Осваивая подземное пространство
Технология «стена в грунте» все активнее применяется при освоении подземного пространства и доказала свою эффективность в условиях плотной городской застройки.
В крупных городах страны растет популярность создания и освоения подземного пространства по технологии «стена в грунте». Она предполагает создание ограждающей стены по периметру будущего подземного помещения и считается щадящим методом обустройства сооружений и конструкций на глубине свыше 4 метров. «Стена в грунте» незаменима при возведении новых объектов в условиях плотной городской застройки. Впрочем, все чаще ее стали применять и на строительных площадках и не имеющих жестких ограничений и стесненности, так как она уже доказала свою экономическую эффективность.
Технологические особенности
По словам директора Института строительства и ЖКХ ГАСИС НИУ ВШЭ Олега Рубцова, по принципу работы «стена в грунте», непосредственно как конструкция, может быть консольной (обладающей несущей способностью за счет заделки нижнего конца стены в основание), распорной (обладающей несущей способностью за счет возведения распорок от борта до борта котлована) и анкерной (несущей за счет устройства специального анкерного крепления). Как правило, используется комбинация этих принципов. Эти принципы устройства подпорных стен получили наибольшее распространение в области гражданского строительства. Кроме того, существует класс подпорных стен, сопротивление опрокидыванию и сдвигу которых формируется за счет массы или геометрии самой стены. К ним относятся гравитационные стены, стены с контрфорсами, уголковые стенки.
«Также "стены в грунте" классифицируются по условиям их применения и могут быть временными и постоянными. При этом постоянные стены могут включаться в работу основных конструкций возводимых зданий в качестве несущего или ограждающего элемента, а также использоваться в качестве геотехнического барьера для отсечения зоны влияния возводимого сооружения от окружающей застройки. Условия применения диктуют в том числе материал стен. В целом выбор материала конструкции, способ ее работы, технологию устройства определяют на основании тех геотехнических задач, которые предстоит решить, обеспечив надежность возводимого сооружения. Выбору параметров стены в грунте предшествуют инженерные изыскания, разработка проекта с детальными геотехническими расчетами и численным моделированием системы сооружение — вмещающий грунтовый массив, а также моделирование этапов возведения с учетом применяемой технологии строительства», — подчеркивает Олег Рубцов.
По типу конструкции можно выделить три вида «стен в грунте», продолжает тему заместитель главного инженера ООО «УМ Геоизол» (входит в Группу компаний «ГЕОИЗОЛ») Александр Иванов. Первый — монолитная бетонная «стена в грунте», устройство которой происходит щелевым плоским грейфером на ширину от 400 до 1500 мм. Второй вид — «стена в грунте» из буросекущих свай на ширину от 350 до 1500 мм. Третий вид — это сборные «стены в грунте» из жесткого стального шпунта, обычно это шпунт Ларсена, который выполняется либо вибропогружением, либо методом статического вдавливания. В плотной городской застройке, в том числе в исторической части Санкт-Петербурга, устройство ограждающей конструкции выполняется по технологии «стена в грунте» плоским щелевым грейфером либо из шпунта Ларсена методом статического вдавливания.
«На выбор конструкции "стены в грунте" влияет геология. Грунты в Санкт-Петербурге довольно непредсказуемые. Для полного контроля над ситуацией важно внимательно изучать каждую инженерно-геологическую скважину на участке. Даже соседние участки, расположенные в 30–50 м друг от друга, могут разительно отличаться. Например, большая часть участка под строительство может быть сложена нормальными суглинками и супесями. Но буквально по соседству будут залегать насыщенные водой пески — "плывуны". Например, в проекте строительства двухъярусного подземного паркинга в бизнес-квартале "Невская Ратуша" предусмотрено устройство "стены в грунте" щелевым плоским грейфером. В рамках первого этапа геология в целом оказалась благоприятной, проект был реализован без неприятных сюрпризов. Но в рамках строительства паркинга во втором этапе мы наблюдаем сложную геологию. В составе грунтов, залегающих на этом участке, есть водонасыщенные слои, в основном — серые очень плотные пески с модулем деформации 305–315 кг на см», — добавляет Александр Иванов.
