Обследование зданий и сооружений: цели, виды и основные этапы работ
Для оценки реального состояния сооружений и зданий проводится экспертное обслуживание их несущих конструкций. Главная цель такого мероприятия — выявление возможных дефектов и повреждений, определение целесообразности восстановительных работ. Подобная экспертная оценка зачастую требуется для предстоящих судебных разбирательств, а также в качестве подтверждения безопасности уже завершенных реконструкций.
Какие объекты подлежат обследованию?
Обследование применяется на следующих типах объектов:
- Строящиеся объекты. Чаще проверка осуществляется по предписанию уполномоченных органов.
- На объектах, где строительство было приостановлено и планируется его возобновление. Обследование потребуется, если прошло три года после начала перерыва.
- На объектах, подлежащих регулярной эксплуатации.
Здания, которые не являются эксплуатируемыми, однако планируется возобновление их использования или снос, также подлежат обследованию.
В каких случаях требуется проведение обследования?
Наличие экспертного заключения требуется в следующих случаях:
- чтобы определить состояние конструкций, если произошла авария;
- для получения качественной и официальной оценки износа конструкций в физическом плане;
- если планируется капитальный ремонт здания или сооружения;
- когда проектируется перепланировка и требуется предварительное составление макета будущих изменений;
- если планируется завершение строительства, которое было приостановлено;
- когда будет проводиться реконструкция здания или модернизация;
- если требуется выявить причины деформации любых строительных конструкций, включая стены и перекрытия.
Грамотно проведенное техническое обследование зачастую решает «судьбу» здания, если оно планируется под снос. Экспертная оценка составляется не только на основании визуального осмотра: определение дефектов происходит и посредством замеров.
Виды обследований построек
Существует несколько видов обследований, которые требуются заказчику для выполнения определенных целей. При этом запросить услугу может как собственник, так и арендатор постройки или руководитель организации, расположенной в его стенах.
Самые распространенные виды обследования зданий:
- Оценка здания для проведения его реконструкции. В частности, если требуется сделать надстройку или пристройку, а также заменить какие-то отдельные части сооружения или восстановить поврежденные элементы. Результаты проведенных изысканий далее потребуются проектировщикам, которые составят план оптимальных и безопасных работ.
- Обследование перед планируемым капитальным ремонтом. Дополнительных согласований для проведения таких действий не требуется, однако именно анализ сооружения позволит обозначить фронт предстоящих работ. В частности, определить те конструкции, которые требуется заменить, а также материалы для использования.
- Исследование несущих конструкций в целях дальнейшей перепланировки. Такое действие представляет опасность для сохранения прочности дома. Вмешательство в несущие конструкции без предварительной оценки их состояния может привести к разрушению. Чтобы проводить работы легально и не создавать угрозу для сооружения, важно не только составить технический проект на реконструкцию, но и получить экспертное заключение о состоянии здания.
Экспертиза постройки может требоваться и в иных ситуациях:
- для признания ее аварийной, требующей сноса;
- чтобы узаконить самострой;
- для установки причин повреждения;
- для решения различных судебных споров.
Проводить исследование зданий и сооружений могут только те организации, которые официально имеют допуск к СРО (Саморегулируемые организации). Дополнительно все проверяющие сотрудники должны иметь на руках аттестаты о присвоенной им квалификации. При отсутствии данной документации полученную оценку нельзя считать экспертной.
Какие задачи выполняет обследование зданий и сооружений?
Обследование зданий и сооружений решает определенные задачи, что пригодится не только в постановке оценке целостности конструкций. По проводимым мероприятиям можно выявить состояние любой постройки, которая находится в стадии активной эксплуатации, на предмет ее безопасности.
Распространенные задачи обследования:
- Создание рекомендаций по устранению любых дефектов, отклонений от нормативов, повреждений. Сюда входит также разработка проекта по созданию ремонтно-строительных мероприятий, если здание требует реконструкции.
- Проведение дефектоскопии несущих конструкций посредством визуальных и инструментальных методов, официально признанных среди современных нормативов.
