Лабораторная работа
Лабораторная проверка качества строительства критически важных конструкций является нормой. В России действует Федеральная служба по аккредитации (Росаккредитация), которая аккредитует компании на проведение соответствующих работ. Рынок предлагает современное оборудование для проведения самых разных испытаний. Однако проблемы все равно сохраняются.
«Строительные лаборатории могут быть задействованы абсолютно на любом типе объектов, от гражданского жилого строительства до строительства уникальных сооружений. Участие аккредитованной лаборатории в процессе строительства, является признаком современного подхода к организации строительного производства и наличия в руководстве людей, знающих цену мудрой пословице: «Семь раз отмерь, один раз отрежь», - констатирует руководитель строительной лаборатории ООО «Айронкон-Лаб» Алексей Скиба.
Что и чем
В соответствии с существующими нормами качество и параметры каждой возведенной конструкции должны быть подтверждены документально. Это обязательное условие, без которого нельзя сдать сооружение в эксплуатацию. Соответственно услуги лаборатории нужны любой строительной организации.
«Определение характеристик строительных материалов методами неразрушающего контроля, измерение толщины огнезащитных и антикоррозионных покрытий, контроль качества сварных и болтовых соединений, тепловизионные исследования зданий и сооружений, геодезические обследования объектов строительства и реконструкции, измерение динамических параметров зданий и уровня шума и пр.», — перечисляет наиболее востребованные услуги начальник лаборатории СПбГБУ «ЦЭТС» Марина Сидоркина.
«Самыми востребованными в настоящее время являются услуги по испытанию бетонных конструкций, сварных соединений, ограждений, а также по испытанию нагрузками лифтовых петель», — со своей стороны отмечает директор ПКТИ Александр Кямяря.
Алексей Скиба говорит, что испытания бывают нужны самые разные. «Наиболее часто приходится сталкиваться с определением прочностных характеристик монолитных конструкций и контролем уплотнения оснований, ведь монолитные и грунтовые работы наиболее массовые и выполняются практически при каждом строительстве. Но, конечно, всё зависит от конечной цели испытаний, реже нам приходится проверять строительные материалы на соответствие тем или иным заявленным характеристикам или при работе с новыми материалами разрабатывать собственную программу испытаний и работать по ней», - уточняет он.
По оценке экспертов, в настоящее время рынок предлагает широкий спектр оборудования для проведения самых разнообразных испытаний.
«Для контроля строительных материалов мы используем приборы ООО НПО "Интерприбор", ОНИКС-1.ОС.100; ПОС-100МГ4.У.2; ИПА-МГ4.01. Контроль прочности, однородности, обнаружение пустот, трещин и других дефектов при технологическом контроле и обследовании объектов, измерение глубины поверхностных трещин в бетоне выполняются ультразвуковым прибором "Пульсар-2.1". Геодезическую съемку ведем тахеометрами Leica и Sokkia. Есть у нас уникальный сейсмометр ПРДП-СМ, с помощью которого мы измеряем динамические показатели: период и логарифмический декремент основного тона собственных колебаний здания. Ультразвуковой контроль качества сварных швов выполняем дефектоскопом А1214 EXPERT, тепловизионное обследование — тепловизором FLIR E60», — рассказывает Марина Сидоркина.
«Отдельно хотелось бы упомянуть климатическую установку, поскольку таких в городе — единицы. Солнце, ветер, дождь, снег — все эти факторы негативно сказываются на эксплуатации, а значит, на долговечности материалов и здания в целом. Климатическая камера позволяет воспроизвести все эти явления, а также менять температуру от -55 до +55 оС. В автоматическом режиме можно задать нужное количество циклов замораживания и оттаивания попеременно и после завершения процесса определись соответствие или несоответствие материала заявленным параметрам. Камера позволяет определить морозостойкость абсолютно любого строительного материала», — говорит руководитель Испытательного центра ГК «Глобал ЭМ» Екатерина Медведева.
