Внутренние электрические сети оборудование зданий


31.10.2021 22:17

К внутренней сети относят электропроводку и монтажные установочные электрические устройства, находящиеся внутри здания. Грамотный расчет нагрузки — это основное условие для проектирования. При нарушении правил монтажа возникает аварийная ситуация, которая приводит к возникновению пожара.


Для чего необходимо составлять схемы электрической сети

Разводка электрики — сложное мероприятие, требующее профессиональных навыков. Поэтому операции выполняют квалифицированные специалисты. Для разводки составляют чертеж, содержащий все объекты, которые касаются электричества. К ключевым объектам относят:

  • выключатели;
  • розетки;
  • осветительные приборы;
  • электрические щетки с устройствами защитного отключения (УЗО).

Специалисты составляют схемы электрических сетей здания, учитывая пожелания заказчика и индивидуальные особенности планировки здания. Основная работа — разделение кабелей на отдельные, эффективно функционирующие линии. Задача состоит в правильном распределении нагрузок и организации системы управления и защиты электрической проводки.

Перед тем, как составить чертеж и план, изучают особенности и назначения каждого отдельного составляющего элемента. Автоматы, которые помогают предохранять сети от перегрузок, располагают в электрических щитках. От правильной установки напрямую зависит функционирование электрической сети и безопасность.

Провода, которые проводят ток к разным точкам, тщательно подбирают. Выбор сечения производят индивидуально. Для выключателей и розеток подбирают надежные контакты.

Устройство защитного отключения (УЗО)
Устройство защитного отключения (УЗО)
Источник: https://vyborok.com

Зачем применять нормы

Для избегания опасностей при монтаже электрических сетей правильно рассчитывают площадь поперечного сечения провода, которая отвечает за сопротивление. Чем оно выше, тем сильнее кабель нагревается. Большую роль играет грамотный подбор:

  • материала кабеля;
  • соединения проводов;
  • выбора места монтажа;
  • изоляционного материала.

Важно правильно рассчитать нагрузку, подобрать защитные устройства и установить заземление.

Если не применять установленные законодательством нормы, то ошибки приведут к замыканию и возникновению пожара. При несоблюдении правил страховая компания не выплатит страховку при возникновении несчастного случая.

Проект электрической сети

Для жилых и производственных зданий составляют проект электрической сети, в которой содержится:

  • схема разводки;
  • перечень требуемых материалов.

На схеме прорисовывают места для подведения:

  • кабелей питания;
  • щитков;
  • распределительных коробок;
  • осветительных приборов;
  • подрозетников;
  • выключателей;
  • розеток;
  • иных материалов, предназначенных для потребителя энергии.

На стадии проектирования рассчитывают необходимую мощность сети, так как от планируемой нагрузки зависит выбор электрического оборудования всей системы.

При неверно произведенных вычислениях электрическая сеть будет нестабильно работать с проблемами и нарушениями. В проекте учитывают, что максимальная мощность, потребляемая определенной группой устройств, всегда меньше суммарной мощности номиналов принимающих приборов.

Связано это с тем, что техника не всегда работает на полную мощность, поэтому уровень наивысшей нагрузки редко совпадает со временем. Поэтому данный фактор обязательно учитывают в процессе организации системы электрической сети и выборе составляющих элементов.

Схема электрической сети
Схема электрической сети
Источник: https://ppt-online.org

Выбор кабеля и использование УЗО

Для безопасности электрических сетей в зданиях монтируют противопожарные устройства УЗО и выставляют на приборе определенные значения. В жилом доме для общих линий ток утечки устанавливают 100 мА. У отдельных линий минимальное значение — 10 мА. При повышении показателя устройство защитного отключения (УЗО) обесточивает здание.

Прокладку электропроводки осуществляют безопасными и разрешенными ГОСТом кабелями. Алюминиевый провод для внутренней электрической сети не применяют. Его используют для подведения электричества к дому. Наиболее предпочтительный вариант для внутренней проводки — медный кабель. К его преимуществам относят:

  • высокую плотность тока;
  • выносливость на излом и хорошую износостойкость;
  • при окислении обладает небольшим сопротивлением;
  • по сравнению с алюминием не сжимается, поэтому в соединениях не образуются зазоры.

