Строительство линий электропередач


24.08.2021 09:43

Линия электропередач — компонент электрической сети, который предназначен для передачи электроэнергии при помощи тока на большие расстояния. Прежде чем приступить к строительству, требуется разобраться в видах ЛЭП и их особенностях.


Виды ЛЭП

ЛЭП делят на два вида:

  • воздушная;
  • кабельная.

Главное назначение ЛЭП — передача электроэнергии. Также по проводам производят трансляцию высокочастотного сигнала. Его используют для передачи телеметрической информации. Во время строительства соблюдают правила безопасности, так как в процессе монтажа легко получить травму или погибнуть.

Классификация воздушных линий электропередач

Воздушная линия обладает высокой электропроводностью при условии использования прочных канатов, повышенной устойчивостью к механическому повреждению и коррозии. Ее разделяют по классам:

Классы воздушных линий электропередач

Характеристика

По виду тока

  • переменные;
  • постоянные (применяются редко).

По напряжению

  • для постоянного тока используют напряжение только 400 кВт;
  • для переменного тока напряжение бывает от 0,4 до 1150 кВт.

По назначению

  • сверхдальные (от 500 кВт) — подходят для объединения энергосистем;
  • магистральные (220 или 320 кВт) — объединяют электростанции между собой;
  • распределительные — с напряжением от 35 до 150 кВт для соединения крупных предприятий или населенных пунктов;
  • ВЛ с напряжением до 20 кВт — подводят электричество к конечному потребителю.

По режиму работы

  • нормальный, когда тросы и провода не оборваны;
  • аварийный — частичный или полный обрыв троса или провода;
  • монтажный — в процессе установки опор, тросов и проводов.

ЛЭП поднимают высоко над землей. При этом изоляционным материалом служит воздух. Напряжение воздушных линий электропередач выбирают, исходя из назначения.

К недостаткам ВЛ относят:

  • широкую полосу отчуждения, так как возле ЛЭП запрещается возводить сооружения и высаживать деревья;
  • незащищенность от погодных условий и внешних воздействий: падений деревьев, ударов молнии;
  • эстетическую непривлекательность (в черте города чаще всего используют кабельный метод).

Воздушная линия электропередачи дешевле кабельной по стоимости строительства и ремонта, так как не приходится осуществлять земляные работы во время замены проводов, а также не затрудняется визуальный осмотр состояния ВЛ.

Воздушная линия электропередачи
Воздушная линия электропередачи
Источник: https://proprikol.ru

Важные моменты при составлении проекта ЛЭП

Прокладку проводов воздушной линии электропередач (ВЛ) осуществляют по воздуху и закрепляют на арматуре. Установку проводят по высоковольтным столбам, путепроводам и мостам.

В состав конструкции воздушных линий электропередач входят:

  • железобетонные или металлические опоры;
  • изоляционные материалы;
  • разрядники;
  • кабели с различными показателями;
  • тросы с защитой от молнии;
  • вспомогательное оборудование;
  • арматура;
  • провода;
  • траверсы.

Каждый элемент, входящий в состав, выполняет определенные задачи и несет свои нагрузки. Если по опорам линии планируется проводить высокочастотный канал связи, то добавляют оптоволоконные кабели и необходимое вспомогательное оборудование.

Установка ЛЭП
Установка ЛЭП
Источник: https://buriyama.ru/

Кабельная линия электропередачи (КЛ)

Кабельные линии разделяют по классам:

Классификация кабельных линий электропередач

Характеристика

По типу изоляции

  • жидкостная;
  • твердая.

По условиям прохождения

  • подземные;
  • подводные;
  • по сооружениям.

По роду тока

  • переменные;
  • постоянные (используют редко).