«Прибор ПДУ МГ-4 позволяет оперативно определять коэффициент уплотнения грунта, что помогает определить, можно ли приступать к производству монолитных работ. Несмотря на то, что это косвенное определение, при достаточной квалификации специалиста можно получить точные результаты», — добавляет генеральный директор испытательной лаборатории «Северный город» Алина Михайлова.
Генеральный директор ООО «ИЦ ВНИИГС» Ирина Лонкевич обращает внимание на проблемы, которые существуют в этой сфере. «Оборудование, используемое в аккредитованной лаборатории, должно соответствовать требованиям ГОСТ на методику испытаний. В ГОСТах, разработанных до конца 1990-х годов, информация о приборах и оборудовании дана четко и подробно: либо указана конкретная марка прибора, либо дается его чертеж и полное описание. В настоящее время, в связи с тем, что большинство ГОСТов пишутся на основании ISO или ASTM, где указываются импортные образцы оборудования, в соответствующем ГОСТе дается схема прибора, причем часто упрощенная по сравнению с вариантом, представленным в ISO. Сопровождается она безграмотным и упрощенным переводом ее описания. Воспроизвести такую установку очень трудно, и никогда не знаешь, правильно все сделано или нет. Неизвестно, как поняли и воспроизвели это оборудование в других лабораториях и что мы получим при проведении сличительных испытаний», — заявляет она.
Кому это надо
В числе основных заказчиков услуг строительных лабораторий — прежде всего компании-застройщики. «Безусловно, такие крупные застройщики, как ГК КВС или Setl City, имеют собственную лабораторию. Но не каждому застройщику, тем более субподрядчику, выгодно содержать такое подразделение. Сертификаты подтверждения компетентности, допуски СРО, ежегодная поверка оборудования, его содержание, ремонт — все стоит денег, плюс зарплата персонала. Это недешевое удовольствие, и компетентных специалистов тоже на рынке не так-то много», — отмечает Екатерина Медведева.
Тем не менее многие крупные девелоперы прибегают к услугам специализированных компаний. «Наша лаборатория активно работает на строительстве высотных и технически сложных объектов у таких застройщиков, как "Дон Строй", " МР-Групп", "Кортрос" и др. Это связано как с широким спектром проводимых исследований, так и с хорошо отлаженной логистикой, позволяющей достаточно оперативно и гибко проводить полевые работы и выдачу протоколов в кратчайшие сроки», — говорит главный инженер «Тенхнотеста» Александр Харитонов.
«Наша лаборатория сопровождала строительство на объектах ООО "Евромонолит", ООО "Главстрой", ООО "ЛСР. Недвижимость — СЗ", ООО "Питерград". Кроме того, мы постоянно работаем по заданиям Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Сейчас ситуация осложнилась, большинство крупных компаний имеют свои испытательные центры и приглашают другие лаборатории только на те испытания, которые не могут выполнить собственными силами», — отмечает Марина Сидоркина.
По мнению Екатерины Медведевой, наличие в компании собственной лаборатории не всегда решает проблему. «К нам обращаются для урегулирования каких-то спорных вопросов. Встречаются такие ситуации, когда лаборатория застройщика говорит, что продукт некачественный, а производственная лаборатория утверждает, что материалы удовлетворяют требованиям стандартов. Здесь и вступаем в дело мы как независимая лаборатория, которая не представляет интересны ни одной из сторон, а непредвзято оценивает ситуацию и выдает экспертное заключение», — рассказывает она.
Но услугами лабораторий пользуются не только застройщики. «На протяжении последних нескольких лет большой поток заказчиков идет от строителей федеральных дорог. Это связано с тем, что Росавтодор при приемке каждого участка дороги требует проверку качества материалов, применяемых строителями. В основном к нам обращаются за испытаниями геосинтетических материалов, поскольку лабораторий, аккредитованных на испытания этой продукции, очень мало», — отмечает Ирина Лонкевич. «Сейчас ведем контроль качества строительства газохимического комплекса в составе комплекса переработки газа в Усть-Луге ("Северный поток-2")», — добавляет Алина Михайлова.
