Обследование зданий и сооружений: цели, виды и основные этапы работ

Для оценки реального состояния сооружений и зданий проводится экспертное обслуживание их несущих конструкций. Главная цель такого мероприятия — выявление возможных дефектов и повреждений, определение целесообразности восстановительных работ. Подобная экспертная оценка зачастую требуется для предстоящих судебных разбирательств, а также в качестве подтверждения безопасности уже завершенных реконструкций.

Какие объекты подлежат обследованию?

Обследование применяется на следующих типах объектов:

1. Строящиеся объекты. Чаще проверка осуществляется по предписанию уполномоченных органов.
2. На объектах, где строительство было приостановлено и планируется его возобновление. Обследование потребуется, если прошло три года после начала перерыва.
3. На объектах, подлежащих регулярной эксплуатации.

Здания, которые не являются эксплуатируемыми, однако планируется возобновление их использования или снос, также подлежат обследованию.

В каких случаях требуется проведение обследования?

Наличие экспертного заключения требуется в следующих случаях:

• чтобы определить состояние конструкций, если произошла авария;
• для получения качественной и официальной оценки износа конструкций в физическом плане;
• если планируется капитальный ремонт здания или сооружения;
• когда проектируется перепланировка и требуется предварительное составление макета будущих изменений;
• если планируется завершение строительства, которое было приостановлено;
• когда будет проводиться реконструкция здания или модернизация;
• если требуется выявить причины деформации любых строительных конструкций, включая стены и перекрытия.

Грамотно проведенное техническое обследование зачастую решает «судьбу» здания, если оно планируется под снос. Экспертная оценка составляется не только на основании визуального осмотра: определение дефектов происходит и посредством замеров.

Виды обследований построек

Существует несколько видов обследований, которые требуются заказчику для выполнения определенных целей. При этом запросить услугу может как собственник, так и арендатор постройки или руководитель организации, расположенной в его стенах.

Самые распространенные виды обследования зданий:

1. Оценка здания для проведения его реконструкции. В частности, если требуется сделать надстройку или пристройку, а также заменить какие-то отдельные части сооружения или восстановить поврежденные элементы. Результаты проведенных изысканий далее потребуются проектировщикам, которые составят план оптимальных и безопасных работ.
2. Обследование перед планируемым капитальным ремонтом. Дополнительных согласований для проведения таких действий не требуется, однако именно анализ сооружения позволит обозначить фронт предстоящих работ. В частности, определить те конструкции, которые требуется заменить, а также материалы для использования.
3. Исследование несущих конструкций в целях дальнейшей перепланировки. Такое действие представляет опасность для сохранения прочности дома. Вмешательство в несущие конструкции без предварительной оценки их состояния может привести к разрушению. Чтобы проводить работы легально и не создавать угрозу для сооружения, важно не только составить технический проект на реконструкцию, но и получить экспертное заключение о состоянии здания.

Экспертиза постройки может требоваться и в иных ситуациях:

• для признания ее аварийной, требующей сноса;
• чтобы узаконить самострой;
• для установки причин повреждения;
• для решения различных судебных споров.

Проводить исследование зданий и сооружений могут только те организации, которые официально имеют допуск к СРО (Саморегулируемые организации). Дополнительно все проверяющие сотрудники должны иметь на руках аттестаты о присвоенной им квалификации. При отсутствии данной документации полученную оценку нельзя считать экспертной.

Какие задачи выполняет обследование зданий и сооружений?

Обследование зданий и сооружений решает определенные задачи, что пригодится не только в постановке оценке целостности конструкций. По проводимым мероприятиям можно выявить состояние любой постройки, которая находится в стадии активной эксплуатации, на предмет ее безопасности.

