В зоне комфорта. Проведение тепловизионного обследования зданий
Тепловизионное обследование зданий все активнее применяется при завершении строительства и дальнейшей эксплуатации зданий. Изначально данная технология определения разнотемпературного излучения поверхностей применялась только в военных целях. Фактически тепловизоры могут показать места, через которые здания и сооружения теряют тепло.
При формальном подходе тепловизионное обследование проводится перед вводом здания в эксплуатацию, отмечает директор по развитию ООО «СпецТермоТехника» Юрий Добровольский. Но самым оптимальным этапом является момент до начала отделочно – ремонтных работ, когда исправить дефекты в конструктиве и утеплении можно с минимальными затратами. Тепловидение позволяет найти мостки холода и места воздухообмена между помещением и улицей, т.е. определить места наибольших теплопотерь. Для качественного обследования необходима разница температур между наружным воздухом и воздухом внутри помещения не менее 10 °С, поэтому тепловизионную съемку можно проводить только в отопительный период при уличной температуре не выше +5 °С.
«На стадии эксплуатации тепловидением начинают интересоваться собственники помещений или эксплуатирующие организации при существенных понижениях уличной температуры – когда внутри помещения становится холодно и некомфортно. Стоимость услуг зависит от объема и считается исходя из площади объекта «по полу». Заказчик обычно частный, и в нашу компанию обращается как раз тогда, когда приходят морозы, поэтому спрос можно считать линейно зависимым от того, насколько холодная прогнозируется зима»,- полагает Юрий Добровольский.
Грамотная тепловизионная съёмка помогает выявить дефектные межпанельные швы и сделать ремонт не вслепую, а точно. При этом, считает генеральный директор ООО «АВ-ГАРАНТ» Андрей Вершинин, можно сэкономить до 75% предполагаемого бюджета. Например, из 8 тыс. метров швов дефектных выявлено только 2 тыс.
Участники рынка тепловизионного обследования советуют заказчикам тщательнее подбирать организацию, которая его произведет. Необходимо изучить их опыт, оснащенность оборудованием. Кроме того, заказчики не должны подходить к работе специалистов слишком формально и заказывать очень экономную съемку.
Помимо навыков проведения тепловизионной съемки, поясняет Юрий Добровольский, специалисты должны обладать знаниями в области строительных технологий для правильной интерпретации полученных снимков. Для профессиональной работы необходимы тепловизоры с разрешением не менее 160*120 точек и чувствительностью 0,01°С. Данное оборудование является не обслуживаемым прибором и при аккуратном использовании может прослужить десять и более лет.
К сожалению, отмечает генеральный директор ООО «АВ-ГАРАНТ» Андрей Вершинин, заказчик зачастую не понимает, что такое качественное тепловизионное обследование. Поэтому заказывает дёшевое, а потом его итогами разочаровывается. Необходимо повышать грамотность заказчика, показывать ему примеры качественной работы, научить пользоваться этой ценной информацией. «Например, мы можем найти причины промерзания. Если говорить об окнах, то мы устанавливаем, в чем именно проблема – сами окна некачественные, или их плохо установили, или эксплуатация подвела. Также можно увидеть непроектные отопительные приборы, сравнить качественные и некачественные участки стен. Дать рекомендации, опираясь на неоспоримые данные приборов, а не на предположения», - добавил он.
Качество на контроле. Проблемы внешнего строительного контроля
Строительный контроль позволяет не только гарантировать качество возводимых объектов, но и повысить рентабельность проводимых работ. Все активнее в надзорно-проверочной деятельности задействуются новые технологии и оборудование.
Строительный контроль является обязательной частью технического сопровождения при возведении практически любого объекта. Это требование прописано в Градостроительном кодексе РФ и выполняется участниками рынка. Проводить строительный контроль могут как застройщик или технический заказчик, так и специализированные независимые организации.
По оценке специалистов, наиболее распространенные нарушения выявляются в технологии строительства, несоответствия его ГОСТ. Также в ряде случаев строители используют материалы, качество которых не отвечает проектным требованиям. Выявляются и нарушения ведения и представления исполнительной документации.
Работа с профессионалами
По оценке экспертов, в настоящее время в России более 1,2 тыс. компаний предоставляют услуги внешнего строительного контроля. С каждым годом число организаций, осуществляющих этот вид деятельности, становится все больше. Внешний технический аудит востребован со стороны небольших строительных организаций, а также «середнячков». Крупные девелоперские компании чаще всего оценивают качество строительства самостоятельно.
