Обследование зданий и сооружений: цели, виды и основные этапы работ


29.10.2021 12:54

Для оценки реального состояния сооружений и зданий проводится экспертное обслуживание их несущих конструкций. Главная цель такого мероприятия — выявление возможных дефектов и повреждений, определение целесообразности восстановительных работ. Подобная экспертная оценка зачастую требуется для предстоящих судебных разбирательств, а также в качестве подтверждения безопасности уже завершенных реконструкций.


Какие объекты подлежат обследованию?

Обследование применяется на следующих типах объектов:

  1. Строящиеся объекты. Чаще проверка осуществляется по предписанию уполномоченных органов.
  2. На объектах, где строительство было приостановлено и планируется его возобновление. Обследование потребуется, если прошло три года после начала перерыва.
  3. На объектах, подлежащих регулярной эксплуатации.

Здания, которые не являются эксплуатируемыми, однако планируется возобновление их использования или снос, также подлежат обследованию.

В каких случаях требуется проведение обследования?

Наличие экспертного заключения требуется в следующих случаях:

  • чтобы определить состояние конструкций, если произошла авария;
  • для получения качественной и официальной оценки износа конструкций в физическом плане;
  • если планируется капитальный ремонт здания или сооружения;
  • когда проектируется перепланировка и требуется предварительное составление макета будущих изменений;
  • если планируется завершение строительства, которое было приостановлено;
  • когда будет проводиться реконструкция здания или модернизация;
  • если требуется выявить причины деформации любых строительных конструкций, включая стены и перекрытия.

Грамотно проведенное техническое обследование зачастую решает «судьбу» здания, если оно планируется под снос. Экспертная оценка составляется не только на основании визуального осмотра: определение дефектов происходит и посредством замеров.

Виды обследований построек

Существует несколько видов обследований, которые требуются заказчику для выполнения определенных целей. При этом запросить услугу может как собственник, так и арендатор постройки или руководитель организации, расположенной в его стенах.

Самые распространенные виды обследования зданий:

  1. Оценка здания для проведения его реконструкции. В частности, если требуется сделать надстройку или пристройку, а также заменить какие-то отдельные части сооружения или восстановить поврежденные элементы. Результаты проведенных изысканий далее потребуются проектировщикам, которые составят план оптимальных и безопасных работ.
  2. Обследование перед планируемым капитальным ремонтом. Дополнительных согласований для проведения таких действий не требуется, однако именно анализ сооружения позволит обозначить фронт предстоящих работ. В частности, определить те конструкции, которые требуется заменить, а также материалы для использования.
  3. Исследование несущих конструкций в целях дальнейшей перепланировки. Такое действие представляет опасность для сохранения прочности дома. Вмешательство в несущие конструкции без предварительной оценки их состояния может привести к разрушению. Чтобы проводить работы легально и не создавать угрозу для сооружения, важно не только составить технический проект на реконструкцию, но и получить экспертное заключение о состоянии здания.

Экспертиза постройки может требоваться и в иных ситуациях:

  • для признания ее аварийной, требующей сноса;
  • чтобы узаконить самострой;
  • для установки причин повреждения;
  • для решения различных судебных споров.

Проводить исследование зданий и сооружений могут только те организации, которые официально имеют допуск к СРО (Саморегулируемые организации). Дополнительно все проверяющие сотрудники должны иметь на руках аттестаты о присвоенной им квалификации. При отсутствии данной документации полученную оценку нельзя считать экспертной.

Исследование несущих конструкций
Исследование несущих конструкций
Источник: https://acs-nnov.ru

Какие задачи выполняет обследование зданий и сооружений?

Обследование зданий и сооружений решает определенные задачи, что пригодится не только в постановке оценке целостности конструкций. По проводимым мероприятиям можно выявить состояние любой постройки, которая находится в стадии активной эксплуатации, на предмет ее безопасности.

