Промышленные виды и типы фундаментов


25.02.2021 11:20

Прочность и надежность любого сооружения зависит от надежности фундамента и грунтового основания.


Стоимость фундамента в затратах на строительство сооружения составляет от 7 до 15%. Но при строительстве на местности со сложным рельефом, сильно обводненных почвах, с применением укрепления грунта, стен и так далее, стоимость может взлетать до 40%. Поэтому крайне важно подходить к выбору фундамента обдуманно и взвешенно.

От чего зависит выбор фундамента

Фундамент– это подземная часть здания или сооружения, воспринимающая нагрузку от надземной части и передающая ее на грунтовое основание. Фундамент состоит из следующих элементов:

  • Обрез – верхняя плоскость фундамента, на которой располагаются наземные части здания.
  • Подошва- нижняя плоскость, соприкасающаяся с грунтовым основанием

Состояние грунтов

Грунты– это геологические породы, залегающие в верхних слоях земли. Состоят из твердых частиц- зерен, разной размерности, по- другому- «скелета грунта», и пустот, заполненных атмосферным воздухом или частично водой.

Основанием называется толща грунта, непосредственно принимающая нагрузку от фундамента здания или сооружения.

Основания, способные воспринимать нагрузку без предварительного усиления грунтов, называют естественным. Основания, которые могут принимать нагрузку только после проведения мероприятий по усилению грунтов, называются искусственными.

В следствии давления, передаваемого зданием, грунты под фундаментом испытывают значительные сжимающие усилия. Под действием этих нагрузок грунты равномерно уплотняются. Такие равномерные деформации называют осадкой, которые вызывают осадку фундамента.

Неравномерные деформации грунта, происходят в результате уплотнения и коренного изменения структуры грунта под воздействием внешних нагрузок, либо собственной массы, или других факторов. Например, замачивания просадочного грунта, подтаивания участков льда в грунте, называют просадкой. Такие деформации могут вызвать повороты фундаментов, вплоть до разрушения. Просадки основания недопустимы.

Для того, чтобы деформации не оказали опасных воздействий на работающие под нагрузкой конструкции, не повлияли на условия эксплуатации, установлены предельные величины деформации основания и напряжения в грунте, возникающих под подошвой фундамента. Ширина и глубина напрягаемой зоны значительно превосходит ширину основания фундамента. Но на глубине равной шестикратной ширине подошвы фундамента грунт уже не испытывает напряжений.

Если грунты-основания, в пределах сжимаемой толщи, не обладают необходимой несущей способностью, например, насыпные грунты, торфяники, рыхлые песчаные и суглинистые грунты с большим содержанием органических осадков, то их искусственно укрепляют или применяют фундаменты, передающие нагрузки на нижележащие прочные грунтовые основания.

При проектировании промышленных фундаментов обязательно учитываются предельные состояния грунтов по двум группам:

  • Несущей способности
  • Деформации
Деформация грунта
Деформация грунта
Источник: https://pillar-ua.com/

Глубина заложения фундамента

На показатель глубины заложения строительного основания влияют факторы:

  • Эксплуатационное назначение строения
  • Архитектурные особенности сооружения
  • Нагрузки: статические и динамические
  • Уровень и состояние грунтовых вод
  • Глубина заложения коммуникаций и фундаментов соседних строительных конструкций
  • Характер грунтов
  • Уровень промерзания почвы
  • Рельеф местности строительной площадки

Какие существуют нагрузки на фундамент

При расчете параметров основания будущего здания максимально учитываются всевозможные нагрузки. Нагрузки на фундамент делят на постоянные и переменные.

Постоянные нагрузки:

  • Вес строительных материалов для возведения стен, материалы окон и дверей
  • Вес перекрытий.
  • Кровля.
  • Лестничные марши
  • Вентиляционное и санитарно- техническое оборудование
  • Станки, подъемные механизмы и другое стационарное оборудование

Переменные нагрузки:

  • Ветровая нагрузка.
  • Нагрузка снежного покрова.
  • Динамические нагрузки от прилегающих автомобильных дорог, аэропортов, соседних промышленных зданий.
  • Вес людей работающих, проживающих и обслуживающих здание.
  • Вес мебели, мобильного оборудования.
Схема расчетных нагрузок на фундамент
Схема расчетных нагрузок на фундамент
Источник: https://saucyintruder.org/

Требования к фундаментам

К строительным основаниям предъявляются те же, либо более строгие требования, что и к возводимым на них строениям. Поэтому срок службы фундамента не может быть менее срока эксплуатации здания или сооружения.

