признается нормативным в техническом плане.
- Здание в работоспособной кондиции.
- Состояние постройки признано ограниченно работоспособным.
- Конструкция в аварийном состоянии.
Постройки, которые находятся в нормативном или работоспособном состоянии, можно эксплуатировать практически без ограничений. Однако для второго варианта иногда выставляются некоторые требования относительно плановых обследований — они должны проводиться чаще. Если сооружение признано ограниченно работоспособным, важно своевременно принять меры по его реконструкции, восстановлению и усилению. Обязательное условие — дальнейший мониторинг постройки.
Если здание признано аварийным, его эксплуатация запрещена. Чаще всего такие постройки определяют под снос, поскольку они несут угрозу внезапного разрушения.
Этапы обследования зданий и сооружений
Условно исследований зданий можно разделить на три обязательных этапа:
- предварительные мероприятия;
- изучение построек на визуальном уровне;
- инструментальное обследование.
Каждый из этих этапов установлен нормативами современного строительства и включает некоторые обязательные действия. Без последних невозможна постановка адекватной оценки состоянию сооружения.
Проведение подготовительных работ перед исследованием — первый этап
Главная задача этого этапа — сбор и подготовка всех данных, необходимых для определения видов и объемов работ. За основу берется техническая документация здания, а также результаты предыдущих проверок при условии их наличия.
Кроме того, эксперты должны запросить у владельца здания следующие нормативы:
- Рабочая документация на исследуемую постройку, а также проектные нормативы.
- Поэтажный план, экспликация при ее наличии от органа, проводящего инвентаризацию (БТИ).
- Результаты инженерно-геологических изысканий, которые проводились в течение последних пяти лет.
- Данные о возможных опасностях вблизи исследуемого объекта: сюда относятся техногенные и геологические явления.
- План инженерных сетей объекта.
- Информация о наличии водоохранных и санитарно-защитных зон, расположенных вблизи объекта.
- Любые экспертизы относительно состояния несущих конструкций, которые проводились до текущего исследования.
- Данные о наличии любых подземных сооружений, которые находятся вблизи исследуемого объекта. К ним относятся, метро, туннели и т. д.
- Любая информация о проводимых плановых и внеплановых реконструкциях сооружения, включая косметические ремонты фасадов.
Дополнительные данные и отчеты, которые часто требуются специалистам по исследованию зданий и сооружений:
- расчетная схема объекта, включающая наличие несущего каркаса;
- дата постройки и введения сооружения в эксплуатацию;
- материалы, которые были использованы при возведении здания, включая их прочностные характеристики.
Важно учитывать также любые воздействия от окружающей среды на конструкцию, особенно те, которые могут привести к ее разрушению. Итогом этапа можно считать составление полноценной программы по исследованию здания, где будут указаны виды работ, количество испытаний и т. д.
Второй этап обследований сооружений
Второй этап — это предварительная оценка исследуемого объекта, которая носит исключительно визуальный характер. Позволяет обозначить:
- условия эксплуатации;
- особенности здания;
- наличие доступа к любым сторонам конструкции;
- присутствие участков с высокой степени износа.
На этапе визуальной оценки допускается применение примитивных измерительных приборов. Контроль включает в себя следующие действия:
- Оценка состояния сооружения в техническом плане, что можно определить по наличию характерных дефектов и повреждений, заметных невооруженным глазом.
- Выявление соответствия фактического состояния объекта имеющейся на него документации.
- Дефектоскопия различных сторон сооружения с указанием возможных причин повреждений. Тут обязательной является фотофиксация участков, которые затруднительно описать в общем заключении.
Результатом этапа, помимо заключения на основе визуального анализа, является внесение уточнений в инструментальную часть программы обследования. Это необходимо в связи с возможным выявлением дополнительных участков испытаний, а также нетипичных дефектов, которые могут быть незаметными сразу, но при этом значительно снижают прочность конструкций.
Третий этап — замены на инструментальном и лабораторном уровне
На третьем этапе проводится непосредственное инструментальное обследование здания, во время которого важными будут следующие мероприятия:
- детальная проверка сооружений;
- прямое тестирование конструкций;
- проверка инженерных сетей и прочих сооружений, имеющих отношение к объекту.
Наиболее распространенные методы обследования зданий на третьем этапе:
- Физический — проводятся замеры с использованием специальных приборов и оборудования.
- Лабораторный — взятие проб материалов для изучения их в специализированных стационарных условиях.
- Механический — прямое воздействие на конструкцию и материалы, из которых она выполнена, с целью выявления уровня прочности.