К КЛ относят кабельный:

  1. Туннель — это коридор, в котором располагаются опорные конструкции для расположения проводов и муфт. На всей длине предоставляется свободный проход, который дает возможность без препятствий проводить укладывание кабелей, осуществлять осмотр и при необходимости ремонт.
  2. Канал — это запрятанное в перекрытиях или грунте непроходное сооружение, в котором размещаются кабели. Укладывать, осматривать и ремонтировать элементы можно только при полном снятии перекрытия.
  3. Шахта — это конструкция по высоте в несколько раз превосходящая стороны сечения. Снабжается лестницей или скобами, которые дают возможность беспрепятственно передвигаться людям (проходная шахта). Также бывает непроходная шахта, в которой устанавливается полностью съемная или частичная стенка.
  4. Этаж — это часть зданий, ограниченная перекрытиями. Дистанцию между выступающими частями перекрытия делают от 1,8 м.
  5. Двойной пол — полость, ограниченная стеной помещения, полом и этажными перекрытиями со съемными плитами.
  6. Блок — это сооружение с каналом или трубой, которое предназначается для кабелей и колодцев.
  7. Камера — подземное сооружение, закрытое глухой съемной бетонной плитой. У нее имеется люк для входа, который называют кабельным колодцем.
  8. Эстакада — наземная (надземная) открытая наклонная конструкция большой протяженности.
  9. Галерея — проходное надземное (наземное) полностью или частично закрытое сооружение, которое бывает горизонтальным или наклонным.

Недостаток кабельной линии:

  • в процессе строительства для изготовления кабелей используют большое количество металлов: меди, алюминия;
  • подверженность металлических частей кабеля коррозии;
  • возможность повреждения во время проведения земляных работ.

Преимущества кабельной линии:

  • по сравнению с воздушной линией отличается повышенной сопротивляемостью внешним механическим воздействиям;
  • хорошая защита от атмосферных действий и ударов молнии;
  • экономия площади на поверхности земли;
  • независимость от сельскохозяйственных работ на поле;
  • повышенная безопасность для человека и животных.

Прокладывают кабельные ЛЭП по земле, стене, по столбам и под водой.

Кабельная линия электропередачи
Кабельная линия электропередачи
Источник: https://www.air-ventilation.ru

Этапы строительства ЛЭП

Строительство линий электропередачи включает:

  • разработку трассы;
  • проектирование;
  • согласование подготовленного проекта;
  • геодезические работы;
  • монтаж.

На основании проектных документов проводят все этапы строительства ЛЭП.

Разработка трассы

В первую очередь определяют и согласовывают месторасположение, учитывая определенные правила:

  • у будущей ЛЭП должен быть минимизирован контакт с ж/д путями и автомобильными магистралями;
  • сводят к минимуму расположение тротуарных и велосипедных дорожек рядом с линиями электропередач;
  • длину ЛЭП выбирают по методу кратчайшего расстояния между начальной и конечной точкой.

Для согласования и утверждения трассы подготавливают документы для:

  • отведения территорий под монтаж линии электропередач;
  • получения разрешений на вырубку деревьев;
  • расчета стоимости и определения вида работ.

После получения разрешительных документов приступают к проектированию.

Проектирование

При составлении проектно-технической документации учитывают:

  • климатическую особенность региона (например, ветровую нагрузку);
  • геологическую и геодезическую особенность местности: рельеф, состояние грунта;
  • информацию о коммуникационной и инженерной сети, расположенной вдоль трассы;
  • пожелания заказчика;
  • тестовое задание.

Также учитывают загрязнение окружающей среды, ветровую нагрузку и климат. В проекте в обязательном порядке отображают:

  • капитальные строения, которые находятся поблизости;
  • коммуникации;
  • объекты, влияющие на удаленность ЛЭП и выбор материалов.

При проектировании определяют место прохождения ЛЭП таким образом, чтобы движение транспорта и передвижение пешеходов было беспрепятственным. Узлы располагают в доступном месте для возможности быстрого проведения ремонта и планового техобслуживания.

После получения данных инженерно-геодезических работ составляют план. Его отправляют на согласование землепользователям и организации, на балансе которой находится участок для строительства ЛЭП.

После подписания документа составляют проектно-техническую документацию, в которой разрабатывают разделы:

  • определения нагрузки на ЛЭП, которая возникает под действием гололеда, ветра и других климатических факторов;
  • с перечислением мер, применяемых для охраны окружающей среды и безопасности рабочих при монтаже ЛЭП;
  • с решением обеспечения надежности с обоснованиями и расчетами используемого оборудования;
  • с выбором релейной защиты и линейной автоматики;
  • с мерами противопожарной безопасности;
  • о протяженности ЛЭП;
  • с направлением трасс;
  • с чертежами металлоконструкций, опор;
  • с планом территории;
  • с графическими документами.

Подготовленную документацию проверяет сотрудник проектной организации, который при необходимости исправляет недочеты.