- Постановка оценки несущих конструкций объекта, а также ограждений при их наличии.
- Инженерно-геологические изыскания — одно из направлений, которое нельзя игнорировать. Для этой проверки используется грунт из скважин, что позволяет определить его физико-механические параметры.
- Расчет несущего каркаса с целью проверки его состоятельности. В качестве основы рассматриваются отдельные части конструкции.
- Непосредственное определение прочности несущих конструкций, которое проводится методами, не разрушающими их целостность. Для сравнения эта же процедура осуществляется в лабораторных условиях, чтобы в дальнейшем сопоставить полученные результаты.
- Определение физического износа несущих конструкций на момент обследования.
- Исследование слоя армирования, а также измерение толщины бетона, сделанного в качестве защиты.
Помимо стандартных измерений и исследований, проводят также снятие фактических показателей:
- степень отклонения ограждающих и несущих конструкций от проектных норм;
- выявление нарушений планировочных решений;
- какие фактические нагрузки получаются от размещенного оборудования;
- фактический износ.
В завершение обязательно проводят систематизацию всех полученных результатов. Это позволяет создать единую экспертную оценку исследуемому объекту.
Критерии оценки технического состояния зданий и сооружений
Вынесение итоговой оценки относительно состояния сооружения происходит на основании полученных результатов обследования. Постройки по критериям можно разделить на следующие группы:
- Состояние признается нормативным в техническом плане.
- Здание в работоспособной кондиции.
- Состояние постройки признано ограниченно работоспособным.
- Конструкция в аварийном состоянии.
Постройки, которые находятся в нормативном или работоспособном состоянии, можно эксплуатировать практически без ограничений. Однако для второго варианта иногда выставляются некоторые требования относительно плановых обследований — они должны проводиться чаще. Если сооружение признано ограниченно работоспособным, важно своевременно принять меры по его реконструкции, восстановлению и усилению. Обязательное условие — дальнейший мониторинг постройки.
Если здание признано аварийным, его эксплуатация запрещена. Чаще всего такие постройки определяют под снос, поскольку они несут угрозу внезапного разрушения.
Этапы обследования зданий и сооружений
Условно исследований зданий можно разделить на три обязательных этапа:
- предварительные мероприятия;
- изучение построек на визуальном уровне;
- инструментальное обследование.
Каждый из этих этапов установлен нормативами современного строительства и включает некоторые обязательные действия. Без последних невозможна постановка адекватной оценки состоянию сооружения.
Проведение подготовительных работ перед исследованием — первый этап
Главная задача этого этапа — сбор и подготовка всех данных, необходимых для определения видов и объемов работ. За основу берется техническая документация здания, а также результаты предыдущих проверок при условии их наличия.
Кроме того, эксперты должны запросить у владельца здания следующие нормативы:
- Рабочая документация на исследуемую постройку, а также проектные нормативы.
- Поэтажный план, экспликация при ее наличии от органа, проводящего инвентаризацию (БТИ).
- Результаты инженерно-геологических изысканий, которые проводились в течение последних пяти лет.
- Данные о возможных опасностях вблизи исследуемого объекта: сюда относятся техногенные и геологические явления.
- План инженерных сетей объекта.
- Информация о наличии водоохранных и санитарно-защитных зон, расположенных вблизи объекта.
- Любые экспертизы относительно состояния несущих конструкций, которые проводились до текущего исследования.
- Данные о наличии любых подземных сооружений, которые находятся вблизи исследуемого объекта. К ним относятся, метро, туннели и т. д.
- Любая информация о проводимых плановых и внеплановых реконструкциях сооружения, включая косметические ремонты фасадов.
Дополнительные данные и отчеты, которые часто требуются специалистам по исследованию зданий и сооружений:
- расчетная схема объекта, включающая наличие несущего каркаса;
- дата постройки и введения сооружения в эксплуатацию;
- материалы, которые были использованы при возведении здания, включая их прочностные характеристики.
Важно учитывать также любые воздействия от окружающей среды на конструкцию, особенно те, которые могут привести к ее разрушению. Итогом этапа можно считать составление полноценной программы по исследованию здания, где будут указаны виды работ, количество испытаний и т. д.