Как говорит Ирина Лонкевич, компании часто работают и с изготовителями и разработчиками стройматериалов. «Для производителей часто требуются протоколы независимых лабораторий или проведение периодических испытаний их продукции, которые они не могут выполнить в своей лаборатории. Когда обращаются разработчики новой продукции, им просто надо разобраться с характеристиками и свойствами новинки, и понять, что делать дальше», — рассказывает она.
«В нашем портфолио присутствуют объекты совершенно разных типов от элитного частного строительства и коттеджных посёлков, до новых станций Московского метрополитена (Станционный комплекс Терехово) и агропромышленных комплексов (тепличный комплекс ООО «Агрокультура групп»)», - со своей стороны отмечает Алексей Скиба.
По словам Екатерины Медведевой, особая специфика существует при работе в историческом центре. «Это весьма актуальная тема для Санкт-Петербурга. Но для работы с историческими зданиями лаборатория должна обладать не только аккредитацией, но и лицензией Минкультуры РФ. В таких объектах часто проживают люди, порой сложно даже попасть в помещение. Не всегда представляется возможным отбор образцов из старых зданий, даже КНИОП не всегда дает такое разрешение. Приходится применять неразрушающие методы, но даже они требуют локальных участков вскрытия», — говорит она.
Оптом и в розницу
«Многие крупные строительные организации взяли себе за правило работать только при комплексном лабораторном сопровождении. Проблема заключается в том, что качество объектов определяется не только добросовестностью и опытом подрядчика. Есть еще поставщики материалов, которые могут предоставить продукцию сомнительного качества. Только наличие на площадке лабораторного контроля обезопасит строительный процесс от его старта до сдачи надежного объекта в эксплуатацию», — отмечает Алина Михайлова.
С ней соглашается Александр Харитонов. «Заказчикам экономически выгодно работать с лабораториями "полного цикла", которые могут сопровождать строительство с нуля до сдачи, поскольку на протяжении всего строительства они могут работать по одному договору и им не нужно тратить время и деньги на организацию тендеров по поиску новых подрядных лабораторий на каждом этапе строительных работ», — отмечает он.
«Начиная работу на новом объекте, мы стремимся в полной мере погрузиться в процесс производства и стать частью профессионального коллектива. Лучшим подспорьем для решения этой задачи является организация стационарного лабораторного поста на строительной площадке, что может не существенно увеличить бюджет строительства, но, несомненно, повысит частоту контроля, а соответственно улучшит качество и уменьшатся издержки», - считает Алексей Скиба.
Александр Кямяря поддерживает идею комплексного сопровождения. Однако, по его словам, отнюдь не все заказчики эту мысль разделяют. «У строительных компаний есть возможность заключать с лабораториями договоры как на комплексное сопровождение всего процесса возведения объекта — от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию, так и на отдельные испытания. Большинство, к сожалению, идет вторым путем. Некоторые компании заказывают испытания только в самых крайних случаях, когда без них просто невозможно обойтись. Основная причина — банальное стремление сэкономить. На мой взгляд, это неправильная практика. Только когда на объекте есть специалисты, которые осуществляют комплексное лабораторное сопровождение, заказчик может быть уверен в качественном итоге выполненных работ и отсутствии каких-либо неприятных сюрпризов. В таком случае будет обеспечен и входной контроль стройматериалов (что сейчас мало кто делает), и подтверждение сертификационных характеристик, и испытания по итогам различных строительных процессов, и многое другое», — констатирует он.
Нормативы и реалии
«В последнее время ужесточились требования к лабораториям и испытательным центрам со стороны Росаккредитации. Вышли новые актуализированные Критерии аккредитации, принятые согласно Приказу № 707 Минэкономразвития РФ от 26 октября 2020 года. Росаккредитация следит за обучением персонала, за вовремя выполненной поверкой/калибровкой приборов и средств измерений, за качеством и сроками оформления результатов испытаний. Приказом оговорен состав сведений и сроки, в которые аккредитованные лаборатории и испытательные центры должны предоставлять в Росаккредитацию эти сведения. Кроме того, аккредитованные лаборатории и центры проходят три плановые проверки на компетентность в течение пяти лет», — констатирует Марина Сидоркина.