Утверждение проекта

Проектно-техническую документацию на ЛЭП утверждают:

  • организация, владеющая коммуникациями, которые пересекает ЛЭП или попадает в ее охранную зону;
  • специалисты службы местной электрической сети;
  • собственник земельного участка, по которому проходит ЛЭП;
  • специалист Федеральной службы по атомному, экологическому и технологическому надзору.

После того, как рабочий проект согласуют, приступают к строительству.

Строительство линии электропередач

Строительство ЛЭП начинают с подготовки подходящих условий для рабочей бригады. Для этого:

  • планируют место для установки опоры;
  • возводят сооружения для временного проживания бригады;
  • устраивают временные базы для хранения материалов;
  • сооружают один или несколько подъездных путей;
  • делают разметку территории.

Проектировка и монтаж ЛЭП не могут проводиться без опор. Чаще всего используют конструкцию из железобетона или металла. Сначала бурят места под опоры. Для этого привлекают специализированную технику, проводят высотно-монтажные работы и используют машины, которые способны поднимать тяжелые грузы.

На следующем этапе приступают к сооружению изоляции, без которой не получится ввести ЛЭП в эксплуатацию. Она необходима для установки кабелей на опоры. Изоляцию крепят на траверсы. Чтобы обеспечить безаварийную работу системы, манипуляции проводят специалисты.

После установки опор приступают к креплению кабелей. Для этого используют специальную технику, которая осуществляет протяжку. Если линия свыше 10 кВт, то применяют СИП кабель. Провод данного типа повышает надежность и безопасность воздушной линии и делает ее обслуживание более экономным.

Каждый провод проходит через изолятор, который бывает различных типов:

  • стеклянный;
  • фарфоровый;
  • полимерный.

Тип выбирают, ориентируясь на климат местности и возможные загрязнения окружающей среды. Для линий с напряжением от 35 до 220 кВт отдают предпочтение полимерному или стеклянному материалу.

По способу крепления кабелей бывает два вида изоляторов:

  • штыревой (крепится на крюк или штырь);
  • подвесной (крепят при помощи арматуры к опорам).

Использовать штыревой вид можно только на легких проводах. Сам кабель закрепляют на голове или шейке изолятора в зависимости от выбранного типа опоры.

Штыревой способ крепления кабелей ЛЭП
Штыревой способ крепления кабелей ЛЭП
Источник: http://rrrcn.ru

Монтаж воздушной линии электропередачи

При сложном рельефе целесообразно монтировать воздушную линию электропередач, которая позволяет сокращать расходы на специальную технику и трудозатраты. При монтаже не надо предварительно раскатывать кабели по земле. При натягивании провода не повреждаются царапинами и сколами.

Применение программируемой машины для натяжения упрощает строительство перехода линии через:

  • транспортный путь;
  • инженерное сооружение;
  • железнодорожный путь.

Раскатку осуществляют специальными роликами сразу на опоры. Повреждение натягивающихся проводов исключено, так как гидравлическая машина отключается при достижении необходимого уровня тяжения.

Монтаж воздушных линий электропередач «под тяжением»

Монтаж ЛЭП «под тяжением» — это раскатка проводов по земле. К преимуществам относят:

  • отсутствие необходимости вторжения в природную среду;
  • исключение нагрева кабеля, которое возникает при повреждении поверхности;
  • повышение экономичности и скорости выполнения работ;
  • исключение образования радиопомех;
  • отсутствие коронного эффекта;
  • увеличение безопасности работ.

Во время монтажа кабель постоянно находится высоко от земли. Благодаря этому бригада может работать в любой местности и обстановке. Для монтажа создают две площадки для:

  • натяжной машины;
  • тормозной машины.

Расстояние делают между площадками от 6 до 12 километров. Монтаж в таких условиях проводят, соблюдая требуемые габариты над пересекаемыми объектами. Поэтому строительство не влияет на инфраструктуру и окружающую среду.

При строительстве воздушной линии электропередач работы проходят гораздо быстрее, чем при кабельной, так как естественные и искусственные преграды (дороги, здания, реки, озера, леса, горы) не становятся препятствиями.

