Реновация
Реновация — это разработанная правительством программа, дающая возможность собственникам жилья обменять свою устаревшую квартиру на хорошее помещение. Часто оно предоставляется в новостройке. Иногда вопрос касается только отдельно стоящего дома. В этом случае косметическая отделка заменяется глубоким ремонтом. Кроме того, существуют масштабные проекты, когда речь идет об обновлении целого района города. Такая работа требует серьезной подготовки. Поскольку дома подлежат сносу, все жители переселяются на новое место.
Полностью вся информация содержится в программе реновации на сайте, куда включается карта объектов, подлежащих переделке, и график переселения людей. Все граждане попадают в список, на основании которого за ними закрепляется адрес новой квартиры. После проведения всех подготовительных мероприятий происходит демонтаж старых зданий и возведение на их месте новых объектов. Построенные по современным технологиям дома, многократно по качеству превосходят прежние строения. Поселившиеся люди в полной мере ощущают улучшение своей жизни.
Для чего нужна программа реновации
В крупных городах, таких как Москва, процедура реновации носит государственный характер. Это не означает изменение сути программы, но теперь такую работу берут на себя не частные компании, а государство, которое выделяет деньги на обновление жилых районов. В этом есть свое преимущество, потому что иногда на территории расположены исторические объекты. Весь их облик должен быть сохранен и для этого специально выделяются государственные средства.
Основным вопросом реновации является качественное улучшение жизни людей, проживающих в регионе, где помещения отслужили свой срок. При этом они бывают доведенными до такого состояния, что отремонтировать их без сноса становится уже невозможным. В результате проведенного мероприятия на старом месте появляются новостройки. Поселившиеся люди в полной мере ощущают улучшение своей жизни.
Следует отметить, что такая масштабная программа начинает функционировать только после тщательно разработанного плана. Все его пункты многократно проверяются и согласовываются, поскольку люди не должны остаться даже небольшой промежуток времени на улице. Строительство всех зданий ведется под тщательным присмотром, который осуществляется не только государством, а и общественностью. Только наблюдая и контролируя можно добиться качественного результата.
Чтобы понять, для чего нужна программа Р, необходимо обратиться еще к 1998 году. Именно тогда в столице произошла разработка официального плана по демонтажу пятиэтажных зданий, которые были возведены в период с 1957 по 1968 годы и носили название хрущевки. Однако к моменту завершения всей проведенной работы выяснилось, что многое жилье, незапланированное к сносу, также представляет собой ветхое домостроение. Кроме того, истекал и срок их эксплуатации, составляющий 25-50 лет. Требовалось принимать срочное кардинальное решение, поскольку жители таких зданий могли оказаться без кровли над головой. Именно тогда и состоялась разработка новой программы, которая стала носить название реновации жилья. Произошло это в 2017 году. Суть ее заключалась в следующем:
- Полный снос на протяжении 15 лет 5000 вышедших из строя домов.
- Постройка на освободившейся территории новых современных зданий. Срок их эксплуатации должен составлять от 100 лет.
- Возведение объектов инфраструктуры, чтобы обеспечить качество существования проживающих здесь людей. Сюда включались школы, детские сады, развлекательные центры, поликлиники, места парковки и транспортная сеть.
- Благоустройство территории, которая должна включает в себя парки, спортплощадки и места озеленения.
Все работы должны были проводиться на основании составленного графика.
В тех случаях, когда хрущевка находилась еще в неплохом состоянии, она в карту реновации не попадала. При этом в таком здании обязательно проводился капитальный ремонт.
На основании составленного плана работы должны были проходить в 3 этапа:
- До 2023 года планировалось проведение первой волны строительства с заездом жильцов. Одновременно сносу подлежали особо ветхие многоэтажки, число которых составляло порядка 930 единиц.
- С 2025 по 2028 годы по плану полностью заселить 1630 домов.
- В период с 2029-2032 годы количество заселенных зданий должно составить 1800 единиц.
Во время проведения этих работ необходимо было использовать современные технологии монолитного строительства для реконструкции сложных объектов. Чтобы люди могли узнать, когда следует переезжать, им планируется рассылать письма с указанием даты переселения на основании составленной программы реновации. Это может делаться через почту или отправкой извещения электронным письмом в личный кабинет.
Как попасть в программу реновации
Если хозяева квартир проживают в очень плохих условиях, то им следует владеть информацией, как попасть в программу Р. Связано это тем, что не все пятиэтажки требуют сноса, поскольку некоторые из них находятся еще в неплохом состоянии и им можно дать путем реконструкции вторую жизнь.
