Пять правил новосела: как купить квартиру от застройщика и не пожалеть
Лишь четверть россиян не сталкивалась с недочетами квартиры после покупки жилья в новостройке ― об этом говорят результаты исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия. В остальных случаях обнаруживались недостатки, причем 44% респондентов смогли добиться решения проблемы только благодаря судебному разбирательству. Эксперты ROCKWOOL Россия подготовили пять правил новосела, которые помогут выявить недостатки не позднее, чем на этапе приемки квартиры от застройщика.
Подписали не глядя
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до длительных разбирательств – как раз для этого и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Кроме того, опрос показал недостаток знаний россиян о своих правах при покупке жилья. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер должен устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентов в курсе, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной[2]. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Купить квартиру в новостройке и не пожалеть о принятом решении помогут пять правил от специалистов ROCKWOOL Россия.
Правило №1: оцените “начинку”
При выборе квартиры важно учитывать не только стоимость квадратных метров и расположение жилого комплекса, но и качество материалов, которые использует застройщик при строительстве.
Во-первых, уточните, из чего именно строится дом ― кирпичные, монолитные и панельные здания отличаются и по стоимости, и по качеству. Так, монолитные дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, кирпичные ― на 100 лет, а панельные ― на 75 лет. Чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание будет изнашиваться.
Во-вторых, задайте застройщику вопрос об утеплении фасадов: от типа и качества теплоизоляции здания напрямую зависит микроклимат в квартире и… ваши затраты на жилищно-коммунальные услуги. Например, использование плит из каменной ваты значительно повышает энергоэффективность постройки, что позволяет сократить коммунальные платежи на 15-20% ― а это совсем не мало в условиях роста тарифов на тепло.
«За счет оптимальных теплотехнических характеристик теплоизоляция ROCKWOOL обеспечивает 50-90% потенциала энергосбережения. Важно и то, что волокнистая структура этого материала дает стенам возможность «дышать» и выпускать наружу излишнюю влагу без выпадения конденсата», ― рассказывает Фатима Газанова.
В-третьих, следует заранее узнать, какая в выбранном доме система отопления - центральная, автономная или индивидуальная для каждой квартиры. В первом случае нужно быть готовым к непредвиденным отключениям тепла и горячей воды из-за аварий на городских коммуникациях и опрессовок.
Небольшой лайфхак: обязательно обратите внимание на то, говорит ли застройщик о брендах стройматериалов и конструкций. Если компания использует продукцию надежных и хорошо зарекомендовавших себя производителей, она точно не будет этого скрывать. Например, «Донстрой», крупнейший девелопер Москвы, регулярно рассказывает о своих поставщиках и производителях стройматериалов и оборудования. Недавно застройщик расширил пул партнеров, включив в него 47 новых проверенных компаний из Турции, Китая и России.
Правило №2: смотрите своими глазами
Личное присутствие при решении жилищных вопросов ― необходимое условие, даже если дом находится на стадии котлована. При покупке недвижимости на начальных этапах строительства полезно посетить офис продаж и шоу-рум, изучить демонстрационные версии квартир и даже побывать на стройплощадке. Все это поможет вам составить полное мнение о застройщике и о самом объекте. Например, убедиться в том, что вокруг дома действительно есть развитая инфраструктура.
«Все серьезные девелоперы сегодня предлагают обзорные экскурсии по своим новостройкам, даже если объект еще не сдан. Компании, которая работает на совесть, нечего скрывать, так что это тоже своеобразный знак качества. Кстати, после заключения сделки тоже полезно интересоваться ходом работ и периодически бывать на площадке, чтобы видеть, как и из чего реально строят ваш будущий дом. А просмотр типовых квартир и визит в шоу-рум поможет вам при приемке квартиры: здесь застройщик покажет вам эталон, на который можно смело ориентироваться в дальнейшем ― например, при оценке отделки», ― отмечает Артём Зиборов, специалист по приёмке квартир и техническому надзору.