Под определенные задачи
Как отмечает специалист по буровым установкам XCMG ООО «СюйГун Ру» Игорь Мурашов, основными факторами для выбора оборудования служат предполагаемая ширина и глубина стены в грунте. Также выбор конкретной модели определяет геология участка работ. По его словам, китайский концерн XCMG в своем ассортименте имеет две линейки машин для выполнения работ по технологии «стена в грунте»: машины с гидравлическим грейфером для мягких грунтов — это модели XG500E, XG600E, XG700E — и машины серии XTC с гидравлической фрезой для скальных грунтов с глубиной разработки траншеи от 55 до 125 м.
«Механизм работы грейфером XG и фрезой XTC в корне различается: при использовании грейфера грунт отрывается от массива челюстными ковшами и поднимается на поверхность, а при использовании фрезы грунт разрабатывается режущими дисками, приводимыми в движение гидравликой, и затем с помощью насоса, расположенного в теле гидрофрезы, поднимается по резиновому шлангу на поверхность. Для облегчения выполнения работ в углах траншеи были разработаны и применены специальные вертлюжные соединения с грейфером, позволяющие поворачивать тело грейфера под углом к траншее 0–90 и 0–180 градусов. Значительное преимущество машин XCMG заключается в возможности коррекции корпуса грейфера или фрезы в разрабатываемой траншее при помощи специальных гидроцилиндров. За положением корпуса в траншее следит инклинометр, в совокупности эти инструменты дают оператору полный контроль над рабочим процессом», — сообщил Игорь Мурашов.
Мнение
Игорь Мурашов, специалист по буровым установкам XCMG ООО «СюйГун Ру»:
— С развитием инфраструктуры и освоением подземного пространства мегаполисов мы прогнозируем рост спроса на машины для стены в грунте. Например, сейчас сразу пять машин XCMG модели XG480D работают на строительстве московского метро. Цена в иностранной валюте за последние годы не изменилась, однако из-за ослабления курса рубля в российской валюте, к сожалению, оборудование подорожало.
Качество на контроле. Проблемы внешнего строительного контроля
Строительный контроль позволяет не только гарантировать качество возводимых объектов, но и повысить рентабельность проводимых работ. Все активнее в надзорно-проверочной деятельности задействуются новые технологии и оборудование.
Строительный контроль является обязательной частью технического сопровождения при возведении практически любого объекта. Это требование прописано в Градостроительном кодексе РФ и выполняется участниками рынка. Проводить строительный контроль могут как застройщик или технический заказчик, так и специализированные независимые организации.
По оценке специалистов, наиболее распространенные нарушения выявляются в технологии строительства, несоответствия его ГОСТ. Также в ряде случаев строители используют материалы, качество которых не отвечает проектным требованиям. Выявляются и нарушения ведения и представления исполнительной документации.
Работа с профессионалами
По оценке экспертов, в настоящее время в России более 1,2 тыс. компаний предоставляют услуги внешнего строительного контроля. С каждым годом число организаций, осуществляющих этот вид деятельности, становится все больше. Внешний технический аудит востребован со стороны небольших строительных организаций, а также «середнячков». Крупные девелоперские компании чаще всего оценивают качество строительства самостоятельно.
Генеральный директор ООО «Нави» Александр Нилов считает, что в настоящее время на рынке есть даже определенный избыток организаций, выполняющих строительный контроль. Причем далеко не все из них имеют необходимые лицензии, квалифицированный персонал и соответствующее оборудование для качественного выполнения работ. По его словам, стоимость оказания данной услуги в целом осталась без изменений. Она зависит от типа здания, сметной стоимости строительства, сроков проведения работ.
