Реновация
Реновация — это разработанная правительством программа, дающая возможность собственникам жилья обменять свою устаревшую квартиру на хорошее помещение. Часто оно предоставляется в новостройке. Иногда вопрос касается только отдельно стоящего дома. В этом случае косметическая отделка заменяется глубоким ремонтом. Кроме того, существуют масштабные проекты, когда речь идет об обновлении целого района города. Такая работа требует серьезной подготовки. Поскольку дома подлежат сносу, все жители переселяются на новое место.
Полностью вся информация содержится в программе реновации на сайте, куда включается карта объектов, подлежащих переделке, и график переселения людей. Все граждане попадают в список, на основании которого за ними закрепляется адрес новой квартиры. После проведения всех подготовительных мероприятий происходит демонтаж старых зданий и возведение на их месте новых объектов. Построенные по современным технологиям дома, многократно по качеству превосходят прежние строения. Поселившиеся люди в полной мере ощущают улучшение своей жизни.
Для чего нужна программа реновации
В крупных городах, таких как Москва, процедура реновации носит государственный характер. Это не означает изменение сути программы, но теперь такую работу берут на себя не частные компании, а государство, которое выделяет деньги на обновление жилых районов. В этом есть свое преимущество, потому что иногда на территории расположены исторические объекты. Весь их облик должен быть сохранен и для этого специально выделяются государственные средства.
Основным вопросом реновации является качественное улучшение жизни людей, проживающих в регионе, где помещения отслужили свой срок. При этом они бывают доведенными до такого состояния, что отремонтировать их без сноса становится уже невозможным. В результате проведенного мероприятия на старом месте появляются новостройки. Поселившиеся люди в полной мере ощущают улучшение своей жизни.
Следует отметить, что такая масштабная программа начинает функционировать только после тщательно разработанного плана. Все его пункты многократно проверяются и согласовываются, поскольку люди не должны остаться даже небольшой промежуток времени на улице. Строительство всех зданий ведется под тщательным присмотром, который осуществляется не только государством, а и общественностью. Только наблюдая и контролируя можно добиться качественного результата.
Чтобы понять, для чего нужна программа Р, необходимо обратиться еще к 1998 году. Именно тогда в столице произошла разработка официального плана по демонтажу пятиэтажных зданий, которые были возведены в период с 1957 по 1968 годы и носили название хрущевки. Однако к моменту завершения всей проведенной работы выяснилось, что многое жилье, незапланированное к сносу, также представляет собой ветхое домостроение. Кроме того, истекал и срок их эксплуатации, составляющий 25-50 лет. Требовалось принимать срочное кардинальное решение, поскольку жители таких зданий могли оказаться без кровли над головой. Именно тогда и состоялась разработка новой программы, которая стала носить название реновации жилья. Произошло это в 2017 году. Суть ее заключалась в следующем:
- Полный снос на протяжении 15 лет 5000 вышедших из строя домов.
- Постройка на освободившейся территории новых современных зданий. Срок их эксплуатации должен составлять от 100 лет.
- Возведение объектов инфраструктуры, чтобы обеспечить качество существования проживающих здесь людей. Сюда включались школы, детские сады, развлекательные центры, поликлиники, места парковки и транспортная сеть.
- Благоустройство территории, которая должна включает в себя парки, спортплощадки и места озеленения.
Все работы должны были проводиться на основании составленного графика.
В тех случаях, когда хрущевка находилась еще в неплохом состоянии, она в карту реновации не попадала. При этом в таком здании обязательно проводился капитальный ремонт.
На основании составленного плана работы должны были проходить в 3 этапа:
- До 2023 года планировалось проведение первой волны строительства с заездом жильцов. Одновременно сносу подлежали особо ветхие многоэтажки, число которых составляло порядка 930 единиц.
- С 2025 по 2028 годы по плану полностью заселить 1630 домов.
- В период с 2029-2032 годы количество заселенных зданий должно составить 1800 единиц.
Во время проведения этих работ необходимо было использовать современные технологии монолитного строительства для реконструкции сложных объектов. Чтобы люди могли узнать, когда следует переезжать, им планируется рассылать письма с указанием даты переселения на основании составленной программы реновации. Это может делаться через почту или отправкой извещения электронным письмом в личный кабинет.
