Спрос на технологии BIM набирает силу
С начала 2022 года ни один проект с участием государственного финансирования в российском строительстве не может быть реализован без применения технологий информационного моделирования. Вскоре к этому процессу присоединятся строители и эксплуатирующие организации, а в перспективе — все остальные компании.
По оценке участников обзора, пока в полной мере ТИМ освоили не более 9% всех проектных организаций, но рынок изобилует программными разработками, которые способны обеспечить цифровой переход всего жизненного цикла строительства.
Ожидаемый спрос
Казалось бы, для большинства крупных застройщиков, девелоперов и проектировщиков информационное моделирование уже стало частью корпоративных стандартов, к ним подтягиваются подрядчики строительно-монтажных и отделочных работ, в формировании библиотек активно участвуют поставщики стройматериалов и конструкций. Как отмечает руководитель по работе с партнерами Autodesk в России и СНГ Марина Король, свой вклад в развитие рынка цифровых технологий вносит большая информационно-просветительская кампания, которую развернули Минстрой РФ и Минцифры РФ, их подведомственные организации: Дом.рф, государственные экспертизы, профессиональные ассоциации, такие как НАИКС — с постоянно действующей площадкой по обсуждению вопросов стандартизации ТИМ.
Однако вовлеченность в процесс освоения информационного моделирования пока еще значительно отличается от региона к региону и зависит от опыта участия в госзаказах, работы с продвинутыми генподрядчиками, грамотности специалистов. Теперь ситуация может начать выравниваться благодаря принятию таких законодательных актов, как Постановление Правительства РФ № 331 от 5 марта 2021 года, обязывающее выполнять проекты госзаказа с использованием ТИМ, и Распоряжение от 20 декабря 2021 года № 3719-р, или «дорожная карта» по использованию ТИМ при проектировании и строительстве объектов капитального строительства.
«Во втором полугодии 2021 года на рынке появился повышенный интерес к технологиям информационного моделирования, поток обращений и запросов в компанию нарастал, и мы начали помогать госслужащим правильно организовать работу по внедрению этих технологий, — рассказывает о заметных переменах на рынке информационных технологий Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software (один из разработчиков отечественной BIM-системы). — Объясняли, как подготовить типовые требования к заданию на проектирование, чтобы подрядные проектировщики выполняли проекты уже с использованием информационных моделей. Начали также работу с государственными региональными экспертизами, которые активизировали изучение и освоение ТИМ. Такую же работу мы проводим с региональными управлениями по капитальному строительству, где были созданы собственные проектные подразделения».
«Половина застройщиков из топ-30 ЕГРЗ внедрили у себя BIM на этапе проектирования, сформулировали требования к моделям, принимают и проверяют их, — говорит технический директор SIGNAL Александр Попов. — В последние несколько лет некоторые застройщики начали пробовать применять модели для получения объемов, смет и графиков работ, ведут на своих объектах строительную и исполнительную модель, организуют Среду Общих Данных по проекту».
В компании «Графисофт» отмечают рост заказов на информационное моделирование в 2021 году даже в сегменте малоэтажного индивидуального строительства и дизайна интерьеров, на что компания отреагировала выпуском специальной версии Archicad Solo с более низкой стоимостью лицензии за счет сокращения функционала.
Эксперты «ТехноКад», которая с 2016 года подключает в электронном виде профессиональных застройщиков, брокеров и агентства недвижимости к сервисам по регистрации недвижимости, обращают внимание на растущую заинтересованность клиентов в дополнительных услугах. Особенно востребованы сервисы по выпуску облачных электронных подписей и подписанию документов в личном кабинете клиента, автоматической оплаты госпошлин, визуализации результатов регистрации. На очереди — виртуальный «режим одного окна», который позволит взаимодействовать всем участниками сделки: создавать заявку на электронную регистрацию прав, подписывать ее и отправлять в органы Росреестра, дорабатывать и рассылать документ, администрировать деятельность сотрудников, вести отчетность. Такие сервисы компания начала применять в ПО «ТехноКад Онлайн Платформа».
Станет ли рынок информационных технологий «рынком покупателей»?
Сегодня перед компаниями, желающими внедрять информационное моделирование, открыт большой выбор софта, а конкуренция дилеров и вендоров дает возможность подобрать самый оптимальный по цене и функционалу вариант. В таких условиях покупатель становится более требовательным к программному продукту и репутации разработчика, может выставлять свои условия и критерии, критически подходить к предлагаемой цене и к расходам на эксплуатацию, обращать внимание на удобство обучения, на новинки и более совершенное ПО, в большей мере отвечающее их потребностям.
Со своей стороны, специалист отдела продаж MalininSoft (ООО «ИнжПроектСтрой») Алексей Юдаков уверен, что такое тесное взаимодействие с пользователями — большое преимущество для компании. Именно поэтому у разработчиков MalininSoft есть возможность выстроить обратную связь с инженерами-геотехниками, провести тестирование, внести исправления и отработать предложения по развитию программы.