К бюджетному варианту относят марку ВВГ. Также существуют другие типы, обладающие различными свойствами:

Марка кабеля

Назначение

Негорючий

Сниженное выделение газа и дыма.

ВВГнг с тремя жилами по 6 мм2.

Для кабель-канала в жилых домах.

ВВГнг (3х2,5)

Для скрытой коробки по розеткам и распределительным коробкам.

ВВГнг (3х1,5)

Подводят к осветительным приборам и выключателям.

ПВ1

Для электрощита.

ПВС (3х2,5)

Для электроприборов.

Для внутренних стационарных проводок чаще всего применяют одножильный медный провод, так как он надежнее и прочнее многожильного аналога.

Кабели для внутренней электрической сети
Кабели для внутренней электрической сети
Источник: https://yato-tools.ru

Выбор метода прокладки

На выбор способа прокладки электрической сети влияют:

  • место;
  • условия среды;
  • размер здания;
  • сечение провода;
  • схема сети.

Влияние окружающей среды:

  • разрушает изоляцию электрического оборудования;
  • представляет опасность для обслуживающего персонала;
  • провоцирует возникновение взрывов и возгораний.

Изоляцию провода, токоведущей части и конструкции разрушают влага, газы, едкие пары и повышенный температурный режим. Из-за этого может возникать короткое замыкание, а в воздухе — образовываться опасная примесь, приводящая к взрывам и возгораниям.

Место прокладки электрической линии влияет на метод монтажа, безопасность, удобство работ и эксплуатацию.

Способы прокладки кабелей

На метод прокладки провода влияет категория и материал здания, а также тип электрической проводки. Существует открытый, закрытый, подземный способ.

Открытый

Открытая электрическая проводка — простой метод прокладки провода. К преимуществам относят легкость ремонта кабеля при повреждении и простоту замены.

Этот метод применяют, когда отсутствуют другие возможности. В процессе работ используют:

  • кабель-каналы (крепят на любой конструкции);
  • коробы.

В производственных зданиях, на складах и в подсобных помещениях кабель-каналы заменяют гофротрубой, так как в этих помещениях не требуется эстетичность.

Открытая проводка разрешена в зданиях, построенных из горючего материала, относящегося к группе Г2 и Г3. Разрешается использовать кабель с медной жилой и защитной оболочкой из ПВХ.

Открытый способ прокладки внутренней электрической сети
Открытый способ прокладки внутренней электрической сети
Источник: https://imnz.ru

Закрытый

В жилых зданиях обычно используют закрытую проводку, которая состоит из сети кабелей и проводов, замурованных в стены при помощи заранее подготовленных канавок. Для штробления подходят стены из негорючего или слабо горючего материала:

  • бетона;
  • кирпича;
  • пеноблока;
  • шлакобетона.

Делать отверстия для кабелей в потолках и полах без соответствующего разрешения и расчетов нельзя. Закрытый способ наиболее безопасный, так как провода полностью защищены от механических действий.

Скрытую электропроводку выполняют кабелями, оснащенными защитной оболочкой. Провод, прокладываемый в полу, защищают электротехнической гофрой. Для примера, у провода ВВГнг двойная изоляция, а у НЮМ — тройная. Их разрешается замуровывать в стену без использования гофры и трубы.

Существует перетягиваемая электропроводка. Это значит, что при аварийном повреждении кабеля ее можно заменить. Выполняют электропроводку в пластиковой или полиэтиленовой трубе. В гофре перетянуть проводку не получится.

Закрытый способ прокладки внутренней электрической сети
Закрытый способ прокладки внутренней электрической сети
Источник: http://esm62.ru

Комбинированный

Комбинированный метод — это сочетание закрытой и открытой прокладки. Способ помогает упрощать монтаж электрической сети. По стандартам, коробы выбирают из пластика, так как материал отличается практичностью и надежностью. Внутри оставляют свободное пространство, которое дает возможность спрятать необходимые провода.

Чтобы предотвратить воспламенение стены из-за замыкания, используют изоляционный слой. Например, по стандарту толщину асбеста делают не менее 0,5 см.