Как попасть в программу реновации
Если хозяева квартир проживают в очень плохих условиях, то им следует владеть информацией, как попасть в программу Р. Связано это тем, что не все пятиэтажки требуют сноса, поскольку некоторые из них находятся еще в неплохом состоянии и им можно дать путем реконструкции вторую жизнь.
Чтобы попасть под реновацию, здание должно соответствовать двум критериям:
- Быть в плохом состоянии на основании выводов проведенной экспертизы.
- 2/3 хозяев квартир должны поддержать начало данного проекта.
Чтобы узнать о включении дома в процедуру реновации, необходимо зайти на официальный сайт города. Здесь же можно получить информацию о проведенном голосовании среди собственников жилья, а также при желании высказать свое мнение. Важно быть постоянно в центре событий и для этого следует обязательно принимать участие в собрании собственников здания, подлежащего сносу.
В том случае, когда только 1/3 хозяев квартир выражают желание проведения процедуры реновации, помещение не включается в программу. При этом даже не берется во внимание состояние дома. С другой стороны, при включении здания в программу, жители имеют право на блокировку такого решения.
Подготовка к процессу реновации для конкретного помещения совершается в следующем порядке:
- Проводится собрание собственников жилья. Об этом хозяева квартир должны быть оповещены не менее, чем за 10 дней. Это является важным моментом, чтобы люди могли подготовиться для решения такого важного вопроса. При несоблюдении этого требования голосование считается недействительным.
- Решение, которое будет принято собранием, фиксируется в протоколе, являющемся основным документом для подтверждения или отклонения процедуры реновации.
Если в собрании будет принимать участие хотя бы один человек, который заключил договор по программе реновации на получение в новостройке нового жилья, блокировать снос дома по закону будет невозможно.
В случае принятия положительного решения составляется график временного расселения людей. В каждом городе создают план будущего демонтажа и строительства новых помещений. Обычно он состоит из нескольких этапов. Вся информация содержится на официальном сайте города в разделе, который носит название «Фонд реновации». Здесь каждый человек имеет возможность посмотреть ход движения работ и узнать свою очередь на получение нового жилья. Если подготовка к такой процедуре была совершенна правильно, то все работы проводятся качественно и быстро.
Как узнать о переселении
Если человек попал в программу реновации, то его постоянно волнует вопрос, как узнать о переселении. В данном случае вся процедура тщательно разработана и всем жильцам приходит официальное письмо, где содержится предложение провести осмотр нового жилья. Данные письма вручаются специальными сотрудниками, работающими в информационном центре.
В приглашении содержится полная информация о районе переселения человека. Здесь указывается общая и жилая площадь квартиры, а также количество присутствующих комнат.
Будущий собственник жилья имеет право проверить, подходит ли ему новый район города. Связано это с наличием/отсутствием в нем достаточной инфраструктуры, что особенно важно, если в семье есть дети. Также он может сопоставить всю информацию, изложенную в письме, с данными сайта жилищного фонда. Если человека не устраивает место проживания, то после отказа от предложения он должен ждать отправку нового извещения, которое ему придет в следующем письме.
Обычно получение новой квартиры ведется в том же районе, где находилось старое жилье, поэтому чтобы снести дом, с человеком заранее оговаривается место получения будущего помещения.
Однако существует возможность приобретения жилья и в другом районе. Поскольку здание включает в себя большое количество квартир, их жители должны подать в департамент городского имущества коллективное заявление. В этом случае они заранее должны согласовать между собой все свои пожелания и исключить разногласия. При наличии свободных объектов на выбранной территории проблем с получением жилья не должно быть.
Только получение письма дает возможность человеку попасть в новую квартиру. В нем подробно описывается вся информация по дате просмотра и вместе выдачи ключей. Попасть сюда можно только при наличии у человека с собой приглашения.
Какое жилье получают по программе реновации
Чтобы понять, какое жилье получают по программе Р, жителям России в Москве и Московской области, следует знать, что предоставленные помещения должны быть равнозначны снесенным объектам. Современные технологии строительства домов предоставляют возможность выполнять такие условия.