При монтаже ВЛ обязательно прорубают просеку. Ширину определяют в зависимости от выбранного класса напряжения. На местности, которая имеет населенные пункты, выполняют заземление, защищающее линию от атмосферного перенапряжения. Заземление оборудуют на опоре с ответвлением к вводу на сооружение и здание, а также на концевом столбе линии с ответвлением.

Монтаж воздушных линий электропередач «под тяжением»
Монтаж линии электропередач «под тяжением»
Источник: http://vel-energo.ru

Основные характеристики процесса строительства ЛЭП

В таблице указаны условия, которые необходимо соблюдать в процессе строительства ЛЭП:

Местность

Длина участка (км)

Равнина

5-15

Холмистая местность

3-5

Горы

Определяют в каждом случае индивидуально.

Для монтажа ЛЭП используют бригаду численностью от 15 до 25 человек.

Контроль над строительством ЛЭП

В процессе строительства линий электропередач эксплуатационный персонал выполняет технический надзор за ходом монтажных работ. Особое внимание уделяют скрытым работам. Например, правильному:

  • заглублению опор;
  • уплотнению котлована опор песчано-гравийной смесью;
  • монтажу ригелей оттяжки анкерной опоры.

Персонал контролирует, чтобы не было загнивших деталей на деревянных опорах, следит за правильностью крепления контактных соединений кабелей. Если в ходе строительства обнаруживают дефект, то об этом сразу сообщают представителю подрядчика, чтобы недочеты были устранены в максимально сжатые сроки.

После окончания монтажа заказчика письменно извещают о том, что линия электропередач готова к сдаче в эксплуатацию и подключению к напряжению. После этого клиент собирает рабочую комиссию, в состав которой входит председатель, подрядчик, представитель проектной организации и органы госнадзора.

Контроль над строительством ЛЭП
Контроль над строительством ЛЭП
Источник: https://www.ao-avtomatika.ru

Обязанности рабочей комиссии

Рабочая комиссия:

  • проверяет, соответствуют ли объемы выполненных работ смете, проекту и документам;
  • детально осматривает линию электропередач и выборочно проверяет скрытые работы;
  • составляет протокол измерений;
  • проверяет качество;
  • вносит в ведомость выявленные при осмотре дефекты и недоделки.

Рабочей комиссии подрядчик предоставляет документы:

  • список субподрядчиков, которые участвовали в строительстве ЛЭП;
  • проект воздушной линии с рабочими чертежами;
  • паспорт линии электропередач;
  • трехлинейной схемы с номерами опор, в которой фазы окрашены в разные цвета;
  • журналы выполненных работ по монтажу тросов, проводов, а также строительной части;
  • протокол осмотра и измерения переходов воздушных линий, которые составлены подрядчиком вместе с представителем заинтересованной организации;
  • протокол измерений, использующихся заземляющих устройств.

После того, как подрядчик устраняет выявленные дефекты и недоделки, рабочая комиссия подготавливает акты приемки линий в эксплуатацию.

Документы для ввода линий электропередач

Для принятия линии электропередач назначают приемную комиссию. Подрядчик предоставляет документы:

  • по отводу земли под трассу линии электропередач;
  • акты по приемке рабочей комиссией;
  • утвержденную сметно-проектную документацию;
  • справку о том, что фактическая стоимость строительства соответствует указанной в проекте.

Приемочная комиссия изучает информацию, указанную в документах. Затем производит осмотр линии электропередач, определяет, качественно ли выполнены работы и их соответствие проекту. После изучения всей информации определяет готовность ЛЭП к вводу в эксплуатацию.

Если линия электропередач исправна, то комиссия в письменной форме дает согласие на запуск. Включение проводит эксплуатационный персонал, после того, как получит уведомление подрядчика о том, что:

  • на объекте нет людей;
  • заземление снято;
  • линия электропередач готова к включению.

Если в течение суток линия электропередач работает безотказно, то комиссия подписывает акт передачи в эксплуатацию. После этого ЛЭП переходит к заказчику и становится на баланс эксплуатирующей организации, которой передают технические документы.

Стоимость строительства

Стоимость строительства ЛЭП рассчитывают в каждом случае индивидуально. Цена зависит от:

  • особенности района;
  • трассы;
  • удаленности объекта;
  • монтажа кабельной или воздушной линии;
  • объема работ;
  • необходимости доставки строительных материалов;
  • сроков строительства;
  • установки под ключ.