Правило №3: не пренебрегайте подготовкой
К приемке квартиры необходимо подготовиться заранее, чтобы понимать, что именно проверять. Профессиональные приемщики советуют взять на вооружение стандартный чек-лист, который легко найти в интернете, а также составить список вопросов о квартире. При самостоятельном осмотре с собой необходимо иметь рулетку, фонарик, индикаторную отвертку, меловые маркеры (чтобы помечать дефекты), а также блокнот и ручку для фиксации недоделок.
Помимо этого следует заранее изучить договор с застройщиком на предмет комплектации квартиры, а также ознакомиться с актуальными нормативно-правовыми актами. В частности, полезно знать:
- Постановление Правительства РФ №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;
- Постановление пленума Верховного Суда №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Если нет времени разбираться в тонкостях самостоятельно, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному приемщику. Законом это не запрещено, а затраты себя точно окупят.
Правило №4: не стесняйтесь быть дотошным
9% россиян, по данным опроса ROCKWOOL, при приемке квартиры в первую очередь обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление, 21% ― на стены, пол и потолок. На самом деле одинаково важны все перечисленные моменты.
«Во время приемки квартиры не торопитесь и загляните буквально в каждый угол ― ведь ремонт и переделка могут обернуться серьезными затратами. Как показывает практика, самое болезненное – это оконные блоки и места их примыкания к оконнному проёму, поэтому при приемке квартиры им нужно уделить наиболее пристальное внимание. Стеклопакеты должны быть установлены ровно, легко и плавно открываться и закрываться. Ни в коем случае ни на профиле, ни на стекле не должно быть царапин, трещин и даже грязи. Обязательно проверьте, нет ли конденсата внутри самого стеклопакета ― это признак брака», ― приводит пример Артём Зиборов, специалист по приемке квартир и техническому надзору.
Также эксперт рекомендует уделить пристальное внимание вентиляции ― если она работает плохо, в квартире будет душно и почти наверняка со временем появится плесень. Проверить вентиляцию можно даже подручными средствами: просто приложите листок бумаги к отверстию, если он прилипнет ― все в порядке.
Микроклимат в квартире зависит не только от окон и вентиляции, но и от состояния стен, пола и потолка. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Проверить герметичность швов довольно просто: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
«Ещё одна распространенная проблема - протечки под ванной и унитазом, чаще всего они возникают из-за некачественного монтажа и отсутствия герметика. Чтобы проверить, все ли в порядке, внимательно осмотрите сантехнику (если герметика нет, это будет видно), а также включите воду и проверьте, не сочится ли влага по трубам», ― добавляет Артём Зиборов.
И, конечно же, не забудьте проверить все розетки. Иногда новоселы используют для этого телефонную зарядку, но тут нужно помнить о риске: если с напряжением проблемы, устройство может закоротить.
Правило №5: «загляните» в будущее
Прежде чем приступать к ремонту или заезжать в новую квартиру, стоит оценить потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем ― и заранее предусмотреть решение. Что это может быть:
- потребность в дополнительном освещении (например, если перед вашими окнами начинается строительство новой очереди жилого комплекса). Нужно заранее подумать о том, сколько и какие источники света использовать в комнате. Совет: при наличии нескольких потолочных светильников разделите их на блоки, каждый из которых можно будет включать и выключать отдельно;
- количество и расположение розеток: тут все просто ― розетка лишней не бывает. Чтобы в будущем не мучаться с проводами и сетевыми фильтрами, постарайтесь сразу прикинуть, где и для чего вам может понадобиться возможность подключения. Например, некоторые размещают дополнительные розетки на уровне пола, чтобы было удобно подключать пылесос, или поблизости к зеркалу ― для включения бьюти-гаджетов;
- звукоизоляция комнат: она может потребоваться не только для защиты от громких соседей и домочадцев, но и для ограничения шума от бытовой техники. Например, если через стенку от спальни стоит стиральная или посудомоечная машинка, вибрация и шумы могут мешать сну. Однозначно стоит подумать над звукоизоляцией, если рядом со спальней или рабочим кабинетом проходит шахта лифта или системы коммуникации.