Вертикальные стены

В панельных зданиях есть подготовленные штробы, которые делают на заводе, так как у бетона высокий показатель твердости. В деревянных стенах делать отверстия нельзя. Кроме того, скрытую проводку запрещается прокладывать в горючих материалах. В этом случае используют дополнительную защиту кабелей и проводов в виде материалов из пластика и гофротрубы.

Для горючих материалов рекомендовано использовать стальные трубы с заземлением. Проход в стене защищают куском трубы.

Правила прокладки проводов

Независимо от выбранного метода прокладки кабелей, соблюдают определенные правила и нормы:

  • чтобы минимизировать возникновение проблем в процессе монтажа, провода выкладывают в строго вертикальном или горизонтальном положении;
  • горизонтальные участки размещают с интервалом 150-200 мм от потолка;
  • соприкасаться провода между собой не должны;
  • вертикальный участок запрещается размещать рядом с углами, проемами дверей и окон (минимально допустимое значение — 100 мм);
  • от газовых труб соблюдают дистанцию 40 см.

Правила монтажа электрических сетей описываются в ГОСТе Р 50571.5.52-2011.

Правила прокладки проводов
Правила прокладки проводов
Источник: https://seaside-home.ru

Соблюдение стандартов

При монтаже электрических сетей соблюдают требования, изложенные в стандартах. К главным условиям относят:

  • при монтаже внутренних электрических сетей ориентируются на требования Правил Устройств Электроустановок;
  • расчеты соответствия сечения токопроводящего провода регламентируются ГОСТом;
  • открытую прокладку кабеля без использования изоляции располагают на высоте менее двух метров для предотвращения ожогов;
  • на чердачных помещениях используют провода в оболочке из несгораемых материалов.

Если в здании есть сырые и влажные места, то прокладку кабелей сводят к минимуму. Проход проводов между этажами осуществляют в трубах. При этом они не должны быть скручены. Для освещения применяют однополюсные выключатели.

Частая причина пожара — неправильное соединение проводов. Чтобы избежать проблем, стыки спаивают или сваривают.

Заказ услуги «под ключ»

Профессионалы знают специфику создания внутренней электрической сети, которая отличается в зависимости от особенности объекта. При заказе работ «под ключ» мастера:

  • прокладывают кабельные линии и провода;
  • устанавливают электрическое оборудование;
  • подключают выключатели и розетки;
  • производят монтаж осветительных приборов;
  • устанавливают альтернативные системы электроснабжения;
  • тестируют и заменяют электропроводку и вышедшие из строя элементы.

Специалисты в первую очередь проводят обследование объекта и разрабатывают техническое задание, основываясь на предпочтениях клиента. Затем:

  • подготавливают проект внутренних электрических сетей;
  • выбирают подходящее электрическое оборудование;
  • производят монтаж электрической проводки и установочных изделий;
  • осуществляют пуско-наладочные работы;
  • подготавливают необходимую документацию;
  • предоставляют гарантии на монтажные работы на несколько лет;
  • получают разрешения на использование электрической сети объекта;
  • осуществляют техническое обслуживание после завершения монтажа.

Специалисты планируют расходы и рассчитывают стоимость работ. Цена зависит от количества и сложности монтажных работ и типа применяемого электрооборудования.

Электрическая сеть общественного здания

В схеме электрической сети в общественном здании указывают:

  • существенный удельный вес силовых электрических приемников;
  • специфический режим работы;
  • возможность встраивания трансформаторов в общественные здания;
  • иные требования к освещению помещений.

При потреблении мощности свыше 400 кВт рекомендовано использовать встроенную подстанцию. К преимуществам относят:

  • экономию цветных металлов;
  • исключение прокладки внешней кабельной линии до 1 кВт;
  • отсутствие необходимости в устройствах отдельных ВРУ в зданиях, так как их разрешается соединять с распределительными устройствами 0,4 кВт подстанции.

Подстанцию размешают на первом или техническом этаже или в подвале. Если в здании есть грузовой лифт, то разрешается устанавливать на среднем или верхнем этаже.