При обнаружении дефектов обязательно проводится обмер здания, чтобы получить представление о причинах появления износа. Правильность выведенных на третьем этапе данных и расчетов зависит непосредственно от возможностей используемых технических средств.
Среди мероприятий, проводимых на данном этапе, наиболее важными являются:
- Фотофиксация сооружения крупным планом, что в дальнейшем позволит построить макет объекта и нанести на него все выявленные в процессе обследования дефекты. Сюда входит также снятие точных размерных данных здания.
- Обмерные работы — снятие точных показаний относительно геометрии сооружения. Это момент необходим для сравнения данных с проектными, чтобы выявить возможные отклонения, если они присутствуют. Для этого используются специальные измерительные приборы, показания с которых будут достаточными для построения схем.
- Основные несущие конструкции подлежат небольшому вскрытию с целью определения их прочности и общей способности справляться со своим функциями.
- Для железобетонных конструкций и ограждений из стали проводится определение их прочности при помощи методов, которые не нарушают целостность.
- Выбор кернов среди несущих конструкций, проведение их маркировки для последующего исследования в условиях лаборатории.
- Измерение уровня влажности, во время которого происходит эксплуатация здания.
- Определение толщины защитного бетонного слоя, а также степени армирования несущих конструкций. Для этого используются щадящие неразрушающие методы.
- Определение общего физического износа конструкций.
Получив все данные, специалисты проводят их тщательный анализ и проверочные расчеты прочности, чтобы подготовить полноценное техническое заключение.
Что содержит в себе заключение обследования зданий?
Итогом проведенного обследования зданий и сооружений является техническое заключение, содержащее в себе обязательные данные:
- оценка состояния ограждающих и несущих конструкций;
- уровень прочности всего здания в целом, возможные прогнозы на ближайший период активной эксплуатации;
- рекомендации по поводу возможности устранения выявленных дефектов или отклонений от норм;
- правила и советы по проведению усиления здания, если в этом есть необходимость;
- графическая часть, которая включает в себя полное отражение всех обмерочных чертежей, созданных на втором и третьем этапах обследования, схемы дефектов, испытаний и вскрытий конструкций, если они проводились.
Главный вывод, который содержится в заключении от экспертов, представляет собой оценку относительно возможности дальнейшей эксплуатации исследуемого объекта. Она разрешена только при условии, что здание было признано неаварийным.
Малоэтажное строительство
Малоэтажное строительство в последнее время в России поощряется и широко спонсируется. Прежде чем приобретать земельный участок и приступать к возведению строения, разберитесь, что такое ИЖС, какие существуют преимущества и нюансы при постройке таунхаусов и домов в коттеджных поселках.
Строительные материалы, которые применяют в малоэтажном строительстве
Основополагающая часть постройки — фундамент. Для возведения применяют такой же бетон, как и для многоэтажного жилого дома. Существует четыре основных типа строительства. Малоэтажные дома бывают:
- Из дерева. Постройка не уступает элитному дому, так как новые технологии обработки древесины дают возможность придавать ей любой вид, замедлять процессы гниения и сводить к минимуму способность возгорания. Дом получается экологически чистым, при условии, что материалы были обработаны безопасными для здоровья людей веществами.
- Каркасные. Экономичный и быстрый метод возведения дома, обладающий отличными теплоизоляционными качествами.
- Панельные. Конструкция быстро возводится, так как панели собирают на месте в минимальные сроки.
- Из пеноблоков, кирпича или газобетона. Срок строительства по сравнению с другими вариантами длительный, но и срок службы гораздо больше. Дом получается долговечным и устойчивым.
Дома из кирпича, пеноблоков и газобетона требуют дополнительного утепления.
Что такое ИЖС
Объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства) — это отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса России:
- высота строения не должна превышать 20 метров;
- максимально допустимое количество этажей — три;
- дом не может состоять из блоков-секций и квартир;
- участником строительства может быть только физическое лицо.
Основная цель ИЖС — строительство жилья для личной и семейной нужды. Земельный участок для этой цели предоставляют в городе и поселке.
Преимущества и недостатки ИЖС
Основные преимущества ИЖС:
- есть возможность подведения земли под участие в разных государственных программах, направленных для поддержки малоэтажного строительства;
- владелец не зависит от других членов товарищества;
- собственник земельного участка освобождается от оплаты сборов на дороги и охрану;
- у владельца есть право получения постоянной прописки;
- возможность подключения к коммуникациям, которые чаще всего включены в стоимость земельного участка (не придется отдельно платить за подведение газа и электричества);
- получение налоговых льгот (владелец земельного участка ИЖС имеет право на возмещение по НДФЛ 13% от фактически потраченной суммы на приобретение участка и строительство дома);
- собственникам разрешается пользоваться услугами, которые предоставляют местные государственные учреждения (например, школы, поликлиники, детские сады, больницы);
- участок данной категории предназначен для строительства жилья.