При покупке и приемке квартиры очень важно ориентироваться не только на цену, эмоции и внешнюю привлекательность ― ведь комфорт жилплощади напрямую влияет на качество жизни.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
[2] Если иное не предусмотрено условиями договора
«Мосстрой 31»: новые задачи, высокие цели
В современной экономической ситуации ГК «Мосстрой 31» не отказывается от ранее задуманных перспективных планов — напротив, для их воплощения решено ускорить все процессы.
Предприятие планирует менять структуру дистрибуции сэндвич-панелей, усовершенствовать продуктовую линейку, нарастить объемы производства. Принятые западными странами санкции заставили пересмотреть сроки реализации перспективных намерений: десятилетние планы решено исполнить в течение пяти лет, пятилетние — за два-три года. Сейчас руководство ищет способы сократить и эти сроки.
Пока производство сэндвич-панелей на заводе ГК «Мосстрой 31» большую часть года идет в одну смену, только один квартал работа проводится в две смены. При проектной мощности 1,5 млн кв. м в год выпускается 700 тыс. кв. м. Соответственно, надо решать задачу полной загрузки предприятия, переходить на двух- или даже трехсменную работу.
С компонентами проблем не предвидится: металл компания приобретает на российских предприятиях, минеральную вату — тоже, пенополистирол здесь — собственного производства. ГК «Мосстрой 31» занимает более 25% российского и около 50% московского рынка пенополистирола. Причем производится он исключительно из отечественного сырья.
Новые партнеры
Тем не менее задача нарастить объем производства в нынешних условиях непроста: многие проекты заморожены, от некоторых инвесторы отказались. По оценке специалистов компании, рынок стагнирует. Если раньше значительную долю заказов на сэндвич-панели компания получала на строительство зданий промышленного назначения, то сегодня идут поиски новых рынков и новых заказчиков. При этом промышленное строительство должно остаться одним из приоритетных направлений работы. В том числе ожидаются новые проекты по расширению производств или созданию цехов в рамках импортозамещения.
Как известно, один из лучших заказчиков — государство. В сложный период пандемии ГК «Мосстрой 31» взялась за государственный заказ и поставила 130 тыс. кв. м сэндвич-панелей для строительства Московского клинического центра инфекционных заболеваний «Вороновское». Стоит заметить, что значимый проект был построен всего за 30 дней, стало быть, времени на изготовление сэндвич-панелей было очень мало. Однако компания «Мосстрой-31» справилась с поставленной задачей в срок и с высоким качеством.
Не менее значительный заказ — на 110 тыс. кв. м панелей — предприятие выполняет сейчас. Заказчиком выступают власти Московской области, где в рамках федеральной программы строится несколько мусоросжигательных заводов.
Помимо этого, ГК «Мосстрой 31» планирует участвовать в программе капитального ремонта ветхого жилого фонда. Если в России, согласно официальным данным, примерно 2 млрд кв. м жилья в стране нуждается в ремонте, то заказов хватит для всех крупных участников рынка на несколько лет, рассуждают специалисты компании.
Время созидать
Для участия в программе капремонта ГК «Мосстрой 31» планирует летом 2022 года вывести на рынок новый продукт, выпуск которого потребует только переналадки производственной линии.
Но это с точки зрения производства. Есть другой участник процесса — заказчик, клиент, которому необходимо показать все полезные свойства нового продукта.
Пока у потенциальных заказчиков в создавшейся экономической ситуации остаются сомнения в стабильности. В компании полагают, что власти должны внушить бизнесу уверенность — с помощью механизмов поддержки в том числе. Будет уверенность у российских инвесторов — получат заказы и будут работать промышленные предприятия. А сейчас, когда с нашего рынка ушли многие иностранные компании, самая пора заняться возрождением промышленного производства. Да, времени на это потребуется немало, может, десять лет, возможно, больше. Но если форсировать планы, как это делает ГК «Мосстрой 31», результат может случиться раньше.
Справка
Компания «Мосстрой-31» создана на базе Строительного управления № 31 треста «Мосстрой-17» Главмосстроя. В активе компании пять заводов, расположенных в Москве, Московской области, Воронеже, Краснодарском крае, Поволжье.
ГК «Мосстрой 31» — крупнейший производитель энергоэффективных теплоизоляционных материалов, лидер по производству пенополистирола в России.