  • Прочность.
  • Устойчивость на опрокидывание и скольжение в плоскости подошвы.
  • Инертность к воздействию агрессивных грунтовых вод.
  • Стойкость к климатическим факторам таким как морозостойкость, пучению грунтов при замерзании.
  • Соответствие по долговечности сроку службы здания.
  • Экономичность.
  • Индустриальность – это возможность производства конструктивных элементов промышленным способом.

Исходя из вышеперечисленных требований выстраиваются принципы проектирования строительных оснований, а именно:

  • Расчет фундаментов строений производится по предельным состояниям независимо от вида и типа строительного основания, опираясь на данные геолого-инженерных изысканий.
  • Учет взаимодействия всей системы - грунт, строительное основание и надфундаментные несущие сооружения: стены, балки, перекрытия.
  • Всесторонний подход при отборе типа фундамента: оценка работы грунтов на основе инженерно-геологических условий на строительной площадке; степени реакции несущей конструкции здания или сооружения на неравномерные деформации грунта.
Монолитный плитный фундамент
Монолитный плитный фундамент
Источник: https://odstroy.ru/

Проектирование фундаментов

Проектировать строительные основания должны специалисты высокого профессионального уровня. Цена ошибки, допущенной при проектировании, может быть очень высока. К проектированию фундамента следует приступать только тогда, когда на руках имеются все вводные данные: результаты инженерно- геологических исследований, подробный проект надфундаментной части здания или сооружения. Приведенные факторы указывают на сложность выполнения проектирования оснований и фундаментов. Поэтому бывает трудно однозначно решить с выбором рационального типа фундамента, не приняв во внимание несколько возможных, конкурирующих вариантов. Окончательное решение следует принимать на основе технико-экономического сравнения рассматриваемых вариантов оснований и фундаментов. При этом необходимо учитывать финансовые затраты на подготовительные работы, проектировку и строительство; долговечность конструкции, материалоемкость, индустриальность изготовления, трудоемкость, возможность проведения работ в холодное время года. Важно учесть момент сохранения естественной структуры грунтов основания во время производства земляных работ.

Вариантное проектирование оснований и фундаментов рекомендуется выполнять в такой последовательности:

  • Наметить возможные, конкурирующие варианты оснований и фундаментов с учетом инженерно-геологических условий строительной площадки, конструктивных особенностей здания или сооружения и действующих нагрузок.
  • Рассчитать выбранные варианты оснований и фундаментов в стадии технического проекта, отобрав наиболее нагруженные фундаменты.
  • Провести технико-экономическое сравнение вариантов и выбрать из них наиболее рациональный.
Проектирование промышленного фундамента
Проектирование промышленного фундамента
Источник: https://vash-fundament.ru/

Классификация фундаментов

Фундаменты классифицируют по признакам.

По форме в плане:

  • Ленточные
  • Столбчатые
  • Сплошные (плитные)
  • Свайные
Ленточный промышленный фундамент
Ленточный промышленный фундамент
Источник: https://karkas-stroy.ru/

По виду материала:

  • Бетонные
  • Железобетонные
  • Бутовые
  • Бутобетонные
  • Кирпичные
  • Деревянные
Деревянный фундамент
Деревянный фундамент
Источник: https://red-price63.ru/

По характеру работы под нагрузкой

  • Жесткие. Такие фундаменты испытывают преимущественно сжатие, и в которых не возникает деформации изгиба. Производятся из природного камня и цементного раствора. Например, бутобетон или бетон.
  • Гибкие. Работающие как на сжатие, так и на изгиб. В строительстве подобных фундаментов применяют железобетон.

По способу производства:

  • Сборные
  • Монолитные

По глубине заложения

  • Мелкого заложения. Как правило, это до двух метров, но выше точки промерзания грунта
  • Глубокого заложения. Ниже точки промерзания грунта.
Монолитный фундамент
Монолитный фундамент
Источник: https://delta-ram.ru/

Виды и типы фундаментов

Ленточные

Применяют на сухих, прочных грунтах. Ленточные фундаменты могут быть как сплошными, так и прерывистым. В разрезе могут представлять собой прямоугольник, трапециевидную форму, либо ступенчатую конструкцию.