По мнению директора по работе с ключевыми заказчиками компании «Графисофт» Артема Котельникова, заказчиков все чаще интересует стоимость владения программными продуктами не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе. Поэтому компания предлагает индивидуальные гибкие предложения на свой флагманский продукт Archicad с пролонгацией лицензий и обслуживанием, при этом базовый курс сокращен до пяти дней. Те же, кто хотел бы научиться максимально использовать возможности BIM-технологий, могут пройти 10-недельный «продвинутый» курс BIM Manager. То есть силами поставщика ПО можно с нуля обучить свой персонал информационным технологиям.
«ПО должно быть локализованным и доступным для освоения, очень важны наличие и оперативность техподдержки — это особенно актуально для уникальных проектов, требующих глубоких и зачастую специфических знаний и навыков», — считает региональный директор бизнес-направления «Технологии для строительства» Trimble Денис Купцов.
Для моделирования и деталировки строительных конструкций любой сложности на рынке представлено решение Tekla Structures. Программа позволяет создавать 3D‑модели с самым высоким уровнем проработки LOD 500.
«Застройщики интересуются продуктами, которые позволяют на разных стадиях проектирования и строительства оперативно определять стоимость строительства, его технико-экономические показатели, соответствие нормативной базе, — поясняет предпочтения разных участников строительного рынка руководитель группы LABPP Юрий Цепов. — В первую очередь это формирование ведомостей трудозатрат и материалов в различных вариантах технических и декоративных решений, инструменты аналитики информационной модели. Становятся актуальными продукты, которые позволяют по модели здания визуально выделять места изменений для принятия оперативных решений по применению или замене тех или иных материалов и изделий. Проектировщики, помимо традиционных удобств САПР, больше внимания стали уделять продуктам, автоматизирующим рутинные трудоемкие операции по построению ведомостей отделки, расходов материалов и закупочных ведомостей, выполняющие анализ пересечений и выявления нестыковок. Но самое актуальное для всех строителей — это классификация BIM-модели по новым требованиям Минстроя. Без этого существование на строительном рынке будет вообще невозможным. Поэтому LABPP разрабатывает для GRAPHISOFT модуль автоматической классификации строительной информации в виде приложения к ARCHICAD».
В предлагаемой компанией SIGNAL линейке предусмотрены четыре модуля для разных клиентов: руководители выбирают DASHBOARD, стройконтроль — INSPECTION, ГИПы и специалисты по документообороту — VALUE, BIM-менеджеры и специалисты ПТО — TOOLS. В 2021 году из DASHBOARD выделен отдельный модуль SIGNAL TOOLS (для тех, кому нельзя использовать облачные решения Autodesk) — это основной инструмент по сбору данных и работе с информационной моделью для личного кабинета заказчика. В модуле планируется добавить функционал по генерации смет и календарно-сетевых графиков, а также реализовать электронное взаимодействие между всеми участниками строительного процесса на основе IFC-формата.
Заместитель гендиректора, начальник отдела комплексного анализа ООО «Стройформ» Алексей Деревянко делает упор на важность отечественного софта: «Взятый государством курс на импортозамещение ограничивает использование импортного ПО, а также проприетарных форматов данных: вместо них для передачи информационной модели должен применяться "открытый" формат IFC, хотя и он требует доработки». Эксперт считает, что принципиальным становится наличие единых требований к модели со стороны всех участников строительства, без которых нельзя обеспечить корректную передачу данных в различные информационные системы. Заказчики из государственного сектора при этом могут требовать от ПО как обработки информации ограниченного доступа (с необходимыми сертификатами ФСТЭК) и разграничения доступа для разных бизнес-ролей, так и возможности работать с данными через веб-клиент.
«Подавляющему большинству заказчиков важно, чтобы программное обеспечение было российским, — говорит генеральный директор ГК "СОДИС Лаб" Андрей Шахраманьян. — Многие интересуются наличием облака и возможностью установить ПО на собственные серверы. Также часто спрашивают о возможностях интеграции наших программных продуктов со сторонними платформами, с другими системами и оборудованием. При этом важно быть универсальными и не зависеть от конкретного вендора».
«Российские разработчики программного обеспечения сегодня предлагают лучшие инструменты для информационного моделирования, которые способны полностью реализовать импортозамещение и уже давно превзошли по качеству и широте охвата инженерных специальностей все зарубежные решения BIM-проектирования», — уверяет Игорь Орельяна Урсуа, исполнительный и технический директор компании «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development). Одним из таких инструментов, по его словам, является российская Model Studio CS Строительные решения — программное обеспечение для проектирования и моделирования строительных конструкций зданий и сооружений, разработанная при поддержке Российского фонда развития информационных технологий (РФРИТ) и полностью адаптированная под отечественного потребителя.
От изысканий до составления смет
Как показывает российская практика становления информационных технологий, использовать единый программный продукт на всех этапах жизненного цикла строительства объекта не представляется возможным: такого продукта просто нет. Но есть немало предложений специализированного и даже узкоспециализированного ПО.