ИЖС дает гарантию строительства жилого дома с возможностью регистрации по месту проживания и ведения самостоятельного хозяйства без зависимости от соседей.
К минусам ИЖС относят:
- стоимость земли по сравнению с садовым участком дороже;
- для постройки дома необходимо получить разрешение или уведомление от муниципальных органов.
Перед приобретением участка проверьте, есть ли рядом больницы, детские сады и школы. Также ознакомьтесь с Генеральным планом развития территории, так как рядом может быть запланировано строительство кварталов многоэтажек.
Ипотека для ИЖС
Крупные банки и региональные кредитные организации предоставляют ипотечные программы со специальными условиями, предназначенными для строительства дома на участке ИЖС. Направление развивается благодаря государственной программе, разработанной для поддержки индивидуального жилищного строительства. Среднее время кредитования — 17 лет.
Для получения ипотеки предоставьте:
- залог (например, участок со строящимся домом или иная недвижимость);
- до оформления залога — поручительство физических лиц;
- договор (при условии, что жилье будет возводить строительная компания);
- смету работ;
- расчет подведения коммуникаций;
- разрешение (уведомление) на строительство.
После получения ипотеки можете подавать документы на разрешение строительства.
Разрешение на ИЖС
Чтобы получить разрешение на строительство в муниципальный орган власти, предоставьте:
- уведомление о начале работы;
- документацию, подтверждающую собственность на землю;
- внешнее описание строения (текстовое, графическое);
- градостроительный план участка;
- проектную документацию с планом расположения построек, сведениями об инженерных сетях.
Власти рассматривают предоставленные документы в течение 7 дней, затем выдают разрешение или отказ (если постройка противоречит правилам и нормам законодательства). Полученное уведомление действует в течение 10 лет.
Не позднее 30 суток после того, как работы окончены, подайте:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план строения (должен сделать кадастровый инженер);
- соглашение об определении долей на строение (при условии, что участок находится в долевой собственности).
В ответ муниципальный орган дает уведомление, подтверждающее соответствие возведенного дома требованиям закона.
Если площадь дома превышает 500 м2, то придется разработать проектные документы и пройти строительную экспертизу. Также понадобится получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
Получить разрешение на строительство можете в:
- Министерстве по природным ресурсам и экологии РФ (если на территории проводят работы по использованию недр земли);
- органе местного самоуправления;
- Федеральной службе по атомному, экологическому и технологическому надзору (если на земельном участке предполагается использовать атомную энергию).
Подать документацию и заявление для получения разрешения на строительство жилого дома можете в указанные органы через официального представителя или МФЦ.
Налоги и льготы
В процессе приобретения участка можете оформить налоговый вычет (сумма до 290 000 рублей) или воспользоваться для покупки материнским капиталом.
Некоторые категории граждан могут получить участок под ИЖС бесплатно. Для примера:
- многодетные семьи;
- инвалиды;
- ветераны войны;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
Найти списки льготников можете в Земельном кодексе РФ. Региональные льготы уточняйте в местной администрации.
Процесс перевода СНТ в ИЖС
Перевод в ИЖС подразумевает изменение типа использования для огородных и садовых участков. Для этого требуется:
- чтобы участок находился в собственности;
- имел границы или состоял на кадастровом учете;
- относился к населенному пункту;
- имел ИЖС как условный или основной вид разрешенного пользования;
- подходил под требование предельных норм площади в регионе.
Для проверки права собственности закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Чтобы изменить ВРИ, получите согласие каждого владельца участка.
У огородного и садового участка бывает две категории земли:
- населенного пункта (участок относится к деревне или городу);
- сельскохозяйственного назначения (земля находится за границей населенного пункта).
В первом варианте без проблем можете перевести участок в ИЖС. Во втором случае придется изменять категорию земли.
Проверить тип разрешенного использования, а также категорию участков можете:
- в публичной кадастровой карте Росреестра;
- по выписке из ИСОГД.
Также, чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется предоставить выписку.
Чтобы узнать, состоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у него границы:
- Используя карту Росреестра, проверьте адрес участка. Если не нашли, значит на кадастровом учете он не стоит или у земли не определены координаты границы. Во втором случае вызовите кадастрового инженера для установления координат.
- Посмотрите в документации на землю кадастровый номер.
Чтобы перевести участок в ИЖС, земля не должна превышать предельно допустимую норму, которую определяют:
- земельное и градостроительное законодательство;
- ППЗ (правила землепользования и застройки);
- муниципальные власти и администрация субъекта Федерации.