Групповой распределительный щит осветительной сети по стандартам требуется располагать на лестничной клетке или в коридоре. Отходящие линии бывают:

  • однофазные;
  • двухфазные;
  • трехфазные.

Предпочтение чаще всего отдают трехфазной групповой линии, которая обеспечивает в 3 раза большую нагрузку и в 6 раз меньшую потерю напряжения (по сравнению с однофазной).

Электрическая сеть общественного здания
Электрическая сеть общественного здания
Источник: http://panelektrik.ru

Расчет материалов

После подготовки схемы электрической сети производят расчет необходимых материалов. В первую очередь вычисляют метраж кабелей, поставляющих электрический ток и отвечающих за функционирование приборов в нормальном режиме.

При расчете длины проводов принимают во внимание факторы:

  • число планируемых выключателей и розеток;
  • количество осветительных приборов;
  • место установки электрических счетчиков и трансформаторов.

Затем при помощи строительной рулетки измеряют расстояние от распределительной коробки до всех электрических точек. Полученные данные фиксируют в плане разводки электрической сети. Показатели складывают между собой. К общему количеству добавляют примерно 15% для запаса, так как в процессе монтажа может возникнуть непредвиденная ситуация.

В процессе работы электрической сети провода нагреваются. Поэтому запрещается располагать их в одном месте в большом количестве. Требуется соблюдать стандарты, прописанные нормативными документами, регламентирующими электрические сети. Часто при монтаже обустраивают параллельную проводку с поворотами и изгибами.

После расчета необходимого количества проводов вычисляют требуемое число иных материалов:

  • выключателей;
  • распределительных коробов;
  • осветительных приборов;
  • защитных трубок;
  • креплений;
  • клеммников;
  • кабель-каналов.

Правильный расчет упрощает работу монтажа электрической сети в жилом и производственном здании.

Правила устройства внутренней электрической сети

Во время монтажа электрической сети соблюдают правила:

  1. Кабельный ввод в здание выполняют в трубах. Их располагают на глубине от 0,5 метра и не больше двух метров от поверхности земли. В трубу затягивают один силовой кабель.
  2. Через техническое подполье в секциях здания и подвал разрешается прокладывать силовой кабель и шинопровод с напряжением не более одного кВт.
  3. Трубу прокладывают с уклоном в сторону улицы. Конец трубы при прокладывании через стены тщательно заделывают, чтобы исключить возможность проникновения в помещение газа и влаги.
  4. Запрещается прокладывать транзитные электропроводки через складское и кладовое помещение.

Не рекомендуется размещение электрической проводки на пути эвакуации людей. Если это требование выполнить не получается, то электропроводку защищают оболочкой или кожухом, который препятствует появлению пожара и распространению огня. Проводку на маршруте эвакуации людей располагают на максимально небольшом участке. При этом провода не должны находиться в пределе досягаемости рук. Иначе их защищают от механического повреждения, которое возникает во время эвакуации.

Правила устройства внутренней электрической сети
Правила устройства внутренней электрической сети
Источник: https://renrus.ru

Правила ввода электричества в здание

Чаще всего ввод электричества в здание осуществляют при помощи самонесущего провода СИП. Дополнительные столбы для поддержки кабеля не требуются, если опора ЛЭП располагается на расстоянии до 25 метров.

Провод протягивают до электрощита, в котором расположены УЗО, автоматы и подключены контуры заземления. Переход на кабель ВВГнг осуществляют в другом щитке с прибором учета.

При вводе соблюдают требования:

  1. Если длина провода больше 25 метров, то устанавливают дополнительную опору. Для этого на ближайшем столбе устанавливают щиток, а в землю заглубляют заземлительный контур. Провод между опорами натягивают на высоте не меньше двух метров над землей.
  2. Если кабели пересекают строительные конструкции, то их монтируют в защитные трубы.
  3. Минимально допустимое расстояние от земли до места подключения зданий — 2,75 метра.
  4. Если провод протягивают под землей, то предварительно его помещают в защитную оболочку. Затем помешают в канаву, глубина которой должна быть не меньше 0,7 метра.