Распространенные задачи обследования:

1. Создание рекомендаций по устранению любых дефектов, отклонений от нормативов, повреждений. Сюда входит также разработка проекта по созданию ремонтно-строительных мероприятий, если здание требует реконструкции.
2. Проведение дефектоскопии несущих конструкций посредством визуальных и инструментальных методов, официально признанных среди современных нормативов.
3. Постановка оценки несущих конструкций объекта, а также ограждений при их наличии.
4. Инженерно-геологические изыскания — одно из направлений, которое нельзя игнорировать. Для этой проверки используется грунт из скважин, что позволяет определить его физико-механические параметры.
5. Расчет несущего каркаса с целью проверки его состоятельности. В качестве основы рассматриваются отдельные части конструкции.
6. Непосредственное определение прочности несущих конструкций, которое проводится методами, не разрушающими их целостность. Для сравнения эта же процедура осуществляется в лабораторных условиях, чтобы в дальнейшем сопоставить полученные результаты.
7. Определение физического износа несущих конструкций на момент обследования.
8. Исследование слоя армирования, а также измерение толщины бетона, сделанного в качестве защиты.

Помимо стандартных измерений и исследований, проводят также снятие фактических показателей:

• степень отклонения ограждающих и несущих конструкций от проектных норм;
• выявление нарушений планировочных решений;
• какие фактические нагрузки получаются от размещенного оборудования;
• фактический износ.

В завершение обязательно проводят систематизацию всех полученных результатов. Это позволяет создать единую экспертную оценку исследуемому объекту.

Критерии оценки технического состояния зданий и сооружений

Вынесение итоговой оценки относительно состояния сооружения происходит на основании полученных результатов обследования. Постройки по критериям можно разделить на следующие группы:

1. Состояние признается нормативным в техническом плане.
2. Здание в работоспособной кондиции.
3. Состояние постройки признано ограниченно работоспособным.
4. Конструкция в аварийном состоянии.

Постройки, которые находятся в нормативном или работоспособном состоянии, можно эксплуатировать практически без ограничений. Однако для второго варианта иногда выставляются некоторые требования относительно плановых обследований — они должны проводиться чаще. Если сооружение признано ограниченно работоспособным, важно своевременно принять меры по его реконструкции, восстановлению и усилению. Обязательное условие — дальнейший мониторинг постройки.

Если здание признано аварийным, его эксплуатация запрещена. Чаще всего такие постройки определяют под снос, поскольку они несут угрозу внезапного разрушения.

Этапы обследования зданий и сооружений

Условно исследований зданий можно разделить на три обязательных этапа:

• предварительные мероприятия;
• изучение построек на визуальном уровне;
• инструментальное обследование.

Каждый из этих этапов установлен нормативами современного строительства и включает некоторые обязательные действия. Без последних невозможна постановка адекватной оценки состоянию сооружения.

Проведение подготовительных работ перед исследованием — первый этап

Главная задача этого этапа — сбор и подготовка всех данных, необходимых для определения видов и объемов работ. За основу берется техническая документация здания, а также результаты предыдущих проверок при условии их наличия.

Кроме того, эксперты должны запросить у владельца здания следующие нормативы:

1. Рабочая документация на исследуемую постройку, а также проектные нормативы.
2. Поэтажный план, экспликация при ее наличии от органа, проводящего инвентаризацию (БТИ).
3. Результаты инженерно-геологических изысканий, которые проводились в течение последних пяти лет.
4. Данные о возможных опасностях вблизи исследуемого объекта: сюда относятся техногенные и геологические явления.
5. План инженерных сетей объекта.
6. Информация о наличии водоохранных и санитарно-защитных зон, расположенных вблизи объекта.
7. Любые экспертизы относительно состояния несущих конструкций, которые проводились до текущего исследования.
8. Данные о наличии любых подземных сооружений, которые находятся вблизи исследуемого объекта. К ним относятся, метро, туннели и т. д.
9. Любая информация о проводимых плановых и внеплановых реконструкциях сооружения, включая косметические ремонты фасадов.

Дополнительные данные и отчеты, которые часто требуются специалистам по исследованию зданий и сооружений:

• расчетная схема объекта, включающая наличие несущего каркаса;
• дата постройки и введения сооружения в эксплуатацию;
• материалы, которые были использованы при возведении здания, включая их прочностные характеристики.

Важно учитывать также любые воздействия от окружающей среды на конструкцию, особенно те, которые могут привести к ее разрушению. Итогом этапа можно считать составление полноценной программы по исследованию здания, где будут указаны виды работ, количество испытаний и т. д.