Чтобы попасть под реновацию, здание должно соответствовать двум критериям:
- Быть в плохом состоянии на основании выводов проведенной экспертизы.
- 2/3 хозяев квартир должны поддержать начало данного проекта.
Чтобы узнать о включении дома в процедуру реновации, необходимо зайти на официальный сайт города. Здесь же можно получить информацию о проведенном голосовании среди собственников жилья, а также при желании высказать свое мнение. Важно быть постоянно в центре событий и для этого следует обязательно принимать участие в собрании собственников здания, подлежащего сносу.
В том случае, когда только 1/3 хозяев квартир выражают желание проведения процедуры реновации, помещение не включается в программу. При этом даже не берется во внимание состояние дома. С другой стороны, при включении здания в программу, жители имеют право на блокировку такого решения.
Подготовка к процессу реновации для конкретного помещения совершается в следующем порядке:
- Проводится собрание собственников жилья. Об этом хозяева квартир должны быть оповещены не менее, чем за 10 дней. Это является важным моментом, чтобы люди могли подготовиться для решения такого важного вопроса. При несоблюдении этого требования голосование считается недействительным.
- Решение, которое будет принято собранием, фиксируется в протоколе, являющемся основным документом для подтверждения или отклонения процедуры реновации.
Если в собрании будет принимать участие хотя бы один человек, который заключил договор по программе реновации на получение в новостройке нового жилья, блокировать снос дома по закону будет невозможно.
В случае принятия положительного решения составляется график временного расселения людей. В каждом городе создают план будущего демонтажа и строительства новых помещений. Обычно он состоит из нескольких этапов. Вся информация содержится на официальном сайте города в разделе, который носит название «Фонд реновации». Здесь каждый человек имеет возможность посмотреть ход движения работ и узнать свою очередь на получение нового жилья. Если подготовка к такой процедуре была совершенна правильно, то все работы проводятся качественно и быстро.
Как узнать о переселении
Если человек попал в программу реновации, то его постоянно волнует вопрос, как узнать о переселении. В данном случае вся процедура тщательно разработана и всем жильцам приходит официальное письмо, где содержится предложение провести осмотр нового жилья. Данные письма вручаются специальными сотрудниками, работающими в информационном центре.
В приглашении содержится полная информация о районе переселения человека. Здесь указывается общая и жилая площадь квартиры, а также количество присутствующих комнат.
Будущий собственник жилья имеет право проверить, подходит ли ему новый район города. Связано это с наличием/отсутствием в нем достаточной инфраструктуры, что особенно важно, если в семье есть дети. Также он может сопоставить всю информацию, изложенную в письме, с данными сайта жилищного фонда. Если человека не устраивает место проживания, то после отказа от предложения он должен ждать отправку нового извещения, которое ему придет в следующем письме.
Обычно получение новой квартиры ведется в том же районе, где находилось старое жилье, поэтому чтобы снести дом, с человеком заранее оговаривается место получения будущего помещения.
Однако существует возможность приобретения жилья и в другом районе. Поскольку здание включает в себя большое количество квартир, их жители должны подать в департамент городского имущества коллективное заявление. В этом случае они заранее должны согласовать между собой все свои пожелания и исключить разногласия. При наличии свободных объектов на выбранной территории проблем с получением жилья не должно быть.
Только получение письма дает возможность человеку попасть в новую квартиру. В нем подробно описывается вся информация по дате просмотра и вместе выдачи ключей. Попасть сюда можно только при наличии у человека с собой приглашения.
Какое жилье получают по программе реновации
Чтобы понять, какое жилье получают по программе Р, жителям России в Москве и Московской области, следует знать, что предоставленные помещения должны быть равнозначны снесенным объектам. Современные технологии строительства домов предоставляют возможность выполнять такие условия.
Сносить старое здание допускается только при обеспечении выполнения следующих условий:
- Нельзя переселить человека в квартиру меньшей площади. Параметры жилья должны быть одинаковыми или увеличенными в большую сторону.
- Обязательным условием является наличие в квартире такого же количества комнат.
- Наличие в помещении отделки и необходимого благоустройства.
- Приоритет отдается квартирам, расположенным в той же части города, где был проведен снос старого жилья. Однако в этом правиле могут присутствовать исключения.
При этом государство оказывает всю необходимую помощь незащищенным слоям населения, к которым в первую очередь относятся пенсионеры. Им бесплатно перевозят всю мебель и заносят ее на верхние этажи.
Собственники квартир имеют право получить денежную компенсацию вместо выделенной жилплощади. Такое допускается при отсутствии прописанных недееспособных и несовершеннолетних людей. Сумма определяется на основании рыночных цен.