Распространенные задачи обследования:

  1. Создание рекомендаций по устранению любых дефектов, отклонений от нормативов, повреждений. Сюда входит также разработка проекта по созданию ремонтно-строительных мероприятий, если здание требует реконструкции.
  2. Проведение дефектоскопии несущих конструкций посредством визуальных и инструментальных методов, официально признанных среди современных нормативов.
  3. Постановка оценки несущих конструкций объекта, а также ограждений при их наличии.
  4. Инженерно-геологические изыскания — одно из направлений, которое нельзя игнорировать. Для этой проверки используется грунт из скважин, что позволяет определить его физико-механические параметры.
  5. Расчет несущего каркаса с целью проверки его состоятельности. В качестве основы рассматриваются отдельные части конструкции.
  6. Непосредственное определение прочности несущих конструкций, которое проводится методами, не разрушающими их целостность. Для сравнения эта же процедура осуществляется в лабораторных условиях, чтобы в дальнейшем сопоставить полученные результаты.
  7. Определение физического износа несущих конструкций на момент обследования.
  8. Исследование слоя армирования, а также измерение толщины бетона, сделанного в качестве защиты.

Помимо стандартных измерений и исследований, проводят также снятие фактических показателей:

  • степень отклонения ограждающих и несущих конструкций от проектных норм;
  • выявление нарушений планировочных решений;
  • какие фактические нагрузки получаются от размещенного оборудования;
  • фактический износ.

В завершение обязательно проводят систематизацию всех полученных результатов. Это позволяет создать единую экспертную оценку исследуемому объекту.

Определение физического износа несущих конструкций
Определение физического износа несущих конструкций
Источник: https://здание-инфо.рф

Критерии оценки технического состояния зданий и сооружений

Вынесение итоговой оценки относительно состояния сооружения происходит на основании полученных результатов обследования. Постройки по критериям можно разделить на следующие группы:

  1. Состояние признается нормативным в техническом плане.
  2. Здание в работоспособной кондиции.
  3. Состояние постройки признано ограниченно работоспособным.
  4. Конструкция в аварийном состоянии.

Постройки, которые находятся в нормативном или работоспособном состоянии, можно эксплуатировать практически без ограничений. Однако для второго варианта иногда выставляются некоторые требования относительно плановых обследований — они должны проводиться чаще. Если сооружение признано ограниченно работоспособным, важно своевременно принять меры по его реконструкции, восстановлению и усилению. Обязательное условие — дальнейший мониторинг постройки.

Если здание признано аварийным, его эксплуатация запрещена. Чаще всего такие постройки определяют под снос, поскольку они несут угрозу внезапного разрушения.

Аварийное здание
Аварийное здание
Источник: https://www.mkchita.ru/

Этапы обследования зданий и сооружений

Условно исследований зданий можно разделить на три обязательных этапа:

  • предварительные мероприятия;
  • изучение построек на визуальном уровне;
  • инструментальное обследование.

Каждый из этих этапов установлен нормативами современного строительства и включает некоторые обязательные действия. Без последних невозможна постановка адекватной оценки состоянию сооружения.

Проведение подготовительных работ перед исследованием — первый этап

Главная задача этого этапа — сбор и подготовка всех данных, необходимых для определения видов и объемов работ. За основу берется техническая документация здания, а также результаты предыдущих проверок при условии их наличия.

Кроме того, эксперты должны запросить у владельца здания следующие нормативы:

  1. Рабочая документация на исследуемую постройку, а также проектные нормативы.
  2. Поэтажный план, экспликация при ее наличии от органа, проводящего инвентаризацию (БТИ).
  3. Результаты инженерно-геологических изысканий, которые проводились в течение последних пяти лет.
  4. Данные о возможных опасностях вблизи исследуемого объекта: сюда относятся техногенные и геологические явления.
  5. План инженерных сетей объекта.
  6. Информация о наличии водоохранных и санитарно-защитных зон, расположенных вблизи объекта.
  7. Любые экспертизы относительно состояния несущих конструкций, которые проводились до текущего исследования.
  8. Данные о наличии любых подземных сооружений, которые находятся вблизи исследуемого объекта. К ним относятся, метро, туннели и т. д.
  9. Любая информация о проводимых плановых и внеплановых реконструкциях сооружения, включая косметические ремонты фасадов.