«Для выбора профессиональной организации по ведению строительного контроля надо обращать внимание на следующие основные критерии. Она должна иметь допуск СРО для осуществления этих работ. Сотрудники компании должны быть включены в Национальный реестр специалистов НОСТРОЙ и иметь удостоверения о повышении квалификации по безопасности строительства и строительному контролю. Также мы рекомендуем обращать внимание на наличие у потенциального исполнителя специального инструмента, для возможности оценки качества ведения строительных работ», – добавил Александр Нилов.
В IT-формате
По мнению директора департамента внедрений и комплексной автоматизации компании «Мобильные решения для строительства» Андрея Поздеева, если говорить о современных технологиях, которые сегодня можно и нужно использовать в строительном контроле, то в первую очередь стоит вспомнить о физическом инструментарии. В частности, можно использовать беспилотные летательные аппараты. Благодаря дронам руководитель, находясь в головном офисе, может наблюдать за стройкой и мониторить качество строящегося объекта. Также контролировать качество строительства можно с использованием лазерных 3D-сканеров. Но эти технологии в настоящий момент не очень распространены из-за дороговизны.
«Максимально доступный инструмент контроля качества строящихся объектов связан с возможностями различных гаджетов, таких как мобильные телефоны и планшеты. При этом стоит помнить, что обычный функционал мобильных устройств не решает проблем, с которыми сталкиваются инженеры строительного контроля. По этой причине необходим дополнительный софт: программное обеспечение, позволяющее закрывать необходимые задачи. Так, программный комплекс, разработанный нашей компанией, позволяет фиксировать информацию, полученную на стройплощадке, указывать выявленные нарушения в месте и в моменте их возникновения при помощи мобильного устройства. Далее возможности ПО позволяют в режиме реального времени донести эту информацию до заинтересованных пользователей: руководителей проекта, службы по строительному контролю и т. д.», – подчеркнул Андрей Поздеев.
Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман рассказала «Строительному Еженедельнику», что компания разработала собственную программу контроля качества строительства. «Она позволяет отслеживать результаты внутреннего производственного контроля со стороны подрядчика, внешнего инспекционного контроля со стороны заказчика и исполнение решений авторского надзора от проектной организации. Кроме того, она помогает специалистам строительного контроля оперативно совместно с подрядчиком производить освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, с занесением результатов контроля в наглядную архивную базу. В любой момент можно посмотреть, как был сделан тот или иной узел, выполнен тот или иной этап работ», – говорит эксперт.
По словам Елены Гутман, внедрить программный продукт было непросто. Ощущалось сопротивление со стороны подрядчиков, поскольку это дополнительный контроль за ними. Но за год система себя полностью оправдала. Она постоянно совершенствуется. В компании уверены, что за такими IT-решениями будущее отрасли.
Мнение
Александр Нилов, генеральный директор ООО «Нави»
– Важно всегда помнить, что новый объект капитального строительства попросту будет не сдать в эксплуатацию, не выполнив требования по осуществлению строительного контроля, поскольку лицо (организация), выполнявшее эту функцию, должно участвовать в подписании документов для получения разрешения на ввод.
Точь-в-точь. Нюансы проведения технической инвентаризации
Первичная техническая инвентаризация объектов недвижимости становится более эффективной и быстрой.
В 2013 году БТИ лишилось монополии на предоставление ряда своих услуг. В том числе одной из основных – технической инвентаризации. В настоящее время ею также могут заниматься коммерческие и муниципальные кадастровые организации. Конкуренция на этом рынке высока. Заказчиков интересуют качество, скорость, объем предоставляемой услуги, ну и, конечно, цена.
Техническую инвентаризацию объектов недвижимости можно разделить на три вида. Первичную, которая обычно проходит после завершения строительства. В большинстве случаев ее заказывают застройщики. По результатам обследования они получают технический паспорт и ставят дом на кадастровый учет. Плановую инвентаризацию, которая должна проходить раз в пять лет. Но собственники недвижимости этому правилу редко следуют. А также внеплановую, выполняемую чаще всего при продаже объекта, если он ранее был перепланирован.
