Опалубка


19.01.2021 14:21

Данная структура состоит из разных компонентов, в ней заполняют бетонированный состав, для того чтобы получить продукцию установленной формы. В последствии после застывания цемента опалубку убирают. Основное предназначение – выдержать влияние бетонированной смеси без сдвигов, которые могут сильно повлиять на геометрию   запланированного продукта.


Опалубка обязана соответствовать следующим условиям:

  • повторять фигуру бетонированной установки;       
  • в конструкции не должно быть щелей;      
  • крепкий строгий каркас;
  • противостоять влиянию нагрузки бетонированной смеси без изменения формы; 
  • соединение бетона с щитами должно быть неплотным с целью установки сменной опалубки;   
  • иметь возможность неоднократного применения.   

Опалубка делится на типы согласно материалу производства и установке. Материал изготовления такой конструкции выбирается в зависимости от её назначения. Для изготовления применяют:        

  • дерево;
  • металлы;
  • резину (надувная опалубка);
  • пластмассу;
  • для комбинированной опалубки: дерево и металл;
  • железобетон;
  • армоцемент.

Перечисленные типы материалов применяются с целью изготовления щитов, для крепления используют металл.      

Все типы опалубок подразделяются на 2 категории: сборно-разборные и несъемные. Каждая из них обладает конкретными плюсами, но и не обделена минусами.

Несъемная форма: преимущества, а также недостатки

Этот тип опалубки возник на строительном рынке недавно, однако по праву заслужил авторитет и популярность у строителей. Несъемная конструкция обладает следующими преимуществами:

  • малая масса – дает возможность избежать трудозатрат;      
  • при последующей эксплуатации форма делается частью структуры строения, что предоставляет вероятность сберечь материалы;        
  • скорость и простота монтажа;     
  • позволяет строить сооружения фактически на разных почвах, а также сейсмически не безопасных участках;     
  • ровная и гладкая плоскость несъемной опалубки упрощает и ускоряет внутреннюю отделку стен.   

Главный минус несъемной опалубки – одноразовость. Но строители не категоричны в этом вопросе: считают это равно как минусом, так и плюсом. Несъемная форма освобождает строителей от трудной работы по неоднократной перестановке опалубки.

Несъемная конструкция опалубки подразделяется на группы по предназначению:   

Несъемная форма делится на категории согласно и типам материала, из которого её производят. Материалом выступает как бетон, так и пенополистирол.

Бетонную опалубку используют с целью получения укрепленных систем с большой толщиной. Для производства применяют 2 бетонированные плиты незначительной толщины. Эти элементы объединяются железными перемычками. Внутренние стенки плит шероховатые, вместе со множественными выбоинами, что способствует лучшему сцеплению с бетоном.

В пространство между плит заливают бетонирующий состав. Затем к перемычкам крепят каркас из арматуры. Подобным способом получается единая структура.       

Опалубка из пенополистирола делает стенки здания более теплыми, следовательно, после её применения необходимость в дополнительном утеплении лицевой стороны минватой либо иным утеплителем не возникает. Монтаж опалубки заключается в следующем:

  • плиты или блоки кладут по принципу кирпичной кладки;
  • в пустоты опалубки устанавливают арматурный каркас;
  • заливается раствор бетона;
  • когда бетон станет надежным, лицевую сторону упрочняют арматурой, а также штукатурят. Чаще используется несъемная форма с целью единой постройки.
Несъемная опалубка
Несъемная опалубка
Источник: http://opalubka.sip-kmv.ru

Более популярными считают сборные и разборные конструкции. От их установки может зависеть объём материала и производительной силы, период времени, необходимый для монтажа конструкции, потребность в спецтехнике. По принципу установки опалубки распределяются на следующие типы:     

  • деревянные стационарные;
  • универсальные переставные;
  • скользящие;
  • передвижные объемные;
  • блок-формы. 

Опалубка может быть мелкощитовой и крупнощитовой. Мелкощитовая форма состоит из компонентов не очень больших объемов, основание иногда имеет массу не более пятидесяти килограмм. С ее помощью формируют установки сложных конфигураций и всевозможных объемов.

Производство такого рода опалубки допускается выполнять ручным способом. Такой вид опалубки чаще применяют для небольших строений.

Крупнощитовая форма представляет собой мощные щиты вместе с крепежными компонентами. Эта форма способна вынести существенные перегрузки без использования добавочных усиливающих систем. Используют её для постройки длинных стен, перекрытий и тоннелей.