Генеральный директор ООО «Нави» Александр Нилов считает, что в настоящее время на рынке есть даже определенный избыток организаций, выполняющих строительный контроль. Причем далеко не все из них имеют необходимые лицензии, квалифицированный персонал и соответствующее оборудование для качественного выполнения работ. По его словам, стоимость оказания данной услуги в целом осталась без изменений. Она зависит от типа здания, сметной стоимости строительства, сроков проведения работ.
«Для выбора профессиональной организации по ведению строительного контроля надо обращать внимание на следующие основные критерии. Она должна иметь допуск СРО для осуществления этих работ. Сотрудники компании должны быть включены в Национальный реестр специалистов НОСТРОЙ и иметь удостоверения о повышении квалификации по безопасности строительства и строительному контролю. Также мы рекомендуем обращать внимание на наличие у потенциального исполнителя специального инструмента, для возможности оценки качества ведения строительных работ», – добавил Александр Нилов.
В IT-формате
По мнению директора департамента внедрений и комплексной автоматизации компании «Мобильные решения для строительства» Андрея Поздеева, если говорить о современных технологиях, которые сегодня можно и нужно использовать в строительном контроле, то в первую очередь стоит вспомнить о физическом инструментарии. В частности, можно использовать беспилотные летательные аппараты. Благодаря дронам руководитель, находясь в головном офисе, может наблюдать за стройкой и мониторить качество строящегося объекта. Также контролировать качество строительства можно с использованием лазерных 3D-сканеров. Но эти технологии в настоящий момент не очень распространены из-за дороговизны.
«Максимально доступный инструмент контроля качества строящихся объектов связан с возможностями различных гаджетов, таких как мобильные телефоны и планшеты. При этом стоит помнить, что обычный функционал мобильных устройств не решает проблем, с которыми сталкиваются инженеры строительного контроля. По этой причине необходим дополнительный софт: программное обеспечение, позволяющее закрывать необходимые задачи. Так, программный комплекс, разработанный нашей компанией, позволяет фиксировать информацию, полученную на стройплощадке, указывать выявленные нарушения в месте и в моменте их возникновения при помощи мобильного устройства. Далее возможности ПО позволяют в режиме реального времени донести эту информацию до заинтересованных пользователей: руководителей проекта, службы по строительному контролю и т. д.», – подчеркнул Андрей Поздеев.
Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман рассказала «Строительному Еженедельнику», что компания разработала собственную программу контроля качества строительства. «Она позволяет отслеживать результаты внутреннего производственного контроля со стороны подрядчика, внешнего инспекционного контроля со стороны заказчика и исполнение решений авторского надзора от проектной организации. Кроме того, она помогает специалистам строительного контроля оперативно совместно с подрядчиком производить освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, с занесением результатов контроля в наглядную архивную базу. В любой момент можно посмотреть, как был сделан тот или иной узел, выполнен тот или иной этап работ», – говорит эксперт.
По словам Елены Гутман, внедрить программный продукт было непросто. Ощущалось сопротивление со стороны подрядчиков, поскольку это дополнительный контроль за ними. Но за год система себя полностью оправдала. Она постоянно совершенствуется. В компании уверены, что за такими IT-решениями будущее отрасли.
Мнение
Александр Нилов, генеральный директор ООО «Нави»
– Важно всегда помнить, что новый объект капитального строительства попросту будет не сдать в эксплуатацию, не выполнив требования по осуществлению строительного контроля, поскольку лицо (организация), выполнявшее эту функцию, должно участвовать в подписании документов для получения разрешения на ввод.
Точь-в-точь. Нюансы проведения технической инвентаризации
Первичная техническая инвентаризация объектов недвижимости становится более эффективной и быстрой.
В 2013 году БТИ лишилось монополии на предоставление ряда своих услуг. В том числе одной из основных – технической инвентаризации. В настоящее время ею также могут заниматься коммерческие и муниципальные кадастровые организации. Конкуренция на этом рынке высока. Заказчиков интересуют качество, скорость, объем предоставляемой услуги, ну и, конечно, цена.