Сносить старое здание допускается только при обеспечении выполнения следующих условий:
- Нельзя переселить человека в квартиру меньшей площади. Параметры жилья должны быть одинаковыми или увеличенными в большую сторону.
- Обязательным условием является наличие в квартире такого же количества комнат.
- Наличие в помещении отделки и необходимого благоустройства.
- Приоритет отдается квартирам, расположенным в той же части города, где был проведен снос старого жилья. Однако в этом правиле могут присутствовать исключения.
При этом государство оказывает всю необходимую помощь незащищенным слоям населения, к которым в первую очередь относятся пенсионеры. Им бесплатно перевозят всю мебель и заносят ее на верхние этажи.
Собственники квартир имеют право получить денежную компенсацию вместо выделенной жилплощади. Такое допускается при отсутствии прописанных недееспособных и несовершеннолетних людей. Сумма определяется на основании рыночных цен.
При подборе жилья можно рассматривать большое количество вариантов. Их число не имеет предела. Главное, чтобы они были включенными в программу реновации. В том случае, когда выбранное жилье оказывается по определенным причинам неподходящим, можно подготовить аргументированный отказ. При этом необходимо заранее все хорошо продумать, потому что возврат к реализации первоначального варианта будет уже невозможен.
Процесс переселения в новую квартиру происходит путем составления договора мены. Начаться он может только в том случае, если сделка устроит обе стороны. Для этого осмотр жилища ведется при соблюдении следующих правил:
- Участники программы не просто исследуют территорию квартиры, а и ведут в ней видеосъемку. Допускается фотографировать любые места и измерять метраж площади. Это необходимо для того, чтобы сопоставить потом данные с чертежными размерами.
- У будущих жильцов существуют полномочия привлекать для осмотра квалифицированных специалистов.
- В процессе осмотра территории обязательно проверяется электрика, вентиляция, канализация и качество работы оконных блоков.
- Обязательно нужно исследовать не только квартиру, а и весь дом. Это касается фундамента, несущих балок и различных элементов конструкции. В первую очередь здесь проверяется отсутствие трещин.
Все результаты проверки фиксируются в составленном акте. Для этого приглашается представитель ДГИ. Ко всем документам допускается приложение фотографий.
Договор мены отличается от соглашения о покупке жилья, поскольку здесь отсутствует акт приема-передачи квартиры. После окончания осмотра все участники ограничиваются подписью о своем согласии или недовольстве. В последнем случае должен последовать аргументированный отказ.
Нюансы переселения по программе реновации
Многих потребителей интересуют нюансы переселения по программе реновации. Речь идет о таких моментах:
- Очередь. Иногда в программе принимают участие люди, давно стоящие в очереди на квартиру. Это может означать, что у них есть возможность получить жилье значительно быстрее.
- Ипотека. Собственники ипотечных квартир, за которые ими выплачивается кредит, также принимают участие на общих основаниях. Однако иногда хрущевки, которые подлежат сносу, находятся в залоге у банка. Чтобы в этом случае такие граждане могли проходить по программе, им нужно в качестве залога предложить другой вариант квартиры. После этого платежи по стандарту будут совершаться за новую квартиру, а заемщику предстоит оплачивать кредит на основании установленной величины. Основным преимуществом такого варианта является неизменная процентная ставка, которую банки менять не имеют права.
- Коммуналка. Если в коммунальной квартире проживает несколько семей, то их расселение совершается на основании существующих правил. Каждой из них предоставляется отдельная квартира в домах, которые нужно будет построить на основании разработанной программы. При отсутствии статуса коммунального жилья такие правила не действуют.
- Дефекты. Если после вселения в квартиру будут найдены изъяны, то следует на протяжении двух лет подать жалобу в домоуправляющую компанию.
При желании улучшения жилплощади во время реновации следует заранее обращаться в центр, где рассматриваются такие вопросы. Компании специально могут строить помещения увеличенной площади, предназначенные для таких вариантов. При этом хозяевам жилья следует вносить дополнительную плату за улучшение жилплощади. Она определяется на основании рыночной цены.
Особенности реновация в Москве
Если говорить об особенностях реновации в Москве, то здесь этот процесс затрагивает особо ветхие области. Целью такого революционного события так renovation является избавления от зданий, находящихся в аварийном состоянии. В первую очередь это касается жилых построек, включая пятиэтажные хрущевки. Связано это с тем, что они были возведены в начале второй половины прошлого века и до нашего времени дошли в неудовлетворенном состоянии.