Сборные и разборные конструкции опалубки
Сборные и разборные конструкции опалубки
Источник: https://opalubka-sten.ru

Деревянная неподвижная опалубка

Данную опалубку применяют в том случае, когда предстоит сделать бетонированные установки непростой конфигурации, либо с целью однократного применения. После разборки, как правило, древесную опалубку утилизируют. Структура опалубки элементарна, а также легко и просто собирается. Из досок сбиваются древесные щиты, которые объединяются между собой. Для того чтобы форма оставалась крепкой, её прочность усиливают упорами, распорками и перемычками.

Строительство жилья собственноручным способом предусматривает использование деревянной опалубки. 

Деревянная неподвижная опалубка
Деревянная неподвижная опалубка
Источник: https://stroydesign24.ru

Скользящая железная опалубка

Опалубки такого типа используют для поярусного бетонирования при помощи особой конструкции. Применяется в строительстве многоэтажных строений, когда используется единая отливка. Такая опалубка предназначается для многоразового применения. Ввиду особой конструкции опалубка поднимается вверх самостоятельно. Подвинченные винты упираются в бетонированную поверхность, что ведет к поднятию конструкции. Электромоторы делают подобную опалубку более точной и высококачественной.  В таком случае структура опалубки поднимается одинаково.

Скользящая железная опалубка
Скользящая железная опалубка
Источник: https://www.nauka-i-religia.ru

Навесная опалубка

При помощи навесной опалубки производят межэтажные, а также мансардные перекрытия, площадки маршевых лестниц.

Структура опалубки состоит из балок, щитов и стоек.

Щиты изготавливают из фанеры, пластика или листов железа. Балки со стойками –  из железа или дерева. Щиты объединяются между собой, а строители подвешивают их на балках и ставят на стойки. Высота стоек регулируется.

Навесная опалубка
Навесная опалубка
Источник: https://stroyka911.ru

Передвижная большая опалубка

Этот тип опалубки подобен скользящей железной опалубке. Главное различие заключается в мобильности большой опалубки –  с ее помощью бетонируются горизонтальные конструкции, обладающие немалой длиной (водосточные лотки или стены и перекрытия одновременно). На опалубке допускается заливать боковые и верхние места конструкции одновременно. При затвердевании полимербетона опалубку переставляют. Для этого используют роликовое приспособление или колесные опоры. Для основания фундамента подобную конструкцию делают из секций в форме буквы П. 

Передвижная опалубка
Передвижная опалубка
Источник: https://www.nauka-i-religia.ru

Блок-формы

Такой вид опалубок представляет собой каркасные конструкции крупных габаритов. Блок-формы делают съемными и несъемными. Для демонтажа съемных используют домкрат, а несъемные снимают при помощи специализированных ключей. Используют подобную опалубку для компактных элементов с горизонтальной и отвесной поверхностью. Её используют для постройки больших компонентов стен, шахт лифтов, колонн и др.

Блок-формы используют при производстве ЖБИ (железобетонных изделий) в промышленных условиях. Для возведения стен из шлакоблоков, пеноблоков и газоблоков применяют блочные материалы.

Блок-формы
Блок-формы
Источник: https://www.nauka-i-religia.ru

Несъёмная опалубка

Несъёмная форма опалубки — это конструкция из панелей, выполненных из разных материалов. Эти элементы собираются в единую опалубочную систему — форму для укладывания армированного бетона. Стимулирует, а также упрощает построение за счёт соединения некоторых действий в едином технологическом цикле (несущая стена вместе с необходимым противодействием теплопередаче возводится за один технологический период). Несъёмная форма в процессе схватывания в ней бетона делается многофункциональной частью установки отделанной стены.

Различают некоторые разновидности несъёмной опалубки.

Несъемные конструкции отличаются простотой и быстротой монтажа.

Обычно для несъемной опалубки используют ДВП и ДСП. Если необходимо обустроить столбчатое основание, функцию опалубки могут на себя взять полые металлические трубы либо трубы из асбеста. Выполнение такой технологии гарантирует увеличение дополнительной прочности бетонного основания. В таком случае строители отказываются от опорных элементов и дополнительных распорок.