Движение вверх
Ведущие отечественные производители малых грузовых лифтов предлагают скорректировать и улучшить стандарты их проектирования, чтобы минимизировать риски использования некачественного, небезопасного, необоснованно дорогого в эксплуатации подъемного оборудования.
Как сделать возведение объекта социальной инфраструктуры качественным, современным, при этом рентабельным для застройщика и эффективным в эксплуатации? Тема острая, однозначных ответов нет. Один из подходов — обратить внимание на инженерное оборудование. Так, в соцобъектах сегодня гораздо больше вспомогательного оборудования, чем было 20–30 лет назад, например, малые сервисные лифты есть в каждом пищеблоке, а подходы к их выбору и установке не менялись уже более полувека.
Напомним, к малым грузовым лифтам относят подъемное оборудование, предназначенное для перемещения грузов массой 50, 100, 250 кг (отдельные модели до 500 кг). Транспортировка людей в них запрещена. Малые грузовые лифты не требуют регистрации в Ростехнадзоре, но должны иметь сопроводительную документации по ТР ТС «Безопасность лифтов», ГОСТ Р 56943-2016. Сроки службы малых грузовых лифтов составляют 25 лет. Чаще всего их задействуют в заведениях сферы общепита и объектах социальной инфраструктуры.
В новых условиях
В сегменте малых грузовых лифтов во многом текущая ситуация схожа с общеотраслевой. В последние месяцы с рынка ушли или приостановили свою деятельность такие иностранные компании (в том числе через дилерские организации), как OTIS, KONE, Shindler. Продолжают активно работать такие отечественные производители, как ЗАО «Предприятие ПАРНАС» (г. Санкт-Петербург), подмосковный ОАО «Щербинский лифтостроительный завод», а также ОАО «Могилевлифтмаш» из Белоруссии. Еще один ведущий игрок — московский «Карачаровский механический завод» — в апреле этого года был признан банкротом из-за финансовых проблем у собственников. В настоящее время на предприятии введено внешнее управление.
Производители подъемного оборудования отмечают, что из-за роста в стоимости комплектующих им также пришлось поднять цены на свою продукцию. Кроме того, из-за последних событий в стране начал наблюдаться дефицит некоторых импортных комплектующих. Тем не менее игроки рынка стараются смотреть с оптимизмом в будущее, надеются на рост заказов. В настоящее время в России устанавливается около 1500 единиц малых грузовых лифтов. Заметим, это только официальная статистика, есть еще т. н. «серый рынок». В свете ориентации стройки на экономию ресурсов и импортозамещение, полагают участники рынка, производство должно вырасти.
«Самый животрепещущий вопрос последних месяцев — цена. Да, цены все поднялись. По рынку лифтов среднее повышение составило — 30%. У нас — 27%. Благо ситуация стабилизируется, логистика налаживается. Надеемся, рынок оправится от потрясений и мы быстро сориентируемся в новых условиях, других-то вариантов все равно нет. Мы и раньше старались ориентироваться на доступность комплектации. Пожалуй, только немецкая лебедка сейчас пока недоступна. Но, во-первых, мы имеем серьезные складские запасы, а во-вторых, не сидим сложа руки, нашли несколько вариантов замены, сейчас проводим заводские испытания. Остальные позиции уже найдены, испытаны, проблем здесь нет», — отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС» Ольга Егоренко.
Подъем по стандартам
Значимая доля производимых отечественных малых грузовых лифтов предназначается для социально значимых объектов. Их устанавливают в детсадах, школах, больницах, почтовых учреждениях. Однако иногда заказчик по незнанию или умышленно приобретает низкокачественный малый грузовой лифт или вовсе малый грузовой подъемник, имеющий существенные технологические различия. К сожалению, отмечают представители лифтовой отрасли, в проектах, даже уже прошедших экспертизу, часто встречается путаница в терминах, в нормативной базе. Ни строители, ни проектировщики, ни эксперты не обращают на данные факторы должного внимания.
Участники рынка предлагают не только скорректировать стандарты проектирования малых грузовых лифтов, но и повысить качество самого проектирования. Это поможет задействовать более рациональные современные подходы к подбору сервисного лифтового оборудования и минимизировать риски использования некачественного, небезопасного, необоснованно дорогого в эксплуатации подъемного оборудования.