После их проверки государственной жилищной инспекцией города было определено, что у них значительно снижена несущая способность. Даже в случае реконструкции или ремонта зданий они не станут соответствовать современным требованиям. В результате на основании проведенных исследований принимается решение о реновации территории, где расположены такие строения.
Процедура переселения в Москве осуществляется в сданные в эксплуатацию стройкомплексы. В этом отношении данный процесс ничем не отличается от стандартного варианта, который применяется в других городах. Проводится он на основании заранее составленного расписания. После того, как переезд закончится, человеку необходимо встать на учет в новой квартире.
Получение жилплощади на основании проведения процесса реновации в Москве и других городах относится к удобному и выгодному способу переселения на новое место жительства путем сноса старого дома. С учетом того, что современные здания возводятся качественно и быстро, человек может не ощутить дискомфорта от переселения.
Надежность и долговечность . Особенности мембранной кровли
Многие традиционные кровельные гидроизоляционные материалы не могут похвастаться длительным сроком эксплуатации. В частности, классический рубероид с картонной основой из-за негативных факторов внешней среды может прийти в негодность уже через пять лет после начала службы. В настоящее время производители гидроизоляционных рулонных материалов наладили выпуск более технологичных продуктов, в том числе полимерных кровельных мембран.
Выделяют три вида мембранных покрытий. Самыми распространенными и востребованными на рынке считаются ПВХ-мембраны. Они производятся из поливинилхлорида. В статье пойдет речь преимущественно об изделиях из ПВХ. Также производители выпускают ТПО-мембраны, на основе термопластичных олефинов, и ЭПДМ-мембраны из этиленпропилендиенмономера (искусственный каучук).
Широкий спектр преимуществ
Полимерные мембраны обладают широким спектром преимуществ, отмечает операционный директор направления «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Евгений Спиряков. Во-первых, это высокая пожаробезопасность. ПВХ-мембраны относятся к самозатухающим материалам. Большинство кровельных систем с полимерными мембранами имеют группу пожарной опасности КП0, что позволяет их применять на кровлях с любой площадью. Во-вторых, монтировать полимерные мембраны можно круглый год - при температурах от -25°С до +55°С. Благодаря применению пластификаторов новейшего поколения данный материал сохраняет свою гибкость до -40°С (ГОСТ EN 495), а наличие термостабилизаторов делает возможность эксплуатации полимерных мембран при температуре от -65°С до +70°С. Мембраны можно монтировать на кровле любой формы. Широкая цветовая палитра позволяет идеально подобрать материал под дизайн здания и вписать в окружающий ландшафт.
«Самые качественные полимерные мембраны сейчас производятся по экструзионной технологии, что позволяет добиться высокой гомогенности состава, отсутствия пустот в толще и прекрасных физико-технических характеристик материала»,- подчеркнул Евгений Спиряков.
Менеджер по развитию направления «Плоские кровли» ROCKWOOL Russia Григорий Громаков выделяет такое преимущество мембран на основе ПВХ как более высокий срок службы (по некоторым данным - до 25 лет) по сравнению с традиционными битумно-полимерными материалами, которые до сих остаются относительно популярными у потребителей. «Кроме того, ПВХ-мембрана легко ремонтируется даже на локальном участке в случае механического повреждения на протяжении всего срока службы. Высокая скорость производства работ при использовании ПВХ-мембран, например ROCKmembrane, и теплоизоляции кровли плитами из каменной ваты также даёт большие преимущества. В частности, рабочая бригада в среднем может монтировать 600 м2 кровли в рабочую смену. В совокупности эти преимущества делают кровли с ПВХ-мембранами и каменной ватой отличным выбором для всех типов зданий»,- уверен эксперт.
Официальный представитель компании BIGTOP Вадим Мартынов обращает внимание, что долговечность, скорость выполнения работ и другие факторы делают использование ПВХ-мембран экономически выгодным и целесообразным. Сегодня производители предлагают решения для совершенно разных заказчиков. В частности BIGTOP сосредоточен на небольших объектах (от 50 до 5000 м2) и предлагает партнерам особые условия сотрудничества.