Второй этап обследований сооружений
Второй этап — это предварительная оценка исследуемого объекта, которая носит исключительно визуальный характер. Позволяет обозначить:
- условия эксплуатации;
- особенности здания;
- наличие доступа к любым сторонам конструкции;
- присутствие участков с высокой степени износа.
На этапе визуальной оценки допускается применение примитивных измерительных приборов. Контроль включает в себя следующие действия:
- Оценка состояния сооружения в техническом плане, что можно определить по наличию характерных дефектов и повреждений, заметных невооруженным глазом.
- Выявление соответствия фактического состояния объекта имеющейся на него документации.
- Дефектоскопия различных сторон сооружения с указанием возможных причин повреждений. Тут обязательной является фотофиксация участков, которые затруднительно описать в общем заключении.
Результатом этапа, помимо заключения на основе визуального анализа, является внесение уточнений в инструментальную часть программы обследования. Это необходимо в связи с возможным выявлением дополнительных участков испытаний, а также нетипичных дефектов, которые могут быть незаметными сразу, но при этом значительно снижают прочность конструкций.
Третий этап — замены на инструментальном и лабораторном уровне
На третьем этапе проводится непосредственное инструментальное обследование здания, во время которого важными будут следующие мероприятия:
- детальная проверка сооружений;
- прямое тестирование конструкций;
- проверка инженерных сетей и прочих сооружений, имеющих отношение к объекту.
Наиболее распространенные методы обследования зданий на третьем этапе:
- Физический — проводятся замеры с использованием специальных приборов и оборудования.
- Лабораторный — взятие проб материалов для изучения их в специализированных стационарных условиях.
- Механический — прямое воздействие на конструкцию и материалы, из которых она выполнена, с целью выявления уровня прочности.
При обнаружении дефектов обязательно проводится обмер здания, чтобы получить представление о причинах появления износа. Правильность выведенных на третьем этапе данных и расчетов зависит непосредственно от возможностей используемых технических средств.
Среди мероприятий, проводимых на данном этапе, наиболее важными являются:
- Фотофиксация сооружения крупным планом, что в дальнейшем позволит построить макет объекта и нанести на него все выявленные в процессе обследования дефекты. Сюда входит также снятие точных размерных данных здания.
- Обмерные работы — снятие точных показаний относительно геометрии сооружения. Это момент необходим для сравнения данных с проектными, чтобы выявить возможные отклонения, если они присутствуют. Для этого используются специальные измерительные приборы, показания с которых будут достаточными для построения схем.
- Основные несущие конструкции подлежат небольшому вскрытию с целью определения их прочности и общей способности справляться со своим функциями.
- Для железобетонных конструкций и ограждений из стали проводится определение их прочности при помощи методов, которые не нарушают целостность.
- Выбор кернов среди несущих конструкций, проведение их маркировки для последующего исследования в условиях лаборатории.
- Измерение уровня влажности, во время которого происходит эксплуатация здания.
- Определение толщины защитного бетонного слоя, а также степени армирования несущих конструкций. Для этого используются щадящие неразрушающие методы.
- Определение общего физического износа конструкций.
Получив все данные, специалисты проводят их тщательный анализ и проверочные расчеты прочности, чтобы подготовить полноценное техническое заключение.
Что содержит в себе заключение обследования зданий?
Итогом проведенного обследования зданий и сооружений является техническое заключение, содержащее в себе обязательные данные:
- оценка состояния ограждающих и несущих конструкций;
- уровень прочности всего здания в целом, возможные прогнозы на ближайший период активной эксплуатации;
- рекомендации по поводу возможности устранения выявленных дефектов или отклонений от норм;
- правила и советы по проведению усиления здания, если в этом есть необходимость;
- графическая часть, которая включает в себя полное отражение всех обмерочных чертежей, созданных на втором и третьем этапах обследования, схемы дефектов, испытаний и вскрытий конструкций, если они проводились.