При подборе жилья можно рассматривать большое количество вариантов. Их число не имеет предела. Главное, чтобы они были включенными в программу реновации. В том случае, когда выбранное жилье оказывается по определенным причинам неподходящим, можно подготовить аргументированный отказ. При этом необходимо заранее все хорошо продумать, потому что возврат к реализации первоначального варианта будет уже невозможен.
Процесс переселения в новую квартиру происходит путем составления договора мены. Начаться он может только в том случае, если сделка устроит обе стороны. Для этого осмотр жилища ведется при соблюдении следующих правил:
- Участники программы не просто исследуют территорию квартиры, а и ведут в ней видеосъемку. Допускается фотографировать любые места и измерять метраж площади. Это необходимо для того, чтобы сопоставить потом данные с чертежными размерами.
- У будущих жильцов существуют полномочия привлекать для осмотра квалифицированных специалистов.
- В процессе осмотра территории обязательно проверяется электрика, вентиляция, канализация и качество работы оконных блоков.
- Обязательно нужно исследовать не только квартиру, а и весь дом. Это касается фундамента, несущих балок и различных элементов конструкции. В первую очередь здесь проверяется отсутствие трещин.
Все результаты проверки фиксируются в составленном акте. Для этого приглашается представитель ДГИ. Ко всем документам допускается приложение фотографий.
Договор мены отличается от соглашения о покупке жилья, поскольку здесь отсутствует акт приема-передачи квартиры. После окончания осмотра все участники ограничиваются подписью о своем согласии или недовольстве. В последнем случае должен последовать аргументированный отказ.
Нюансы переселения по программе реновации
Многих потребителей интересуют нюансы переселения по программе реновации. Речь идет о таких моментах:
- Очередь. Иногда в программе принимают участие люди, давно стоящие в очереди на квартиру. Это может означать, что у них есть возможность получить жилье значительно быстрее.
- Ипотека. Собственники ипотечных квартир, за которые ими выплачивается кредит, также принимают участие на общих основаниях. Однако иногда хрущевки, которые подлежат сносу, находятся в залоге у банка. Чтобы в этом случае такие граждане могли проходить по программе, им нужно в качестве залога предложить другой вариант квартиры. После этого платежи по стандарту будут совершаться за новую квартиру, а заемщику предстоит оплачивать кредит на основании установленной величины. Основным преимуществом такого варианта является неизменная процентная ставка, которую банки менять не имеют права.
- Коммуналка. Если в коммунальной квартире проживает несколько семей, то их расселение совершается на основании существующих правил. Каждой из них предоставляется отдельная квартира в домах, которые нужно будет построить на основании разработанной программы. При отсутствии статуса коммунального жилья такие правила не действуют.
- Дефекты. Если после вселения в квартиру будут найдены изъяны, то следует на протяжении двух лет подать жалобу в домоуправляющую компанию.
При желании улучшения жилплощади во время реновации следует заранее обращаться в центр, где рассматриваются такие вопросы. Компании специально могут строить помещения увеличенной площади, предназначенные для таких вариантов. При этом хозяевам жилья следует вносить дополнительную плату за улучшение жилплощади. Она определяется на основании рыночной цены.
Особенности реновация в Москве
Если говорить об особенностях реновации в Москве, то здесь этот процесс затрагивает особо ветхие области. Целью такого революционного события так renovation является избавления от зданий, находящихся в аварийном состоянии. В первую очередь это касается жилых построек, включая пятиэтажные хрущевки. Связано это с тем, что они были возведены в начале второй половины прошлого века и до нашего времени дошли в неудовлетворенном состоянии.
После их проверки государственной жилищной инспекцией города было определено, что у них значительно снижена несущая способность. Даже в случае реконструкции или ремонта зданий они не станут соответствовать современным требованиям. В результате на основании проведенных исследований принимается решение о реновации территории, где расположены такие строения.
Процедура переселения в Москве осуществляется в сданные в эксплуатацию стройкомплексы. В этом отношении данный процесс ничем не отличается от стандартного варианта, который применяется в других городах. Проводится он на основании заранее составленного расписания. После того, как переезд закончится, человеку необходимо встать на учет в новой квартире.
Получение жилплощади на основании проведения процесса реновации в Москве и других городах относится к удобному и выгодному способу переселения на новое место жительства путем сноса старого дома. С учетом того, что современные здания возводятся качественно и быстро, человек может не ощутить дискомфорта от переселения.