По словам Ольги Егоренко, стандарты по малым грузовым лифтам в социальных учреждения, принятые в советское время, безнадежно устарели и необходимы новые. Сегодня лифтостроение предлагает оборудование технологически и качественно совсем другого уровня, да и строительные реалии шагнули далеко вперед, а малые грузовые лифты все как-то проектируют по старинке, не обращая на это серьезного внимания. «При особом внимании государства к строительству социальных объектов: к ценообразованию, комплектации, рациональному снижению себестоимости и сроков строительства, снижению стоимости эксплуатации здания и при этом повышению его функциональности — именно такое вспомогательное оборудование во многом обеспечивает общую эффективность. Мне нравится курс на типовые решения в этой сфере, но строители не всегда к этому готовы. Пожалуй, нам не хватает только одного документа, который раз и навсегда запретил бы использование некачественного оборудования на "социалке", по сути, нужен некий стандарт комплектации или корректировка норм СП. Надеемся, так и будет», — добавляет она.
Сами проектировщики, соответственно, опираются на текущие стандарты. Они отмечают, что в настоящее время сложности при разработке проектов новых лифтов и замене существующих чаще всего связаны с нестандартными габаритами и грузоподъемностью устройств. Далеко не все заводы готовы делать т. н. «нестандарт». По словам руководителя архитектурной мастерской № 3 Градостроительного института «Мирпроект» Романа Лукина, в том числе выявляется неудовлетворительное состояние опорных и ограждающих конструкций шахт. «Чтобы запроектировать такое подъемно-транспортное устройство, требуется точный расчет габаритов и несущей способности ограждающих и несущих конструкций. Малые грузовые лифты должны быть надежными, долговечными, экономичными в закупке и эксплуатации, а также отвечать всем нормативным требованиям по безопасности, в том числе противопожарным», — напомнил он.
Представители компании «РуссЛифт» (занимаются проектированием, монтажом лифтов и подъемников) отмечают, что требования заказчиков зависят во многом от особенностей здания (размер кабины, количество выходов, расположение выходов). Как правило, проектные организации берут за основу стандартные строительные задания завода-изготовителя, чтобы избежать лишнего удорожания лифтового оборудования в индивидуальном исполнении. Сами малые грузовые лифты, добавляют специалисты, за последнее десятилетие технически несколько изменились. В основном в части управления (микропроцессорное) плавности хода и безопасности использования, в частности, предусмотрено больше блокировок.
Генеральный директор ООО «ЛифтСтрой» Игорь Костянко подчеркивает, что хороший лифт монтируется быстро (2–3 дня), сдается инспектору без проблем и работает потом долго и стабильно. С ним не будет вопросов по отказам, ремонтам и т. д. «А вот лифт сомнительного качества монтируется дольше, требует доработок прямо на месте и, как следствие, работать будет с перебоями. На наш взгляд, активному развитию сегмента малых грузовых лифтов пока мешают несколько факторов: недостатки проектирования и невнимание строительных компаний к качеству закупаемого инженерного оборудования. Зачастую заказчики сильно ограничены в бюджетах на закупку оборудования, стремятся купить самое дешевое и не знают о том, что технологически сервисные лифты могут быть очень современными, недорогими и при этом экономными в монтаже и дальнейшей эксплуатации. Сэкономив на качестве оборудования, заказчик неминуемо получит повышенные затраты на монтаж и ТО, пока только единицы осознают эти реалии», — резюмирует он.
Мнение
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
— Мы разработали свое типовое решение для социальных объектов — малый грузовой лифт ПАРНАС ЛМП. Мы учли особенности технологических процессов, инвентарь, который используют обычно в пищеблоках школ и детских садов, производственные мощности и уровни загрузки, даже пожелания персонала постарались учесть. Данную модель уже два года поставляем на стройки СПб и Ленобласти. Этот лифт — оптимальный и недорогой вариант для инфраструктурных объектов. Он полностью отвечает всем нормам безопасности, надежен, удобен, красив и нетребователен в обслуживании.