Главный вывод, который содержится в заключении от экспертов, представляет собой оценку относительно возможности дальнейшей эксплуатации исследуемого объекта. Она разрешена только при условии, что здание было признано неаварийным.
Оценить по достоинству
В России растет число организаций, занимающихся оценкой стоимости коммерческой и жилой недвижимости. Из-за большого количества игроков на рынке цена услуг снижается до демпинга.
Оценкой стоимости недвижимости занимается множество различных компаний. Это и консалтеры, и риелторы, и юридические организации. Только в Петербурге таких несколько сотен. По России – около 5 тыс., и число их растет.
Деятельность этих организаций и специалистов-оценщиков регулируется принятым в 1998 году Законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Как считают игроки рынка, на текущий момент документ особо не устарел. В частности, он достаточно жестко регламентирует оценку государственной собственности и акционерных обществ.
Для дома и бизнеса
Руководитель направления «Оценка» Объединенной Консалтинговой Группы Лев Кондратьев отмечает, что сейчас помощь оценщиков необходима во многих случаях. В частности, при покупке недвижимости в ипотеку, оформлении ее в собственность, вступлении в наследство, оспаривании кадастровой стоимости помещений или земельного участка. Также оценка понадобится при разделе имущества, вступлении в банкротство, страховых случаях и т. п.
«На основе документов на недвижимость, осмотра и самостоятельно собранной информации оценщик производит расчеты и устанавливает итоговую стоимость. Клиент получает подробный отчет, готовый к предоставлению в банк, нотариусу, в страховую компанию или в суд», – рассказывает он.
По словам Льва Кондратьева, сам оценщик недвижимости, согласно действующему законодательству, должен иметь высшее образование в области оценки или диплом о профессиональной переподготовке на оценщика, квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», состоять в одной из СРО оценщиков, а также иметь полис страхования ответственности на сумму не менее 300 тыс. рублей.
Очень часто оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима при сдаче ее в аренду. По словам руководителя службы маркетинга и связей с общественностью ГК Aktivo Полины Лысенко, такое исследование позволяет выявить уязвимые места арендодателя, реальные причины снижения рентабельности его бизнеса и спрогнозировать доход не интуитивно, а исходя из фактического положения дел. В том числе ориентируясь на существующие ограничения на рынке, состояние объекта и потребительский спрос.
В целом, при расчете стоимости жилой недвижимости основным считается сравнительный метод оценки. То есть специалисты ориентируются на цены на аналогичный тип жилья, учитывая его класс, локацию и т. д. Коммерческие объекты оценивают по доходному методу. Он учитывает параметры, связанные с тем, сколько такая недвижимость может принести средств собственнику при продаже. Затратный метод оценки считается основным при покупке земельного участка. При нем учитываются приблизительные затраты потенциального собственника земли на строительство на ней каких-либо объектов.
Ниже себестоимости
По словам экспертов, стоимость услуг по проведению оценки недвижимости за последние годы существенно не выросла. Сдерживает увеличение цен высокая конкуренция на рынке. Некоторые оценочные организации иногда прибегают и к демпингу.
Как отмечает председатель Комитета по мониторингу, аналитике и оценке объектов недвижимости Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Андрей Васильев, цены на услуги по оценке зависят от многих факторов. Дешевле всего стоит оценка типовых квартир, иногда ее стоимость легко укладывается в Петербурге в 3 тыс. рублей. Оценка земельного участка для купли-продажи обойдется клиенту в среднем в 20 тыс. рублей, но может превышать 50 и даже 100 тыс. Если услуга нужна для судебных разбирательств, то ее стоимость может быть в разы выше из-за более высокой ответственности.
«В каждом регионе свои требования, свои особенности, цена формируется рынком. Нет никаких установленных правил. Есть примерные тарифы, на которых базируются оценщики. К сожалению, также существуют случаи демпинга цен, иногда оценку могут провести и ниже себестоимости. Обычно в такой ситуации бывают скрытые мотивы, которые нередко выходят за рамки закона. Кроме того, заказчику часто надо сделать быстро и дешево, в таких случаях на профессионализм иногда даже не смотрят. Чтобы подобрать качественного эксперта, можно ориентироваться на профессиональные рейтинги оценочных организаций. Все, кто есть в них, как правило, работают эффективно и честно», – говорит Андрей Васильев.