Дополнительные данные и отчеты, которые часто требуются специалистам по исследованию зданий и сооружений:

  • расчетная схема объекта, включающая наличие несущего каркаса;
  • дата постройки и введения сооружения в эксплуатацию;
  • материалы, которые были использованы при возведении здания, включая их прочностные характеристики.

Важно учитывать также любые воздействия от окружающей среды на конструкцию, особенно те, которые могут привести к ее разрушению. Итогом этапа можно считать составление полноценной программы по исследованию здания, где будут указаны виды работ, количество испытаний и т. д.

Экспертиза состояния несущих конструкций
Экспертиза состояния несущих конструкций
Источник: http://www.compass-finance.ru

Второй этап обследований сооружений

Второй этап — это предварительная оценка исследуемого объекта, которая носит исключительно визуальный характер. Позволяет обозначить:

  • условия эксплуатации;
  • особенности здания;
  • наличие доступа к любым сторонам конструкции;
  • присутствие участков с высокой степени износа.

На этапе визуальной оценки допускается применение примитивных измерительных приборов. Контроль включает в себя следующие действия:

  1. Оценка состояния сооружения в техническом плане, что можно определить по наличию характерных дефектов и повреждений, заметных невооруженным глазом.
  2. Выявление соответствия фактического состояния объекта имеющейся на него документации.
  3. Дефектоскопия различных сторон сооружения с указанием возможных причин повреждений. Тут обязательной является фотофиксация участков, которые затруднительно описать в общем заключении.

Результатом этапа, помимо заключения на основе визуального анализа, является внесение уточнений в инструментальную часть программы обследования. Это необходимо в связи с возможным выявлением дополнительных участков испытаний, а также нетипичных дефектов, которые могут быть незаметными сразу, но при этом значительно снижают прочность конструкций.

Дефектоскопия различных сторон сооружения
Дефектоскопия различных сторон сооружения
Источник: https://spb.list-prom.com

Третий этап — замены на инструментальном и лабораторном уровне

На третьем этапе проводится непосредственное инструментальное обследование здания, во время которого важными будут следующие мероприятия:

  • детальная проверка сооружений;
  • прямое тестирование конструкций;
  • проверка инженерных сетей и прочих сооружений, имеющих отношение к объекту.

Наиболее распространенные методы обследования зданий на третьем этапе:

  1. Физический — проводятся замеры с использованием специальных приборов и оборудования.
  2. Лабораторный — взятие проб материалов для изучения их в специализированных стационарных условиях.
  3. Механический — прямое воздействие на конструкцию и материалы, из которых она выполнена, с целью выявления уровня прочности.

При обнаружении дефектов обязательно проводится обмер здания, чтобы получить представление о причинах появления износа. Правильность выведенных на третьем этапе данных и расчетов зависит непосредственно от возможностей используемых технических средств.

Среди мероприятий, проводимых на данном этапе, наиболее важными являются:

  1. Фотофиксация сооружения крупным планом, что в дальнейшем позволит построить макет объекта и нанести на него все выявленные в процессе обследования дефекты. Сюда входит также снятие точных размерных данных здания.
  2. Обмерные работы — снятие точных показаний относительно геометрии сооружения. Это момент необходим для сравнения данных с проектными, чтобы выявить возможные отклонения, если они присутствуют. Для этого используются специальные измерительные приборы, показания с которых будут достаточными для построения схем.
  3. Основные несущие конструкции подлежат небольшому вскрытию с целью определения их прочности и общей способности справляться со своим функциями.
  4. Для железобетонных конструкций и ограждений из стали проводится определение их прочности при помощи методов, которые не нарушают целостность.
  5. Выбор кернов среди несущих конструкций, проведение их маркировки для последующего исследования в условиях лаборатории.
  6. Измерение уровня влажности, во время которого происходит эксплуатация здания.
  7. Определение толщины защитного бетонного слоя, а также степени армирования несущих конструкций. Для этого используются щадящие неразрушающие методы.
  8. Определение общего физического износа конструкций.