По словам Александра Кямяри, Росаккредитация сегодня предъявляет очень серьезные требования. «За двадцать лет моего опыта работы в этой сфере сейчас они отличаются наибольшей жесткостью. Требования касаются практически всех аспектов работы — и квалификации персонала, и помещения, и оборудования, и наличия системы менеджмента качества, и пр., что, конечно, создает дополнительную финансовую нагрузку на компанию. При этом Росаккредтоация все эти вопросы тщательно контролирует», — отмечает он.
«К сожалению, в России часто бывает так, что строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения. В лабораторных испытаниях — аналогичная ситуация. Например, с одной стороны, действует ГОСТ "Бетоны", который при заливке монолитных конструкций требует проведения достаточно большого числа разнообразных тестов. В то же время отсутствует четкое законодательное требование о том, кто именно должен эти испытания проводить. То есть лаборатория может быть аккредитована не в Национальной системе аккредитации, а в любой из добровольных, которых существует немало», — подчеркивает генеральный директор Группы компаний «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.
С ним соглашается Александр Кямяря. «Заказчики знают, что лаборатория должна быть аккредитована, поэтому главное их требование — наличие соответствующего документа. Но, к сожалению, не все разбираются в этом вопросе. Дело в том, что с точки зрения законодательства лаборатории для оценки соответствия качества материалов, поступающих на стройплощадку, должны быть аккредитованы Росаккредитацией. Но, помимо нее, существует немало систем так называемой добровольной аккредитации. Их требования обычно существенно менее строги, и, соответственно, получить аккредитацию гораздо проще. В том числе и с точки зрения затрат на организацию лабораторной деятельности. Заказчики же, а иногда и надзорные органы, плохо разбираясь в этих нюансах, нередко принимают документы о добровольной аккредитации за свидетельства Росаккредитации», — говорит он.
«Очень важно, что лаборатории, аккредитованные в Росаккредитации, обязаны направлять в нее копии результатов своих испытаний на проверку. Но некоторые компании, которые аккредитованы и в Росаккредитации, и "добровольно", идут на своего рода уловки. В документах указываются и та и другая аккредитации, но копии протоколов в Росаккредитацию не отсылаются, а сами испытания проводятся, так сказать, выборочно. Это дает таким компаниям демпинговать на рынке, предлагая свои услуги за суммы, которые не покрыли бы даже расходов на полный набор тестов, которые по ГОСТу необходимо провести. К сожалению, эта схема вполне устраивает и заказчиков. Во-первых, она позволяет сэкономить, а во-вторых, всегда гарантирует "положительный результат испытаний" вне зависимости от реального качества выполненных работ», — рассказывает Сергей Салтыков.
По мнению Александра Кямяри, в результате возникает недобросовестная конкуренция. «Получившие "добровольную аккредитацию" структуры, имея существенно меньшие затраты на организацию работы (что, безусловно, не может не отражаться на качестве их работы), могут позволить себе демпинговать на рынке. А компании, имеющие документы Росаккредитации (в частности, и мы), вынуждены с ними конкурировать, в том числе и по цене. На мой взгляд, надзорные органы должны строже контролировать эти вопросы», — отмечает он. «До тех пор, пока не будет введена обязательная аккредитация в Росаккредитации, изменить ситуацию невозможно», — уверен Сергей Салтыков.
Цена вопроса
Рынок услуг строительных лабораторий подвержен влиянию макроэкономических факторов, инфляции, а сегодня еще и проблемы стремительного роста цен. «К сожалению, цены на услуги лаборатории в последнее время становятся выше ввиду того, что они зависят от множества факторов, таких как цены на топливо, расходные материалы для испытаний, аренда помещений лаборатории и др.», — отмечает Александр Харитонов.
По словам Алины Михайловой, стоимость услуг определяется исходя из объема работ. «За последние время выросли цены на топливо, ремонт и покупку нового оборудования, однако мы стараемся сохранить цены на оптимальном соотношении цены и качества. Между тем некоторые лаборатории демпингуют, "экономя" на выезде инженера на объект, на реальном проведении экспертизы строительных материалов и пр., что, соответственно, может привести к множеству проблем на объекте», — считает она.