  • Сборные. Состоят из железобетонных блоков, блоков-плит, фундаментно-стеновых блоков. Блоки- плиты или блоки-подушки выпускаются прямоугольной или трапециевидной формы. Укладываются на тщательно утрамбованную песчаную подготовку толщиной 100 мм. В целях сокращения расхода бетона и снижения массы фундамента применяют пустотелые блоки с узкими сквозными или широкими замкнутыми пустотами. Размеры блоков подушек принимают: по ширине от одного до трех метров; по длине от 1,2 до 3 метров; по высоте 0,3 метра и 0,5 метра
  • Монолитные. Представляет собой армированную бетонную конструкцию, проложенную под несущими и ограждающими стенами здания. Может быть выполнен как с мелким заглублением, так и с заглублением ниже уровня промерзания почвы. Позволяет, как и сборный ленточный фундамент, предусмотреть в проекте сооружения подвальные помещения и цокольный этаж.

Все типы ленточных фундаментов подлежат обязательной защите от дождевых и талых вод. С этой целью по периметру наружных стен делают отмостку из асфальта или бетона или сборных железобетонных плит. Ширина отмостки должна быть не менее 0,5 метра, с уклоном от здания 2-3%. Однако, в любых грунтах содержится капиллярная влага. Влага проникает в тело фундамента и поднимается к зоне сопряжения с элементами надземной части строения. Чтобы не допустить поступление влаги на границе фундамента со стенами устраивают гидроизоляцию.

За неправильным осуществлением работ по устройству гидроизоляции и отведению внешних вод неминуемо кроется разрушение фундамента. Увеличение влажности станет причиной вымывания раствора из соединительных швов, отслоения штукатурки, коррозии арматурного каркаса.

Ленточный фундамент
Ленточный фундамент
Источник: https://remont.adstores.ru/

Столбчатые фундаменты

Устраиваются в тех случаях, когда нагрузка от здания вызывает давление на грунт меньше нормативного (малоэтажное промышленное строительство), либо под колонны. Бывают сборными и монолитными.  Под зданиями с несущими стенами столбчатый фундамент располагают под углами, под простенками и через 3-5 метров на глухих участках стен. По фундаменту прокладывают балки из сборного или монолитного железобетона.

Столбчатые фундаменты применяют для отдельно устанавливаемых столбов, колонн при строительстве, как одноэтажных, так и многоэтажных промышленных и гражданских зданий. Колонный каркас опирают на железобетонные блоки стаканного типа или блок- стакан.

Монолитный столбчатый фундамент представляет собой ступенчатую конструкцию с подколонником и стаканом для установки колонн. Высота ступени составляет 0,3 или 0,45м. Подколонники устанавливают на плиту по цементно-песчаному слою. Высота блок-стакана 1,5 и 1,8 метра до 4,2 метра с градацией через 0,6 метра. Размеры подошв в плане составляют от 1,5 на 1,5 метра до 6,6 на 7,2 с модулем 0,3 метра.

Столбчатый промышленный фундамент
Столбчатый промышленный фундамент
Источник: https://fresh-lifehack.ru/

Сплошные фундаменты

При очень слабых грунтах и значительных нагрузках в строительстве применяют сплошные фундаменты или иначе- плитные. Они представляют собой сплошную железобетонную плиту под всей площадью здания. Имеют плоскую или ребристую конструкцию. Применяется в строительстве сооружений без подвалов и цокольных этажей. Плитный фундамент отличается высокой надежностью. Поэтому может применяться на любых видах грунтов. Экономически неоправданно использование плитного фундамента на местности с большим уклоном. Устройство плитного фундамента является затратным, так как подразумевает значительный объем земляных работ и использования большого количества строительных материалов. Конструктивно плитный фундамент представляет из себя многослойную структуру.

  • Работы по обустройству сплошного фундамента начинают с выборки слоя почвы и подготовки котлована.
  • Площадь котлована утрамбовывают. Затем кладется песчаная или гравийно-песчаная подушка. Она служит для гашения вибраций, отведения грунтовых вод, противодействует пучению.
  • Прокладывают геотекстиль для армирования и противодействию заиливания подушки. В зависимости от толщины подушки геотекстиль можно прокладывать между слоями, для улучшения армировки.
  • Для выравнивания основы проводят бетонную подготовку жидким раствором. Таким образом выравнивается горизонтальный уровень, что необходимо для правильной установки железобетонного каркаса и улучшается гидроизоляция.
  • Гидроизоляция. Гидроизоляционные материалы предотвращают капиллярный подсос влаги
  • Железобетонный армирующий каркас. Представляет собой взаимосвязанную конструкцию из арматуры. Каркас предотвращает растрескивание бетона и обеспечивает высокую стойкость к деформациям.
  • Бетонный массив. Толщина его зависит от расчетных характеристик здания.

