Пять правил новосела: как купить квартиру от застройщика и не пожалеть
Лишь четверть россиян не сталкивалась с недочетами квартиры после покупки жилья в новостройке ― об этом говорят результаты исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия. В остальных случаях обнаруживались недостатки, причем 44% респондентов смогли добиться решения проблемы только благодаря судебному разбирательству. Эксперты ROCKWOOL Россия подготовили пять правил новосела, которые помогут выявить недостатки не позднее, чем на этапе приемки квартиры от застройщика.
Подписали не глядя
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до длительных разбирательств – как раз для этого и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Кроме того, опрос показал недостаток знаний россиян о своих правах при покупке жилья. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер должен устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентов в курсе, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной[2]. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Купить квартиру в новостройке и не пожалеть о принятом решении помогут пять правил от специалистов ROCKWOOL Россия.
Правило №1: оцените “начинку”
При выборе квартиры важно учитывать не только стоимость квадратных метров и расположение жилого комплекса, но и качество материалов, которые использует застройщик при строительстве.
Во-первых, уточните, из чего именно строится дом ― кирпичные, монолитные и панельные здания отличаются и по стоимости, и по качеству. Так, монолитные дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, кирпичные ― на 100 лет, а панельные ― на 75 лет. Чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание будет изнашиваться.
Во-вторых, задайте застройщику вопрос об утеплении фасадов: от типа и качества теплоизоляции здания напрямую зависит микроклимат в квартире и… ваши затраты на жилищно-коммунальные услуги. Например, использование плит из каменной ваты значительно повышает энергоэффективность постройки, что позволяет сократить коммунальные платежи на 15-20% ― а это совсем не мало в условиях роста тарифов на тепло.
«За счет оптимальных теплотехнических характеристик теплоизоляция ROCKWOOL обеспечивает 50-90% потенциала энергосбережения. Важно и то, что волокнистая структура этого материала дает стенам возможность «дышать» и выпускать наружу излишнюю влагу без выпадения конденсата», ― рассказывает Фатима Газанова.
В-третьих, следует заранее узнать, какая в выбранном доме система отопления - центральная, автономная или индивидуальная для каждой квартиры. В первом случае нужно быть готовым к непредвиденным отключениям тепла и горячей воды из-за аварий на городских коммуникациях и опрессовок.
Небольшой лайфхак: обязательно обратите внимание на то, говорит ли застройщик о брендах стройматериалов и конструкций. Если компания использует продукцию надежных и хорошо зарекомендовавших себя производителей, она точно не будет этого скрывать. Например, «Донстрой», крупнейший девелопер Москвы, регулярно рассказывает о своих поставщиках и производителях стройматериалов и оборудования. Недавно застройщик расширил пул партнеров, включив в него 47 новых проверенных компаний из Турции, Китая и России.
Правило №2: смотрите своими глазами
Личное присутствие при решении жилищных вопросов ― необходимое условие, даже если дом находится на стадии котлована. При покупке недвижимости на начальных этапах строительства полезно посетить офис продаж и шоу-рум, изучить демонстрационные версии квартир и даже побывать на стройплощадке. Все это поможет вам составить полное мнение о застройщике и о самом объекте. Например, убедиться в том, что вокруг дома действительно есть развитая инфраструктура.
«Все серьезные девелоперы сегодня предлагают обзорные экскурсии по своим новостройкам, даже если объект еще не сдан. Компании, которая работает на совесть, нечего скрывать, так что это тоже своеобразный знак качества. Кстати, после заключения сделки тоже полезно интересоваться ходом работ и периодически бывать на площадке, чтобы видеть, как и из чего реально строят ваш будущий дом. А просмотр типовых квартир и визит в шоу-рум поможет вам при приемке квартиры: здесь застройщик покажет вам эталон, на который можно смело ориентироваться в дальнейшем ― например, при оценке отделки», ― отмечает Артём Зиборов, специалист по приёмке квартир и техническому надзору.
Правило №3: не пренебрегайте подготовкой
К приемке квартиры необходимо подготовиться заранее, чтобы понимать, что именно проверять. Профессиональные приемщики советуют взять на вооружение стандартный чек-лист, который легко найти в интернете, а также составить список вопросов о квартире. При самостоятельном осмотре с собой необходимо иметь рулетку, фонарик, индикаторную отвертку, меловые маркеры (чтобы помечать дефекты), а также блокнот и ручку для фиксации недоделок.
Помимо этого следует заранее изучить договор с застройщиком на предмет комплектации квартиры, а также ознакомиться с актуальными нормативно-правовыми актами. В частности, полезно знать:
- Постановление Правительства РФ №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;
- Постановление пленума Верховного Суда №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Если нет времени разбираться в тонкостях самостоятельно, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному приемщику. Законом это не запрещено, а затраты себя точно окупят.