Чтобы проверить участок по ППЗ, зайдите на сайт администрации или воспользуйтесь сервисом ФГИС. Если земля не соответствует нормам, то ее не вносят в ЕГРН, и на таком участке запрещается строить дом.
Общие требования к строительству
Требования к строительству на участках ИЖС регулирует Градостроительный кодекс РФ. Площадь дома не должна превышать 1500 м2. Кроме жилого здания на участке разрешается возводить летнюю кухню, гараж, баню, беседку.
Общие требования:
- деревянный дом располагайте на расстоянии не меньше 15 метров от иных объектов, между каменными строениями — от 6 метров;
- электропроводку делайте с использованием защитных материалов;
- расстояние от жилого помещения до подсобной постройки должно быть от 4 метров;
- газовые емкости устанавливайте за пределами жилого здания.
Участок под ИЖС должен быть в пределах границы населенного пункта и относится к одной территориальной зоне, которая имеет определенное значение: жилое, общественно-деловое, производственное.
Какие объекты разрешается строить
На территории ИЖС можете построить:
- одноквартирный дом с приусадебным земельным участком;
- многоквартирный жилой дом, высота которого не превышает 3 этажа;
- помещение для содержания домашней птицы и животных;
- надворную постройку и искусственный водоем;
- хозяйственную постройку (баню, гараж, теплицу, сарай);
- помещение для выращивания плодовых и декоративных растений.
На территории ИЖС можете создавать огород и сад.
Начать строительство жилого дома необходимо в течение 3 лет после приобретения участка. Иначе столкнетесь с санкциями из-за неиспользования территории по назначению, что приведет к штрафам или конфискации.
К постройкам другого типа такие требования не применяют. Их вы можете строить, когда захотите, или вообще отказаться от возведения.
Что запрещается строить
У ИЖС существует значительный недостаток — запрет на строительство отдельных типов недвижимого имущества. Нельзя возводить:
- коммунальное жилище;
- промышленный объект;
- предприятие по изготовлению и реализации ритуальных принадлежностей;
- коммерческое предприятие для переработки сельскохозяйственных продуктов.
Если территорию для ИЖС приобрели и зарегистрировали, но строительство не закончили в течение 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повысится.
Ответственность за нарушение
За нарушение законодательства по ст. № 58 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена ответственность:
- дисциплинарная;
- имущественная;
- уголовная;
- административная.
В таблице указаны размеры административных штрафов за нарушение требований технического регламента, проектных документов, стандартов при строительстве на участках ИЖС:
|
Категория нарушителей |
Сумма штрафов (рублей) |
|
Обычные граждане |
500-1000 |
|
Должностное лицо |
5000-10000 |
|
Юридическое лицо |
30000-100000 |
|
Индивидуальный предприниматель |
5000-10000 |
Строительство таунхауса на земле ИЖС
Таунхаус — самый востребованный объект загородной недвижимости. Во время строительства жилья возникает множество юридических тонкостей, которые застройщики должны учитывать. Иначе, после завершения работ, вы не сможете оформить право на собственность, и дом отправят под снос.
Особенности таунхауса
Таунхаус — это сблокированные или соединенные между собой малоэтажные строения с отдельными входами. Также к этой категории относят небольшие отдельно стоящие дома, разделенные на несколько собственников.
К наиболее распространенным видам таунхауса относят:
- твинхаус, предназначенный для двух семей с общими и раздельными пространствами внутри дома;
- лейнхаус — это строение с отдельным входом, гаражом и собственным садом;
- дуплекс — дом с двумя владельцами и отдельными входами;
- квадрохаус — это строение, которое объединяет 4 индивидуальные секции с одинаковой планировкой.
При выборе таунхауса учитывайте, что коммунальные платежи за электрическую энергию, газ и воду будут дороже, чем в частном коттедже или квартире. У семьи должен быть автомобиль, чтобы не возникли трудности с транспортной доступностью, так как участок может находиться на значительном удалении от МКАДа.
Характерные черты
Отличительные особенности таунхауса:
- чаще всего располагается на отдельном участке с выходом к общественной зоне;
- состоит из блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи;
- используется для ПМЖ (постоянного проживания);
- у секций одна или несколько общих стен без проемов с соседними блоками;
- ограниченная высотность (не больше трех этажей).
Максимально допустимое количество секций — десять. Больше блоков застройщики делать не любят, так как необходимо проводить дополнительную экспертизу, которая требует много времени и финансовых затрат.