Финальную стоимость рассчитывают после изучения особенностей работ и сложности разработки проектной документации. Рационально заказывать услугу «под ключ». Это поможет сократить время строительства и приобрести уверенность, что работа будет проходить последовательно и в оговоренные сроки.

Выбирая подрядчика, обращайте внимание на:

  • реальный опыт работы в строительстве ЛЭП;
  • стаж руководителя, который контролирует проведение работ;
  • допуск бригады к выполняемой работе.

В процессе строительства контролируйте закупку необходимых материалов, обращая внимание на их качество. Это повысит безопасность и увеличит время службы линии электропередач.

В каждом случае работа и нагрузка ЛЭП отличаются. Поэтому на этапе подготовки необходимо уделять повышенное внимание составлению проекта. Современные технологии позволяют просчитывать все тонкости и строить линии электропередач в запланированный период времени.

Линия электропередач (ЛЭП)
Линия электропередач (ЛЭП)
Источник: https://www.energo-konsultant.ru


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.goodfon.ru/


Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок


27.05.2021 08:25

В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города. Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выяснили, где в столице можно приобрести новостройку на набережной рядом с действующими и перспективными причалами, которые задействованы в маршрутах водного транспорта.


На сегодняшний день по данным bnMAP.pro в старых границах Москвы экспонируется 36 новостроек, расположенных на первой линии набережной Москва-реки и канала им. Москвы. Среди них лишь 20 ЖК расположены в шаговой доступности (не более 7-10 минут пешком) от пассажирских, а также перспективных причалов, которые согласно информации из открытых источников планируется запустить в ближайшие годы. Для реализации подобной амбициозной задачи силами городских властей и частных девелоперов будет произведена реконструкция десятков существующих речных причалов, строительство новых, а также комплексное благоустройство набережных.

«Новостройки рядом с набережными в Москве всегда были очень востребованным и дефицитным продуктом, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Еще 5-6 лет назад до начала активного освоения промзон в столице большинство таких проектов, как правило, появлялось в центре и в силу высокого ценника было малодоступно для широкой аудитории покупателей. Сегодня подобных проектов представлено на рынке гораздо больше причем даже в массовом сегменте жилья. Поэтому возможность приобрести квартиру в Москве на набережной в шаговой доступности от остановки речного транспорта появилась у большего числа граждан».

Среди проектов, включенных в список «ЖК с причалами» оказалась лишь 1 новостройка комфорт-класса. Большинство жилых комплексов относятся к классу бизнес – 13 шт. Еще 2 проекта относятся к премиум-классу и 4 к элитному.

Большинство новостроек расположено в ЮАО, ЦАО и ЗАО (по 5 шт.). Среди попавших в таблицу проектов 5 уже введено в эксплуатацию, еще 3 планируются к вводу в этом году. Остальные находятся на более ранней стадии готовности и планируются к сдаче в ближайшие 2-3 года. Самыми доступными по цене проектами являются: ЖК бизнес-класса Level Стрешнево, где можно приобрести апартаменты от 7,7 млн, Citi Bay (квартиры от 8 млн) и ЗИЛАРТ (квартиры от 8,9 млн) рублей.

ЖК

Округ

Район

Класс

Min цена

Срок сдачи

River Park (Фаза 2)