К примеру, программные продукты «КРЕДО-ДИАЛОГ» используются при создании информационной модели на стадии обработки данных инженерных изысканий. Работа продолжается на этапах проектирования модели территории средствами разработки генплана, дорог, инженерных сетей, контроля строительства объекта, на дальнейших этапах жизненного цикла. Наибольшим спросом, по мнению генерального директора Аркадия Калинина, пользуются программные продукты КРЕДО, которые позволяют эффективно использовать современное геодезическое оборудование, в том числе технологии лазерного сканирования и применение БПЛА, для создания инженерной цифровой модели местности (ИЦММ) и новые алгоритмы формирования информационных моделей на этапе проектирования инфраструктурных объектов капитального строительства.
Решать широкий спектр геотехнических задач помогает не менее широкий функционал программ, входящих в комплекс MalininSoft (ООО «ИнжПроектСтрой»). Самыми популярными из них являются GeoWall для расчета ограждений котлованов и GeoStab для расчета устойчивости откосов и склонов.
В ГК «Геоскан» изображения, полученные с помощью беспилотников, в автоматическом режиме обрабатывает Agisoft Metashape. В результате получаются высокодетализированные текстурированные 3D-модели объектов и местности, на основе которых можно сформировать цифровой двойник строительного объекта.
Вендоры отечественных сметных программ также начинают интересоваться информационным моделированием, и в этом сегменте уже есть продукты, интегрированные с BIM-платформами. Специалистами НПП «АВС-Н» в линейке АВС (Автоматизация Выпуска Смет) выпущены сметный программный комплекс АВС-RU, система календарного планирования «АККОРД», программный продукт «АВС-ПИР» и создана BIM-смета АВС специально для работы с информационными моделями, реализованная в рамках концепции OpenBIM.
Информационная модель как совместное творчество
Трудно представить перспективы масштабного распространения информационных технологий без интеграции программных продуктов для создания, корректирования и применения цифровой модели. Кроме того, наличие интеграционных решений повышает конкурентоспособность ПО и становится дополнительным фактором его продвижения на рынке.
«Интеграция — это краеугольный камень технологии информационного моделирования в проектировании и головная боль специалистов, разрабатывающих, внедряющих и сопровождающих программное обеспечение. Ни у одного из разработчиков не существует линеек программных продуктов, которые покрыли бы весь спектр решаемых строительной отраслью задач. Поэтому мы открыты к взаимодействию с отечественными разработчиками», — говорит советник директора Бюро ESG Ирина Чиковская.
«Взаимная интеграция — действительно значимый фактор: ни один пользователь ПО не работает в изоляции, результаты его работы должны быть переданы коллегам, смежникам или заказчикам в читаемом формате, — поясняет Павел Храпкин, эксперт направления BIM в компании "НИП-Информатика". — Обеспечивая техническую поддержку своих заказчиков по всей стране, компания "НИП-Информатика" также занимается проверкой совместимости программного обеспечения от различных вендоров, и "бесшовная" передача информации между различным ПО — одна из многих задач, которую помогаем решить для наших клиентов».
Марина Король считает, что интеграция продуктов со сторонними приложениями является одним из самых приоритетных направлений в Autodesk:
«Прежде всего наша компания поддерживает подход ОреnBIM, обеспечивая открытые форматы обмена данными. Наши продукты первыми проходят сертификацию на соответствие стандартам данных IFC. В России сформировалась развитая сеть "классических" разработчиков — около 100 компаний, создающих на базе наших продуктов решения для специфических задач. Кроме того, полторы сотни российских компаний осуществляют разработки на нашей платформе Forge. Это, в том числе, позволяет получать из моделей проектов любые данные, интерпретировать их, представлять и визуализировать их для заказчика в любом удобном формате, а также интегрировать с внутренними системами для решения различных управленческих задач. У нас есть глобальные партнеры. Так, благодаря партнерству с компанией ESRI мы обеспечиваем бесшовную передачу данных между BIM и ГИС-системами».
Заместитель руководителя отдела по обслуживанию клиентов «ТехноКад» Олег Береснев отмечает, что вопросы интеграции различных сервисов приобрели актуальность в последние пять лет, когда заказчик стал ценить результативность при минимальных затратах времени и усилий. Поэтому компания внедрила бесшовные каналы взаимодействия между внутренними CRM-системами заказчика и сервисами электронной регистрации в ПАО «Сбербанк», ПАО «ПИК СЗ» и другими крупнейшими игроками. В ближайшие 2–3 года в компании ждут увеличения спроса на эти услуги.
В Renga Software, идя навстречу заказчику, используют все возможности интеграции, включая общеобменный формат IFC, программное взаимодействие через API и ПО для управления строительством на платформе «1С». Такой же подход стараются использовать многие разработчики. Заказчики «Графисофт» могут сами выбирать удобные ему специализированные технологии и решения по принципу OpenBIM, что оказалось очень удобным для совместной работы ряда исполнителей над проектом Дворец художественной гимнастики в Лужниках в 2016 году. В LABPP самыми востребованными становятся приложения для взаимодействия САПР ARCHICAD с AVEVA и Tekla, по складскому учету и бухгалтерии — с 1C, по сметному делу — с ГрандСмета. «СОДИС Лаб» в прошедшем году запустила облачную платформу SODIS.IO с онлайн-доступом к данным мониторинга несущих конструкций зданий на любом этапе строительства и эксплуатации.
