Строительная реставрация

Строительная реставрация — это восстановление внешнего вида, а также отдельных деталей здания различных годов постройки. Благодаря современным материалам и эффективным технологиям профессиональные бригады выполняют работы быстро и полностью возвращают сооружениям первоначальный внешний вид.

Что такое реставрация зданий?

Реставрация — это совокупность мероприятий, которые направлены на восстановление исходного облика и улучшение характеристик старых сооружений, имеющих историческую или культурную ценность. Чаще всего объекты располагаются в центральной части города или в зонах исторических застроек. После того, как поставленные задачи полностью выполнены, строение разрешается полноценно использовать с сохранением архитектурного наследия.

В комплекс услуг по реставрации входят работы:

• строительно-монтажные;
• пусконаладочные;
• по восстановлению нарушенного первоначального вида историко-культурных ценностей: сооружений, зданий.

Строительные организации выполняют полный комплекс услуг или восстанавливают определенную часть здания. Профессионалы выполняют работы по реставрации:

• фасадов административных и жилых зданий;
• элементов декора крыши и фасада (например, скульптуры или барельефов);
• карниза, балюстрады, колонны;
• обрамлений окна, лепнины;
• каменной или кирпичной кладки;
• кровельной несущей конструкции, внешнего покрытия;
• козырька, водоотвода, фронтона конька;
• старого сооружения способом частичной разборки, когда стоит цель укрепить несущий элемент;
• объекта культурного наследия, используя капитальное строительство по восстановлению данных из фотографии, чертежа или словесного описания;
• инженерной системы с применением аутентичного или современного строительного материала;
• храма;
• объекта культурного наследия.

Благодаря реставрации восстанавливают красивый внешний вид сооружения, разрушенного из-за негативного воздействия внешней среды или противоправных действий людей.

Зачем реставрируют здания

К основным причинам восстановления зданий относят:

1. Ценность. У каждого исторического здания есть своя внутренняя ценность не только в том, как его использовали, но и как строили. Например, до 1940-х годов для возведения домов использовали материалы высокого качества и придерживались стандартов, которые предъявляли больше требований, чем современные.
2. Архитектурный дизайн. У каждого сооружения существует своя индивидуальность и есть определенные архитектурные элементы, превращающие здания в уникальные и ценные объекты. Поэтому архитекторы стараются сохранять эти черты.
3. Устойчивое развитие. Это значит, что строение реставрируют для других целей, отличных от первоначального назначения. В финансовом плане организации проще восстановить здание и приспособить его под современные условия, чем строить новый дом. Кроме того, старые строения построены по лучшим стандартам и обладают уникальными архитектурными элементами, которые часто способствуют успешному развитию бизнеса.
4. Культурное значение. Это самая важная причина, из-за которой начинают заниматься реконструкцией здания. Определенное место связано с национальной идентичностью, делающей строения ценными, так как они приносят культуре больше пользы, чем, если бы их снесли.
5. Правило одного шанса. Если здание снести, то не получится оценить масштаб потери. Ведь строение может содержать единственную в своем роде деталь дизайна или обладать исторически значимым прошлым, которое на данный момент неизвестно. Правило основано на идее, что второго шанса для восстановления здания не будет. Если упустить эту возможность, то велика вероятность, что будет снесено важное в историческом значении сооружение.

Прежде чем приступить к реставрации здания, изучают местные требования, чтобы правильно сохранить историческое наследие.

Необходимые документы для реставрации

Реставрация — это одна из разновидностей строительства (строительной деятельности), которую осуществляют на основании документов:

• разрешительных;
• предпроектных (прединвестиционных);
• проектных (в число которых входит сметная документация).

К разрешительной документации относят:

• разрешение исполкома на проведение проектно-изыскательской работы и строительства объектов;
• архитектурно-планировочное задание;
• разрешение на выполнение проектной работы на материальной историко-культурной ценности;
• заключение согласующей организации;
• ТУ (технические условия) на инженерно-технические работы.