Мнение
Лев Кондратьев, Руководитель направления «Оценка» «Объединенной Консалтинговой Группы»:
– При выборе специалиста важно обращать внимание на его стаж, количество выполненных им отчетов об оценке, пройденных курсов повышения квалификации, квалификационных аттестатов по смежным направлениям и, главное, на репутацию. Эту информацию легко найти на сайте СРО, в которой состоит оценщик.
Трудности перехода или государственный лифтинг
На прошедшей в Санкт-Петербурге встрече профессионалов лифтового хозяйства среди ряда актуальных вопросов обсуждалась и тема перехода на государственное регулирование.
С каждым годом, казалось бы, их – актуальных вопросов – должно становиться все меньше, ведь работа по решению лифтовых проблем ведется на всех уровнях: от министерств до специализированных организаций на местах. Но на встрече профессионалы нашли много тем для обсуждения.
Историческая шахта
Напомним, лифтовой комплекс в нашей стране был образован 70 лет назад, но в отдельную отрасль лифтовики так и не выделились. Может быть, этому мешала постоянная смена подхода к данному сегменту.
До 1990-х годов лифтовой отраслью в условиях плановой экономики руководило государство. Затем в условиях рынка в комплекс пришло саморегулирование, и сегодня вновь стоит вопрос о переходе лифтовиков под контроль госорганов.
Но отметим, что саморегулирование в сегменте останется, ведь осуществлять производство, монтаж и обслуживание около 440 тыс. лифтов, 2,3 тыс. подъемных платформ и почти 7 тыс. эскалаторов и пассажирских конвейеров, расположенных по всей России, должны профессионалы.
На двух стульях
Лифтовики одновременно осуществляют как строительно-монтажные работы (монтаж, пуско-наладку), так и эксплуатацию оборудования (обслуживание, ремонт, модернизацию). Большая часть жизненного цикла лифта, безусловно, приходится на его эксплуатацию. Госорганы и профессиональное сообщество вместе разрабатывают регламенты, нормативы, правила и пр., но с контролем исполнения не все гладко.
Напомним, когда несколько лет Ростехнадзор был исключен из системной работы по надзору за лифтами, казалось, что саморегулирование позволит выйти на новый уровень. На практике этого не произошло – прежде всего в сфере эксплуатации. С другой стороны, строительно-монтажные работы дали возможность саморегулированию войти в лифтовой комплекс.
Однако по данному вопросу у самих лифтовиков нет четко сформулированной единой позиции. Одни говорят, что работы по монтажу и наладке влияют на безопасное использование вертикального транспорта, другие считают, что данные виды работ не являются потенциально опасными и не сказываются на безопасности.
При этом стоит отметить, что обе стороны имеют свою аргументацию.
«Малыми лифтовыми формами пользуются особые категории граждан, и несмотря на так называемую "малость", это оборудование – опасный объект! А значит, и требования по безопасности к нему, прописанные довольно подробно в ТРТС "О безопасности машин и оборудования" и ГОСТ Р 55555-2013, а также в Постановлении Правительства РФ №743 от 24 июня 2017 года, должны исполняться неукоснительно», – убежден президент НЛС Виктор Тишин.
В связи с этим он предлагает проработать вопрос о направлении предложения в Ростехнадзор и инициировать проведение ревизионных проверок эксплуатирующихся сегодня в России подъемных платформ для инвалидов и маломобильных групп населения на предмет их безопасности.