Правило №4: не стесняйтесь быть дотошным
9% россиян, по данным опроса ROCKWOOL, при приемке квартиры в первую очередь обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление, 21% ― на стены, пол и потолок. На самом деле одинаково важны все перечисленные моменты.
«Во время приемки квартиры не торопитесь и загляните буквально в каждый угол ― ведь ремонт и переделка могут обернуться серьезными затратами. Как показывает практика, самое болезненное – это оконные блоки и места их примыкания к оконнному проёму, поэтому при приемке квартиры им нужно уделить наиболее пристальное внимание. Стеклопакеты должны быть установлены ровно, легко и плавно открываться и закрываться. Ни в коем случае ни на профиле, ни на стекле не должно быть царапин, трещин и даже грязи. Обязательно проверьте, нет ли конденсата внутри самого стеклопакета ― это признак брака», ― приводит пример Артём Зиборов, специалист по приемке квартир и техническому надзору.
Также эксперт рекомендует уделить пристальное внимание вентиляции ― если она работает плохо, в квартире будет душно и почти наверняка со временем появится плесень. Проверить вентиляцию можно даже подручными средствами: просто приложите листок бумаги к отверстию, если он прилипнет ― все в порядке.
Микроклимат в квартире зависит не только от окон и вентиляции, но и от состояния стен, пола и потолка. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Проверить герметичность швов довольно просто: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
«Ещё одна распространенная проблема - протечки под ванной и унитазом, чаще всего они возникают из-за некачественного монтажа и отсутствия герметика. Чтобы проверить, все ли в порядке, внимательно осмотрите сантехнику (если герметика нет, это будет видно), а также включите воду и проверьте, не сочится ли влага по трубам», ― добавляет Артём Зиборов.
И, конечно же, не забудьте проверить все розетки. Иногда новоселы используют для этого телефонную зарядку, но тут нужно помнить о риске: если с напряжением проблемы, устройство может закоротить.
Правило №5: «загляните» в будущее
Прежде чем приступать к ремонту или заезжать в новую квартиру, стоит оценить потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем ― и заранее предусмотреть решение. Что это может быть:
- потребность в дополнительном освещении (например, если перед вашими окнами начинается строительство новой очереди жилого комплекса). Нужно заранее подумать о том, сколько и какие источники света использовать в комнате. Совет: при наличии нескольких потолочных светильников разделите их на блоки, каждый из которых можно будет включать и выключать отдельно;
- количество и расположение розеток: тут все просто ― розетка лишней не бывает. Чтобы в будущем не мучаться с проводами и сетевыми фильтрами, постарайтесь сразу прикинуть, где и для чего вам может понадобиться возможность подключения. Например, некоторые размещают дополнительные розетки на уровне пола, чтобы было удобно подключать пылесос, или поблизости к зеркалу ― для включения бьюти-гаджетов;
- звукоизоляция комнат: она может потребоваться не только для защиты от громких соседей и домочадцев, но и для ограничения шума от бытовой техники. Например, если через стенку от спальни стоит стиральная или посудомоечная машинка, вибрация и шумы могут мешать сну. Однозначно стоит подумать над звукоизоляцией, если рядом со спальней или рабочим кабинетом проходит шахта лифта или системы коммуникации.
При покупке и приемке квартиры очень важно ориентироваться не только на цену, эмоции и внешнюю привлекательность ― ведь комфорт жилплощади напрямую влияет на качество жизни.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
[2] Если иное не предусмотрено условиями договора
В формате замещения. Рынок пенополистирола
В настоящее время, по данным экспертов, продолжается сокращение производства и потребления вспененного пенополистирола. Освободившуюся нишу все активнее заменяет экструдированный вид этого теплоизоляционного материала.
Пенополистирол широко применяется в строительстве новых зданий и сооружений, а также при отделке помещений. В объеме потребления теплоизоляционных материалов его доля достигает 30%. По оценке экспертов, в ближайшей перспективе она будет постепенно увеличиваться и через 5-7 лет достигнет показателя в 40%.
Генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков отмечает, что главными плюсами пенополистирола являются: широкая сфера применения (от утепления подвальных помещений до использования на балконах, лоджиях и фасадах), а также долговечность, высокие теплоизоляционные свойства, легкость в применении, экологичность и доступная цена. «В качестве недостатков можно указать следующее: это легковоспламеняющийся материал, он разрушается под долгим воздействием солнечных лучей, также он отличается хрупкостью. Поэтому при транспортировке и использовании нужно соблюдать меры предосторожности. Но стоит отметить, что указанные недостатки с лихвой покрываются достоинствами. Это современный технологичный материал с универсальными свойствами и широким перечнем возможностей», – считает он.