Дополнительно, в зависимости от характера грунтов может монтироваться дренажная система и выполняться утепление для противодействия промерзанию почвы.

Сплошной фундамент
Сплошной фундамент
Источник: https://stavimsteni.ru/

Свайные фундаменты

Свайным называют фундамент, в котором для передачи нагрузки от сооружения на грунт используется свая. Он состоит из свай и объединяющей их жесткой связи- ростверка, либо плиты- перекрытия. В соответствии с этим свайные фундаменты бывают:

  • Ростверковые
  • Безростверковые

Сваи располагают под зданием по аналогии со столбчатым фундаментом, но с меньшим шагом, который определяют расчетом.

Свайные фундаменты применяют там, где необходимо передать значительные нагрузки на слабые водонасыщенные грунты. Когда производство большого объема земляных работ для устройства основания под другие виды фундамента технически невыполнимо или экономически нецелесообразно.

Свайный фундамент
Свайный фундамент
Источник: https://zs-sv.ru/

В зависимости от нагрузок, действующих на фундамент, сваи могут располагаться:

  • По одной. Под отдельной опорой.
  • Рядами под стеновыми конструкциями
  • Кустами. Под колоннами.
  • Свайными полями. Под строениями малой площади со значительными нагрузками.

По виду материала сваи выпускают:

  • Бетонные.
  • Железобетонные.
  • Стальные

По способу изготовления и погружения в грунт сваи делят на:

  • Забивные. Погружают методом забивки, вдавливания, вибрации и ввинчивания
  • Набивные. Относятся к группе монолитных. Их устраивают непосредственно в грунте из бетона или железобетона, с помощью специальных обсадных труб, которые погружаются в предварительно сформированную скважину. Применяют такой тип фундамента при больших нагрузках. Диаметр сваи может достигать 1000 миллиметров, а глубина заложения 20 метров и более.

По характеру работы в грунте сваи делятся на два типа:

  • Висячие. Не достигают плотного грунта. Принимаемую нагрузку передают за счет сил трения между их боковой поверхностью и грунтом.
  • Сваи-стойки. Такие сваи проходят через слабый грунт и нижним концом опираются на прочное основание, передавая на него всю нагрузку от строения.

Отличие фундамента промышленного от частного

Основное отличие промышленных фундаментов, в том числе и фундаментов гражданского многоэтажного строительства, от фундаментов частного малоэтажного строительства заключается в том, что промышленные объекты производят значительно большую нагрузку на строительное основание. Промышленные фундаменты многоэтажных зданий часто испытывают нагрузки не только на сжатие, но и на растяжение, скручивание, смещение. Поэтому промышленные фундаменты отличаются большей прочностью, массивностью, более высокими требованиями к материалам, и дороговизной.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://kakpostroit.su/


Комфорт-класс: что, где, какой, почем


17.02.2021 10:06

Классы «комфорт» и «комфорт+» являются наиболее востребованными среди всех жилых новостроек в Санкт-Петербурге и прилегающих районах массовой застройки Ленобласти. Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о новых трендах, характерных для этого сегмента.


Широкая популярность комфорт-класса у покупателей формируется благодаря сочетанию достаточно высокого уровня комфортности жилья, неплохих локаций, где располагаются комплексы со сравнительно невысокой ценой, обеспечивающей достаточную доступность.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2020 года в Петербурге объем спроса сегмента «комфорт» составил порядка 2,2 млн кв. м (65% в общем объеме спроса), в том числе класс «комфорт+» примерно 519 тыс. кв. м (15% в общем объеме). По сравнению с 2019 годом рост спроса в обоих сегментах составил 5%.

Что

Эксперты отмечают, что деление рынка новостроек на сегменты все больше приобретает достаточно условный характер, и это сейчас в значительной мере маркетинговый инструмент, а не классификация, позволяющая определить качественные характеристики жилья. Тем не менее специалисты постарались обобщить признаки, позволяющие отнести жилой комплекс к комфорт-классу (в широком понимании).

«Определить набор обязательных требований к жилью в классах "комфорт" и "комфорт+" до сих пор остается задачей со звездочкой. Фактически опции, которые будут предложены покупателю, зависят больше от опыта и потенций застройщика, чем от ожиданий рынка. Тем не менее хорошим тоном сегодня считается: качественная отделка мест общего пользования, часто с авторским дизайном, разнообразное оборудование на детских площадках, элементы умного дома и обеспечение безопасности на территории комплекса», — отмечает директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, основные требования к жилью класса «комфорт» остались в целом прежними. «Это ЖК, расположенные в обжитых локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Обязательно наличие благоустроенной изолированной территории с детскими и спортивными площадками. Большой плюс — наличие собственной инфраструктуры», — говорит она.