Несъёмная опалубка
Несъёмная опалубка
Источник: https://mrrestavrator.ru

Опалубка для фундамента

Опалубка для фундамента может стать в основном несъемная конструкция. Она применяется для придания нужной формы или для поддержания прочности фундамента. Для возведения основания фундамента при строительстве зданий необходима рассчитанная профессионалами опалубка, которая изготавливается из подходящих по габаритам деревянных досок. Щитовые элементы соединяются друг с другом при помощи крепежной системы. Соединённые между собой щиты усиливают строительными лесами. Чаще всего они смотрятся как рамы или стойки.

Требования к опалубке:

  • жесткость – при недостаточной укреплённости конструкция может не выдержать массу бетонной смеси и будет отходить, влияя на конфигурацию и изменяя заданную форму;
  • допустимое отклонение от установленных параметров – 2 мм;
  • крепление осуществляется при помощи специального крепежа и металлических уголков;
  • допустимая ширина щели на стыках щитов – 2 мм;
  • четкость – монтаж опалубки проводят только на выровненном дне траншеи (сверху фундамент должен быть ровным).
Опалубка для фундамента
Опалубка для фундамента
Источник: https://sdelai-lestnicu.ru

Железобетонная опалубка

Это относительно дорогой вид опалубки.

Такая опалубка выполняется с применением бетонных плит. Ввиду того, что плиты имеют конкретную толщину, при заливке фундамента расход бетонной смеси сокращается. Это способствует экономии строительных материалов, но в то же время не влияет на прочность и другие технические характеристики конструкций.

Недостатком считают большую массу плит. Для их монтажа требуется специализированная техника. Размер готовых плит не всегда подходит под размер фундамента. При нехватке элементов устанавливают дополнительные распорки. Это ведет к некоторому удорожанию опалубки.

Железобетонная опалубка
Железобетонная опалубка
Источник: https://chastnyjdom.ru

Пенополистирол

Это высококачественный и в то же время практичный материал опалубки. Сборка такой конструкции проста и позволяет элементам принимать требуемую форму.

Основные недостатки – трудность при подборе элементов конструкции и повышенная стоимость.

Для изготовления опалубки строители и умельцы могут использовать и имеющиеся под рукой материалы: листы шифера, профильного железа, или других материалов, которые позволят придать конструкции нужную форму и не приведут к образованию крупных щелей.

Основное преимущество этого типа опалубки – бюджетность.

Среди недостатков строители выделяют следующие:

- сложность сборки;

- риск утечки залитой бетонной смеси;

- низкие показатели несущей способности;

- необходимость использования дополнительных опор. 

Стоит отметить, что этот тип опалубок применим только для маленьких строений.

Пенополистирол
Пенополистирол
Источник: https://striwer.ru

Опалубка из дерева

Самый известный и широко распространенный тип опалубки. Часто используется листовая фанера и доски.

Основное преимущество этой опалубки – низкая стоимость и доступность материалов. Древесные элементы легко монтируются. Манипуляции проводятся без использования дорогостоящих сложных инструментов и техники.

Основным недостатком считается необходимость использования усиливающих конструкцию элементов. Причиной этого чаще выступает расхождение размеров материалов.

Опалубка из дерева
Опалубка из дерева
Источник: https://masterabetona.ru

Монолитная опалубка

Монолитные опалубки применяются при возведении зданий и промышленных объектов с использованием современных технологий. Это гарантирует быструю постройку сооружений любой сложности и формы. Строители прибегают к использованию такой опалубки при точечной застройке в стесненных условиях центра города. Таким способом придается прочность и сейсмоустойчивость перекрытиям этажных конструкций.

Для использования технологии монолитного строительства существует съемная и несъёмная опалубки. Съемные конструкции используют для возведения фундаментов, стен и перекрытий. Применяется такая опалубка как горизонтально, так и вертикально.

Стационарная, несъемная, конструкция в свою очередь одноразовая. Выполняется из теплоизоляционного материала и служит для утепления монолитных стен. Монтируется такая опалубка только вертикально.    

Мелкощитовая опалубка выполняется из щитов малого размера и включает в себя соединительные, поддерживающие и монтажные элементы. Масса щита составляет при этом не более 26 кг, а в сборе – 50 кг. Мелкощитовая опалубка монтируется без грузоподъемных механизмов и сложной техники.        

Крупнощитовая опалубка представляет собой усиленную строительную конструкцию с ребрами жесткости, может быть сборной и разборной. Применяется при заливке протяженного фундамента и других элементов, требующих высокой прочности и надежности.

