Пять правил новосела: как купить квартиру от застройщика и не пожалеть
Лишь четверть россиян не сталкивалась с недочетами квартиры после покупки жилья в новостройке ― об этом говорят результаты исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия. В остальных случаях обнаруживались недостатки, причем 44% респондентов смогли добиться решения проблемы только благодаря судебному разбирательству. Эксперты ROCKWOOL Россия подготовили пять правил новосела, которые помогут выявить недостатки не позднее, чем на этапе приемки квартиры от застройщика.
Подписали не глядя
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до длительных разбирательств – как раз для этого и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Кроме того, опрос показал недостаток знаний россиян о своих правах при покупке жилья. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер должен устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентов в курсе, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной[2]. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Купить квартиру в новостройке и не пожалеть о принятом решении помогут пять правил от специалистов ROCKWOOL Россия.
Правило №1: оцените “начинку”
При выборе квартиры важно учитывать не только стоимость квадратных метров и расположение жилого комплекса, но и качество материалов, которые использует застройщик при строительстве.
Во-первых, уточните, из чего именно строится дом ― кирпичные, монолитные и панельные здания отличаются и по стоимости, и по качеству. Так, монолитные дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, кирпичные ― на 100 лет, а панельные ― на 75 лет. Чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание будет изнашиваться.
Во-вторых, задайте застройщику вопрос об утеплении фасадов: от типа и качества теплоизоляции здания напрямую зависит микроклимат в квартире и… ваши затраты на жилищно-коммунальные услуги. Например, использование плит из каменной ваты значительно повышает энергоэффективность постройки, что позволяет сократить коммунальные платежи на 15-20% ― а это совсем не мало в условиях роста тарифов на тепло.
«За счет оптимальных теплотехнических характеристик теплоизоляция ROCKWOOL обеспечивает 50-90% потенциала энергосбережения. Важно и то, что волокнистая структура этого материала дает стенам возможность «дышать» и выпускать наружу излишнюю влагу без выпадения конденсата», ― рассказывает Фатима Газанова.
В-третьих, следует заранее узнать, какая в выбранном доме система отопления - центральная, автономная или индивидуальная для каждой квартиры. В первом случае нужно быть готовым к непредвиденным отключениям тепла и горячей воды из-за аварий на городских коммуникациях и опрессовок.
Небольшой лайфхак: обязательно обратите внимание на то, говорит ли застройщик о брендах стройматериалов и конструкций. Если компания использует продукцию надежных и хорошо зарекомендовавших себя производителей, она точно не будет этого скрывать. Например, «Донстрой», крупнейший девелопер Москвы, регулярно рассказывает о своих поставщиках и производителях стройматериалов и оборудования. Недавно застройщик расширил пул партнеров, включив в него 47 новых проверенных компаний из Турции, Китая и России.
Правило №2: смотрите своими глазами
Личное присутствие при решении жилищных вопросов ― необходимое условие, даже если дом находится на стадии котлована. При покупке недвижимости на начальных этапах строительства полезно посетить офис продаж и шоу-рум, изучить демонстрационные версии квартир и даже побывать на стройплощадке. Все это поможет вам составить полное мнение о застройщике и о самом объекте. Например, убедиться в том, что вокруг дома действительно есть развитая инфраструктура.
«Все серьезные девелоперы сегодня предлагают обзорные экскурсии по своим новостройкам, даже если объект еще не сдан. Компании, которая работает на совесть, нечего скрывать, так что это тоже своеобразный знак качества. Кстати, после заключения сделки тоже полезно интересоваться ходом работ и периодически бывать на площадке, чтобы видеть, как и из чего реально строят ваш будущий дом. А просмотр типовых квартир и визит в шоу-рум поможет вам при приемке квартиры: здесь застройщик покажет вам эталон, на который можно смело ориентироваться в дальнейшем ― например, при оценке отделки», ― отмечает Артём Зиборов, специалист по приёмке квартир и техническому надзору.
Правило №3: не пренебрегайте подготовкой
К приемке квартиры необходимо подготовиться заранее, чтобы понимать, что именно проверять. Профессиональные приемщики советуют взять на вооружение стандартный чек-лист, который легко найти в интернете, а также составить список вопросов о квартире. При самостоятельном осмотре с собой необходимо иметь рулетку, фонарик, индикаторную отвертку, меловые маркеры (чтобы помечать дефекты), а также блокнот и ручку для фиксации недоделок.
Помимо этого следует заранее изучить договор с застройщиком на предмет комплектации квартиры, а также ознакомиться с актуальными нормативно-правовыми актами. В частности, полезно знать:
- Постановление Правительства РФ №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;
- Постановление пленума Верховного Суда №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Если нет времени разбираться в тонкостях самостоятельно, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному приемщику. Законом это не запрещено, а затраты себя точно окупят.