Прединвестиционная документация обосновывает вложение денежных средств и задания на проектирование. Определяет:

• необходимость реставрации;
• технические возможности;
• воздействие на окружающую среду;
• экономическую целесообразность осуществления инвестирования в реставрации объекта строительства;
• какие требования предъявляют к земельному участку;
• возможные варианты технологических решений;
• предполагаемые инженерные нагрузки;
• источники и объем финансирования;
• последствия реконструкции объекта строительства.

Предпроектные документы разрабатывают на реставрацию объекта, который относится к 1-4 классу сложности. После их изучения эксперты принимают решение реализовывать инвестиционный проект, подкорректировать замысел или отказаться от поставленной задачи.

Предпроектная документация включает:

• план по управлению проектом;
• обоснование инвестиций;
• задание, по которому планируется выполнять проектирование;
• бизнес-план (требуется не во всех случаях).

Для инвестиционных обоснований используют достаточный состав и содержание, чтобы можно было правильно принять решение о технических возможностях и экономической целесообразности осуществления проекта.

Чтобы провести реставрацию объекта, необходимо разработать проектную документацию. Поставленную задачу осуществляют в одну или две стадии. В первом случае разрабатывают строительный проект. Во втором варианте:

• первая стадия — это разработка архитектурного проекта, которую утверждают вышестоящие органы;
• вторая — строительного проекта.

Проектные документы на реставрацию содержат:

• сметную документацию;
• архитектурный проект, который разработан на основе технического задания;
• охранные зоны;
• строительный проект;
• научно-реставрационные отчеты;
• ПОР (проект организации реставрации).

Если при реставрации применяют типовой проект, то используют одностадийное проектирование.

При составлении сметных документов на проводимые работы используют НРР-2017, который включает нормы по расходу материалов, времени, затрат труда машинистов и рабочего персонала. При этом учитывают информацию исследований и проектной документации, а также:

• надо ли соблюдать особую осторожность при проведении работ, чтобы обеспечить сохранность первоначальной формы или части объекта реставрации;
• отдельные малые участки, на которых требуется проведение ограниченного фронта работ;
• неизбежные периодические перерывы в работе, которые связаны с дополнительным изучением объекта;
• можно ли применять материалы от разборки определенных элементов сооружения, а также от разборки реставрируемого объекта;
• особую тщательность выполнения реставрационно-восстановительной работы, которая обеспечивает высокое качество, детальное восстановление утраченной части здания с сохранением подлинного художественного облика сооружения.

Разработанные сметные и проектные документы согласовывают с заинтересованной организацией и рассматривают в органах государственных экспертиз в установленных порядках.

Перед началом реставрации объекта, который относят к 1-4 классу сложности, заказчик назначает руководителя проекта или привлекает инженерную организацию. Во время работ соблюдают требования законодательства о закупке при строительстве, ориентируясь на объем финансирования, предусмотренного предпроектной документацией.

После окончания реставрации подготовленный к использованию объект осматривает приемочная комиссия, соблюдая порядок, установленный законодательством.

Способы реставрации здания

Существует несколько способов реставрации:

1. Фрагментарная. Восстанавливают несколько определенных частей сооружения (например, кровлю, стену или фасад).
2. Полную (целостную). Здание восстанавливают полностью. При полном его разрушении работы производят по архивной документации. При выборе данного способа разрабатывают техническую документацию и восстанавливают инженерные коммуникации.
3. Передвижной. Применяют, когда здание представляет архитектурную или историческую ценность, но мешает развиваться новым объектам. В этом случае осуществляют в другой части города строительство идентичного сооружения.

Последний способ очень трудоемкий и сложный, поэтому требует много сил и времени.

Перечисленные методы отличаются друг от друга так же, как и сами объекты, представляющие культурно-историческую ценность. Реставрировать памятник могут, удаляя поздние искажающие его детали или восстанавливая утраченные элементы. В первом случае процесс проводят, когда часть, которую удаляют, не представляет художественного или исторического интереса. При этом убеждаются, что ликвидируемые элементы не содержат скрытых ценных остатков. Поэтому объект исследования — весь памятник, а не определенная его часть, которую заведомо признали ценной.