Второй этап обследований сооружений

Второй этап — это предварительная оценка исследуемого объекта, которая носит исключительно визуальный характер. Позволяет обозначить:

• условия эксплуатации;
• особенности здания;
• наличие доступа к любым сторонам конструкции;
• присутствие участков с высокой степени износа.

На этапе визуальной оценки допускается применение примитивных измерительных приборов. Контроль включает в себя следующие действия:

1. Оценка состояния сооружения в техническом плане, что можно определить по наличию характерных дефектов и повреждений, заметных невооруженным глазом.
2. Выявление соответствия фактического состояния объекта имеющейся на него документации.
3. Дефектоскопия различных сторон сооружения с указанием возможных причин повреждений. Тут обязательной является фотофиксация участков, которые затруднительно описать в общем заключении.

Результатом этапа, помимо заключения на основе визуального анализа, является внесение уточнений в инструментальную часть программы обследования. Это необходимо в связи с возможным выявлением дополнительных участков испытаний, а также нетипичных дефектов, которые могут быть незаметными сразу, но при этом значительно снижают прочность конструкций.

Третий этап — замены на инструментальном и лабораторном уровне

На третьем этапе проводится непосредственное инструментальное обследование здания, во время которого важными будут следующие мероприятия:

• детальная проверка сооружений;
• прямое тестирование конструкций;
• проверка инженерных сетей и прочих сооружений, имеющих отношение к объекту.

Наиболее распространенные методы обследования зданий на третьем этапе:

1. Физический — проводятся замеры с использованием специальных приборов и оборудования.
2. Лабораторный — взятие проб материалов для изучения их в специализированных стационарных условиях.
3. Механический — прямое воздействие на конструкцию и материалы, из которых она выполнена, с целью выявления уровня прочности.

При обнаружении дефектов обязательно проводится обмер здания, чтобы получить представление о причинах появления износа. Правильность выведенных на третьем этапе данных и расчетов зависит непосредственно от возможностей используемых технических средств.

Среди мероприятий, проводимых на данном этапе, наиболее важными являются:

1. Фотофиксация сооружения крупным планом, что в дальнейшем позволит построить макет объекта и нанести на него все выявленные в процессе обследования дефекты. Сюда входит также снятие точных размерных данных здания.
2. Обмерные работы — снятие точных показаний относительно геометрии сооружения. Это момент необходим для сравнения данных с проектными, чтобы выявить возможные отклонения, если они присутствуют. Для этого используются специальные измерительные приборы, показания с которых будут достаточными для построения схем.
3. Основные несущие конструкции подлежат небольшому вскрытию с целью определения их прочности и общей способности справляться со своим функциями.
4. Для железобетонных конструкций и ограждений из стали проводится определение их прочности при помощи методов, которые не нарушают целостность.
5. Выбор кернов среди несущих конструкций, проведение их маркировки для последующего исследования в условиях лаборатории.
6. Измерение уровня влажности, во время которого происходит эксплуатация здания.
7. Определение толщины защитного бетонного слоя, а также степени армирования несущих конструкций. Для этого используются щадящие неразрушающие методы.
8. Определение общего физического износа конструкций.

Получив все данные, специалисты проводят их тщательный анализ и проверочные расчеты прочности, чтобы подготовить полноценное техническое заключение.

Что содержит в себе заключение обследования зданий?

Итогом проведенного обследования зданий и сооружений является техническое заключение, содержащее в себе обязательные данные:

• оценка состояния ограждающих и несущих конструкций;
• уровень прочности всего здания в целом, возможные прогнозы на ближайший период активной эксплуатации;
• рекомендации по поводу возможности устранения выявленных дефектов или отклонений от норм;
• правила и советы по проведению усиления здания, если в этом есть необходимость;
• графическая часть, которая включает в себя полное отражение всех обмерочных чертежей, созданных на втором и третьем этапах обследования, схемы дефектов, испытаний и вскрытий конструкций, если они проводились.

Главный вывод, который содержится в заключении от экспертов, представляет собой оценку относительно возможности дальнейшей эксплуатации исследуемого объекта. Она разрешена только при условии, что здание было признано неаварийным.