Объемно переставная опалубка — это крупногабаритная строительная конструкция, разделяющаяся на сегменты. Строители используют ее для заливки бетона как в вертикальной, так и в горизонтальной плоскостях одновременно. Применяется чаще всего для заливки стен и перекрытий тоннелей.

Монолитная опалубка
Монолитная опалубка
Источник: https://metallgarant-spb.ru

Опалубка стен

Типы опалубок стен зависят от предъявляемых к ним требований.  

Несъемная – сооружается из недорогих материалов для однократного использования.

Съёмная – прочная и долговечная опалубка (применяется в масштабном строительстве). Для сооружения используют железо, дерево и комбинированные материалы.

Опалубка стен
Опалубка стен
Источник: https://www.1obl.ru

Устройство опалубки

Опалубки представляет собой сооружение из щитов, обеспечивающих форму и ровность поверхности будущего фундамента. Крепление опалубки способствует неподвижному положению опалубочных щитов.  При установке этих элементов появляются пустоты, в которые заливается бетонирующий состав. После застывания смесь принимает характеристики бетона с заданной прочностью.

Как только бетон достигает требуемой прочности, опалубку демонтируют.

Для грамотно подобранной и смонтированной опалубки характерны следующие особенности:

  • прочность;
  • неизменность форм;
  • устойчивость;
  • выдерживание нагрузок при строительных работах;
  • отсутствие больших щелей, которые могут быть источником вытекания раствора;
  • обеспечение ровной поверхности без трещин и наплывов;
  • практичность при сборке и разборке;
  • низкая себестоимость.

В строительстве возникла тенденция, регламентирующая применение опалубок в соответствии с конкретными целями:

  • разборно-переставная – для строения фундаментов, балок, массивов стен, перекрытий, перегородок и колонн;
  • блочная – для строительства отдельно стоящих и крупногабаритных фундаментов;
  • подъемно переставная – для строительства высоких конструкций с изменяющейся формой поперечного сечения;      
  • горизонтально перемещаемая – для возведения протяженных конструкций;
  • несъемная- для строительства конструкций с гидроизоляцией, утеплением и облицовкой.

Самыми рациональными строители считают комбинированные конструкции. В них сочетаются металлические несущие и поддерживающие элементы.     

Соприкасающиеся с бетоном элементы выполняются из пиломатериалов, ДСП, фанеры и пластика. Сейчас все большую популярность набирает металлическая опалубка, которая дает превосходный результат – гладкую бетонную поверхность.

Устройство опалубки
Устройство опалубки
Источник: https://stroykarecept.ru

Монтаж опалубки

Важный этап любой стройки – возведение прочного фундамента. Правильная установка опалубки —неотъемлемая часть этого процесса.  

Этапы стройки:  

  • в начале очищается площадка для строительства сооружений;
  • размечается площадь и наносится обозначение будущей опалубки деревянными брусками;
  • после этого будет закрепляться другая часть опалубки;
  • замеряется расстояние между брусками, по которым впоследствии собирают щиты опалубки;
  • после этого с помощью саморезов и гвоздей элементы соединяются между собой. Бруски должны располагаться снаружи;
  • параллельно выстраивается ряд щитов, образуя коробку по перимтеру площадки.

Необходимо обеспечить прочное крепление щитов к брускам для предотвращения возможной деформации конструкции при расширении бетона.

После завершения сборки опалубки в неё засыпают щебень или песок для защиты от влаги и грунтовых вод.

На этом этапе часто производят и гидроизоляцию фундамента. Для этого рекомендуется закрепить рубероид или пленку к внутренней стороне опалубочной конструкции.

После сборки опалубки рекомендуется проверить ее по высоте и длине с помощью уровня. Это гарантирует ровность залитого бетонного раствора и красоту заложенного фундамента.

Таким образом, можно смело говорить о том, что грамотно подобранный материал и конструкция опалубки обеспечит фундаменту здания или постройки «светлое» будущее и избавит от проблем, которые могут возникнуть в процессе дальнейшего строительства и эксплуатации объекта.

Монтаж опалубки
Монтаж опалубки
Источник: https://sdelai-lestnicu.ru


ИСТОЧНИК ФОТО: https://opalubka-prokat.ru


Жить у воды – жить по-петербургски


29.06.2020 17:47

Жилье на прибрежных территориях в Санкт-Петербурге – не только дань исторической традиции, но и модный стиль жизни. Квартиры с превосходными видовыми характеристиками у воды, по оценкам аналитиков, можно безоговорочно отнести к уникальным и инвестиционно привлекательным. Жилой комплекс Golden City от Glorax Development – как раз такой вариант.