Преимущества и недостатки таунхауса
По сравнению с квартирой в многоэтажном доме и коттеджем у таунхауса есть несколько преимуществ:
- Стоимость. Цена блока в таунхаусе меньше, чем загородного дома и квартиры.
- Удобная планировка. Благодаря большой площади и двум этажам проживание становится комфортным. Обычно внизу располагается гостиная, кухонная зона, туалет. На втором — спальни, детские комнаты, рабочие кабинеты и ванная.
- Комфортное расположение. Таунхаусы строят за городом и рядом с центральной частью населенных пунктов.
- Отдельный вход и земельный участок.
- Парковочное место. Возле дома вы без проблем оставите автомобиль.
- Мало соседей. Жизнь комфортная и тихая, так как соседи находятся только с одной или с двух сторон.
Недостаток — слабо развитая инфраструктура, так как чаще всего таунхаус находится за границей населенного пункта. В новых поселках вы можете столкнуться с проблемой отсутствия больниц, детских садов, магазинов, школ. К тому же коммунальные платежи обычно в 2-3 раза выше, чем в квартире.
Категории земель, на которых разрешается размещать постройку
Строить таунхаус можете на земле, предназначенной для:
- малоэтажного жилого строительства;
- ИЖС.
Не занимайтесь строительством на землях сельскохозяйственного назначения, так существует большой риск лишиться собственности из-за того, что постройку признают незаконной.
Разрешение на строительство таунхауса
Разрешение на строительство можете получить в местном органе власти, предоставив пакет документации:
- актуальные данные о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: разрешение на использование, статус, адрес, вид права собственности, сведения о границе, размер участка;
- градостроительный план;
- схему расположения таунхауса, в которой указано число блоков и входов, пути подъездов и проходов;
- проект строительства, в котором указаны этапы работ и сроки их выполнения;
- данные о коммуникациях и методах их подключения;
- экспертизу проекта строительства.
Чтобы собрать необходимую документацию, требуется сделать запросы в различные инстанции. Для ускорения процесса можете обратиться в аккредитованные организации, которые в кратчайшие сроки соберут требуемые документы.
Как юридически оформить таунхаус
При строительстве на земле ИЖС существуют установленные минимальные и предельные размеры территории. Это значит, что в документах на таунхаус необходимо прописывать площадь участка не меньше минимального размера под каждым блоком, так как одна секция — это отдельное домовладение. Оформить таунхаус можете как индивидуальный дом или квартиру.
Оформление как индивидуального дома
Таунхаус должен быть построен на земле, предназначенной под застройку малоэтажными домами. Разрешается возводить блокированными дуплексами и отдельно стоящими коттеджами. Площадь территории в этом случае под одним блоком ограничивается требованиями застройки и землепользования. Например, на каждую секцию должен приходиться участок у жилой постройки не меньше 6 соток. Если на указанной площади построите несколько таунхаусов, то возникнут проблемы с местными органами власти.
Статус дома накладывает определенные ограничения. Например, нельзя делать общественные подвалы и чердачные помещения. Инженерные коммуникации необходимо подводить отдельно к каждому блоку. Поэтому стоимость строительства увеличивается примерно на 10%.
Оформление как квартиры
В этом случае таунхаус рассматривается как многоквартирный дом с персональным входом в каждую квартиру. При этом территория вокруг строения — общая. Для каждой квартиры выделяется не больше 1,5 сотки земли. С точки зрения закона это наиболее предпочтительный и безопасный вариант оформления.
Преимущества малоэтажного строительства в коттеджном поселке
Чаще всего участок в коттеджном поселке продают «под ключ». Это значит, что вам не придется самостоятельно проводить коммуникации:
- электричество;
- газ;
- водоснабжение.
В коттеджном поселке проведены геологические исследования, которые необходимы для:
- определения уровня грунтовых вод;
- подведения подземной коммуникации;
- определения несущих способностей грунта для постройки сооружения.
Коттеджный поселок находится под круглосуточной охраной. Гости и жители проходят через КПП, а территория ограждена забором.
Немаловажное преимущество — это удобное расположение, так как коттеджный поселок недалеко от города. К тому же рядом всегда есть населенные пункты с необходимой инфраструктурой: магазинами, парикмахерскими, школами, поликлиниками, садами, банками. Также в коттеджных поселках прокладывают качественное дорожное покрытие между домами и до магистрали.
Если вы не хотите терять привычный городской комфорт, то таунхаус — оптимальный тип жилья. При этом на участок у вас должны быть права и разрешение на строительство. В коттеджном поселке вы сможете возвести отдельно стоящий, изолированный от соседей дом, к которому будут подведены необходимые коммуникации.