«В нашем активе начиная с 2012 года реализовано десять интеграционных решений с наиболее востребованными на рынке BIM-системами: Revit, Renga, ARCHICAD, Allplan, nanoCAD, Model Studio CS, AVEVA E3D, IndorCAD, Кредо.Дороги, Tekla, — рассказывает Владимир Изатов, директор НПП "АВС-Н", руководитель разработки программных продуктов семейства АВС, вице-президент Ассоциации "Сибирская БИМ-Академия". — Эффект от такого сотрудничества — значительное сокращение трудозатрат на разработку сметного раздела и значительное повышение достоверности информации об объемах и учтенных факторах в сметах. Наличие в линейке наших программных продуктов системы календарного планирования АККОРД позволяет нам реализовать технологию дополнения всех элементов модели информацией о стоимости, времени начала и продолжительности выполнения работ, потребных ресурсов — трудозатрат, строительной техники и материальных ресурсов (от 3D к 5D). Как результат, в 2021 году компания получила сразу два призовых места на V Всероссийском конкурсе "BIM-технологии": первое место в номинации "Лучшая BIM-идея года" и второе — в номинации "Отечественная программная разработка в области BIM"».
Еще одна примета развивающегося рынка — постоянное совершенствование и обновление программных продуктов, создание новых приложений. CSoft Development, имея собственную систему проектирования и моделирования зданий, в прошедшем году дополнила линейку ПО для трехмерного проектирования, компоновки и выпуска проектной/рабочей документации по технологическим установкам и трубопроводам на проектируемых или реконструируемых объектах сразу в двух приложениях — Водоснабжение и канализация и Отопление и вентиляция, а также ПО для проектирования генеральных планов и объектов инфраструктуры.
«Фактически отрасль ПО для информационного моделирования все больше приближается к модели SAAS — Software As A Service, то есть лицензии предоставляются в виде подписки, — считает Павел Храпкин. — Для некоторых игроков рынка это само по себе серьезное новшество».
«ПО по подписке не требует больших начальных вложений, — поясняет Денис Купцов. — Изменились и конфигурации программного обеспечения — они стали более удобными для пользователей. Такое обновление идет полностью в логике современного развития рынка с его гибким подходом к изменениям, отказом от долгосрочного планирования и возможностью для участников проекта выбрать именно то, что им необходимо для выполнения конкретных задач и конкретных проектов».
Мнение
Технический директор компании «ИндорСофт» Денис Петренко:
— У изыскателей и проектировщиков применение технологии информационного моделирования к транспортным объектам вызывает много серьезных вопросов. Объясняется это не только тем, что технология новая и раньше этим никто не занимался, но и не до конца сформированной нормативно-технической базой. Четких требований для выполнения именно инфраструктурных проектов в технологии BIM до сих пор нет. Однако применять технологию информационного моделирования как минимум полезно.
Все привыкли к тому, что результат проектирования — это набор чертежей определенного вида. Но чертежи не дают ответов на многие вопросы. Например, вот сечение с двускатным поперечным профилем, а вот — с односкатным. Как должна быть построена дорога между сечениями? Однозначного решения нет. Наличие модели и возможность ее увидеть позволяют точно представить результат проектирования и гарантировать его понимание на стадии строительства. Вывод — требование создания модели проектного решения как минимум полезно для выполнения качественного проектирования.
Использование ПО, позволяющего на всех стадиях обработки изысканий и проектирования видеть результат не только в чертежах (план/профиль), но и контролировать все построения в 3D, упрощает задачу создания информационной модели изысканий или объекта проектирования.
3D-визуализация в IndorCAD помогает сразу выявлять коллизии в проектных решениях, будь то проектная поверхность, тела дорожной одежды или водопропускные сооружения. Такой подход позволяет отказаться от заведомо неправильного или нереализуемого решения уже на ранних стадиях проектирования. Выглядящий вполне корректным чертеж может оказаться абсолютно нереализуемым на практике, что будет видно в 3D-модели. Именно это мы считаем очевидным преимуществом внедрения BIM-технологий в дорожное проектирование.
В дальнейшем решение, 3D-модель которого не вызывает диссонанса, всегда можно представить чертежами. А по 3D-модели, отображаемой непосредственно в IndorCAD в процессе проектирования, получить информационную модель очень легко — как говорится, «в несколько кликов».
Малоэтажное строительство
Малоэтажное строительство в последнее время в России поощряется и широко спонсируется. Прежде чем приобретать земельный участок и приступать к возведению строения, разберитесь, что такое ИЖС, какие существуют преимущества и нюансы при постройке таунхаусов и домов в коттеджных поселках.