Техническую инвентаризацию объектов недвижимости можно разделить на три вида. Первичную, которая обычно проходит после завершения строительства. В большинстве случаев ее заказывают застройщики. По результатам обследования они получают технический паспорт и ставят дом на кадастровый учет. Плановую инвентаризацию, которая должна проходить раз в пять лет. Но собственники недвижимости этому правилу редко следуют. А также внеплановую, выполняемую чаще всего при продаже объекта, если он ранее был перепланирован.
Соответствовать плану
По словам директора по развитию ООО «Новые Кадастровые решения» Дениса Петрова, в рамках первичной технической инвентаризации проводятся замеры площади здания, помещений, придомовой территории. Полученные фактические сведения сверяются с представленными данными из проектной документации. О случаях расхождения показателей уведомляется заказчик.
«Несоответствие фактических и проектных данных действительно случается. Особенно при замере площадей квартир. И, как правило, в сторону увеличения. За лишние метры покупателю чаще всего приходится доплачивать. В нашей практике исследований разница в сторону увеличения доходила до 8 м при проектной площади квартиры в 42 «квадрата». Лет пять назад такими несоответствиями грешило много застройщиков. Сейчас наблюдается тенденция к существенному снижению таких ошибок. Это связано с тем, что покупатели стали чаще судиться с застройщиками, не оказавшими им услугу качественно. И девелоперы стали более ответственно подходить к выполнению своих обязательств», – рассказывает Денис Петров.
Индивидуальные факторы
Как рассказывает генеральный директор ГК «Рустехреестр» Константин Климушин, на первый взгляд может показаться, что правила проведения технической инвентаризации едины для всех объектов недвижимости, регламентированы приказами и инструкциями и мало чем отличаются друг от друга. Но на практике оказывается, что каждый проект индивидуален. Причем не только по объему, площади и форме строения, но и по огромному количеству факторов, незаметных для обывателей. Это могут быть и спорные вопросы в отношении балконов, лоджий, террас, мезонинов и антресолей, определения этажности, и целый пласт работы с общим имуществом многоквартирного дома.
«Наверное, самым сложным и необычным проектом для нашей компании был круглый многоквартирный жилой дом. Особенность проведения технической инвентаризации объекта заключалась не только в непосредственной работе на объекте, но и в процессе выполнения обмерных чертежей. Они требовали высокой точности и детальности, ведь в круглом здании расположены квартиры неправильной формы, и за каждый квадратный метр в них застройщику приходится отчитываться перед покупателем, а всю ответственность за подсчеты несем мы», – подчеркнул он.
Эксперты рынка отмечают, что в настоящее время все активнее при инвентаризации задействуются новые технологии измерения площадей зданий и помещений. К таковым, к примеру, относится лазерное сканирование. Оно с помощью специального прибора позволяет обмерить здание в сжатые сроки с минимальной погрешностью. Также лазерное сканирование может выявить в дальнейшем изменения, произошедшие с конструкциями объекта, а также спрогнозировать его дальнейшее поведение в процессе эксплуатации.
Константин Климушин добавляет, что сейчас много говорят о BIM-технологиях, 3D-моделировании, искусственном интеллекте и прочем. «Эти разработки рано или поздно войдут и в нашу сферу деятельности, но на сегодняшний день они слишком дороги для использования в работе», – отмечает он.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ГК «Рустехреестр»:
– В среднем полный цикл – от выхода наших специалистов на объект до согласования итогового результата заказчиком – длится около одного месяца. В целом же многое на этом рынке зависит от квалификации персонала, работающего над проектом, используемого оборудования и программного обеспечения. «Рустехреестр» постоянно следит как за изменениями в законодательстве в области кадастровой деятельности, так и за материально-техническим обеспечением и оснащенностью своих специалистов для того, чтобы взятые на себя обязательства исполнялись в срок.
Кстати
ГУП «ГУИОН» несколько дней назад завершило обмеры двух многоквартирных домов по заказу ООО «СПб Реновация». Объекты построены на территории ЖК «Живи! В Рыбацком» и расположены по адресу: ул. Славянская, д. 24 и д. 26. На объектах сотрудники организации измерили все помещения и описали их, подготовив весь пакет документов, необходимых для последующего ввода домов в эксплуатацию и постановки их на кадастровый учет. Отмечается, что в 2017 и 2018 годах ГУП «ГУИОН» также проводило первичную инвентаризацию ряда объектов компании «СПб Реновация».