Правило №4: не стесняйтесь быть дотошным
9% россиян, по данным опроса ROCKWOOL, при приемке квартиры в первую очередь обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление, 21% ― на стены, пол и потолок. На самом деле одинаково важны все перечисленные моменты.
«Во время приемки квартиры не торопитесь и загляните буквально в каждый угол ― ведь ремонт и переделка могут обернуться серьезными затратами. Как показывает практика, самое болезненное – это оконные блоки и места их примыкания к оконнному проёму, поэтому при приемке квартиры им нужно уделить наиболее пристальное внимание. Стеклопакеты должны быть установлены ровно, легко и плавно открываться и закрываться. Ни в коем случае ни на профиле, ни на стекле не должно быть царапин, трещин и даже грязи. Обязательно проверьте, нет ли конденсата внутри самого стеклопакета ― это признак брака», ― приводит пример Артём Зиборов, специалист по приемке квартир и техническому надзору.
Также эксперт рекомендует уделить пристальное внимание вентиляции ― если она работает плохо, в квартире будет душно и почти наверняка со временем появится плесень. Проверить вентиляцию можно даже подручными средствами: просто приложите листок бумаги к отверстию, если он прилипнет ― все в порядке.
Микроклимат в квартире зависит не только от окон и вентиляции, но и от состояния стен, пола и потолка. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Проверить герметичность швов довольно просто: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
«Ещё одна распространенная проблема - протечки под ванной и унитазом, чаще всего они возникают из-за некачественного монтажа и отсутствия герметика. Чтобы проверить, все ли в порядке, внимательно осмотрите сантехнику (если герметика нет, это будет видно), а также включите воду и проверьте, не сочится ли влага по трубам», ― добавляет Артём Зиборов.
И, конечно же, не забудьте проверить все розетки. Иногда новоселы используют для этого телефонную зарядку, но тут нужно помнить о риске: если с напряжением проблемы, устройство может закоротить.
Правило №5: «загляните» в будущее
Прежде чем приступать к ремонту или заезжать в новую квартиру, стоит оценить потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем ― и заранее предусмотреть решение. Что это может быть:
- потребность в дополнительном освещении (например, если перед вашими окнами начинается строительство новой очереди жилого комплекса). Нужно заранее подумать о том, сколько и какие источники света использовать в комнате. Совет: при наличии нескольких потолочных светильников разделите их на блоки, каждый из которых можно будет включать и выключать отдельно;
- количество и расположение розеток: тут все просто ― розетка лишней не бывает. Чтобы в будущем не мучаться с проводами и сетевыми фильтрами, постарайтесь сразу прикинуть, где и для чего вам может понадобиться возможность подключения. Например, некоторые размещают дополнительные розетки на уровне пола, чтобы было удобно подключать пылесос, или поблизости к зеркалу ― для включения бьюти-гаджетов;
- звукоизоляция комнат: она может потребоваться не только для защиты от громких соседей и домочадцев, но и для ограничения шума от бытовой техники. Например, если через стенку от спальни стоит стиральная или посудомоечная машинка, вибрация и шумы могут мешать сну. Однозначно стоит подумать над звукоизоляцией, если рядом со спальней или рабочим кабинетом проходит шахта лифта или системы коммуникации.
При покупке и приемке квартиры очень важно ориентироваться не только на цену, эмоции и внешнюю привлекательность ― ведь комфорт жилплощади напрямую влияет на качество жизни.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
[2] Если иное не предусмотрено условиями договора
Требуется проверка
По оценке экспертов, спрос на техническое обследование зданий и сооружений растет. При этом цены на эту услугу падают, в том числе из-за демпинга непрофессиональных компаний.
Техническое обследование зданий и сооружений на выявление дефектов и аварийности – обязательная процедура. В соответствии с ГОСТ 31937-201, первая такая проверка проводится не позже чем через два года после того, как объект недвижимости был введен в эксплуатацию. Затем не реже раза в десятилетие. В случае, если есть подозрения на нарушения в конструкции здания, она проводится внепланово. Работы проводят специализированные организации, которых в стране более тысячи.
Работа есть
Генеральный директор ООО «Строительная экспертиза. Технадзор. Консалтинг» Дионисия Феофанова сообщает, что в настоящее время особо востребована на рынке внеплановая экспертиза объектов и сооружений, построенных в 1990-е и в начале 2000-х годов. В большинстве своем это крупные объекты ИЖС, складские, промышленные объекты. «В тот период совмещались советский опыт строительства и ремонта и появившиеся импортные материалы и технологии, которые еще не были досконально изучены. Сегодня собственники этих объектов приходят к выводу о необходимости их переустройства, реконструкции. Для этого важно предварительно провести техническое обследование, которое часто выявляет дефекты, повреждения и другие несоответствия действующим нормам и правилам», – отмечает она.