ЮАО

Нагатинский Затон

Бизнес

9,7 млн

2 кв. 2024

ЗИЛАРТ

ЮАО

Даниловский

Бизнес

8,9 млн

4 кв. 2023

FORIVER

ЮАО

Даниловский

Бизнес

17,7 млн

4 кв. 2023

RiverSky

ЮАО

Даниловский

Бизнес

16,4 млн

2 кв. 2022

Новоданиловская 8

ЮАО

Донской

Бизнес

12,2 млн

3 кв. 2022

Царев Сад

ЦАО

Якиманка

Элит

100 млн

2 кв. 2021

Софийский

ЦАО

Якиманка

Элит

33,9 млн

1 кв. 2019

Carre Blanc

ЦАО

Хамовники

Элит

380 млн

3 кв. 2021

Бадаевский

ЗАО

Дорогомилово

Элит

74 млн

4 кв. 2024

Capital Towers

ЦАО

Пресненский

Премиум

37,9 млн

4 кв. 2021

Город Столиц

ЦАО

Пресненский

Премиум

54,9 млн

4 кв. 2009

Западный порт

ЗАО

Филёвский Парк

Бизнес

11,3 млн

1 кв. 2023

Береговой

ЗАО

Филёвский Парк

Бизнес

13,8 млн

4 кв. 2020

Мой адрес на Береговом

ЗАО

Филёвский Парк

Комфорт

10,8 млн

3 кв. 2020

Береговой 2

ЗАО

Филёвский Парк

Бизнес

19,9 млн

3 кв. 2023

Level Причальный

СЗАО

Хорошёво-Мнёвники

Бизнес

9,5 млн

4 кв. 2023

Утесов

СЗАО

Хорошёво-Мнёвники

Бизнес

27,1 млн

1 кв. 2019

Aquatoria

САО

Левобережный

Бизнес

14,5 млн

2 кв. 2023

Level Стрешнево

СЗАО

Покровское-Стрешнево

Бизнес

7,7 млн

2 кв. 2022

City Bay

СЗАО

Покровское-Стрешнево

Бизнес

8 млн

3 кв. 2023

По данным bnMAP.pro

Справка о компании «БЕСТ-Новострой»:

«БЕСТ-Новострой» входит в число крупнейших компаний по продаже квартир в новостройках. За 2019 год нами реализовано свыше 537 тыс. кв. метров жилья. Каждый месяц мы помогаем более чем 600 покупателям подобрать жилье, обменять вторичную квартиру на новую, консультируем по вопросам ипотеки и страхования. 8 900 счастливых покупателей ежегодно!

Сегодня портфель проектов «БЕСТ-Новострой» включает порядка 5 млн кв. метров в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. За время работы компанией было реализовано 4 млн кв. метров недвижимости.

Компания занимается комплексным анализом рынка, стратегическим консалтингом, экономическим моделированием.

Партнеры компании – крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Абсолют Банк, Транскапиталбанк, Банк Открытие и другие. «БЕСТ-Новострой» неоднократно признана Платиновым партнером Сбербанка России, «Стратегический партнер банка ВТБ», «Партнер года-2019» банка Открытие.

«БЕСТ-Новострой» – действительный член Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации риэлторов, Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Гильдии риэлторов Московской области. Победитель премии URBAN Awards в номинации «Лучший риэлтор/консультант 2011 года», а также «Риэлтор года 2013» и «Риэлтор года 2014». Лауреат конкурса «Московские звезды-2014» Московской ассоциации риэлторов в номинации «Инноватор года». Дважды победитель премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Риэлтор №1» – 2017 и 2019 годы. «Лучшая риэлторская организация на первичном рынке жилья Москвы и Московской области» по версии премии Credo-2017 (г. Санкт-Петербург). В 2019 году «БЕСТ-Новострой» в четвертый раз стала лауреатом премии UrbanAwards в номинации «Риэлтор года». В 2020 году компания получила звание «Риэлтор года» премии RREFAwards.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в 2013 году возглавила ТОП-5 самых влиятельных женщин в риэлторском бизнесе (Realestate.ru-2013). «Персона года» премии Urban Awards-2014. BRAND Woman-2014 (Рекорды рынка недвижимости). Почетный эксперт Московского бизнес-клуба с 2017 года. Награждена почетной грамотой Ассоциации инвесторов Москвы (2017). Заслуженный деятель сферы инноваций (награда РГУД-2017).  Получила благодарность «Ялтинского международного экономического форума-2018». Лауреат RREFAwards 2019 в номинации «Репутация и доверие (персоны)» – «Персона года». «Персона года» премии UrbanAwards-2019.

В 2016 году «БЕСТ-Новострой» презентовал собственный инновационный продукт – первую систему анализа и мониторинга рынка новостроек Московского региона bnMAP.pro. В 2018 году разработка получила приз «Прорыв года» премии UrbanAwards-2018. Также система признана «Аналитической системой №1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости-2019».

В 2020 году «БЕСТ-Новострой» выступила генеральным партнером первой в России онлайн-выставки новостроек на платформе dombook.ru.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://f-metrics.ru/


Апартаменты ждут смены статуса


26.05.2021 09:51

В начале года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. Поскольку это далеко не первая попытка властей, в первом квартале на рыночную ситуацию влияли иные факторы. Но часть из них связана с предстоящими изменениями.