«ЖК комфорт-класса, кроме престижной локации, выделяются близостью к зелени и воде, просторной благоустроенной территорией дворов, небольшим количеством квартир на этаже, возможностью выбрать квартиру с отделкой или без нее, помещениями для консьерж-службы, просторными входными вестибюлями, достаточной обеспеченностью жильцов парковочными местами. Возможность выбора квартиры с подготовкой под отделку, присущая более высокому классу жилья, становится опцией в жилых комплексах класса "комфорт+"», — добавляет начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Коваленко.

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов обращает внимание на то, что инфраструктура таких ЖК должна соответствовать понятию «комфортное проживание», учитывать потребности жителей всех возрастов и отвечать требованиям безопасности. «Это касается многих аспектов, начиная от коммерческих помещений, в которых располагаются кафетерии и пекарни, до рекреационных зон с досуговыми пространствами для всей семьи. Места общего пользования должны быть максимально функциональными. В парадных важно наличие общего помещения для хранения колясок, велосипедов и спортинвентаря. Входные группы для удобства всех жильцов должны быть реализованы без лишних ступенек и пандусов — с уровня земли», — перечисляет он.

Грани между сегментами жилья стираются, подчеркивает директор по маркетингу и рекламе Группы «Аквилон» Надежда Зотова. «То, что еще несколько лет назад считалось преимуществом бизнес-класса (например, закрытая территория и видеонаблюдение), сегодня стало обязательным условием и для проектов комфорт-класса. Трансформация сегментов напрямую связана с растущими требованиями покупателей к объектам недвижимости», — отмечает Надежда Зотова.

По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, прямых заимствований опций из дорогих сегментов у масс-маркета нет. «Однако есть развитие класса как такового, вкупе с развитием технологий. Бесшумными лифтами и подземным паркингом в "комфорте" уже никого не удивить. Все чаще используются более совершенные архитектурные решения — пестрые фасады остаются уделом стандартного жилья, которое раньше называлось эконом-классом. Используется чередование средне- и высокоэтажной застройки в рамках комплексного освоения территорий», — говорит он.

Где

Для сегмента «комфорт» характерно разнообразие локаций, в которых реализуются проекты. Это не центральные районы, где земля стоит очень дорого и где в основном строятся комплексы бизнес-класса. Но и не совсем «медвежьи углы», в которых сохраняются небольшие островки сегмента «эконом», или, как его принято сейчас называть, «стандартного жилья». Таким образом, участков, пригодных для возведения жилья комфорт-класса сравнительно много, и каждая локация имеет те или иные особенности и достоинства.

Наибольшим спросом среди покупателей недвижимости комфорт-класса пользуются Приморский, Московский и Выборгский районы, констатирует Сергей Мохнарь. «Расположение — ключевой аспект. "Комфорт" и "комфорт+" строятся на территориях, умеренно удаленных от станций метро или на значительном удалении, но с имеющейся транспортной инфраструктурой: общественный транспорт, дороги, близость выездов на КАД. Девелоперы подходят к формированию своего предложения таким образом, чтобы нивелировать недостатки локации. Например, транспортная удаленность уравновешивается строительством соцобъектов, созданием более совершенного благоустройства и привлечением коммерческих арендаторов. И, наоборот, относительно неплохое расположение недалеко от метро сочетается с не самой лучшей экологией, соседством со старой панельной застройкой, отсутствием зеленых зон и так далее», — рассказывает он.

«Лидером спроса в сегменте "комфорт" остается район Каменки в Приморском районе, где мы возводим ЖК "FoRest Аквилон". Локация сочетает в себе ключевые преимущества: транспортная доступность, обилие зелени и развитая инфраструктура. Рядом Юнтоловский заповедник, недалеко Новоорловский парк и выезд на ЗСД, ближайшая станция метро — "Комендантский проспект". Вторая по популярности городская локация — это Невский район, где представлены проекты с наиболее доступными ценами. Там, на Октябрьской набережной, мы строим ЖК "Аквилон SKY"», — говорит Надежда Зотова.

По словам Елены Коваленко, южный берег Финского залива в Красносельском районе Петербурга — очень привлекательная локация. «Простор, свежесть, парки, каналы, близость залива. Здесь строится жилье класса "комфорт", "комфорт+", красивые комплексы от ведущих застройщиков, есть готовые и строящиеся корпуса», — говорит она.