Строительные материалы, которые применяют в малоэтажном строительстве
Основополагающая часть постройки — фундамент. Для возведения применяют такой же бетон, как и для многоэтажного жилого дома. Существует четыре основных типа строительства. Малоэтажные дома бывают:
- Из дерева. Постройка не уступает элитному дому, так как новые технологии обработки древесины дают возможность придавать ей любой вид, замедлять процессы гниения и сводить к минимуму способность возгорания. Дом получается экологически чистым, при условии, что материалы были обработаны безопасными для здоровья людей веществами.
- Каркасные. Экономичный и быстрый метод возведения дома, обладающий отличными теплоизоляционными качествами.
- Панельные. Конструкция быстро возводится, так как панели собирают на месте в минимальные сроки.
- Из пеноблоков, кирпича или газобетона. Срок строительства по сравнению с другими вариантами длительный, но и срок службы гораздо больше. Дом получается долговечным и устойчивым.
Дома из кирпича, пеноблоков и газобетона требуют дополнительного утепления.
Что такое ИЖС
Объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства) — это отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса России:
- высота строения не должна превышать 20 метров;
- максимально допустимое количество этажей — три;
- дом не может состоять из блоков-секций и квартир;
- участником строительства может быть только физическое лицо.
Основная цель ИЖС — строительство жилья для личной и семейной нужды. Земельный участок для этой цели предоставляют в городе и поселке.
Преимущества и недостатки ИЖС
Основные преимущества ИЖС:
- есть возможность подведения земли под участие в разных государственных программах, направленных для поддержки малоэтажного строительства;
- владелец не зависит от других членов товарищества;
- собственник земельного участка освобождается от оплаты сборов на дороги и охрану;
- у владельца есть право получения постоянной прописки;
- возможность подключения к коммуникациям, которые чаще всего включены в стоимость земельного участка (не придется отдельно платить за подведение газа и электричества);
- получение налоговых льгот (владелец земельного участка ИЖС имеет право на возмещение по НДФЛ 13% от фактически потраченной суммы на приобретение участка и строительство дома);
- собственникам разрешается пользоваться услугами, которые предоставляют местные государственные учреждения (например, школы, поликлиники, детские сады, больницы);
- участок данной категории предназначен для строительства жилья.
ИЖС дает гарантию строительства жилого дома с возможностью регистрации по месту проживания и ведения самостоятельного хозяйства без зависимости от соседей.
К минусам ИЖС относят:
- стоимость земли по сравнению с садовым участком дороже;
- для постройки дома необходимо получить разрешение или уведомление от муниципальных органов.
Перед приобретением участка проверьте, есть ли рядом больницы, детские сады и школы. Также ознакомьтесь с Генеральным планом развития территории, так как рядом может быть запланировано строительство кварталов многоэтажек.
Ипотека для ИЖС
Крупные банки и региональные кредитные организации предоставляют ипотечные программы со специальными условиями, предназначенными для строительства дома на участке ИЖС. Направление развивается благодаря государственной программе, разработанной для поддержки индивидуального жилищного строительства. Среднее время кредитования — 17 лет.
Для получения ипотеки предоставьте:
- залог (например, участок со строящимся домом или иная недвижимость);
- до оформления залога — поручительство физических лиц;
- договор (при условии, что жилье будет возводить строительная компания);
- смету работ;
- расчет подведения коммуникаций;
- разрешение (уведомление) на строительство.
После получения ипотеки можете подавать документы на разрешение строительства.
Разрешение на ИЖС
Чтобы получить разрешение на строительство в муниципальный орган власти, предоставьте:
- уведомление о начале работы;
- документацию, подтверждающую собственность на землю;
- внешнее описание строения (текстовое, графическое);
- градостроительный план участка;
- проектную документацию с планом расположения построек, сведениями об инженерных сетях.
Власти рассматривают предоставленные документы в течение 7 дней, затем выдают разрешение или отказ (если постройка противоречит правилам и нормам законодательства). Полученное уведомление действует в течение 10 лет.
Не позднее 30 суток после того, как работы окончены, подайте:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план строения (должен сделать кадастровый инженер);
- соглашение об определении долей на строение (при условии, что участок находится в долевой собственности).
В ответ муниципальный орган дает уведомление, подтверждающее соответствие возведенного дома требованиям закона.
Если площадь дома превышает 500 м2, то придется разработать проектные документы и пройти строительную экспертизу. Также понадобится получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
Получить разрешение на строительство можете в:
- Министерстве по природным ресурсам и экологии РФ (если на территории проводят работы по использованию недр земли);
- органе местного самоуправления;
- Федеральной службе по атомному, экологическому и технологическому надзору (если на земельном участке предполагается использовать атомную энергию).
Подать документацию и заявление для получения разрешения на строительство жилого дома можете в указанные органы через официального представителя или МФЦ.
Налоги и льготы
В процессе приобретения участка можете оформить налоговый вычет (сумма до 290 000 рублей) или воспользоваться для покупки материнским капиталом.