О той же проблеме говорит Сергей Салтыков. «Очевидно, что услуги не могут стоить меньше их себестоимости. Учитывая все реальные затраты, стоимость часа работы инженера на объекте, по нашим подсчетам, не может быть меньше 1200 рублей. Существует и минимальная стоимость проведения лабораторных тестов. Демпингующие лаборатории предлагают выдачу протоколов за суммы в десятки раз ниже себестоимости работ, так что о добросовестном проведении всех требуемых законом испытаний речи идти не может», — подчеркивает он.
По словам эксперта, строители стремятся экономить и поэтому обычно ограничиваются основным, минимальным набором испытаний. «Но хуже всего то, что этот вопрос обычно отдается на откуп субподрядчикам, которые озабочены получением не реальных результатов тестов, а протоколов, что открывает простор для деятельности недобросовестных лабораторий», — отмечает Сергей Салтыков.
«Цены на услуги лаборатории формируются у нас в соответствии с обновляемым примерно раз в год прейскурантом, который учитывает актуальные затраты на расходники, амортизацию оборудования, зарплату сотрудникам и прочие расходы, характерные для любой коммерческой организации. Годовое повышение цен на услуги составило не более 10%, что, по нашей оценке, лишь скомпенсировало рост затрат. Причем некоторые расходники за год подорожали в 2–3 раза. Однако пропорционально поднимать цены не позволяет рыночная ситуация — включая "экономную" позицию заказчиков и учитывая конкуренцию со стороны демпингующих структур», — заключает Александр Кямяря.
Мнение
Алексей Скиба, руководитель строительной лаборатории ООО «Айронкон-Лаб»:
- На российском рынке присутствует огромное количество разнообразных испытательных лабораторий, специализирующихся на отдельных направлениях или стремящихся занять широкую сферу и соответственно получить больший охват аудитории. В большинстве случаев ценообразование регулируется рынком, но существенную роль вносят и большие игроки, часто устанавливающие свои желаемые расценки на те или иные испытания при первичном конкурсе на выбор подрядной лаборатории. Подобный подход редко себя оправдывает, т.к. падает качество предоставляемых услуг или в итоге совсем всё сводится к «рисованию» заключений, что увы, часто остаётся безнаказанным. На данный момент, несмотря на несколько периодов коронавирусных ограничений и повсеместном росте цен на недвижимость, стоимость услуг испытаний совсем не изменилась.
Качество на контроле. Проблемы внешнего строительного контроля
Строительный контроль позволяет не только гарантировать качество возводимых объектов, но и повысить рентабельность проводимых работ. Все активнее в надзорно-проверочной деятельности задействуются новые технологии и оборудование.
Строительный контроль является обязательной частью технического сопровождения при возведении практически любого объекта. Это требование прописано в Градостроительном кодексе РФ и выполняется участниками рынка. Проводить строительный контроль могут как застройщик или технический заказчик, так и специализированные независимые организации.
По оценке специалистов, наиболее распространенные нарушения выявляются в технологии строительства, несоответствия его ГОСТ. Также в ряде случаев строители используют материалы, качество которых не отвечает проектным требованиям. Выявляются и нарушения ведения и представления исполнительной документации.
Работа с профессионалами
По оценке экспертов, в настоящее время в России более 1,2 тыс. компаний предоставляют услуги внешнего строительного контроля. С каждым годом число организаций, осуществляющих этот вид деятельности, становится все больше. Внешний технический аудит востребован со стороны небольших строительных организаций, а также «середнячков». Крупные девелоперские компании чаще всего оценивают качество строительства самостоятельно.
Генеральный директор ООО «Нави» Александр Нилов считает, что в настоящее время на рынке есть даже определенный избыток организаций, выполняющих строительный контроль. Причем далеко не все из них имеют необходимые лицензии, квалифицированный персонал и соответствующее оборудование для качественного выполнения работ. По его словам, стоимость оказания данной услуги в целом осталась без изменений. Она зависит от типа здания, сметной стоимости строительства, сроков проведения работ.