Путем продавливания
Отметим, что пенополистирол, как теплоизоляционный материал, подразделяется на два вида: вспененный (EPS) и экструдированный (XPS). Производители данных продуктов между собой достаточно жестко конкурируют.
Согласно исследованию аналитического агентства DISCOVERY Research Group, по итогам трех кварталов 2019 года, объем рынка (производство и потребление) EPS в нашей стране составил 5,49 млн куб. м, XPS – 6,21 млн куб. м. В том числе российскими компаниями за данный период времени было экспортировано 6 тыс. куб. м вспененного пенополистирола и 120 тыс. куб. м экструдированного.
Экструдированный пенополистирол, как рассказывает руководитель направления «Полимерная изоляция» корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Алексей Касимов, создается из полистирола общего назначения (ПСОН) методом экструзии (путем продавливания вязкого расплава материала). В результате получается равномерная мелкопористая структура, что придает материалу прочность, практически нулевое водопоглощение и низкий показатель теплопроводности.
«Экструдированный пенополистирол может применяться в заглубленных конструкциях: фундаменты, подвалы, подземные паркинги, где эффективно защищает фундамент от теплопотерь и разрушительных сил морозного пучения. Также особенностью экструзионного пенополистирола является то, что он может использоваться при температуре от –70°С до +75°С. Благодаря этому материал активно используют в холодильных установках, катках и пр. В целом мы отмечаем ежегодное сокращение рынка EPS, при этом освободившуюся нишу замещает XPS», – добавляет Алексей Касимов.
Отвечая новым требованиям
Эксперты считают, что рост потребления экструдированного пенополистирола связан с трендом повышения энергоэффективности зданий. В частности, стандартный слой плит из этого материала в 50 мм сохраняет тепло в помещении так же, как метровая кирпичная или бетонная стена толщиной 2,5 м. Также XPS все активнее применяется в дорожном строительстве для предотвращения морозного пучения полотна. Материал препятствует промерзанию грунта и значительно увеличивает срок эксплуатации дорожного покрытия. Кроме того, экструдированный пенополистирол более прост в переработке – и его производители могут заниматься выпуском вторичных продуктов.
В целом, как отмечают игроки рынка, применение XPS позволяет существенно усовершенствовать и ускорить технологию строительства, значительно снизить затраты при создании новых конструкций, отвечающих новым требованиям строительных норм.
При этом они подчеркивают, что EPS как теплоизоляционный материал не уйдет с рынка совсем. Он останется востребован в бюджетном строительстве и утеплении малоэтажных индивидуальных домов. Кроме того, за счет совершенствования технологий производства этого материала будут повышаться его качественные характеристики и расширяться область применения.
Кстати
С 1 января 2020 года, в соответствии с приказом Росстандарта, в общероссийском классификаторе ОКПД 2 выделены отдельные коды для теплоизоляционных плит из пенополистирола, сэндвич-панелей с пенополистиролом и сэндвич-панелей с минеральной ватой. Предполагается, что это новшество поможет лучше идентифицировать теплоизоляционные продукты в области их применения, а также повысит качество сбора статистической информации, необходимой в том числе для оказания мер господдержки. Изменения в классификаторы подготовлены на основании предложений технической рабочей группы «Ассоциация производителей и поставщиков пенополистирола» в рамках научно-технического совета по развитию промышленности строительных материалов, изделий и конструкций при Минпромторге РФ.
С точностью до миллиметра. Лазерное сканирование в геодезии
Лазерное сканирование, несмотря на необходимость использования сравнительно дорогостоящего оборудования, все активнее применяется в геодезии, проектировании и строительстве сооружений.
Технологии проведения инженерных изысканий не стоят на месте. Специалисты рынка считают, что в настоящее время одним из самых быстрых и точных методов получения характеристик о сооружении и месте, где оно будет или уже расположено, является лазерное сканирование. Применять в России эту технологию в единичных случаях начали 10–15 лет назад. Сейчас лазерное сканирование уже распространено, хотя чаще всего специалисты используют более традиционные приборы.
Практично и выгодно
Руководитель направления капитального строительства IТ-компании КРОК Анна Фейнберг отмечает, что принцип технологии лазерного сканирования заключается в измерении расстояния от сканера до поверхности объекта и формировании на основе этого облаков точек с пространственными координатами. «Современные модели лазерных сканеров позволяют вести съемку со скоростью более миллиона точек в секунду и высокой точностью. В результате получается цифровая копия объекта, что позволяет использовать полученные данные для создания обмерных чертежей. Также это позволяет создать цифровую модель здания. Технология лазерного сканирования довольно популярна, поэтому, например, в Москве, проблем с тем, чтобы найти необходимое оборудование, не возникнет. При этом не все компании обладают компетенциями, позволяющими построить на основе облаков точек BIM-модель здания и затем вести в едином информационном пространстве работы, связанные с модернизацией и эксплуатацией здания», – добавляет она.
