Строительство и недвижимость: особенности, юридическое сопровождение и правила совершения сделок

Строительство — это возведение сооружений и зданий, а также проведение текущего ремонта или реконструкции. Процесс включает в себя широкий спектр работ: организационных, изыскательских, проектных, монтажных, пусконаладочных. Прежде чем приступить к строительству, необходимо изучить его виды и этапы. Кроме того, надо знать какие типы многоэтажных домов бывают и как правильно совершать сделки с недвижимостью.

---

Особенности строительства

Строительство — старейшая сфера деятельности человека, возникшая несколько десятков тысяч лет назад. Ежегодно технологии постройки совершенствуются, здания возводят, применяя инновационные методы и долговечные материалы. Поэтому у современной строительной отрасли довольно сложная и динамичная структура.

Виды строительства

Современную строительную отрасль разделили на два вида: капитальную и некапитальную. Первый вариант — это объекты, которые относят к категории недвижимости. Например:

1. Здание. Это конструкция, у которой есть надземная и подземная часть (цокольный этаж, фундамент).
2. Сооружение. Это линейная или плоская система, состоящая из несущей конструкции. Основное предназначение постройки — перемещение груза или людей, хранение товара, осуществление производственного процесса. Например, к сооружениям относят дамбу, мост, скважину, автомобильную дорогу.
3. Объект незавершенного строительства. Это сооружение, возведение которого по определенным причинам остановили. Эксплуатировать его по назначению, пока сборка не завершена, запрещается.

Некапитальное строительство — это небольшие и временные сооружения, к которым относят хозблоки, бытовку, киоски, разборные павильоны.

Классификация по типу объекта

Строительство классифицируют по назначению возводимого здания. По данному признаку бывает:

1. Гражданским. К объектам относят частные, государственные и общественные много- и малоэтажные дома, а также торговые, административные и офисные здания.
2. Промышленным. Включает фабрики завода и цехи.
3. Сельскохозяйственным. Производственные объекты возводят для ферм, животноводческих и крупных земледельческих организаций.
4. Транспортным. К объектам относят постройку тоннеля, эстакады, моста, дороги.
5. Гидротехническим. Возводят каналы, водохранилища, плотины, дамбы.
6. Военным.

Для определения класса сложности сооружений учитывают технические характеристики: площадь, этажность, протяженность, объем, функциональное назначение.

Этапы строительства

Строительство и модернизация сооружений и зданий проходят в несколько этапов:

• проведение геодезической работы по изучению территории;
• выполнение подготовительных работ (снос старой конструкции, обустройство временного подъездного пути, подведение инженерной сети);
• земляные работы (дренаж, выкапывание траншеи или котлована);
• обустройство скважин;
• возведение фундамента;
• устройство каменной конструкции;
• монтаж металлических элементов;
• сборка деревянного сооружения;
• монтаж кровли и т. д.

У каждого этапа строительства существуют свои особенности. Поэтому работы должны выполнять только высококвалифицированные специалисты. При возведении строений соблюдают правила техники безопасности, а также СНиП.

Особенности выбора здания при покупке недвижимости

Чаще всего городские жители приобретают квартиру, а не строят частный дом, так как в этом случае им предоставляется полный спектр услуг. Они без проблем могут ежедневно пользоваться:

• отоплением, электричеством;
• водой, газом;
• вывозом мусора;
• интернетом и телефоном;
• телевидением.

Современная квартира — это удобное место для проживания, но только при условии правильного выбора жилья. Поэтому необходимо знать основные моменты этого непростого процесса.

Риски в процессе приобретения недвижимости в новостройке

Приобретение жилья на вторичном рынке может принести множество неприятностей. Существует вероятность, что многоэтажку из-за ветхости через несколько лет могут отправить под снос. Кроме того, в старых квартирах часто встречаются проблемы с коммуникациями и отоплением.

В новостройке стоимость квадратного метра значительно выше, чем на вторичном рынке. Но покупатель может существенно сэкономить, если приобретет недвижимость сразу после объявления старта продаж.