«Для выбора профессиональной организации по ведению строительного контроля надо обращать внимание на следующие основные критерии. Она должна иметь допуск СРО для осуществления этих работ. Сотрудники компании должны быть включены в Национальный реестр специалистов НОСТРОЙ и иметь удостоверения о повышении квалификации по безопасности строительства и строительному контролю. Также мы рекомендуем обращать внимание на наличие у потенциального исполнителя специального инструмента, для возможности оценки качества ведения строительных работ», – добавил Александр Нилов.
В IT-формате
По мнению директора департамента внедрений и комплексной автоматизации компании «Мобильные решения для строительства» Андрея Поздеева, если говорить о современных технологиях, которые сегодня можно и нужно использовать в строительном контроле, то в первую очередь стоит вспомнить о физическом инструментарии. В частности, можно использовать беспилотные летательные аппараты. Благодаря дронам руководитель, находясь в головном офисе, может наблюдать за стройкой и мониторить качество строящегося объекта. Также контролировать качество строительства можно с использованием лазерных 3D-сканеров. Но эти технологии в настоящий момент не очень распространены из-за дороговизны.
«Максимально доступный инструмент контроля качества строящихся объектов связан с возможностями различных гаджетов, таких как мобильные телефоны и планшеты. При этом стоит помнить, что обычный функционал мобильных устройств не решает проблем, с которыми сталкиваются инженеры строительного контроля. По этой причине необходим дополнительный софт: программное обеспечение, позволяющее закрывать необходимые задачи. Так, программный комплекс, разработанный нашей компанией, позволяет фиксировать информацию, полученную на стройплощадке, указывать выявленные нарушения в месте и в моменте их возникновения при помощи мобильного устройства. Далее возможности ПО позволяют в режиме реального времени донести эту информацию до заинтересованных пользователей: руководителей проекта, службы по строительному контролю и т. д.», – подчеркнул Андрей Поздеев.
Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман рассказала «Строительному Еженедельнику», что компания разработала собственную программу контроля качества строительства. «Она позволяет отслеживать результаты внутреннего производственного контроля со стороны подрядчика, внешнего инспекционного контроля со стороны заказчика и исполнение решений авторского надзора от проектной организации. Кроме того, она помогает специалистам строительного контроля оперативно совместно с подрядчиком производить освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, с занесением результатов контроля в наглядную архивную базу. В любой момент можно посмотреть, как был сделан тот или иной узел, выполнен тот или иной этап работ», – говорит эксперт.
По словам Елены Гутман, внедрить программный продукт было непросто. Ощущалось сопротивление со стороны подрядчиков, поскольку это дополнительный контроль за ними. Но за год система себя полностью оправдала. Она постоянно совершенствуется. В компании уверены, что за такими IT-решениями будущее отрасли.
Мнение
Александр Нилов, генеральный директор ООО «Нави»
– Важно всегда помнить, что новый объект капитального строительства попросту будет не сдать в эксплуатацию, не выполнив требования по осуществлению строительного контроля, поскольку лицо (организация), выполнявшее эту функцию, должно участвовать в подписании документов для получения разрешения на ввод.
Точь-в-точь. Нюансы проведения технической инвентаризации
Первичная техническая инвентаризация объектов недвижимости становится более эффективной и быстрой.
В 2013 году БТИ лишилось монополии на предоставление ряда своих услуг. В том числе одной из основных – технической инвентаризации. В настоящее время ею также могут заниматься коммерческие и муниципальные кадастровые организации. Конкуренция на этом рынке высока. Заказчиков интересуют качество, скорость, объем предоставляемой услуги, ну и, конечно, цена.
Техническую инвентаризацию объектов недвижимости можно разделить на три вида. Первичную, которая обычно проходит после завершения строительства. В большинстве случаев ее заказывают застройщики. По результатам обследования они получают технический паспорт и ставят дом на кадастровый учет. Плановую инвентаризацию, которая должна проходить раз в пять лет. Но собственники недвижимости этому правилу редко следуют. А также внеплановую, выполняемую чаще всего при продаже объекта, если он ранее был перепланирован.