Некоторые категории граждан могут получить участок под ИЖС бесплатно. Для примера:
- многодетные семьи;
- инвалиды;
- ветераны войны;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
Найти списки льготников можете в Земельном кодексе РФ. Региональные льготы уточняйте в местной администрации.
Процесс перевода СНТ в ИЖС
Перевод в ИЖС подразумевает изменение типа использования для огородных и садовых участков. Для этого требуется:
- чтобы участок находился в собственности;
- имел границы или состоял на кадастровом учете;
- относился к населенному пункту;
- имел ИЖС как условный или основной вид разрешенного пользования;
- подходил под требование предельных норм площади в регионе.
Для проверки права собственности закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Чтобы изменить ВРИ, получите согласие каждого владельца участка.
У огородного и садового участка бывает две категории земли:
- населенного пункта (участок относится к деревне или городу);
- сельскохозяйственного назначения (земля находится за границей населенного пункта).
В первом варианте без проблем можете перевести участок в ИЖС. Во втором случае придется изменять категорию земли.
Проверить тип разрешенного использования, а также категорию участков можете:
- в публичной кадастровой карте Росреестра;
- по выписке из ИСОГД.
Также, чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется предоставить выписку.
Чтобы узнать, состоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у него границы:
- Используя карту Росреестра, проверьте адрес участка. Если не нашли, значит на кадастровом учете он не стоит или у земли не определены координаты границы. Во втором случае вызовите кадастрового инженера для установления координат.
- Посмотрите в документации на землю кадастровый номер.
Чтобы перевести участок в ИЖС, земля не должна превышать предельно допустимую норму, которую определяют:
- земельное и градостроительное законодательство;
- ППЗ (правила землепользования и застройки);
- муниципальные власти и администрация субъекта Федерации.
Чтобы проверить участок по ППЗ, зайдите на сайт администрации или воспользуйтесь сервисом ФГИС. Если земля не соответствует нормам, то ее не вносят в ЕГРН, и на таком участке запрещается строить дом.
Общие требования к строительству
Требования к строительству на участках ИЖС регулирует Градостроительный кодекс РФ. Площадь дома не должна превышать 1500 м2. Кроме жилого здания на участке разрешается возводить летнюю кухню, гараж, баню, беседку.
Общие требования:
- деревянный дом располагайте на расстоянии не меньше 15 метров от иных объектов, между каменными строениями — от 6 метров;
- электропроводку делайте с использованием защитных материалов;
- расстояние от жилого помещения до подсобной постройки должно быть от 4 метров;
- газовые емкости устанавливайте за пределами жилого здания.
Участок под ИЖС должен быть в пределах границы населенного пункта и относится к одной территориальной зоне, которая имеет определенное значение: жилое, общественно-деловое, производственное.
Какие объекты разрешается строить
На территории ИЖС можете построить:
- одноквартирный дом с приусадебным земельным участком;
- многоквартирный жилой дом, высота которого не превышает 3 этажа;
- помещение для содержания домашней птицы и животных;
- надворную постройку и искусственный водоем;
- хозяйственную постройку (баню, гараж, теплицу, сарай);
- помещение для выращивания плодовых и декоративных растений.
На территории ИЖС можете создавать огород и сад.
Начать строительство жилого дома необходимо в течение 3 лет после приобретения участка. Иначе столкнетесь с санкциями из-за неиспользования территории по назначению, что приведет к штрафам или конфискации.
К постройкам другого типа такие требования не применяют. Их вы можете строить, когда захотите, или вообще отказаться от возведения.
Что запрещается строить
У ИЖС существует значительный недостаток — запрет на строительство отдельных типов недвижимого имущества. Нельзя возводить:
- коммунальное жилище;
- промышленный объект;
- предприятие по изготовлению и реализации ритуальных принадлежностей;
- коммерческое предприятие для переработки сельскохозяйственных продуктов.
Если территорию для ИЖС приобрели и зарегистрировали, но строительство не закончили в течение 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повысится.
Ответственность за нарушение
За нарушение законодательства по ст. № 58 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена ответственность:
- дисциплинарная;
- имущественная;
- уголовная;
- административная.
В таблице указаны размеры административных штрафов за нарушение требований технического регламента, проектных документов, стандартов при строительстве на участках ИЖС:
|
Категория нарушителей |
Сумма штрафов (рублей) |
|
Обычные граждане |
500-1000 |
|
Должностное лицо |
5000-10000 |
|
Юридическое лицо |
30000-100000 |
|
Индивидуальный предприниматель |
5000-10000 |
Строительство таунхауса на земле ИЖС
Таунхаус — самый востребованный объект загородной недвижимости. Во время строительства жилья возникает множество юридических тонкостей, которые застройщики должны учитывать. Иначе, после завершения работ, вы не сможете оформить право на собственность, и дом отправят под снос.
Особенности таунхауса
Таунхаус — это сблокированные или соединенные между собой малоэтажные строения с отдельными входами. Также к этой категории относят небольшие отдельно стоящие дома, разделенные на несколько собственников.