«Терминал-Ресурс» строит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. «Застройка ведется в экологически благополучном зеленом районе с отличной транспортной доступностью. На такую недвижимость всегда есть спрос. Все больше людей выбирают жизнь с современными удобствами вдали от городской суеты», — отмечает руководитель отдела продаж «Терминал-Ресурс» Елена Тян.

Какой

По словам экспертов, требования к квартирам ЖК комфорт-класса также достаточно расплывчаты, но при этом имеется четко выраженная тенденция к оптимизации квартирографии и общему повышению комфортности такого жилья. В последнее время заметным трендом стал интерес покупателей к квартирам большего метража. «В основном интерес покупателей смещается к квартирам с оптимальными площадями — это означает, что места должно хватать на размещение всего необходимого, но за лишние метры клиенты не готовы переплачивать», — констатирует Андрей Кириллов.

«Наиболее востребованными остаются относительно небольшие квартиры, однокомнатные и студии. В то же время за последний год был отмечен рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Режим самоизоляции показал, как важно членам семьи иметь свое личное пространство. Кроме того, часть людей полностью перешла на удаленный режим работы, и только в просторном жилье можно организовать полноценное рабочее место», — говорит Надежда Калашникова.

Такое же наблюдение делает и Надежда Зотова, но при этом выделяет другие факторы, определившие тренд. «Средняя площадь продаваемых квартир в наших проектах комфорт-класса по итогам 2020 года увеличилась на 15% и сейчас составляет 38 кв. м. Стабильным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с объединенной кухней и гостиной. Тенденция на увеличение жилой площади является последствием запуска льготной ипотеки. С учетом снижения кредитной нагрузки покупатели готовы увеличить бюджет для приобретения более просторных квартир», — считает она.

О схожих трендах говорит большая часть экспертов. «В течение прошлого года увеличилась средняя площадь приобретаемых квартир. В готовых объектах были раскуплены все "однушки". Высоким спросом также пользовались двухкомнатные квартиры», — рассказывает Елена Тян. «В 2020 году в сдаточных корпусах наиболее востребованными оказались 2-комнатные квартиры площадью от 56 до 67 кв. м. Это квартиры с полной качественной отделкой в светлых тонах в домах высокой степени готовности. Планировки квартир — классические, гармоничной формы, ширина комнат составляет в среднем 3,3 м, площадь кухни 11–15 кв. м», — отмечает Елена Коваленко.

Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин обращает внимание на изменения в восприятии покупателями евроформата. «Сейчас востребованы одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Однокомнатные квартиры — порядка 36–40 кв. м, двухкомнатные — до 60 кв. м. В приоритете у покупателей евроформаты. При этом несколько изменилось само понятие европланировки. Раньше такой считалась квартира с большой кухней — порядка 20–25 кв. м, которую при желании можно было зонировать на гостиную и кухонную зону. Сейчас же евроквартирой считают любую планировку, где кухня больше комнаты. То есть однушка площадью 33 кв. м с кухней 13 кв. м и комнатой 10 кв. м уже будет считаться клиентами евродвушкой», — говорит он.

При этом эксперты отмечают, что у квартир комфорт-класса появляется все больше опций, которые ранее были характерны для более дорогих сегментов. «Сейчас в некоторых проектах сегмента стали появляться дополнительные опции и форматы квартир. Например, в ЖК "Поэт", который мы строим в Выборгском районе, нет студий, зато есть квартиры с террасами. В "Лондон Парке" помимо высотных корпусов есть небольшие пятиэтажные, где на каждом этаже ограниченное число квартир», — отмечает Надежда Калашникова. «Во второй очереди ЖК "Новый Лесснер" мы спроектировали много евроформатов двух- и трехкомнатных квартир. При этом студий здесь нет принципиально, как и в первой очереди комплекса», — добавляет Николай Гражданкин.

Сергей Степанов обращает внимание на необходимость ориентироваться на целевую аудиторию. «Для нас — это семьи с детьми. Поэтому мы не строим студий, а средняя площадь квартир в наших домах комфорт-класса составляет 60 кв. метров, что выше аналогичных показателей по рынку в этом сегменте. Что касается планировок, то это, как правило, евроформат, когда кухня и гостиная объединены в одно просторное помещение. В таком случае большей семье будет достаточно места для совместного ужина, общения, игр или кинопросмотра. В ЖК NEWПИТЕР покупателям доступны квартиры с террасами как на верхних, так и на первых этажах», — говорит он.