Соответствовать плану
По словам директора по развитию ООО «Новые Кадастровые решения» Дениса Петрова, в рамках первичной технической инвентаризации проводятся замеры площади здания, помещений, придомовой территории. Полученные фактические сведения сверяются с представленными данными из проектной документации. О случаях расхождения показателей уведомляется заказчик.
«Несоответствие фактических и проектных данных действительно случается. Особенно при замере площадей квартир. И, как правило, в сторону увеличения. За лишние метры покупателю чаще всего приходится доплачивать. В нашей практике исследований разница в сторону увеличения доходила до 8 м при проектной площади квартиры в 42 «квадрата». Лет пять назад такими несоответствиями грешило много застройщиков. Сейчас наблюдается тенденция к существенному снижению таких ошибок. Это связано с тем, что покупатели стали чаще судиться с застройщиками, не оказавшими им услугу качественно. И девелоперы стали более ответственно подходить к выполнению своих обязательств», – рассказывает Денис Петров.
Индивидуальные факторы
Как рассказывает генеральный директор ГК «Рустехреестр» Константин Климушин, на первый взгляд может показаться, что правила проведения технической инвентаризации едины для всех объектов недвижимости, регламентированы приказами и инструкциями и мало чем отличаются друг от друга. Но на практике оказывается, что каждый проект индивидуален. Причем не только по объему, площади и форме строения, но и по огромному количеству факторов, незаметных для обывателей. Это могут быть и спорные вопросы в отношении балконов, лоджий, террас, мезонинов и антресолей, определения этажности, и целый пласт работы с общим имуществом многоквартирного дома.
«Наверное, самым сложным и необычным проектом для нашей компании был круглый многоквартирный жилой дом. Особенность проведения технической инвентаризации объекта заключалась не только в непосредственной работе на объекте, но и в процессе выполнения обмерных чертежей. Они требовали высокой точности и детальности, ведь в круглом здании расположены квартиры неправильной формы, и за каждый квадратный метр в них застройщику приходится отчитываться перед покупателем, а всю ответственность за подсчеты несем мы», – подчеркнул он.
Эксперты рынка отмечают, что в настоящее время все активнее при инвентаризации задействуются новые технологии измерения площадей зданий и помещений. К таковым, к примеру, относится лазерное сканирование. Оно с помощью специального прибора позволяет обмерить здание в сжатые сроки с минимальной погрешностью. Также лазерное сканирование может выявить в дальнейшем изменения, произошедшие с конструкциями объекта, а также спрогнозировать его дальнейшее поведение в процессе эксплуатации.
Константин Климушин добавляет, что сейчас много говорят о BIM-технологиях, 3D-моделировании, искусственном интеллекте и прочем. «Эти разработки рано или поздно войдут и в нашу сферу деятельности, но на сегодняшний день они слишком дороги для использования в работе», – отмечает он.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ГК «Рустехреестр»:
– В среднем полный цикл – от выхода наших специалистов на объект до согласования итогового результата заказчиком – длится около одного месяца. В целом же многое на этом рынке зависит от квалификации персонала, работающего над проектом, используемого оборудования и программного обеспечения. «Рустехреестр» постоянно следит как за изменениями в законодательстве в области кадастровой деятельности, так и за материально-техническим обеспечением и оснащенностью своих специалистов для того, чтобы взятые на себя обязательства исполнялись в срок.
Кстати
ГУП «ГУИОН» несколько дней назад завершило обмеры двух многоквартирных домов по заказу ООО «СПб Реновация». Объекты построены на территории ЖК «Живи! В Рыбацком» и расположены по адресу: ул. Славянская, д. 24 и д. 26. На объектах сотрудники организации измерили все помещения и описали их, подготовив весь пакет документов, необходимых для последующего ввода домов в эксплуатацию и постановки их на кадастровый учет. Отмечается, что в 2017 и 2018 годах ГУП «ГУИОН» также проводило первичную инвентаризацию ряда объектов компании «СПб Реновация».