Современные объекты внепланово проверяют нечасто. А если это происходит, добавляет эксперт, то обычно во время обследования оценивается качество выполненных работ при споре заказчиков и подрядчиков строительства.
По словам директора департамента строительства и технического аудита УК SVN Александра Красавина, сейчас формируют спрос, в частности, и потенциальные покупатели коммерческой недвижимости. Новым владельцам нужно знать, в каком состоянии они получают объекты от предыдущих собственников. Это позволяет им, например, понизить стоимость сделки или подтвердить техническую безопасность своего приобретения. «Поскольку дальновидных и осторожных покупателей становится все больше, услуга технического аудита будет и дальше набирать популярность. Кроме того, обследование дает понять, сколько стоит восстановительный ремонт и нужно ли менять службу эксплуатации. При обследовании здания также выясняют, в каком состоянии исполнительная документация, исполняются ли действующие предписания», – рассказывает он.
Цена – качество
Как отмечают эксперты, само техническое обследование здания состоит из нескольких этапов. Первый из них – подготовительный, когда изучается вся проектная и строительная документация. Затем – визуальный этап. В его рамках специалистами осматривается само здание на предмет внешних дефектов, трещин и т. д. Если все это выявлено, осуществляется инструментальный этап. По его результатам принимается решение о возможности дальнейшей эксплуатации, ремонте, усилении, реконструкции или восстановлении здания.
По мнению генерального директора ООО «СПК» Андрея Горского, важно, чтобы у заказчика был квалифицированный персонал, который грамотно поставит задачу. К сожалению, добавляет он, таких сотрудников у них почти нет, что может негативно отразиться на выполненной экспертами работе.
Представители компании «Граст» рекомендуют для тех, кто заказывает подобные работы впервые, в целях правильного выбора исполнителя, а также грамотного определения предмета и задач обследования, иметь представление об основных предметах экспертизы. Понимать, что такое несущие конструкции здания, термины «работоспособное», «ограниченно работоспособное», «недопустимое», «аварийное» состояние здания, усиление, повреждение и т. д.
Основатель компании Modulbau Демид Костерев рассказывает, что профессионалы используют до десяти разных способов обследования: акустический, ультразвуковой, электрооптический, тепловизионный и пр. Связано это с тем, что разные типы материалов требуют различного подхода. После обследования подготавливается техническое заключение. Оно обязательно должно содержать перечень выявленных дефектов, подтверждающие фотоматериалы, расчеты, разъяснение причин их появления. Также в заключении должны быть сделаны выводы о том, к чему обнаруженные дефекты могут привести. Стоимость обследования, отмечает эксперт, всегда рассчитывается индивидуально, ведь она складывается из множества факторов: площади постройки, стоимости транспортировки оборудования в зависимости от дальности, собственно целей экспертизы и необходимых этапов.
Генеральный директор ООО «БЭСКИТ» Сергей Пичугин напоминает, что на услугу обследования зданий и сооружений есть и прямые расценки в Сборниках цен Минстроя РФ. «Правда, я не помню случая, когда нам по ним платили. Все заказчики мечтают, чтобы им обследование сделали быстро, хорошо и почти бесплатно. Такого не бывает. К сожалению, из-за этого фактора очень часто побеждают в конкурсах те, кто делают свою работу некачественно. Наберите в интернете «обследование зданий и сооружений» – выйдут тысячи экспертных организаций. Есть среди них и совсем новенькие, 2015 года и младше. Они, непонятно каким образом, в год делают обследование тысячи объектов, в том числе и опасных производственных. При этом в штате таких организацией нет ни одного эксперта, аттестованного Ростехнадзором, и нет самой лицензии этого надзорного органа. Оборудования у них – лазерная рулетка и штангенциркуль, все китайское и, конечно, не поверенное», – сетует он.
Схожие выводы о ценах на услуги и демпинге делает и генеральный директор ООО «Строй-Проверка» Вячеслав Гиндин. По его словам, цены в последние годы имеют тенденцию к снижению. «Это влечет за собой риски, связанные с качеством проводимых работ, полнотой их исследования. Факторы, на которые следуют обратить внимание заказчику при выборе экспертной компании, связаны с кадровым и техническим обеспечением организации. В частности, в ней должны работать специалисты, входящие в Национальный реестр специалистов НОПРИЗ. Сама компания также должна входить в СРО в области обследования и изысканий в строительстве», – подчеркивает эксперт.