«В ЖК "Аквилон SKY" каждую квартиру мы оснастили умной системой управления домом inHOME. Цифровое ноу-хау позволит жителям контролировать коммунальные услуги через мобильное приложение: вызвать сантехника или электрика, оплатить ежемесячные счета от УК, проверить динамику расхода ресурсов. Система синхронизирована с датчиками протечек и дыма, с датчиками открытия дверей, а также с датчиками расхода коммунальных ресурсов, которые ежемесячно подают показания счетчиков в управляющую компанию автоматически. На петербургском рынке подобные решения до сих пор оставались привилегией жилья бизнес- и премиум-класса», — рассказывает Надежда Зотова.

Почем

Эксперты называют разные цифры, но сходятся в одном: в прошлом году комфорт-класс, как, впрочем, и другие сегменты рынка новостроек, демонстрировал высокие темпы роста цены. По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в городской черте в классе «комфорт» на конец 2020 года составила 152,2 тыс. рублей (рост на 25% с начала года), в том числе в сегменте «комфорт+» — 182,3 тыс. (рост на 26%).

«За 2020 год в Петербурге стоимость "квадрата" в сегменте увеличилась на 20% — это самый динамичный рост среди всех сегментов недвижимости, если оценивать в среднем. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в комплексе комфорт-класса находится на уровне 150–158 тыс. рублей, в то время как на начало 2020 года этот показатель составлял около 125 тыс. за "квадрат"», — оценивает Сергей Мохнарь.

По данным Надежды Калашниковой, за 2020 год жилье комфорт-класса подорожало больше всего, почти на 25%. Средняя цена квадратного метра достигла 140 тысяч рублей. «По итогам 2020 года средние цены выросли примерно на 20%. Катализатором стал ажиотажный спрос, который мы наблюдали после введения программы льготной ипотеки», — делится своей оценкой Андрей Кириллов. «Цена квадратного метра, в частности, на 2-комнатные квартиры в ЖК "Огни залива" за 2020 год выросла на 25%», — говорит Елена Коваленко.

По словам Елены Тян, в части уже построенных ЖК «Образцовый квартал» цена в течение прошлого года не менялась, в некоторых — поднялась не очень сильно, примерно на 5%. Но новые комплексы уже выводились на рынок по более высокой цене. «Одна из причин этого — подорожание строительных материалов. В связи с изменением законодательства строительство теперь ведется не на средства дольщиков, а с использованием банковских займов и эскроу-счетов. Кроме того, на застройщиков возложена социальная нагрузка. Ценообразование — процесс сложный, зависящий от многих факторов, в том числе от покупательской способности. Сложно делать прогноз на долгосрочную перспективу. Но мы считаем, в связи с удорожанием стоимости строительства ожидать существенного снижения цен на новостройки не стоит», — отмечает она.

«В 2021 году мы будем наблюдать на рынке восстановление баланса между спросом и предложением. Прошлый год подтвердил, что вложение денег в недвижимость остается самым надежным способом сохранения и приумножения капитала», — уверена Надежда Зотова. «В ближайшее время ждать снижения цен не приходится: спрос, подстегиваемый дешевой ипотекой, пока находится на высоком уровне, предложение неуклонно сокращается», — говорит Надежда Калашникова.

Аналогичный прогноз дают и другие эксперты. «В следующем году мы ожидаем увеличения цен в пределах 10–15%», — говорит Андрей Кириллов. Близкие цифры называет и Сергей Мохнарь. «В этом году цены будут расти несколько меньшими темпами, что в прошлом. Ориентировочное подорожание за 2021 год составит 8–12%. Существует значительный дефицит предложения, который в ближайшее время не будет закрыт. Этот факт оказывает ключевое влияние на ценообразование», — уверен он.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.world-real-estate.ru


Под шпилем золотым. Golden City становится образцом новой застройки


28.12.2020 13:46

По итогам первых трех кварталов 2020 года на ЖК Golden City, который компания Glorax Development возводит на намывных территориях Васильевского острова Санкт-Петербурга, пришлось треть локационного спроса (33%). Еще в 2018–2019 годах доля была на уровне 20%. Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость». По итогам третьего квартала 2020 года ЖК Golden City стал абсолютным лидером рынка Петербурга по объему средних продаж среди объектов бизнес-класса (на основе данных Росреестра). По мнению экспертов, успех проекта связан как с уникальной локацией, так и с продуманным наполнением.