Соответствовать плану
По словам директора по развитию ООО «Новые Кадастровые решения» Дениса Петрова, в рамках первичной технической инвентаризации проводятся замеры площади здания, помещений, придомовой территории. Полученные фактические сведения сверяются с представленными данными из проектной документации. О случаях расхождения показателей уведомляется заказчик.
«Несоответствие фактических и проектных данных действительно случается. Особенно при замере площадей квартир. И, как правило, в сторону увеличения. За лишние метры покупателю чаще всего приходится доплачивать. В нашей практике исследований разница в сторону увеличения доходила до 8 м при проектной площади квартиры в 42 «квадрата». Лет пять назад такими несоответствиями грешило много застройщиков. Сейчас наблюдается тенденция к существенному снижению таких ошибок. Это связано с тем, что покупатели стали чаще судиться с застройщиками, не оказавшими им услугу качественно. И девелоперы стали более ответственно подходить к выполнению своих обязательств», – рассказывает Денис Петров.
Индивидуальные факторы
Как рассказывает генеральный директор ГК «Рустехреестр» Константин Климушин, на первый взгляд может показаться, что правила проведения технической инвентаризации едины для всех объектов недвижимости, регламентированы приказами и инструкциями и мало чем отличаются друг от друга. Но на практике оказывается, что каждый проект индивидуален. Причем не только по объему, площади и форме строения, но и по огромному количеству факторов, незаметных для обывателей. Это могут быть и спорные вопросы в отношении балконов, лоджий, террас, мезонинов и антресолей, определения этажности, и целый пласт работы с общим имуществом многоквартирного дома.
«Наверное, самым сложным и необычным проектом для нашей компании был круглый многоквартирный жилой дом. Особенность проведения технической инвентаризации объекта заключалась не только в непосредственной работе на объекте, но и в процессе выполнения обмерных чертежей. Они требовали высокой точности и детальности, ведь в круглом здании расположены квартиры неправильной формы, и за каждый квадратный метр в них застройщику приходится отчитываться перед покупателем, а всю ответственность за подсчеты несем мы», – подчеркнул он.
Эксперты рынка отмечают, что в настоящее время все активнее при инвентаризации задействуются новые технологии измерения площадей зданий и помещений. К таковым, к примеру, относится лазерное сканирование. Оно с помощью специального прибора позволяет обмерить здание в сжатые сроки с минимальной погрешностью. Также лазерное сканирование может выявить в дальнейшем изменения, произошедшие с конструкциями объекта, а также спрогнозировать его дальнейшее поведение в процессе эксплуатации.
Константин Климушин добавляет, что сейчас много говорят о BIM-технологиях, 3D-моделировании, искусственном интеллекте и прочем. «Эти разработки рано или поздно войдут и в нашу сферу деятельности, но на сегодняшний день они слишком дороги для использования в работе», – отмечает он.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ГК «Рустехреестр»:
– В среднем полный цикл – от выхода наших специалистов на объект до согласования итогового результата заказчиком – длится около одного месяца. В целом же многое на этом рынке зависит от квалификации персонала, работающего над проектом, используемого оборудования и программного обеспечения. «Рустехреестр» постоянно следит как за изменениями в законодательстве в области кадастровой деятельности, так и за материально-техническим обеспечением и оснащенностью своих специалистов для того, чтобы взятые на себя обязательства исполнялись в срок.
Кстати
ГУП «ГУИОН» несколько дней назад завершило обмеры двух многоквартирных домов по заказу ООО «СПб Реновация». Объекты построены на территории ЖК «Живи! В Рыбацком» и расположены по адресу: ул. Славянская, д. 24 и д. 26. На объектах сотрудники организации измерили все помещения и описали их, подготовив весь пакет документов, необходимых для последующего ввода домов в эксплуатацию и постановки их на кадастровый учет. Отмечается, что в 2017 и 2018 годах ГУП «ГУИОН» также проводило первичную инвентаризацию ряда объектов компании «СПб Реновация».