К наиболее распространенным видам таунхауса относят:
- твинхаус, предназначенный для двух семей с общими и раздельными пространствами внутри дома;
- лейнхаус — это строение с отдельным входом, гаражом и собственным садом;
- дуплекс — дом с двумя владельцами и отдельными входами;
- квадрохаус — это строение, которое объединяет 4 индивидуальные секции с одинаковой планировкой.
При выборе таунхауса учитывайте, что коммунальные платежи за электрическую энергию, газ и воду будут дороже, чем в частном коттедже или квартире. У семьи должен быть автомобиль, чтобы не возникли трудности с транспортной доступностью, так как участок может находиться на значительном удалении от МКАДа.
Характерные черты
Отличительные особенности таунхауса:
- чаще всего располагается на отдельном участке с выходом к общественной зоне;
- состоит из блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи;
- используется для ПМЖ (постоянного проживания);
- у секций одна или несколько общих стен без проемов с соседними блоками;
- ограниченная высотность (не больше трех этажей).
Максимально допустимое количество секций — десять. Больше блоков застройщики делать не любят, так как необходимо проводить дополнительную экспертизу, которая требует много времени и финансовых затрат.
Преимущества и недостатки таунхауса
По сравнению с квартирой в многоэтажном доме и коттеджем у таунхауса есть несколько преимуществ:
- Стоимость. Цена блока в таунхаусе меньше, чем загородного дома и квартиры.
- Удобная планировка. Благодаря большой площади и двум этажам проживание становится комфортным. Обычно внизу располагается гостиная, кухонная зона, туалет. На втором — спальни, детские комнаты, рабочие кабинеты и ванная.
- Комфортное расположение. Таунхаусы строят за городом и рядом с центральной частью населенных пунктов.
- Отдельный вход и земельный участок.
- Парковочное место. Возле дома вы без проблем оставите автомобиль.
- Мало соседей. Жизнь комфортная и тихая, так как соседи находятся только с одной или с двух сторон.
Недостаток — слабо развитая инфраструктура, так как чаще всего таунхаус находится за границей населенного пункта. В новых поселках вы можете столкнуться с проблемой отсутствия больниц, детских садов, магазинов, школ. К тому же коммунальные платежи обычно в 2-3 раза выше, чем в квартире.
Категории земель, на которых разрешается размещать постройку
Строить таунхаус можете на земле, предназначенной для:
- малоэтажного жилого строительства;
- ИЖС.
Не занимайтесь строительством на землях сельскохозяйственного назначения, так существует большой риск лишиться собственности из-за того, что постройку признают незаконной.
Разрешение на строительство таунхауса
Разрешение на строительство можете получить в местном органе власти, предоставив пакет документации:
- актуальные данные о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: разрешение на использование, статус, адрес, вид права собственности, сведения о границе, размер участка;
- градостроительный план;
- схему расположения таунхауса, в которой указано число блоков и входов, пути подъездов и проходов;
- проект строительства, в котором указаны этапы работ и сроки их выполнения;
- данные о коммуникациях и методах их подключения;
- экспертизу проекта строительства.
Чтобы собрать необходимую документацию, требуется сделать запросы в различные инстанции. Для ускорения процесса можете обратиться в аккредитованные организации, которые в кратчайшие сроки соберут требуемые документы.
Как юридически оформить таунхаус
При строительстве на земле ИЖС существуют установленные минимальные и предельные размеры территории. Это значит, что в документах на таунхаус необходимо прописывать площадь участка не меньше минимального размера под каждым блоком, так как одна секция — это отдельное домовладение. Оформить таунхаус можете как индивидуальный дом или квартиру.
Оформление как индивидуального дома
Таунхаус должен быть построен на земле, предназначенной под застройку малоэтажными домами. Разрешается возводить блокированными дуплексами и отдельно стоящими коттеджами. Площадь территории в этом случае под одним блоком ограничивается требованиями застройки и землепользования. Например, на каждую секцию должен приходиться участок у жилой постройки не меньше 6 соток. Если на указанной площади построите несколько таунхаусов, то возникнут проблемы с местными органами власти.
Статус дома накладывает определенные ограничения. Например, нельзя делать общественные подвалы и чердачные помещения. Инженерные коммуникации необходимо подводить отдельно к каждому блоку. Поэтому стоимость строительства увеличивается примерно на 10%.
Оформление как квартиры
В этом случае таунхаус рассматривается как многоквартирный дом с персональным входом в каждую квартиру. При этом территория вокруг строения — общая. Для каждой квартиры выделяется не больше 1,5 сотки земли. С точки зрения закона это наиболее предпочтительный и безопасный вариант оформления.
Преимущества малоэтажного строительства в коттеджном поселке
Чаще всего участок в коттеджном поселке продают «под ключ». Это значит, что вам не придется самостоятельно проводить коммуникации:
- электричество;
- газ;
- водоснабжение.
В коттеджном поселке проведены геологические исследования, которые необходимы для:
- определения уровня грунтовых вод;
- подведения подземной коммуникации;
- определения несущих способностей грунта для постройки сооружения.