Подземную прокладку ввода предусматривают в момент строительства здания и подготавливают проект энергоснабжения. Техническую документацию составляют по правилам. Поэтому разрабатывать чертежи должны специалисты с опытом работы в этой области.

Необходимо правильно определять марку кабеля и просчитывать сечение токопроводящих жил. Для подписания проекта энергоснабжения выполняют определенные технические условия, в том числе получают разрешение на проведение земляных работ, которые одобряют службы, отвечающие за:

  • системы связи и электропередачи;
  • здания и сооружения;
  • газопровод;
  • теплотрассы;
  • зеленые насаждения;
  • водопровод;
  • дороги;
  • канализационные трубы.

Если рядом с предполагаемым местом прокладки кабелей располагаются коммуникации, то обращаются в ответственные организации, чтобы согласовать расположение траншей, и для контроля над проводимыми работами.

Для подземной прокладки используют бронированные кабели. По всей длине запрещается укладывать их в металлические трубы, так как при наполнении грунтовыми водами в зимнее время года образующийся лед повредит провода.

Ввод электричества в здание
Ввод электричества в здание
Источник: https://muchenergy.ru/

Допуск в эксплуатацию электрической сети

Чтобы получить разрешение на использование внутренней электрической сети, необходимо предоставить в филиал «Электрических сетей» проектные документы для проверки на соответствие требованиям технических правовых актов. Сотрудник:

  • проверит выполненный монтаж электроустановки на соответствие действующим правилам эксплуатации и проекту;
  • проведет инструктаж по электробезопасности во время эксплуатации электрической сети;
  • проверит, соответствуют ли результаты проведенного электрофизического измерения требованиям ТНПА.

После проверки сотрудник составит акт осмотра и выдаст заключение о возможности подачи напряжения на электроустановку или укажет выявленные нарушения, которые потребуется устранить.

При монтаже внутренней электрической сети важно правильно рассчитывать напряжение и выбирать соответствующий тип кабеля. Необходимо учитывать, будут ли на здании устанавливать источники питания для освещения рекламы, витрины, фасада, а также наружные и противопожарные устройства. Неправильно произведенный монтаж электрической сети нарушит работу системы и приведет к возникновению пожара.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://минэнергокбр.рф


Студия в бизнес-классе. Особый формат


18.10.2021 22:58

Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.


Тренды меняются…

Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.

Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

ЖК MYPRIORITY Basmanny

ЖК MYPRIORITY Basmanny
Источник: пресс-служба ГК «Гранель»

По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».

Апарт-отель Moskovsky AVENIR

Апарт-отель Moskovsky AVENIR
Источник: пресс-служба ГК «ПСК»

«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».

…А с ними — и планировки

Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.

По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим  метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она. 

«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов.Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.

ЖК «Мануфактура James Beck»

ЖК «Мануфактура James Beck»
Источник: пресс-служба ГК «Балтийская Коммерция»

Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».

Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания. 

Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».

Поколению Z

В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».

Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».

Аренда с высокой рентабельностью

Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.

Квартира для пиджака

К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина ФонареваНапример, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».

Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».

С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».

И не только

Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.

Почему не строят больше

Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.

Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».

Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».

Квартира-студия от Группы RBI

Квартира-студия от Группы RBI
Источник: пресс-служба Группы RBI

А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».

Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.

Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».

Почем «квадрат»

Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.

Квартира-студия в ЖК Magnifika Residence

Квартира-студия в ЖК Magnifika Residence
Источник: пресс-служба ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»


АВТОР: Марина Гримитлина
ИСТОЧНИК ФОТО: https://interiorsmall.ru


Где купить квартиру в готовой новостройке от застройщика – элитный сегмент


30.09.2021 19:05

На рынке элитных новостроек Москвы порядка 790 квартир и апартаментов продаются в готовых зданиях, а их средняя стоимость составляет 898 тыс. рублей за кв.м. По подсчетам аналитиков «Метриум», это ниже, чем в среднем в строящихся комплексах сегмента, где квадратный метр стоит 1,4 млн рублей. Аналитики компании подготовили обзор готового и относительно недорогого элитного жилья в столице.