С видом на водную гладь

Петербург не случайно называют городом рек и каналов. Так его задумал основатель – император Петр Великий, по их берегам застраивали Град Петров величайшие архитекторы на протяжении многих лет. В городе почти 100 рек, рукавов, протоков и каналов общей длиной около 300 км. Водная поверхность составляет около 7 % всей площади Северной столицы. И иметь дом с видом на воду,  как отмечают эксперты, было всегда престижно.

«Недвижимость с видом на воду в Петербурге всегда будет привлекательной. Благодаря географическим особенностям города (множество каналов и ответвлений Невы, Финский залив), а также преобладающей низкоэтажной застройкой (особенно в центре), видовые квартиры имеют большую вероятность остаться таковыми. В этом состоит отличие от некоторых других городов, когда видовая линия застраивается следующей очередью проекта или других ЖК, и теряет свои характеристики», - говорит директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов.

Сегодняшний день в этом смысле практически ничего не изменил. «Безусловно, жилье с видом на воду отличает особая привлекательность, и среди покупателей оно традиционно пользуется устойчивым спросом. Предложение жилья у воды в основном представлено высококлассными объектами, а наценка к стоимости квадратного метра для квартир с видами на водную гладь в среднем составляет 20-30%», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Жилой комплекс бизнес-класса Golden City от Glorax Development, реализуемый на намывных территориях Васильевского острова, принадлежит к тем немногим строящимся сейчас проектам, которые располагаются на первой береговой линии, и чьи видовые квартиры не будут перекрываться новым строительством.

Golden City спроектирован таким образом, что из окон более чем трети квартир открывается прямой вид на воду. «Завораживающий вид из окна, возможности для прогулок, спорта и отдыха, экологическая составляющая – все это аргументы в пользу покупки недвижимости у воды. Несмотря на то, что Петербург – это сплетение рек и каналов, реализовать жилой комплекс у воды в нескольких километрах от центра города, не переходя в высокобюджетный сегмент, сложно. Но нам это удалось», - отмечает управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов.

Уникальный проект

Слово «уникальный» в последнее время используют слишком часто, порой совершенно не к месту. И от этого оно в какой-то мере потеряло свое смысловое наполнение. Между тем, «уникальный» – это единственный в своем роде, неповторимый. И это определение в полной мере относятся к жилому комплексу Golden City.

Уникальным его делает сочетание целого ряда факторов, которым другие проекты, в том числе качественные, хорошо продуманные, не располагают. Главный из них – локация. Свободных земель под продуманную современную застройку в центре Петербурга нет. И намыв стал исключением, позволяющим реализовать качественный видовой проект бизнес-класса менее чем в 10 километрах от Невского проспекта.

Немаловажную роль в успехе проекта у покупателей играет оригинальность архитектурных решений. Разработку концепции осуществил голландский консорциум KCAP+Orange Architects, а ее адаптацией в России занимается бюро «А.Лен». Дома украшают золотые декоративные навершия разных конфигураций. По замыслу авторов, в архитектуре комплекса совмещаются как традиционные элементы градостроительства Северной столицы (шпиль), так и современные тенденции западноевропейской архитектуры. Это решение заслужило несколько архитектурных наград, в том числе и международных.

Проект Golden City предполагает, что на участке в 15 га появится около 450 тыс. кв. м недвижимости, включая пять кварталов жилья, построенных по концепции «двор без машин», с зонами для отдыха, прогулок и спорта. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг. На первых этажах расположатся коммерческие помещения под магазины, кафе, предприятия сферы сервиса и услуг. Суммарно Glorax Development инвестирует в проект примерно 30 млрд рублей.

Компания начала строительство в 2017 году. Сдача первой очереди проекта намечена на это лето, второй – на следующий год. В январе 2020 года началось строительство третьей очереди, которая продается по новой схеме – с использованием эскроу-счетов. К возведению четвертой очереди Glorax Development планирует приступить также до конца года.

Инвестиционный фактор

Есть и еще один фактор, делающий проект Golden City очень привлекательным. Приобретение жилья в нем может стать выгодной инвестицией. Сейчас, пока идет активная застройка, локация сильно недооценена. В перспективе же, когда на намыве сформируется микрорайон повышенной комфортности проживания, цены на жилье сильно возрастут.