Получив все данные, специалисты проводят их тщательный анализ и проверочные расчеты прочности, чтобы подготовить полноценное техническое заключение.

Обмерные работы
Обмерные работы
Источник: https://mos-grad.ru

Что содержит в себе заключение обследования зданий?

Итогом проведенного обследования зданий и сооружений является техническое заключение, содержащее в себе обязательные данные:

  • оценка состояния ограждающих и несущих конструкций;
  • уровень прочности всего здания в целом, возможные прогнозы на ближайший период активной эксплуатации;
  • рекомендации по поводу возможности устранения выявленных дефектов или отклонений от норм;
  • правила и советы по проведению усиления здания, если в этом есть необходимость;
  • графическая часть, которая включает в себя полное отражение всех обмерочных чертежей, созданных на втором и третьем этапах обследования, схемы дефектов, испытаний и вскрытий конструкций, если они проводились.

Главный вывод, который содержится в заключении от экспертов, представляет собой оценку относительно возможности дальнейшей эксплуатации исследуемого объекта. Она разрешена только при условии, что здание было признано неаварийным.

Заключение обследования зданий
Заключение обследования зданий
Источник: https://www.npoekt.ru


ИСТОЧНИК ФОТО: https://usproekt.ru


Студия в бизнес-классе. Особый формат


18.10.2021 22:58

Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.


Тренды меняются…

Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.

Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

ЖК MYPRIORITY Basmanny

ЖК MYPRIORITY Basmanny
Источник: пресс-служба ГК «Гранель»

По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».

Апарт-отель Moskovsky AVENIR

Апарт-отель Moskovsky AVENIR
Источник: пресс-служба ГК «ПСК»

«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».

…А с ними — и планировки

Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.

По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим  метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она. 

«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов.Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.

ЖК «Мануфактура James Beck»

ЖК «Мануфактура James Beck»
Источник: пресс-служба ГК «Балтийская Коммерция»

Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».

Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания. 

Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».

Поколению Z

В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».

Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».

Аренда с высокой рентабельностью

Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.

Квартира для пиджака

К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина ФонареваНапример, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».

Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».

С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».

И не только

Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.

Почему не строят больше

Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.

Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».

Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».

Квартира-студия от Группы RBI

Квартира-студия от Группы RBI
Источник: пресс-служба Группы RBI

А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».

Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.

Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».

Почем «квадрат»

Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.

Квартира-студия в ЖК Magnifika Residence

Квартира-студия в ЖК Magnifika Residence
Источник: пресс-служба ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»

Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года


АВТОР: Марина Гримитлина
ИСТОЧНИК ФОТО: https://interiorsmall.ru


Где купить квартиру в готовой новостройке от застройщика – элитный сегмент


30.09.2021 19:05

На рынке элитных новостроек Москвы порядка 790 квартир и апартаментов продаются в готовых зданиях, а их средняя стоимость составляет 898 тыс. рублей за кв.м. По подсчетам аналитиков «Метриум», это ниже, чем в среднем в строящихся комплексах сегмента, где квадратный метр стоит 1,4 млн рублей. Аналитики компании подготовили обзор готового и относительно недорогого элитного жилья в столице.


На рынке элитного жилья в Москве застройщики продают 1,15 тыс. квартир и апартаментов в 47 комплексах или их проектах. За последний год предложение в этом сегменте сократилось на 42%. При этом, в отличие от других секторов столичного рынка, в элитных новостройках преобладают варианты жилья в готовых корпусах. На их долю приходятся 69% предложения.