Коттеджный поселок находится под круглосуточной охраной. Гости и жители проходят через КПП, а территория ограждена забором.
Немаловажное преимущество — это удобное расположение, так как коттеджный поселок недалеко от города. К тому же рядом всегда есть населенные пункты с необходимой инфраструктурой: магазинами, парикмахерскими, школами, поликлиниками, садами, банками. Также в коттеджных поселках прокладывают качественное дорожное покрытие между домами и до магистрали.
Если вы не хотите терять привычный городской комфорт, то таунхаус — оптимальный тип жилья. При этом на участок у вас должны быть права и разрешение на строительство. В коттеджном поселке вы сможете возвести отдельно стоящий, изолированный от соседей дом, к которому будут подведены необходимые коммуникации.
Геомассив: укрепляя слабый грунт
В геотехническом отношении Санкт-Петербург характеризуется большим объемом слабых грунтов. Это делает задачу их укрепления при реализации проектов строительства или реконструкции различных объектов особенно актуальной. По словам экспертов, геомассив является одной из технологий, которая может быть эффективно использована в этом случае.
Что и как
«Геомассив — это довольно распространенная технология. Ее широко применяют на линейных и площадных объектах: при строительстве автодорог, зданий, в проектах реставрации объектов культурного наследия с приспособлением под современное использование и других», — рассказывает Иван Богданов, главный конструктор компании «ГЕОИЗОЛ Проект» (входит в ГК «ГЕОИЗОЛ»).
По его словам, устройство геомассива целесообразно на участках, где выявлена значительная толща слабых грунтов, замена которых проблематична или не представляется возможной. Также технология хорошо подходит для усиления основания под уже существующими зданиями и сооружениями.
По словам заведующего кафедрой геотехники СПбГАСУ, д. т. н., профессора Рашида Мангушева, технология геомассива (другое название — геокомпозит) для Петербурга достаточно актуальна из-за проблемных грунтов, характерных для города. Прежде всего это касается исторических районов города, где плотная застройка и ведение работ может повлиять на окружающие здания. Во избежание подвижек грунта, которые могут вызвать повреждения у соседних строений, и применяется технология геомассива. Также ее использование эффективно для укрепления деградирующих фундаментов самих исторических объектов.
«Эта методика укрепляет грунт путем создания цементных армирующих элементов. Через специальные скважины в землю погружаются инъекторы, через которые под давлением подается цементный раствор. Он вскрывает слабые места, заполняет пустоты и полости. После процесса затвердения образуется своего рода «елочка» из цементных и грунтоцементных прослоек, которая образует армированный массив с улучшенными деформационными характеристиками, что и позволяет существенно уплотнить слабый грунт», — рассказывает эксперт.
Еще один вариант применения технологии — при проведении работ нулевого цикла в городских условиях, например, при возведении здания с подземным паркингом. «Струйная цементация выполняется ниже уровня дна котлована в пределах ограждающей конструкции (например, «стены в грунте»). В этом случае грунтоцементный массив решает несколько задач: закрепляет слабый грунт; выступает в качестве противофильтрационной завесы, исключая приток воды из нижерасположенных слоев в котлован; создает своего рода диафрагму жесткости, которая дополнительно удерживает стенки ограждающей конструкции и позволяет избежать недопустимых деформаций», — добавляет Иван Богданов.
Нюансы
По словам Ивана Богданова, использование технологии бывает сопряжено с ошибками. «Наиболее распространенная из них — попытка выделить из геомассива отдельные элементы и пытаться их посчитать с применением методик расчета свай. Технология предполагает формирование массива грунта с расчетными усредненными характеристиками, в частности, с повышением прочности на сжатие. Существуют методики на расчет усреднения с точки зрения модуля деформации и прочностных характеристик массива. Ими и следует пользоваться», — подчеркивает специалист.
Рашид Мангушев считает, что определение точных результатов использования технологии вообще проблематично. «Оценивая эффект, мы ориентируемся на расчетные данные. Смотрим характеристики грунта, объемы закачанной цементной смеси, исходим из того, что она распространилась сравнительно равномерно, и определяем некие усредненные показатели, которые должны получиться. Но как именно повел себя раствор в массиве грунта под давлением — мы точно не знаем. Локально в одном месте он мог проделать большие полости, в другом — меньшие, и какие именно характеристики грунта достигнуты в конкретной точке — определить невозможно», — говорит он.
Эксперт отмечает также, что в целом технология сравнительно недешевая. «Ее можно использовать для создания оснований под малоэтажное, коттеджное строительство. Если речь идет о многоэтажных объектах, то, безусловно, экономически эффективнее и надежнее устройство свайных фундаментов», — считает он.
По словам Ивана Богданова, говоря о стоимости работ с применением технологии геомассива, следует отметить общеотраслевую проблему — базовые расценки не успевают за уровнем инфляции. «Сегодня сметная стоимость закрепления грунтов геомассивом не соответствует реальным коммерческим расценкам», — констатирует эксперт.