Кому в «финских» домах жить хорошо: плюсы и минусы технологий загородного строительства
Так сложилось, что финское происхождение товаров считается в России, и особенно в Петербурге, гарантией качества. В Суоми и рыба вкуснее, и моющее средство для посуды концентрированнее, а деревянные каркасные дома вообще лучшие. Разбираемся с последним пунктом и вместе с экспертами выясняем, настолько ли хороши знаменитые «финские» дома и всем ли они подходят.
Для начала проясним терминологию. «Финский дом» – не название конструктивного типа домов, а торговый бренд. По сути, это каркасные дома, которые сами финны называют «канадскими». В Финляндии такие дома строятся в основном для сдачи в аренду тем же русским, на территориях туристических баз и для экспорта за границу. Для себя суоми предпочитают возводить загородные дома из более долговечных материалов.
Каркас мечтаний
Тем временем в России легкие, быстровозводимые каркасные дома с каждым годом завоевывают все большую популярность. Маркетинговая информация производителей отвечает на две главные боли покупателей – сроки строительства и стоимость. Скорость возведения – высокая, цена (от 10 тыс. рублей за кв. метр) – низкая. Эти очевидные преимущества каркасной технологии чаще всего убеждают людей, стремящихся как можно быстрее поселиться в собственном доме и располагающих ограниченным бюджетом.
Специалисты отмечают, что обычно деревянные каркасные дома выбирают клиенты, приобретающие загородную недвижимость впервые в жизни. Однако подводных камней и нюансов проживания в таких домах немало и о них, к сожалению, не рассказывают в рекламных буклетах.
Огласите весь список
На деле стоимость строительства и эксплуатации каркасного дома не так низка, как обещают продавцы. «Многие сегодня строят дешевые каркасные дома, тонкие и холодные. Но надо понимать, что они подходят только для сезонного, летнего, отдыха за городом, – поясняет Александр Бычков, директор ООО «Центр жилья». – Я своим клиентам не советую строить такие дома для постоянного проживания, это выброшенные на ветер деньги. Расходы на возведение добротного каркасного дома с хорошей тепло-, шумо- и виброизоляцией сопоставимы со стоимостью строительства газобетонного или кирпичного дома».
По мнению эксперта, выбор в пользу каркасной технологии может быть экономически оправданным при строительстве маленького летнего дома с размером фундамента 7х8, рассчитанного на небольшую семью. Обширное домовладение с дизайнерскими изысками, например, в виде просторной гостиной не только обойдется дороже по количеству и стоимости стройматериалов, но будет труднее построить по технологическим требованиям. «Шаг доски в каркасной конструкции – 6 метров, и при сооружении дома большого метража необходимо использовать дополнительные подпорки или усиливающие балки. По этой причине сделать, например, большой зал в «каркаснике» – проблематично. Если хочется теплый дом площадью более 100 метров, я рекомендую строить из газобетона или керамического камня, так как для добротного дома требуются более надежные и крепкие материалы, – делится опытом Александр Бычков.
Фундамент преткновения
К слову, низкие требования к фундаменту – еще одно преимущество каркасного домостроения, на которую делают ставку продавцы. Но, как и в случае с экономикой стройки – это лишь вершина айсберга. Используемый в каркасном строительстве свайно-винтовой фундамент вызывает нарекания специалистов по части надежности и срока эксплуатации. Среди наиболее распространенных недостатков данного вида фундаментов часто называют несоответствие срока службы конструкции требованиям ГОСТ 27751-2014 «Межгосударственный Стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», а также неравномерное распределение запаса прочности по фундаменту. «Со временем свайно-винтовой фундамент начинает «гулять», на стволе свай отламываются лопасти, дом может перекоситься, – подтверждает Александр Бычков, – а усиление фундамента и устранение последствий его ослабления обходится собственникам достаточно дорого».
По оценкам эксперта, показательный срок эксплуатации каркасного дома – пять лет. По истечении этого периода в доме необходимо проводить обследования на надежность конструктивных элементов.
Справедливости ради стоит отметить, что указанные проблемы свайно-винтового фундамента в большинстве случаев связаны с просчетами и недочетами на стадии разработки проекта: неучтенной степенью коррозионной агрессивности грунтов на участке строительства, неправильным подбором технических свойств самих свай (толщина ствола, марка стали), неточным расчетом возможных нагрузок, воздействующих на фундамент.
К слову, финские строители недопускают возведение капитальных зданий с таким фундаментом.
Мнимая экологичность
Но при этом профессионалы загородного рынка сходятся во мнении, что некоторые слабые характеристики каркасной технологии не исправят и не смогут нивелировать в процессе эксплуатации даже самые добросовестные и умелые строители. К таким естественным недостаткам относятся низкая шумо- и виброзащищенность каркасной конструкции, связанная с ее немонолитностью. И как следствие – прыжки на втором этаже дома чувствуются на первом, закрытие металлической входной двери – во всем доме.