Кадровый вопрос
В цифровую эпоху формы работы меняются стремительно. Участники мероприятия отметили, что еще вчера после монтажа лифта необходимо было явиться с комплектом бумажных документов и подать лично все данные в соответствующий отдел, а все лифты заносились в списки Ростехнадзора чуть ли не вручную. Сегодня же работает единый общероссийский реестр введенных в эксплуатацию лифтов, декларации подаются исключительно электронным способом
Генеральный директор РЛК «Федерация лифтовых предприятий» Сергей Прокофьев не только рассказал об основных вехах работы над профессиональными стандартами в лифтовой сфере, но и осветил вопрос актуальности аттестации специалистов-лифтовиков в Центрах оценки квалификации. «Аттестация сегодня – это не просто "буква закона", это реальная необходимость. Специалисты Ростехнадзора при приемке лифтов в эксплуатацию вправе требовать – и все чаще делают это – предоставления свидетельства об аттестации специалистов», – подчеркнул он.
«За те годы, что мы пытались саморегулироваться, в составе самого Ростехнадзора появилась кадровая брешь, а вновь в одночасье найти высококлассных специалистов невозможно. Сейчас профессиональный уровень инспекторов, к сожалению, ниже, чем хотелось бы», – считает генеральный директор ЗАО «Предприятие ПАРНАС» Эдуард Кайзер.
Отсутствие грамотных специалистов, влияющее на качество надзорной функции, создает сложности при возвращении лифтов под юрисдикцию Ростехнадзора. Участники рынка сходятся во мнении, что надзор за лифтами со стороны государства – это вполне правильная и работающая схема, но с одной оговоркой: если сам надзор качественный – строгий, без исключений, послаблений и привилегий.
Нюансы
Действительно, госрегулирование в определенных пропорциях полезно, но у лифтовиков есть тонкие грани, за которые, по мнению большинства участников встречи, этот метод переходить не должен.
В частности, оно не должно стать «диктаторским кнутом», иначе это может серьезно грозить развитию малого и среднего бизнеса в сегменте и уничтожению здоровой конкуренции.
Любые нововведения могут привести и к отрицательному результату: потере ценных участников рынка, уничтожению здоровой рыночной среды в лифтовой сфере, что непременно скажется на качестве оборудования, его обслуживании и, как следствие, на безопасности граждан.
«На мой взгляд, регулирующая роль государства – это в первую очередь порядок в самой производственной сфере лифтов, – подчеркнул Эдуард Кайзер. – Необходимо очистить рынок от некачественной небезопасной лифтовой продукции, и ведь все инструменты для этого есть. Сегодня предъявляются довольно высокие требования к безопасности лифтов, появился целый комплекс серьезных основополагающих принципиально обновленных норм и правил. Мы все к ним привыкаем, внедряем, обкатываем».
Как отмечалось на конференции, все новое поначалу может буксовать, ведь даже сами клиенты редко в состоянии разобраться, какие разрешения, допуски нужно спрашивать у лифтовика, чтобы быть уверенными в нем. Но неукоснительное исполнение каждой буквы ГОСТа, регламента, правил направлено на повышение уровня безопасности, надежности и комфорта лифтового сектора.
И прочее
Участники встречи обсуждали региональные новости и проблемы, а также низкие тарифы, утвержденные административно, недостаточное по меркам «старого лифтового фонда города» финансирование замены оборудования, непонимание со стороны строительного комплекса региона. Все эти вопросы насущные, ежедневные, требуют внимания и взвешенного подхода на всех уровнях. В том числе они, по мнению профессионалов сектора, отрицательно влияют на динамику развития в комплексе. Его за четыре года покинули по различным причинам около 700 компаний.
В сложившейся обстановке, а также в условиях достаточно жесткой и серьезной конкуренции вполне вероятно, что переход комплекса под государственное регулирование будет иметь положительный эффект, т. к. требования саморегулирования представляются даже избыточными и не каждый участник рынка может их выполнить.
А решить появляющиеся в ходе трудного перехода вопросы и представить новинки своей продукции лифтовики могут на уже зарекомендовавших себя с лучшей стороны профессиональных площадках – Международной выставке лифтов и подъемного оборудования Russian Elevator Week и ежегодной конференции-семинаре «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта»
Кстати
Конференция «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта» проводится НЛС (объединяющим 7 общественных и профессиональных организаций, включающих более 750 предприятий) совместно с Северо-Западным управлением Ростехнадзора
и ЗАО «Предприятие «Парнас».