Примечателен и другой факт: готовые элитные новостройки сейчас обходятся дешевле строящихся. Так, средняя стоимость квадратного метра в домах с полученным разрешением на ввод составила 898 тыс. рублей, а в корпусах на разных стадиях строительства – 1,4 млн рублей. Аналитики «Метриум» связывают это с резким ростом цен, охватившем все сегменты московского рынка новостроек в 2020-2021 гг. Прежде всего цены росли в новых проектах. Соответственно, наиболее выгодная для покупателя дорогого жилья стратегия в Москве – приобретение в готовом комплексе, где не только не придется ждать выдачи ключей, но и можно сэкономить.

Аналитики «Метриум» проанализировали рынок готовых квартир и апартаментов элитного класса и выделили 10 комплексов, в которых в продаже на конец II квартала было больше 10 вариантов жилья.

Самая доступная готовая элитная новостройка в Москве – небоскребы Neva Towers в Пресненском районе Москвы. Апартаменты в этом комплексе в среднем обойдутся в 588 тыс. рублей за кв.м. В продаже осталось порядка 190 вариантов. Среди них – двухкомнатные – от 51,4 млн рублей (85,1 кв.м). Также можно найти и пентхаусы площадью от 105 млн рублей за 209 кв.м. Среди предлагаемых апартаментов есть варианты без отделки, а также в формате white box.

Далее по ценовой доступности следует высотный комплекс апартаментов «ОКО» в Пресненском районе Москвы. В среднем квадратный метр обойдется в 731 тыс. рублей. Здесь реализуется порядка 190 готовых апартаментов. Минимальная стоимость однокомнатного апартамента составит 48,3 млн рублей за 79,6 кв.м., двухкомнатного – 106,2 млн рублей (155 кв.м), трехкомнатного – 174,5 млн рублей (228 кв.м). Также в продаже есть один из крупнейших в Москве пентхаусов площадью 2,2 тыс. кв.м. за 2,6 млрд рублей. Все апартаменты передаются с отделкой.

На третьем месте комплекс апартаментов «Театральный дом» в район Арбат, где в продаже осталось менее 30 вариантов жилья. Здесь квадратный метр в среднем стоит 834 тыс. Двухкомнатный апартамент можно приобрести минимум за 83,5 млн рублей (102 кв.м), а трехкомнатный – за 106,8 млн рублей (129,4 кв.м). Есть продаже многокомнатный апартамент за 343,7 млн рублей площадью 402 кв.м, а также пентхаус за 160,4 млн рублей площадью 181,6 кв.м. Отделка апартаментов в комплексе не предусмотрена.

Элитные новостройки с квартирами и апартаментами в готовых корпусах от застройщика

Проект

Тип

Район

Округ

Средняя стоимость, руб./кв.м

Neva Towers

апартамент

Пресненский

ЦАО

588

ОКО

апартамент

Пресненский

ЦАО

731

Театральный Дом

апартамент

Арбат

ЦАО

834

Софийский

апартамент

Якиманка

ЦАО

845

Turandot Residences

квартира

Арбат

ЦАО

848

Звезды Арбата

апартамент

Арбат

ЦАО

915

Клубный дом на Котельнической набережной

квартира

Таганский

ЦАО

1032

Artisan

квартира

Арбат

ЦАО

1057

Меценат

квартира

Якиманка

ЦАО

1261

Knightsbridge Private Park

квартира

Хамовники

ЦАО

1448

Источник: «Метриум»

 

«Многие из готовых домов элитного рынка уже сравнительно давно построены, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).Однако во всех этих новостройках в последние два года наблюдался рост цен. Это значит, что они сохраняют высокий уровень ликвидности и остаются востребованными даже несмотря на появление новых конкурирующих проектов. Соответственно, покупка готовой квартиры или апартамента на элитном рынке – это практически беспроигрышная долгосрочная инвестиция. Можно рассматривать такую недвижимость как объект для вложений или даже наследство».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»