Причем рост цен – это не отдаленная перспектива, а реальность сегодняшнего дня, что обеспечивает высокий спрос на локацию. «На протяжении последних трех лет доля намыва в общем объеме городского спроса оценивается в 3%. Спрос со стороны покупателей к объектам в локации стабилен», - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Как отмечает Роман Строилов, людей особенно привлекают видовые квартиры. «Например, в проекте Golden City, одном из лидеров по продажам в бизнес-классе по итогам 2019 года, за последний год каждая третья купленная квартира – видовая», - говорит он.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации на 1 июня 2020 года составила 125,7 тыс. рублей за кв. м, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте «комфорт». При этом рост цены жилья на намыве идет заметно быстрее среднерыночного. «За полтора года прирост цены в локации составил 23%, что в два раза выше среднерыночных темпов прироста в сегменте «комфорт» (около12%)», - говорит Ольга Трошева.

По словам Дмитрия Коновалова, цены на квартиры в Golden City за строительный цикл в первой очереди выросли на 60%. Это почти 20% годовых (для сравнения: средняя ставка по рублевым вкладам по результатам анализа предложения 10 ведущих российских банков, проведенного специалистами Центрального банка РФ, составляет сейчас всего 5,04% годовых).

Роман Строилов подчеркивает, что видовые квартиры интересны не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиций. «Например, в октябре 2019 года видовая однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на 10 этаже в доме третьей очереди проекта Golden City стоила 4,4 млн рублей. Сейчас же такая квартира стоит уже 4,9 млн. То есть более 10% прибыли за восемь месяцев (или около 15% годовых)», - отмечает он.

Очевидно, что перспективы инвестиций на «длинном шаге» еще более привлекательны, что увеличивает интерес к проекту не только со стороны тех, кто желает жить в квартире с прекрасным видом на воду, но и тех, кто хотел бы преумножить свое состояние.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК ФОТО: Пресс-служба компании Glorax Development


Кризис кризису рознь, или время инвестировать в жилье


11.06.2020 10:12

Согласно экспертным оценкам, кризис обострил интерес граждан к современному качественному жилью как объекту сохранения и увеличения сбережений. Сейчас данный тренд усиливается тем, что цены на новостройки в Санкт-Петербурге уверенно идут вверх. Особенно это характерно для интересных и знаковых проектов бизнес-класса на «намыве» и в «сером поясе». В прошлом, при наступлении каждого кризиса и существенном снижении курса рубля по отношению к мировым валютам, фиксировался интерес к жилью, как средству сбережения накоплений. Люди, помня о том, что недвижимость даже на минимальном временном шаге в 2-3 года никогда не дешевеет, стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Исключением не стал и текущий кризис, вызванный пандемией коронавируса и падением цен на нефть.


Однако на этот раз положение и на петербургском рынке жилья и в экономике в целом существенно отличается от ситуации, имевшей место в 2008-2009 и 2014-2015 годах. По мнению экспертов, можно выделить несколько кардинальных отличий.

Цены вверх

Прежде всего, в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состоянии активного роста объемов предложения. Соответственно, наблюдался некоторый спад спроса, затоваривание рынка и кратковременное снижение цен. На сей раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, связанного с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «Уже за первый квартал, по сути еще до активного распространения эпидемии коронавируса и введения ограничительных мер, вывод новых объектов на петербургский рынок новостроек сократился примерно в два раза. И тренд сохраняется. За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. м жилья – лишь 40-50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30-40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В результате, вместо кризисного снижения, рынок демонстрирует серьезный рост цен. «По итогам первого полугодия он составил около 3,5% и, что особенно важно, продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», - рассказывает эксперт.

По ее мнению, тренд обусловлен целым рядом факторов. Это и уже упоминавшееся снижение объемов предложения, и рост строительной готовности объектов, и запуск новых проектов за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс. К этому надо добавить отход отрасли от крайне низкой (после кризиса 2014-2015 годов) маржинальности, стимулировавший рост цен в 2018-2019 годах. Если в послекризисные годы увеличение цены держалось на уровне отметки инфляции, то в 2018 году оно составило 8%, а в 2019-м – приблизилось к 10%.