По словам представителя рынка, в настоящее время большие кровли торговых центров и промышленных зданий укрываются ПВХ-мембранами почти безальтернативно. «Кроме того, сейчас появилась мода на применение мембран на приватных формах – в том числе в частном домостроении. Поэтому хорошим спросом у нас пользуется не только сама мембрана, но и фасонные элементы из гомогенки и ПВХ жести. Эстетика в этом вопросе играет не меньшую роль, чем надежность»,- добавил Вадим Мартынов.
Тренд на увеличение
Эксперты отмечают, что монтаж ПВХ-мембран – обширная тема для обсуждения, которая включает в себя множество нюансов. В частности, рассказывает Григорий Громаков, важно в данных работах привлекать компании, которые прошли обучение у ведущих производителей и поставщиков такого материала, так как отсутствие опыта монтажа ПВХ-мембран может привести к печальным последствиям. В целом, добавляет он, правильно спроектированная и смонтированная кровля не требует ежедневного удаления снега. Но в случае потребности ежедневно обслуживать оборудование, расположенное на кровле, необходимо применять специальные дорожки, защищающее поверхность крыши от механического воздействия.
Как таковых, отмечает Евгений Спиряков, ограничений в использовании полимерных мембран нет. Материал можно применять и эксплуатировать во всех климатических зонах, как в условиях Крайнего Севера, так и тропических регионах с высокой температурой окружающей среды. «Есть полимерные мембраны для отдельных условий монтажа и эксплуатации. Например, специальные марки ECOPLAST V-RP Siberia, LOGICROOF V-RP Arctic, обладают улучшенной гибкостью при отрицательных температурах. А белые мембраны, напротив, предназначены для южных регионов – они прекрасно отражают солнечный свет, что позволяет сократить затраты на кондиционирование»,- сообщил он.
Безусловно, резюмирует Вадим Мартынов, сейчас идет тренд на увеличение долговечности готовой кровли. Во многом это зависит от толщины мембраны. «Если раньше мы выпускали BIGTOP только в толщине 1,2 мм, то теперь все чаще применяем уже 1,5 мм. Но меняется не только мембрана, а кровельные системы целиком. С появлением на российском рынке PIR плиты – жесткого негорючего кровельного утеплителя, ПВХ-мембраны получили возможность продемонстрировать свои реальные возможности в периоде эксплуатации свыше 15 лет»,- подчеркнул представитель BIGTOP.
BIM или не BIM — уже не вопрос
В декабре на сайте ФАУ «ФЦС» в тестовом режиме заработал классификатор строительной информации (КСИ), необходимый для унификации информационных моделей объектов капитального строительства. Запуск классификатора призван ускорить процессы цифровой трансформации строительной отрасли. О том, как продвигается внедрение BIM-технологии, рассказывают разработчики ПО и пользователи.
Как сообщает Минстрой России, к тестированию КСИ привлечены ведущие разработчики программного обеспечения для работы с BIM-моделями, в частности, Renga Software, дочернее предприятие «АСКОН» и «1С». В данный момент разработчики системы отлаживают программное взаимодействие Renga с КСИ, оценить возможности которого смогут пользователи системы Renga. Запуск классификатора будет способствовать исключению ошибок при проектировании и проведению автоматизированных проверок проектов, позволит интегрировать многочисленные информационные системы, которые используются на стадии создания и эксплуатации объекта строительства. КСИ внедряется в программное обеспечение, и за счет этого все участники инвестиционно-строительного процесса получают возможность общаться на одном языке на уровне систем.
Успешный опыт
Тестирование КСИ стало продолжением сотрудничества компании Renga Software с ФАУ «ФЦС». Ранее, в 2019 году, компания приняла участие в пилотном проекте по прохождению экспертизы в формате BIM-модели. Минстрой России поставил задачу изучить возможность проведения госэкспертизы напрямую по информационной модели, созданной в российском программном продукте, без использования проектной документации.