Для тех, кого не смущают данные обстоятельства, есть и другая неприятная новость. От привлекающей кого-то «натуральности» дерева как полностью природного материала после покрытия конструкций всевозможными противопожарными пропитками, химикатами от грызунов, краской мало что остается. К тому же, следует иметь в виду, что в производстве популярной ориентировано-стружечной плиты (ОСП, англ. OSB, oriented strand board), применяемой в каркасном строительстве, используются вредные фенолформальдегидные и изоцианатные смолы.
На вкус и цвет
К счастью, в открытых источниках достаточно информации, как о плюсах, так и о недостатках технологии каркасного домостроения. Выбор материалов для загородного дома – сегодня, скорее, вопрос вкуса и личных предпочтений покупателей.
Дмитрий Тимофеев, владелец участка в коттеджном поселке «Земляничные поляны» в Ломоносовском районе Ленинградской области, завершающий строительство дома, изначально не рассматривал каркасную технологию: «Дом должен быть крепостью, а каркас имеет недолгий срок службы. Рассматривали как вариант брус, но все-таки сделали выбор в пользу камня, потому что это на века». Дмитрий построил каменный дом площадью около 200 кв. метров из поризованного кирпича с применением шведской плиты в качестве фундамента. «Дерево – живой материал, требующий регулярного обслуживания. Оно неплохо горит, чем его ни пропитывай, – приводит аргументы Дмитрий. – И теплоизоляционные свойства у дерева все-таки намного ниже. Толщина стены в моем доме 510 мм, в нем нежарко летом и нехолодно зимой. При отключенном отоплении нагретый до температуры +22 градуса дом остывает до температуры +14 в течение трех дней. Дерево остывает гораздо быстрее».
Скорее всего, мнения опытных специалистов и покупателей не переубедят тех, кто действительно любит дерево и готов терпеть значительные неудобства ради осуществления мечты жить за городом именно в деревянном доме. В этом случае будет разумно не полагаться на русское «авось», принимать во внимание слабые и сильные стороны выбранной технологии и все-таки не верить в иллюзию о том, что дом на века, будь он финским или канадским, можно построить очень быстро и дешево.
Оценить по достоинству
В России растет число организаций, занимающихся оценкой стоимости коммерческой и жилой недвижимости. Из-за большого количества игроков на рынке цена услуг снижается до демпинга.
Оценкой стоимости недвижимости занимается множество различных компаний. Это и консалтеры, и риелторы, и юридические организации. Только в Петербурге таких несколько сотен. По России – около 5 тыс., и число их растет.
Деятельность этих организаций и специалистов-оценщиков регулируется принятым в 1998 году Законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Как считают игроки рынка, на текущий момент документ особо не устарел. В частности, он достаточно жестко регламентирует оценку государственной собственности и акционерных обществ.
Для дома и бизнеса
Руководитель направления «Оценка» Объединенной Консалтинговой Группы Лев Кондратьев отмечает, что сейчас помощь оценщиков необходима во многих случаях. В частности, при покупке недвижимости в ипотеку, оформлении ее в собственность, вступлении в наследство, оспаривании кадастровой стоимости помещений или земельного участка. Также оценка понадобится при разделе имущества, вступлении в банкротство, страховых случаях и т. п.
«На основе документов на недвижимость, осмотра и самостоятельно собранной информации оценщик производит расчеты и устанавливает итоговую стоимость. Клиент получает подробный отчет, готовый к предоставлению в банк, нотариусу, в страховую компанию или в суд», – рассказывает он.
По словам Льва Кондратьева, сам оценщик недвижимости, согласно действующему законодательству, должен иметь высшее образование в области оценки или диплом о профессиональной переподготовке на оценщика, квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», состоять в одной из СРО оценщиков, а также иметь полис страхования ответственности на сумму не менее 300 тыс. рублей.
Очень часто оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима при сдаче ее в аренду. По словам руководителя службы маркетинга и связей с общественностью ГК Aktivo Полины Лысенко, такое исследование позволяет выявить уязвимые места арендодателя, реальные причины снижения рентабельности его бизнеса и спрогнозировать доход не интуитивно, а исходя из фактического положения дел. В том числе ориентируясь на существующие ограничения на рынке, состояние объекта и потребительский спрос.
В целом, при расчете стоимости жилой недвижимости основным считается сравнительный метод оценки. То есть специалисты ориентируются на цены на аналогичный тип жилья, учитывая его класс, локацию и т. д. Коммерческие объекты оценивают по доходному методу. Он учитывает параметры, связанные с тем, сколько такая недвижимость может принести средств собственнику при продаже. Затратный метод оценки считается основным при покупке земельного участка. При нем учитываются приблизительные затраты потенциального собственника земли на строительство на ней каких-либо объектов.
Ниже себестоимости
По словам экспертов, стоимость услуг по проведению оценки недвижимости за последние годы существенно не выросла. Сдерживает увеличение цен высокая конкуренция на рынке. Некоторые оценочные организации иногда прибегают и к демпингу.