Бег на месте. Рынок отечественного металлопроката в 2018 году не показал существенного роста
Рынок отечественного металлопроката в 2018 году не показал существенного роста. Сдерживало его развитие снижение объемов строительства в стране.
По данным Росстата, по итогам десяти месяцев года объемы металлопроизводства в стране выросли на 2%, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Потребление продукции, наоборот, снизилось. По оценке ассоциации «Русская сталь», объединяющей крупнейших производителей черных металлов и труб в России, по итогам года рост потребления составит 1%, что ниже июньского прогноза, который составлял 2,6%.
Промышленный эксперт Леонид Хазанов отмечает, что емкость отечественного рынка металлопроката составит по итогам года 43–44 млн т. Это выше прошлогодних показателей приблизительно на 2% и соответствует текущим данным Росстата. Стоимость продукции в этом году медленно росла вверх. В частности, горячекатаный плоский прокат подорожал на 5%, до 45 тыс. рублей за 1 т. При этом летом был скачок цены до 47 тыс. рублей. Холоднокатаный прокат и арматура выросли в цене на 7%, до 49,5 тыс. и 40 тыс. рублей соответственно. Их подорожание было обусловлено не столько расширением потребления, сколько стремлением металлургических компаний и трейдеров сохранить рентабельность.
О почти незаметном росте рынка металлопроката говорят и его отдельные игроки. По словам старшего менеджера компании «Металлоптима» Сергея Рыжова, если в начале текущего года наблюдалась небольшая активность в отрасли, то во втором полугодии она сошла на нет. «Существенно снизился спрос металлопродукции у строительных компаний на арматуру, швеллеры. В настоящее время переориентироваться на других покупателей сложно, так как строители забирали половину всей продукции. Если крупные производители и трейдеры работают сейчас на экспорт, то остальные, в том числе крупные регионалы, уходят с рынка», – отметил он.
Беспокоятся о ситуации в строительной отрасли и в компании «Северсталь». Несмотря на рост отдельных видов продукции, необходимой для нужд строителей, востребованность металла со стороны последних осталась почти нулевой. «Этот год стал первым, когда мы видим просадку. Для «Северстали» это и вызов, и большие опасения по следующему году, поскольку принятые изменения, например, по долевому строительству, уже негативно сказываются на темпах потребления. И здесь мы очень рассчитываем на программы, которые могут стимулировать спрос (к примеру, такие как реновация Москвы)», – подчеркивают в компании.
Также представители «Северстали» сообщили, что в этом году экспортные рынки стали эффективнее внутреннего по продажам – и для российских металлургов, и для потребителей, закупающих сырье в России и продающих готовую продукцию на экспорт. Здесь сыграли роль два фактора. Во-первых, девальвация рубля. Во-вторых, усиление протекционистских мер в Америке и ряде других стран, которые привели к тому, что уровень цен в России оказался ниже, чем за рубежом. Более того, ряд зарубежных предприятий, учитывая привлекательные цены на прокат в РФ, сейчас переносит свои заготовительные производства в Россию. Особенно активно это наблюдается в сегменте машиностроения. Например, этим системно занимаются международные ОЕМ (original equipment manufacturers – оригинальные производители оборудования).
По мнению Леонида Хазанова, в 2019 году не стоит ожидать сколь-либо существенного роста спроса на металлопрокат, поскольку экономическая ситуация в нашей стране явно ухудшается. Емкость рынка по итогам следующего года может снизиться на 2–4%, до 41–43 млн т. «К сожалению, трудности в строительном комплексе сохранятся: не будет реализовываться масштабных инфраструктурных проектов такого класса, как Керченский мост или «Сила Сибири», велика вероятность новых банкротств среди девелоперов. В условиях проседания рынка отечественные производители будут стремиться увеличивать продажи металлопроката за границу, несмотря на установленные против них торговые барьеры и жесткую конкуренцию с европейскими и китайскими игроками. И вот тут-то подспорьем им может стать новый виток девальвации российского рубля – он явно не за горами. К концу 2019 года, если никаких экономических катаклизмов не случится, внутренний рынок России будет себя чувствовать получше, закладывая тем самым основу для нового подъема», – считает эксперт.
Стремиться ввысь. Инновационные решения, используемые на высотных объектах
Высотное строительство в Петербурге по-прежнему остается законодательно существенно ограниченным. Тем не менее, считают специалисты, высотные доминанты вписываются в местный ландшафт и подчеркивают историческую уникальность нашего города.