При покупке нового жилья также существуют риски. Недобросовестные застройщики могут обмануть, собрать деньги и не сдать дом в эксплуатацию. Прежде чем вложиться в определенный проект, необходимо провести аналитическую работу:

1. Внимательно изучите застройщика. Он должен долго работать на рынке, быть известным. Почитайте отзывы в интернете, обратите внимание на негативные моменты и скандалы. Надежный застройщик выкладывает на официальном сайте исчерпывающую информацию о строительной компании: адреса офисов, контактные телефоны, ФИО директора.
2. Проанализируйте проектную декларацию и аккредитацию застройщика в кредитном учреждении. Узнайте информацию о возводимом объекте, нюансах сделки и мере ответственности исполнителя.
3. Обратите внимание, из каких материалов планируют возводить дом. Они должны быть экологически чистыми и радиационно безопасными.

В качестве источников информации используйте официальный сайт компании и специализированные форумы. Кроме того, большую роль играет скорость строительства. В монолитном доме за месяц возводят примерно 1-2 этажа, в панельном — около четырех. Если строительство замедляется, значит у застройщика возникли проблемы, и вкладывать денежные средства в проект не стоит.

Советы по выбору этажности

При выборе квартиры обращайте внимание на ее расположение. Например, последние этажи часто подвергаются протеканию кровли, а нижние — затоплению. На первых трех уровнях дома существует большая вероятность совершения квартирных краж, нашествия насекомых и грызунов. Зато если сломается лифт, у жильцов не возникают сложности с подъемом по лестнице.

Оптимальный вариант для проживания — это квартиры с 4 до 7 этажа, так как они защищены от шума и пыли. Все, что располагается выше, не подходит для людей с сердечными проблемами и тем, кто боится высоты.

Экономические тонкости

Практика показывает, что наиболее выгодные цены застройщики предлагают в летнее время, так как спрос на недвижимость падает. Кроме того, цена за квадратный метр дешевеет, когда в стране наступает кризис.

Самые выгодные условия девелоперы предоставляют на первоначальном этапе строительства. По мере возведения дома стоимость за квадратный метр пропорционально увеличивается. Кроме того, после объявления старта продаж многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку. У покупателя появляется возможность выплачивать равными долями стоимость квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Типы многоэтажных домов

При выборе квартиры следует обращать внимание на материал, из которого построен дом. Чаще всего встречаются панельные здания, реже — кирпичные. Лучший вариант для проживания — это монолитный дом, но обычно его возводят с применением силикатных кирпичей и других материалов для отделки стен.

Монолитный жилой дом

Монолитное здание возводят, используя метод поэтажной заливки железобетонной конструкции. Опалубку постепенно поднимают вверх, чтобы предотвратить образование швов между комнатами и этажами.

К достоинствам монолитных домов относят:

1. Высокую прочность. При качественном монтаже каркаса срок эксплуатации дома составляет свыше 100 лет. В районе с повышенной опасностью землетрясения сейсмостойкий фундамент делает дом надежным.
2. Монолитные строения не дают усадки. Процесс возведения фундамента облегчается и ускоряется.
3. Появляется возможность использовать в доме свободную планировку.
4. Ремонт квартиры разрешается проводить сразу после приобретения, так как здание не дает усадку.
5. Высокая скорость многоэтажного строительства, которая не превышает двух лет.
6. По сравнению с кирпичным домом, монолитное строение весит гораздо меньше.

Скорость строительства в зимнее время замедляется, так как к качеству заливки предъявляют высокие требования.

Кирпичный дом

Основа стен в домах — силикатный или керамический кирпич. К преимуществам относят:

• отличную тепло- и звукоизоляцию;
• возможность создания любых архитектурных форм;
• устойчивость к влаге;
• пожаробезопасность;
• прочность и долговечность (дом может простоять несколько сотен лет).

Строительство кирпичных домов ограничивается этажностью, а их высокий вес требует обустройства мощного фундамента. Скорость возведения крайне низкая и может составлять более двух лет.

Панельный дом

Панельные дома у застройщиков пользуются большой популярностью, благодаря высокой скорости строительства и дешевизне. В среднем возведение здания занимает 6-12 месяцев, что позволяет приобретать недвижимость на стадии «котлована». Также к преимуществам относят:

1. Круглогодичное строительство. Дом возводят независимо от погодных условий, а при низкой температуре используют морозоустойчивые материалы.
2. Каждый модуль собирают на автоматизированной линии завода, поэтому образование брака сведено к нулю.
3. Использование стандартных оконных и дверных проемов. Поэтому при необходимости жильцы могут без проблем приобрести готовые варианты.
4. Длительный срок эксплуатации. Время службы панельного дома составляет не менее 70 лет.
5. Равномерная усадка конструкции дает возможность выполнять ремонт сразу после покупки квартиры.