Спрос на апартаменты в первом квартале оставался стабильным. Но предложение систематически сокращается.

Как отмечают аналитики комплекса апарта-отелей VALO, относительно первого квартала прошлого года предложение в первом квартале текущего сократилось в 2,5 раза по количеству юнитов, и в 2 раза в - квадратных метрах.

По подсчетам RBI PM (Группа RBI), на рынке сегодня в продаже 47 объектов, в том числе 27 – «настоящих» сервисных. Общее количество юнитов в стройке в них порядка 20 тыс., в продаже на конец марта – порядка 3 тыс. В том числе в первом квартале в продажу вышло четыре новых объекта с апартаментами, примерно на 40 тыс. кв. м, три из которых – сервисные инвестиционные апартаменты.

В 2020 году на рынок вышли пыять проектов апартаментов, в 2021-м ожидается столько же. Аналитики Colliers в Санкт-Петербурге отмечают: в первом квартале открылись продажи апартаментов в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» (проект Orange Life), но в течение года на рынке появится несколько новых проектов - сеть из трех новых апарт- отелей от ПСК под брендом Avenir и новый проект от Группы RBI в Московском районе.

Но это проекты, работа над которыми шла раньше. Между тем, инициативу федеральных властей по определению статуса апартаментов чутко уловило правительство Петербурга. Как утверждают девелоперы, выдача разрешений на строительство апарта-отелей заморожена. Формально разрешение на новое строительство получила только Группа RBI.

Смена цен

Рост цен на рынке жилья затронул и апартаменты. Участники рынка оценили годовой прирост в 29-35%. Но, отмечают специалисты RBI PM, в первом квартале 2021 года цены выросли примерно на 1%.

По данным VALO, на конец первого квартала средняя цена квадратного метра в апартах комфорт-класса составила 138,1 тыс. рублей, бизнес-класса - 233,6 тыс. рублей.

Но рост цен еще предстоит. Пока в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-20%. По оценкам экспертов, если апартаменты получат жилой статус, их цена вырастет на 15-20%. В случае присвоения иного статуса, рост цен все равно ожидается, но уже меньший, 3-5%.

Смена доходности

В результате пандемии меняется доходность апартаментов, полагают эксперты. «В связи с ростом стоимости квадратного метра, доходность как апартаментов, так и квартир, упала», - утверждает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.

Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO, полагает, меняется не доходность, а, скорее, обещания доходности: «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15-20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле – 7-10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру».

По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, в этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6-8% годовых. «Сейчас все находятся в ожидании лета 2021 года, которое покажет, насколько насыщенным будет туристический рынок и как изменится загрузка апарт-отелей. В сегодняшних реалиях сервисные апартаменты выглядят перспективнее привычных инструментов вложений небольших частных инвесторов, таких, как банковские вклады», - уточнил он.

Смена статуса

В любом случае рынок пребывает в ожидании «апартаментной амнистии». До 1 августа должны быть разработаны документы, принятие закона ожидается до конца 2021 года.

Как поясняет Юрий Грудин, генеральный директор Formula city, есть несколько вариантов будущего закона. Рассматривается возможность предоставить уже готовым объектам статус жилья, но также есть вариант, который делит все объекты на жилые и нежилые, и проекты апартаментов придется приводить в соответствие или с жилыми помещениями, или с нежилыми.

По его мнению, с принятием закона изменится модель продаж: сначала надо построить объект, потом – продавать. «Но посчитать рентабельность новой модели пока не получается», - посетовал он.

Андрей Косарев полагает, что вариант разделения апартаментов на жилые и гостиничные даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые помогут Петербургу развивать туристическую отрасль – крупные отели в городе не строятся. А получившие жилой статус апарт-отели позволят развивать рынок арендного жилья.

По мнению Марины Сторожевой, пока ожидание смены правового статуса не отражается ни на инициативах застройщиков, ни на ценах. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения», - пояснила она.

Андрей Бойков соглашается с тем, что правовая неопределенность заставляет застройщиков подождать: «В настоящий момент в Петербурге большинство проектов апартаментов де-факто приравнивают к жилью. И хотя закон ещё не принят, на такие проекты власти навязывают нормативы, в том числе социальную нагрузку, как для жилой недвижимости. В связи с этой неопределённостью застройщики сейчас с меньшим интересом рассматривают данный сегмент. По крайней мере до тех пор, пока не будет внесена окончательная ясность на законодательном уровне. Только тогда станет понятно, насколько этот сегмент интересен для девелоперского развития».