Реставрацию производить нельзя, если она создает ситуацию, угрожающую устойчивости сооружения, или каким-то образом ухудшает состояние памятника. В обязательном порядке обеспечивают сохранность всех элементов или поверхности стены, учитывая уровень деструкции старого материала (изменение существующей среды, в которой после реставрации окажется подлинник). Например, после разбора деревянного сруба чаще всего большая часть бревен внутри оказывается гнилой. В этом случае восстановление подлинника становится затруднительным.

Чаще всего реставрация — это не одна определенная операция, а сочетание сложных раскрытий и дополнений. Очень редко подлинник оказывается полностью сохранившимся. Обычно у памятников существуют определенные утраты, которые требуют дополнения или восстановления утраченного архитектурного элемента. Полностью меры реставрации для всех случаев нельзя предписать заранее, так как их определяют индивидуально, учитывая сочетание разных факторов.

Этапы строительной реставрации

Реставрация сооружений состоит из нескольких этапов:

1. Ставят архитектурно-реставрационную задачу. Составляют и утверждают ТЗ (техническое задание), по которому в последующем будут регламентировать все работы.
2. Изучают и исследуют несущие конструкции и грунт.
3. Определяются со способом реставрации, выбирая оптимальные методы.
4. Утверждают проект, в котором отражают требуемые изменения.
5. Выполняют поставленные задачи.

Основные работы, проводимые при реставрации:

• проверяют устойчивость здания;
• осуществляют демонтаж старой кровли;
• для создания статической устойчивости строения по периметру здания устанавливают балки;
• снимают старую штукатурку и очищают стены;
• устанавливают арматурную решетку, чтобы провести штукатурную работу на стенах и создать статическую устойчивость;
• монтируют новую кровлю, используя термоизоляцию;
• устанавливают электроосветительное и электрическое оборудование;
• штукатурят внутренние и внешние поверхности (каменные стены, которые сохранились в хорошем состоянии, не трогают);
• устанавливают системы водоснабжения и канализации;
• облицовывают здание плиткой или иными материалами;
• устанавливают двери и окна;
• осуществляют малярные работы.

После завершения работ по реставрации благоустраивают внешнюю территорию.

Типы работ при реставрации памятника архитектуры

Реставрация памятника архитектуры объединяет разные типы работ:

1. Ремонт. Это работы, связанные с восстановлением и поддержанием внешнего вида, когда несущую конструкцию оставляют без изменения.
2. Консервация. Работа направлена на укрепление архитектурных объектов и предотвращение дальнейших разрушений. Во время консервации разрешается устанавливать временную конструкцию (навес, подпорку) или проводить серьезные инженерные реставрации, укрепляя фундамент, несущие стены и восстановление фасада. Для осуществления работы не требуется проводить комплексных архитектурных и инженерных исследований.
3. Реставрация. Включает в себя ремонт и консервацию, и предполагает видоизменение подлинной конструкции и внешнего вида (в определенных случаях). Во время проведения работы удаляют позднюю достройку, которая искажает исторический облик. Сооружение дополняют утраченными деталями и конструкциями.
4. Адаптация к современным условиям. Архитектурный памятник внутри обустраивают и оснащают современными инженерными сетями. При этом нововведение не должно нарушать конструкцию и эстетическую ценность объекта. Поэтому на применяемые технологии накладывают определенные ограничения.

При проведении реставрационных работ к минимуму сводят штробление стены и сводов. При внутреннем обустройстве архитектурных памятников тщательно маскируют инженерные коммуникации.

Нормативы межремонтного периода многоквартирных домов

Реставрацию фасада многоквартирного дома, после ввода в эксплуатацию, проводят через:

• 5 лет — косметическую;
• 10 лет — капитальную.

Для каждого типа реставрации разрабатывают свою технологическую карту. Типовые варианты содержат описание работ для конкретных зданий и определенных видов фасадов. В карту входит:

• описание технологии реставрации;
• расчет требуемых материалов и их список.

В жилищном кодексе рекомендуют проводить реставрацию многоквартирного дома в межсезонье, до того как будет включено отопление.

Также учитывают и условия, при которых эксплуатируют дом. Например, в северном регионе, из-за промерзания грунта, реставрацию фундамента осуществляют каждые 10 лет, в Москве и области — через 20-25 лет.

Сроки проведения реставрации законодательством не установлены. Подрядчик должен самостоятельно определять объем и время выполнения работ.