Перспективы намывных территорий

«Эта локация фактически в центре города, возле обжитой части Васильевского острова, имеет видовые характеристики (вид на Финский залив). Открывается возможность создать масштабный кластер жилой застройки в центре Петербурга (современная архитектура и инфраструктура, благоустройство и пр.). В перспективе планируется развязка с ЗСД в районе Шкиперского протока, что улучшит транспортную доступность», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, средняя цена «квадрата» в локации на 1 декабря 2020 года составила 166 тыс. рублей. Это на 16% выше средней цены по Петербургу в сегменте масс-маркет. «С начала года в локации зафиксировано значительное удорожание кв. м — на 39%, в то время как в целом на рынке рост составил 25%», — добавляет эксперт.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко также обращает внимание на «стремительную динамику цены квадратного метра» в локации. По ее оценке, за третий квартал средний уровень цен увеличился на 10%, за год прирост составил более 28%. «Подобное жилье пользуется устойчивым спросом у покупателей», — заключает специалист.

Действительно, приобретение жилья в ЖК Golden City интересно не только для собственного проживания, но и как инвестиция. По данным аналитиков, на старте продаж три года назад (вторая половина 2017 года) цена «квадрата» в первой очереди проекта начиналась с 93 тысяч рублей. Сейчас она перевалила за 200 тысяч, что говорит о доходности порядка 35% годовых.

Гармония во всем

По оценке Руслана Сырцова, коммерческого директора компании Glorax Development, популярность проекта определяется не только его хорошей локацией и инвестиционной привлекательностью. «Проект отличает яркая архитектура и богатый выбор планировочных решений, которые не так часто предлагают на рынке, — здесь есть двухуровневые квартиры, варианты с приватными террасами, лоты с большой площадью остекления — с окном в ванной или прихожей. На первых этажах размещается зона коммерции, где жителям будут доступны рестораны, кофейни, магазины и все необходимые сервисы. Покупатели действительно меняют и дополняют перечень критически важных моментов при выборе жилья и на первое место ставят качество жизни», — отмечает он.

По словам эксперта, сейчас часто говорят о том, что современный проект жилого комплекса отличается тем, что потребителю предлагаются не просто квадратные метры, пусть даже и качественно построенные, а комфортная среда проживания. И жилой комплекс Golden City является ярким примером такого подхода, задавая эталон новой, современной жилой застройки. «Панорамное остекление, собственный благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, стильное оформление мест общего пользования, отапливаемый подземный паркинг с доступом на лифте, а также все возможности для спорта и отдыха, в том числе благодаря широкой прибрежной полосе», — рассказал о преимуществах проекта Руслан Сырцов.

Step by step

Строительство ЖК Golden City находится в активной фазе. Так, 2020 год ознаменовался для проекта получением от Службы госстройнадзора разрешения на ввод первой очереди (VI квартал, состоящий из двух корпусов на 570 квартир, общей площадью около 56,2 тыс. кв. м). Именно в ее состав входит здание с золотым шпилем, ставшее визитной карточкой как самого Golden City, так и вообще новой, современной архитектуры Северной столицы. Напомним, кстати, что оригинальное архитектурное решение, предложенное голландским консорциумом KCAP+Orange Architects и адаптированное для России бюро «А.Лен», совмещающее как традиционные элементы градостроительства Петербурга, так и современные тенденции западноевропейской архитектуры, получило ряд престижных архитектурных наград, в том числе и международных.

Тем временем строительство второй очереди (VII квартал) приближается к завершению. Ввод в эксплуатацию намечен на 2021 год. Полным ходом идет возведение третьей очереди (VIII квартал на 55,3 тыс. кв. м в составе 482 квартир), сдача которой планируется в 2022 году. Сейчас там активно ведутся продажи не только жилья, но и сопутствующих объектов — машино-мест в теплом подземном паркинге, а также кладовых площадью 3–9 кв. м в цокольном этаже, где можно с удобством хранить вещи неповседневного использования, чтобы не занимать ими место в квартире.

Наконец, недавно получено разрешение Госстройнадзора на строительство четвертой очереди жилья (IX квартал) — самой большой в проекте. Ее общая площадь составит около 120 тыс. кв. м. Примечательной особенностью IX квартала, который расположится на первой береговой линии Финского залива, станет максимальное число видовых квартир. Их вывод на рынок намечен на первую половину 2021 года, а сдача очереди в эксплуатацию запланирована на 2024 год.

В целом Golden City предполагает возведение на территории 15 га около 450 тыс. кв. м недвижимости. Суммарно Glorax Development инвестирует в него примерно 30 млрд рублей.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба Glorax Development