Объектом, выбранным для прохождения экспертизы, стала общеобразовательная школа на 1000 мест в Чкаловском районе Екатеринбурга. Проектная документация школы к тому моменту уже была выпущена и прошла экспертизу. Предстояло создать BIM-модель по ранее принятым техническим решениям с целью разобраться в нюансах работы экспертизы с информационными моделями и понять, какие требования необходимо заложить в нормативно-технические документы.
Итоговая цифровая информационная модель Renga содержала следующие разделы: архитектура, конструкции, вентиляция, отопление, водоснабжение и водоотведение, электрические сети и технологические решения. Цифровая модель местности была выполнена в продуктах «Кредо-Диалог». Готовая модель в формате IFC была загружена в систему управления инженерными данными «Неосинтез». Эта система выступала в качестве макета рабочего места эксперта, в котором он мог просматривать сводную модель и настраивать правила проверки. Именно модель в формате IFC проходила проверку соответствия требованиям.
Над данным проектом работали восемь специалистов, и они создали информационную модель школы за несколько месяцев. Благодаря тесному взаимодействию с разными подразделениями госэкспертизы удалось собрать воедино их требования к информационным моделям, и они были учтены при реализации нового функционала. В частности, в нескольких релизах 2020 года система Renga развивала поддержку международного формата обмена данными IFC4 и настройку экспорта. Теперь при выдаче проекта в виде IFC-модели могут исполняться требования не только госэкспертизы, но и других возможных потребителей информационной модели.
Стандартизация цифровизации
Участие российских разработчиков программного обеспечения в работе по стандартизации требований к информационным моделям и созданию нормативно-технической базы BIM-технологии продолжается в рамках деятельности подкомитета 5 «Технология информационного моделирования зданий и сооружений» технического комитета 465 «Строительство» при Минстрое России. «Наша компания, как один из участников подкомитета, привлекается в качестве консультанта к обсуждению проектов ГОСТов, стандартов, сводов правил, — рассказывает Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора Renga Software. — Мы также участвуем в заседаниях рабочей группы при Правительстве Санкт-Петербурга по внедрению технологий информационного моделирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга».
Формирование нормативной базы для использования технологий информационного моделирования (ТИМ) находится на завершающем этапе, в связи с этим летом 2020 года Правительством РФ было объявлено, что переход на обязательное применение цифровых моделей объектов в сфере государственного заказа должен произойти не позднее 2021 года.
Будущее уже сегодня
«Проект постановления Правительства, утверждающего перечень случаев, в которых применение информационного моделирования будет обязательным, уже подготовлен и проходит последние согласования. Как только документ выйдет, ни один из объектов перечня, а речь идет в основном об объектах социальной инфраструктуры со стоимостью строительства свыше 500 млн рублей, не сможет быть построен без BIM-технологии, — поясняет Максим Нечипоренко. — Поэтому говорить о технологиях информационного моделирования как о грядущем будущем уже не приходится. Теперь это реальность».
Готова ли к уже свершившемуся переходу строительная отрасль? По словам Максима Нечипоренко, игнорировать пункт договоров, в котором говорится о необходимости предоставить модель объекта, теперь уже не представляется возможным. Потратив время и ресурсы на создание проекта традиционным способом, проектировщику придется создавать модель и тратить на это дополнительные ресурсы, и это может объяснять повышение стоимости проектирования. «Регулярные примеры — когда компания декларирует себя как предприятие, где налажено BIM-проектирование, а на поверку оказывается, что в BIM-отделе работает 5–7 человек, а вся остальная структура проектировщиков по-прежнему продолжает чертить. В итоге BIM-отдел по чертежам создает модель, что удорожает стоимость проектирования, — объясняет эксперт. — При этом есть масса положительных примеров, которые свидетельствуют: когда проектировщики сразу начинают делать проект с модели и затем из модели делают чертежи, это облегчает работу и уменьшает затраты».
Опытом применения BIM-системы делится Николай Дубовой, директор ООО «ПСК-Регион»: «В процессе реализации пилотного проекта в системе Renga мы смогли убедиться, что BIM — это несложно и недорого. Мы довольны полученным опытом 3D-проектирования и уровнем отечественной BIM-системы. Renga позволила нам создать полноценную 3D-модель от фундамента до розеток. Наглядность BIM-проектирования помогла избежать коллизий и нестыковок в проекте. Планируем реализовывать в Renga и другие наши проекты».