Именно возможность создания трехмерной цифровой визуализации, с последующим использованием в связке с BIM-технологиями, считает основным преимуществом лазерного сканирования генеральный директор компании «КБК Проект» Василий Костин. «Лазерное сканирование – это прежде всего сокращение сроков работ при увеличении точности. Что особенно важно при реализации новых проектов с точной географической привязкой. При этом в сравнении с традиционными методами экономическая выгода от использования технологии составляет 40–80%», – отмечает он.
Полевое лазерное сканирование, применяемое в геодезии, проектировании и строительстве, можно подразделить на три подвида: наземное, мобильное, воздушное. Выбор производят специалисты, в зависимости от особенностей работ.
Заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев отмечает, что наиболее широкое распространение получило наземное лазерное сканирование, в связи с универсальностью и простотой метода, разнообразием и более низкой ценой оборудования. Оно наиболее активно используются в строительстве (строительный контроль, авторский надзор), ведении маркшейдерских работ (подсчет объемов, регулярные замеры и съемки), осуществлении реконструкции геометрически сложных объектов наследия.
«Ручные сканеры получили широкое распространение при исследовании протяженных объектов, а также небольших закрытых помещений, складов. Воздушное лазерное сканирование имеет самую высокую стоимость оборудования при существенных рисках поломок. Поэтому большого распространения оно пока не получило. Но исследовательско-конструкторские центры активно ведут работы по удешевлению такого оборудования, и в дальнейшем оно может практически полностью вытеснить аэрофотогеодезию с рынка», – прогнозирует Сергей Лазарев.
Широкий выбор
В настоящее время производителями отраслевых систем лазерного сканирования являются только зарубежные компании. На рынке представлены такие бренды, как Leica, Trimble, Topcon, Z+F, Riegl, Faro и др. В силу изначальной сравнительно высокой стоимости этой техники многим геодезическим и проектным организациям, особенно небольшим, она оказалась не по карману. Но в последние три-четыре года предыдущие линейки приборов подешевели и стали доступнее. Кроме того, на рынке практикуется аренда или покупка бывшего в употреблении лазерного оборудования.
Ценовые сегменты очень разные и зависят от предъявляемых к технике требований, рассказывает Сергей Лазарев. К примеру, наземный лазерный сканер Leica BLK360 имеет низкие точностные характеристики, невысокую дальность и соответственную низкую цену, порядка 2 млн рублей. Наиболее точный и «дальнобойный» (до 1 км) сканер Leica ScanStation P50 стоит уже около 15 млн. Необходимо также учитывать и цену программного обеспечения для обработки данных, она варьируется от 100 тыс. до 2 млн рублей. «На мой взгляд, наиболее технологичным оборудованием на рынке сегодня является наземный лазерный сканер Leica RTC360. Этой весной должна выйти на рынок новинка – Trimble X7, представленная в 2019 году на выставке InterGeo. Предположительно, она будет иметь более низкую стоимость при сравнимых характеристиках и сможет составить конкуренцию», – считает эксперт.
По мнению ведущего специалиста ООО «Геодезические приборы» Григория Жукова, лазерный сканер GLS-2000 японской компании Topcon, благодаря своим характеристикам и стоимости, на сегодняшний день является одним из наиболее универсальных и распространенных решений для лазерного сканирования. «Помимо высокой скорости, точности, возможности работы при минусовых температурах, прибор обладает большой дальностью съемки – до 350 м. Это делает его универсальным при выполнении самых разных работ. Такая особенность позволяет легко применять этот сканер при съемке городских территорий и насыщенных объектами промышленных зон, а также для съемки фасадов зданий, архитектурных памятников и многого другого. Прибор автономен и не требует дополнительных средств управления и сохранения данных. Все установки сканирования выполняются через встроенную панель управления, а данные накапливаются на обычной карте памяти стандарта SD», – добавил он.
Мнение
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
– Главной технологической задачей геодезиста является предоставление достоверной и максимально полной информации о положении объекта в пространстве и его геометрических характеристиках. Основным видом оборудования, позволяющим в максимально быстрые сроки собирать большой объем информации, являются именно лазерные сканирующие системы. Они позволяют получить облако точек, в котором можно отследить огромное количество параметров исследуемого объекта.
Григорий Жуков, ведущий специалист ООО «Геодезические приборы»:
– Внедрение технологии лазерного сканирования позволяет получить массу преимуществ по сравнению с традиционными методами съемки. Основными ее достоинствами являются высокая скорость выполнения измерений, детальность съемки, а также полнота и точность получаемых результатов. Можно с уверенностью сказать, что эта технология открывает новые возможности для работы и дает необходимую информацию для развития современного метода трехмерного проектирования объектов.