Те девелоперы, которые уже вложились в проекты апартаментов, но еще не вышедшие на площадку, видимо, чувствуют себя не слишком комфортно, размышляет Андрей Косарев. По его мнению, они рискуют потерпеть убытки, как минимум - из-за заморозки средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования.

Долгожданный законопроект о статусе апартаментов наконец внесен в Госдуму. Согласно документу, апартаменты будут представлять отдельную категорию недвижимости – многофункциональные объекты, которые разрешено строить в общественно-деловых зонах, на землях, не предназначенных для жилой застройки. Но на этапе строительства продажи предполагается вести в рамках 214-ФЗ, с использование счетов эскроу, а по завершении апартаменты получат статус жилья.

Обяжут ли застройщиков возводить еще и социальные объекты в качестве приложения к апартаментам, решат региональные власти. Судя по ситуации в Петербурге, Смольный еще как обяжет

 

Мнение

Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI):

Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается уже давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределенность как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, никак не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно четко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. Т.е. не смешивать апарт-отели и «псевдожилье».

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:

Пока всё держится на уровне страхов и разговоров. Слишком мало времени прошло после громких заявлений Минстроя, чтобы мы по-настоящему ощутили какой-либо эффект. Тренды, которые существовали на рынке до этих новостей, пока продолжаются. Единственное – непрофильные игроки рынка стали более настороженно относиться к сегменту. Я имею в виду собственников и инвесторов, которые впервые задумались о покупке земли или о переоборудовании своего объекта под апартаменты. Это всегда было неплохой «таблеткой» для скучающих активов. Все, кто давно работает на рынке, спокойно трудятся дальше и ждут нового закона. Ждут, кстати, уже лет пять.

После принятия нового статуса может сократиться доля бездумных объектов в формате «псевдожилья». 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугублялся в течение всего 2020 года. В продажу было выведено меньше проектов, чем в предыдущие годы, и такого сильного сокращения предложения за всю историю рынка апартаментов еще не было. Анонсированный ранее новый закон поставил на паузу покупку новых участков под проекты с апартаментами. В ближайшей перспективе спрос, который затормозился ранее из-за уменьшившегося предложения, будет расти как по мере появления новых предложений в Петербурге, так и по мере прояснения содержания нового закона. Последний явно будет дорабатываться — очень много в нем далеко идущих последствий, способных поставить под вопрос существование этого рынка в будущем. Наиболее интересным будет определение социальной нагрузки на проекты в планах и регулирование сегмента сервисных апартаментов, рынок которых особенно развит в Петербурге. В этом свете, с одной стороны, есть обширное поле для гипотетических рассуждений, с другой стороны, очевиден факт — стоимость метра будет увеличиваться. Поэтому действующее уже много лет правило — если приобретать доходную недвижимость, то лучше сейчас — становится особенно актуальным.

VALO

Доля классов в общем объеме предложения:

бизнес

28%

комфорт

26%

премиум

8%

эконом

38%

Доля форматов в общем объеме предложения + количество квадратных метров в предложении в каждом формате на конец 1 квартала:

 

сервисные

несервисные

рекреационные

116 704 м2

34 358 м2

8 876 м2

73%

21%

6%

Структура предложения в 1 квартале 2021:

 

сервисные

несервисные

рекреационные

бизнес

66%

29%

4%

комфорт

62%

23%

15%

премиум

0%

95%

5%

эконом

100%

0%

0%

Средневзвешенные цены кв.м  с чистовой отделкой (кроме премиум сегмента) на конец 1 кв. 2021 г., в рублях:

Сервисные апартаменты:

Комфорт - 177 821

Эконом - 113 492

бизнес - 220 190

Несервисные апартаменты:

Комфорт - 169 883

бизнес - 264 197

премиум - 623 028

Рекреационные апартаменты:

Комфорт - 162 206

Бизнес - 232 162

Премиум - 268 823

Спрос на протяжении 1 квартала оставался стабильным, без резких всплесков.


АВТОР: Ирина Карпова
ИСТОЧНИК ФОТО: https://pegast.ru