На рынке элитного жилья в Москве застройщики продают 1,15 тыс. квартир и апартаментов в 47 комплексах или их проектах. За последний год предложение в этом сегменте сократилось на 42%. При этом, в отличие от других секторов столичного рынка, в элитных новостройках преобладают варианты жилья в готовых корпусах. На их долю приходятся 69% предложения.

Примечателен и другой факт: готовые элитные новостройки сейчас обходятся дешевле строящихся. Так, средняя стоимость квадратного метра в домах с полученным разрешением на ввод составила 898 тыс. рублей, а в корпусах на разных стадиях строительства – 1,4 млн рублей. Аналитики «Метриум» связывают это с резким ростом цен, охватившем все сегменты московского рынка новостроек в 2020-2021 гг. Прежде всего цены росли в новых проектах. Соответственно, наиболее выгодная для покупателя дорогого жилья стратегия в Москве – приобретение в готовом комплексе, где не только не придется ждать выдачи ключей, но и можно сэкономить.

Аналитики «Метриум» проанализировали рынок готовых квартир и апартаментов элитного класса и выделили 10 комплексов, в которых в продаже на конец II квартала было больше 10 вариантов жилья.

Самая доступная готовая элитная новостройка в Москве – небоскребы Neva Towers в Пресненском районе Москвы. Апартаменты в этом комплексе в среднем обойдутся в 588 тыс. рублей за кв.м. В продаже осталось порядка 190 вариантов. Среди них – двухкомнатные – от 51,4 млн рублей (85,1 кв.м). Также можно найти и пентхаусы площадью от 105 млн рублей за 209 кв.м. Среди предлагаемых апартаментов есть варианты без отделки, а также в формате white box.

Далее по ценовой доступности следует высотный комплекс апартаментов «ОКО» в Пресненском районе Москвы. В среднем квадратный метр обойдется в 731 тыс. рублей. Здесь реализуется порядка 190 готовых апартаментов. Минимальная стоимость однокомнатного апартамента составит 48,3 млн рублей за 79,6 кв.м., двухкомнатного – 106,2 млн рублей (155 кв.м), трехкомнатного – 174,5 млн рублей (228 кв.м). Также в продаже есть один из крупнейших в Москве пентхаусов площадью 2,2 тыс. кв.м. за 2,6 млрд рублей. Все апартаменты передаются с отделкой.

На третьем месте комплекс апартаментов «Театральный дом» в район Арбат, где в продаже осталось менее 30 вариантов жилья. Здесь квадратный метр в среднем стоит 834 тыс. Двухкомнатный апартамент можно приобрести минимум за 83,5 млн рублей (102 кв.м), а трехкомнатный – за 106,8 млн рублей (129,4 кв.м). Есть продаже многокомнатный апартамент за 343,7 млн рублей площадью 402 кв.м, а также пентхаус за 160,4 млн рублей площадью 181,6 кв.м. Отделка апартаментов в комплексе не предусмотрена.

Элитные новостройки с квартирами и апартаментами в готовых корпусах от застройщика

Проект

Тип

Район

Округ

Средняя стоимость, руб./кв.м

Neva Towers

апартамент

Пресненский

ЦАО

588

ОКО

апартамент

Пресненский

ЦАО

731

Театральный Дом

апартамент

Арбат

ЦАО

834

Софийский

апартамент

Якиманка

ЦАО

845

Turandot Residences

квартира

Арбат

ЦАО

848

Звезды Арбата

апартамент

Арбат

ЦАО

915

Клубный дом на Котельнической набережной

квартира

Таганский

ЦАО

1032

Artisan

квартира

Арбат

ЦАО

1057

Меценат

квартира

Якиманка

ЦАО

1261

Knightsbridge Private Park

квартира

Хамовники

ЦАО

1448

Источник: «Метриум»

 

«Многие из готовых домов элитного рынка уже сравнительно давно построены, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).Однако во всех этих новостройках в последние два года наблюдался рост цен. Это значит, что они сохраняют высокий уровень ликвидности и остаются востребованными даже несмотря на появление новых конкурирующих проектов. Соответственно, покупка готовой квартиры или апартамента на элитном рынке – это практически беспроигрышная долгосрочная инвестиция. Можно рассматривать такую недвижимость как объект для вложений или даже наследство».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»