Из недостатков выделяют типовую планировку, неровность потолков и стен, а также частое появление на поверхности грибков.

Управление строительством    

Управление строительством — это надзор и руководство каждой операции утвержденного проекта от небольшого ремонта до возведения нового многоэтажного здания. Менеджер гарантирует, что сооружение объекта завершат в запланированное время, безопасно и в выделенный бюджет.

Специалист по строительству присоединяется к работам на стадии предварительного планирования. Кроме коммерческой структуры, он осуществляет контроль над проектами:

1. Жилыми. Они включают возведение домов и квартир.
2. Институционными. Это строительство школы, военной базы, больницы.
3. Промышленными. Проекты связаны с производственной компанией, фабрикой, нефтеперерабатывающим заводом.
4. Гражданскими. Охватывают строительство дороги, моста, железной дороги и иной инфраструктуры.

Менеджер по строительству должен обладать знаниями в соответствующей области, подтвержденными официальными документами.

Сделки с недвижимостью

Сделка с недвижимостью — это действие, которое направлено на установление, прекращение или изменение гражданского права и обязательств в отношении недвижимого имущества. При совершении перечисленных операций важно соблюдать законодательные требования. Если будут выявлены нарушения, то сделку признают недействительной. Кроме того, требуется обращать внимание на дееспособность и правоспособность каждой стороны, заключающей договор.

Классификация сделок по недвижимости

Классификации сделок по объектам недвижимости придают большое практическое значение. Например, иностранному гражданину нельзя приобретать земельный участок в собственность. Исключение составляет только случай законного наследования.

По объектам сделки бывают с:

• квартирой;
• земельным участком;
• домом;
• дачей;
• гаражом.

Основное соглашение между сторонами — это договор, который заключают, ориентируясь на нормативно-правовые акты, и подписывают, учитывая волю каждой стороны.

Виды сделок

Сделки с недвижимостью классифицируют по видам, так как у каждого существуют свои особенности по условиям заключения договора. Проводят операции:

• дарения;
• ренты;
• аренды или найма;
• купли-продажи недвижимости;
• мены.

Также заключают договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

Регистрация сделки с недвижимостью

Требуется учитывать, что любая сделка с недвижимостью должна быть заверена в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Договор считается заключенным с момента его подписания в соответствующем органе. Кроме того, регистрации подлежат любые вносимые изменения и расторжение подписанного документа. Если не соблюсти указанное требование, то сделку признают недействительной.

Юридическое сопровождение строительства

Чтобы в процессе возведения зданий не возникали проблемы, следует обращаться в организацию, предоставляющую услугу по юридическому сопровождению строительства на каждом этапе: от момента получения земельного участка до введения в эксплуатацию.

Специалисты учитывают правовые аспекты во всех областях и правильно заполняют необходимую документацию. Юридическое сопровождение охватывает интересы инвестора, субподрядчика, застройщика, арендатора, покупателя. Услуга включает:

• квалифицированную помощь по легализации строительных объектов;
• аудит документации;
• составление и курирование договора строительного подряда;
• разрешение конфликтных ситуаций с контрагентом в судебном или досудебном порядке;
• оформление разрешения на строительство;
• перевод объекта из жилого фонда в нежилой;
• помощь в заключении сделок, подготовку документов и разрешений;
• получение разрешений для ввода здания в эксплуатацию;
• сопровождение сделки аренды недвижимости, покупки или ее продажи;
• регистрацию права собственности на объект строительства;
• представление интересов заказчика в суде и государственной структуре;
• проведение переговоров с контрагентом по договорным вопросам;
• помощь по минимизации налогообложения строительства;
• контроль качества возведенной постройки с юридической точки зрения.

Кроме того, специалисты предотвращают потенциальные риски при составлении контрактов.

Продажа, переоформление и проведение других действий с недвижимостью — многоступенчатая процедура. Чтобы у собственника не возникли проблемы, важно уметь правильно составлять договор и учитывать факторы, которые могут опровергнуть законность операции.