В Петербурге в октябре текущего года разрешение на ввод в эксплуатацию получило самое высокое здание в Европе – общественно-деловой комплекс «Лахта Центр». Однако большим количеством высотных объектов наш город похвастаться не может. Действуют жесткие правила, ограничивающие стройку ввысь.
В настоящее время в Петербурге предельная высота новых жилых зданий составляет 40 м (12 этажей). Всё, что выше, – требует дополнительного согласования на уровне Смольного. Правда, на территориях комплексной застройки, точечно в уже сложившихся за последние десятилетия кварталах, повысить высоту новых объектов до 75 м (до 24 этажей) еще иногда удается. Как правило, за такое отклонение от нормы требуют от застройщика выполнения повышенных социальных обязательств.
Между тем уже на этапе завершения строительства «Лахта Центра» представители архитектурного сообщества Петербурга, а также часть градозащитников пришли к выводу, что высотная доминанта не портит панораму города. Этой позиции придерживаются и многие застройщики города. Они полагают, что в целом объекты высотой около 100 м, если это не исторический центр, вписываются в местный ландшафт и подчеркивают уникальность нашего города.
По мнению генерального директора проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС) Екатерины Кутевой, при строительстве высотных зданий в Петербурге нужно обращать особое внимание именно на их расположение. «В ПЗЗ этому должны быть посвящены целые главы. Строительство высотных зданий в нашем городе актуально, но оно должно вестись в отдалении от центра города», – считает она.
По мнению экспертов, за последние 5–7 лет проектирование и строительство высотных зданий значительно упростились и ускорились. Начали использоваться BIM-технологии, новые конструктивные и вспомогательные строительные материалы. Некоторые из них особо актуальны для слабых грунтов Петербурга.
Главный инженер «Лахта Центра» Сергей Никифоров отмечает, что обычно при строительстве небоскребов используется высокопрочный бетон классов B60, B80, а также сталь классов 355, 465. Без них элементы здания либо получатся очень громоздкими, либо их форма не подойдет под ту геометрию, которую придумал архитектор. При строительстве «Лахта Центра» применялись композитные конструкции из стали и бетона. За счет этого удалось сократить сроки работ.
«Среди инновационных решений, используемых на объекте, можно отметить интеллектуальный фасад, систему освещения с автоматическим изменением цвета и интенсивности в зависимости от уровня естественной освещенности, хладогенераторы, вакуумную пневматическую систему мусороудаления и др. Кроме того, новые технологии позволяют специалистам контролировать и управлять инженерными системами из любой точки здания. Данные мониторинга в случае возникновения нештатной ситуации автоматически поступают в МЧС (состояние конструкций здания, работа систем водо-, электро- и теплоснабжения)», – сообщил Сергей Никифоров.
Екатерина Кутева напоминает, что сегодня высотные здания считаются одними из самых энергоэффективных в мире. Во многом благодаря современным инженерным системам, которые позволяют объекту потреблять меньше энергии. «К ним относятся, например, погодозависимое регулирование системы отопления, регулирование температуры воздуха в помещениях по фасадному принципу в зависимости от положения солнца, автоматическое регулирование солнцезащитных жалюзи, использование автоматического регулирования уровня освещенности в помещениях, использование функций ночного охлаждения здания для летнего периода и т. д.», – отмечает Екатерина Кутева.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, при строительстве «высоток» необходимо учитывать аэродинамику. «Поэтому на верхних этажах применяются окна со стеклами с увеличенной толщиной. У них могут быть ограничения по открыванию створок и витражей. Возможен вариант с дополнительным утеплением наружных стен. Кроме того, на высотных зданиях необходимо предусматривать конструкции для очистки фасадов, окон и т. п.», – рассказывает она.
Надежда Калашникова добавляет, что на данный момент отсутствуют нормативные документы для проектирования противопожарных мероприятий в высотных зданиях. Существующие нормативные акты разработаны только для жилых зданий высотой до 75 м и для общественных зданий высотой до 50 м. Соответственно, необходимо разрабатывать и согласовывать в Минстрое специальные Технические условия по пожарной безопасности.
Мнение
Екатерина Кутева, генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС):
– В России не хватает опыта проектирования высотных объектов, недостаточен уровень проработки нормативов. Как следствие, для каждого такого объекта приходится согласовывать специальные технические условия.
Кстати
Самыми высотными современными зданиями города, построенными за последнее десятилетие, считаются «Лахта Центр» (462 м), БЦ «Лидер Тауэр» (145,5 м), ЖК «Князь Александр Невский» (126 м), БЦ «Атлантик-Сити» (110 м), ЖК «Пётр Великий» (110 м), ЖК «Лондон Парк» (105,8 м).