Таким образом, если взять технологический цикл строительства жилого комплекса, а это около 2,5 лет, то рост средних цен за последний такой период составил почти 25%. И это не считая изменений ценника в конкретных объектах, связанных с ростом строительной готовности и уменьшением рисков дольщиков. В среднем, по данным экспертов он достигает 20-30% между стадией котлована и временем ввода в эксплуатацию. Наиболее привлекательные и интересные объекты дорожают сильнее. Так, в первой очереди ЖК бизнес-класса Golden City, который Glorax Development возводит в уникальной локации – на первой береговой линии намывных территорий Васильевского острова, цены на этом отрезке продемонстрировали рост в 60%. В другом проекте бизнес-класса того же девелопера – Ligovsky City, который строится в непосредственной близости от центра Петербурга в рамках редевелопмента земель «серого пояса» – ценник поднялся на 40%.

Жилье в таких комплексах становится ресурсом не только для сбережения накопленных средств, как в прежние кризисы, но именно для их преумножения. Несложно сравнить вышеприведенные данные с цифрой 5,04% годовых. Именно такова, по данным на начало июня, средняя ставка по рублевым вкладам граждан по результатам анализа предложения 10 российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, проведенного специалистами Центрального банка РФ. Это исторический минимум: ниже ее не было с 2009 года, когда регулятор только начал вести статистику в этой сфере.

При этом важно отметить, что, по оценке экспертов, тренд к росту цен на жилье в петербургских новостройках, в силу перечисленных факторов, сохранится. По итогам года многие аналитики прогнозируют увеличение средней цены на уровне 10%. 

Ставки вниз

Вторым принципиально важным отличием текущего кризиса от предыдущих стала политика Центробанка РФ. Раньше в целях сдерживания инфляции он существенно поднимал ключевую ставку. Вспомним реакцию Банка России на начало кризиса в 2014 году: «ключ» взлетает до 17% годовых. Такая стоимость фондирования автоматически переводит процентные ставки по ипотечным кредитам на «запретительный уровень».

В ходе нынешнего кризиса в целях поддержания экономики в целом Центробанк продолжил политику постепенно снижения ключевой ставки, сейчас его значение составляет всего 5,5% годовых, как в «тучном» 2013 году. При этом введены беспрецедентные меры государственной поддержки ипотечного кредитования. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых. Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки – до 20 лет. И, что важнее всего, субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.

Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Ипотека стала ведущим инструментом для покупки жилья в Петербурге. В мае 2020 года доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).

«Мы активно сотрудничаем с ведущими банками, обеспечивая одни из лучших условий по процентным ставкам, например, на первый год кредита всего 0,5 %, а также по различным программам ипотечных каникул, которые почти до момента ввода дома в эксплуатацию снижают платежи вдвое. Кроме того, сейчас всем покупателям мы дарим страховой полис до одного года от потери работы со страховым возмещением 450 тысяч рублей», – рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.

Такие уникальные возможности существенно повышают привлекательность жилья от Glorax Development именно как объекта инвестирования. Не сложно сравнить процентную ставку в 6,5% годовых (а на первый год – всего 0,5%!) с ростом средней цены жилья по городу на уровне 10% за год и конкретно в объектах компании – на 15-20% и выше. То есть в любом случае рост стоимости квартиры перекрывает размер оплаты банковского кредита. Если же учесть уникальность локаций, в которых возводятся Golden City и Ligovsky City (а именно там сейчас формируются районы повышенной комфортности проживания), то цена приобретенного сейчас жилья, в перспективе, по оценке экспертов, вырастет в разы.

Во время режима самоизоляции (предложение действует до конца июня) при покупке недвижимости в режиме онлайн клиентам дают дополнительное преимущество в цене. «Узнать все о проектах и выбрать планировку можно на сайтах и, проконсультировавшись с менеджером отдела продаж по телефону или в мессенджерах. Динамику строительства транслируют онлайн-камеры. Покупатель может самостоятельно просчитать на ипотечном калькуляторе варианты оплаты, подать документы в банк. Оформить сделку можно полностью дистанционно», - уточняет Александр Андрианов.

Сейчас некоторые рассматривают такую схему как вынужденную, связанную с распространением коронавируса и введенными из-за этого ограничительными мерами. Однако в Glorax Development видят серьезные перспективы онлайн-продаж. Они и раньше были весьма эффективны, например, при работе с иногородними покупателями. Кроме того, эта схема помогают экономить время, позволяя комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК ФОТО: Пресс-служба компании Glorax Development