Между тем, по словам Сергея Пичугина, некоторые непрофессиональные компании покупают выписки СРО и потом начинают работать. В частности, в этом году такая фирма выиграла конкурс стоимостью 2,45 млн рублей за 200 тыс. Это почти в 12,5 раз меньше стоимости по отраслевому Сборнику цен.
Игроки рынка надеются, что в ближайшее время должна произойти некоторая стабилизация цен. Заказчик должен прийти к выводу, что необходима профессиональная качественная проверка. Не проводить аудит – значит получить многомиллионные риски.
Мнение
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ»:
– В нашей практике были случаи, когда заказчики на вопрос «Какова причина обследования?» отвечали, что хотят для себя знать действительное текущее состояние объекта. К сожалению, сейчас таких клиентов становится все меньше. Нашу работу можно сравнить со врачебной. Чаще всего к нам обращаются, когда здание уже «заболело» – и мы стараемся, как настоящие медики, сохранить его.
Свет в окне
В фасадном остеклении жилых домов и коммерческих объектов продолжают задействоваться новые технологии и материалы.
За последние 15–20 лет фасадное остекление зданий значительно изменилось. Стали задействоваться новые технологичные и стилевые решения, позволяющие окну гармонировать с архитектурой и пространством объекта. При этом фасадное остекление стало нести и серьезные энергосберегающие функции.
По словам специалиста по архитектурным проектам компании SP Glass (производство стекла) Александра Круглова, стекольная отрасль сделала большой рывок, особенно это касается России. «Сравнительно недавно в жилых домах, административных зданиях, бизнес-центрах задействовалось обычное остекление с разной категорией качества. Сейчас же все изменилось. Застройщик, обычный гражданин, который строит себе дом, дачу или просто меняет окна в своей квартире, стал более разборчивым. Потребитель выбирает стекла, производимые по новым технологиям, с мультифункциональными свойствами», – отмечает он.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов напоминает, что сегодня практически во всех новостройках Северной столицы балконы и лоджии застеклены самими застройщиками. Такой подход позволяет выдержать единообразие фасадов, снизить в квартире уровень шума с улицы, повысить комнатную температуру в холодное время года. При этом просторные лоджии служат пространством не только для хранения вещей, но и для занятий фитнесом и чаепития с друзьями.
«Оконные проемы сегодня могут быть как стандартных, так и увеличенных размеров. Цвет профиля все чаще подбирается под фасад в зависимости от архитектурного облика проекта. Среди материалов широкое применение получили конструкции из алюминия, реже девелоперы работают с ПВХ-панелями. Способы остекления напрямую зависят от класса объекта. Наиболее современным и дорогостоящим является безрамное остекление. Более доступным вариантом служит частичное остекление», – говорит Дмитрий Ефремов.
Представители компании «БФА-Девелопмент» добавляют, что застройщики используют как «холодное», так и «теплое» остекление. Первое предполагает использование одного стеклопакета или стекла. Чаще всего при таком формате для сооружения фасадной системы используется алюминиевый профиль не толще 5 см. «Теплое» остекление задействует 2-3 стекла, а профиль (в большей степени широкий рамный ПВХ) – с поперечным сечением не менее 5 см.
По словам заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, революции, конечно, за последние 10-15 лет не произошло по сравнению с периодом перехода от деревянных рам с одинарным остеклением на пластиковые и алюминиевые со стеклопакетами. Однако остекление стало намного дешевле, эффективнее и доступнее. Это объясняется, в частности, тем, что производителей, поставщиков и монтажных организаций сегодня довольно много. Поэтому и конкуренция в этом сегменте очень высокая.
В настоящее время, как рассказывает руководитель бизнес-направления «Окна» компании «Леруа Мерлен» Янник Муиш, волна замены оконных конструкций продолжается, в том числе и уже установленных пластиковых стеклопакетов. «Это связано с тем, что конструкции, установленные в период появления на рынке ПВХ-окон, были разными по качеству. Замена обусловлена тем, что за прошедшее время появились новые, более эффективные энергосберегающие и иные решения, в том числе по шумоизоляции. Кроме того, качество фурнитуры ранее установленных оконных систем оставляло желать лучшего, они уже имеют износ. А для многих клиентов надежность и качество современных оконных конструкций становятся решающим фактором для полной замены», – подчеркнул он.
Кстати
По данным экспертов агентства «Окна Маркетинг», рынок пластиковых окон в России за первое полугодие 2019 года сократился на 3% в натуральном выражении по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Общим трендом можно считать падение маржинальности бизнеса всех участников рынка, включая производителей окон.