Как отмечает председатель Комитета по мониторингу, аналитике и оценке объектов недвижимости Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Андрей Васильев, цены на услуги по оценке зависят от многих факторов. Дешевле всего стоит оценка типовых квартир, иногда ее стоимость легко укладывается в Петербурге в 3 тыс. рублей. Оценка земельного участка для купли-продажи обойдется клиенту в среднем в 20 тыс. рублей, но может превышать 50 и даже 100 тыс. Если услуга нужна для судебных разбирательств, то ее стоимость может быть в разы выше из-за более высокой ответственности.
«В каждом регионе свои требования, свои особенности, цена формируется рынком. Нет никаких установленных правил. Есть примерные тарифы, на которых базируются оценщики. К сожалению, также существуют случаи демпинга цен, иногда оценку могут провести и ниже себестоимости. Обычно в такой ситуации бывают скрытые мотивы, которые нередко выходят за рамки закона. Кроме того, заказчику часто надо сделать быстро и дешево, в таких случаях на профессионализм иногда даже не смотрят. Чтобы подобрать качественного эксперта, можно ориентироваться на профессиональные рейтинги оценочных организаций. Все, кто есть в них, как правило, работают эффективно и честно», – говорит Андрей Васильев.
Мнение
Лев Кондратьев, Руководитель направления «Оценка» «Объединенной Консалтинговой Группы»:
– При выборе специалиста важно обращать внимание на его стаж, количество выполненных им отчетов об оценке, пройденных курсов повышения квалификации, квалификационных аттестатов по смежным направлениям и, главное, на репутацию. Эту информацию легко найти на сайте СРО, в которой состоит оценщик.
Трудности перехода или государственный лифтинг
На прошедшей в Санкт-Петербурге встрече профессионалов лифтового хозяйства среди ряда актуальных вопросов обсуждалась и тема перехода на государственное регулирование.
С каждым годом, казалось бы, их – актуальных вопросов – должно становиться все меньше, ведь работа по решению лифтовых проблем ведется на всех уровнях: от министерств до специализированных организаций на местах. Но на встрече профессионалы нашли много тем для обсуждения.
Историческая шахта
Напомним, лифтовой комплекс в нашей стране был образован 70 лет назад, но в отдельную отрасль лифтовики так и не выделились. Может быть, этому мешала постоянная смена подхода к данному сегменту.
До 1990-х годов лифтовой отраслью в условиях плановой экономики руководило государство. Затем в условиях рынка в комплекс пришло саморегулирование, и сегодня вновь стоит вопрос о переходе лифтовиков под контроль госорганов.
Но отметим, что саморегулирование в сегменте останется, ведь осуществлять производство, монтаж и обслуживание около 440 тыс. лифтов, 2,3 тыс. подъемных платформ и почти 7 тыс. эскалаторов и пассажирских конвейеров, расположенных по всей России, должны профессионалы.
На двух стульях
Лифтовики одновременно осуществляют как строительно-монтажные работы (монтаж, пуско-наладку), так и эксплуатацию оборудования (обслуживание, ремонт, модернизацию). Большая часть жизненного цикла лифта, безусловно, приходится на его эксплуатацию. Госорганы и профессиональное сообщество вместе разрабатывают регламенты, нормативы, правила и пр., но с контролем исполнения не все гладко.
Напомним, когда несколько лет Ростехнадзор был исключен из системной работы по надзору за лифтами, казалось, что саморегулирование позволит выйти на новый уровень. На практике этого не произошло – прежде всего в сфере эксплуатации. С другой стороны, строительно-монтажные работы дали возможность саморегулированию войти в лифтовой комплекс.
Однако по данному вопросу у самих лифтовиков нет четко сформулированной единой позиции. Одни говорят, что работы по монтажу и наладке влияют на безопасное использование вертикального транспорта, другие считают, что данные виды работ не являются потенциально опасными и не сказываются на безопасности.
При этом стоит отметить, что обе стороны имеют свою аргументацию.
«Малыми лифтовыми формами пользуются особые категории граждан, и несмотря на так называемую "малость", это оборудование – опасный объект! А значит, и требования по безопасности к нему, прописанные довольно подробно в ТРТС "О безопасности машин и оборудования" и ГОСТ Р 55555-2013, а также в Постановлении Правительства РФ №743 от 24 июня 2017 года, должны исполняться неукоснительно», – убежден президент НЛС Виктор Тишин.
В связи с этим он предлагает проработать вопрос о направлении предложения в Ростехнадзор и инициировать проведение ревизионных проверок эксплуатирующихся сегодня в России подъемных платформ для инвалидов и маломобильных групп населения на предмет их безопасности.
Кадровый вопрос
В цифровую эпоху формы работы меняются стремительно. Участники мероприятия отметили, что еще вчера после монтажа лифта необходимо было явиться с комплектом бумажных документов и подать лично все данные в соответствующий отдел, а все лифты заносились в списки Ростехнадзора чуть ли не вручную. Сегодня же работает единый общероссийский реестр введенных в эксплуатацию лифтов, декларации подаются исключительно электронным способом
Генеральный директор РЛК «Федерация лифтовых предприятий» Сергей Прокофьев не только рассказал об основных вехах работы над профессиональными стандартами в лифтовой сфере, но и осветил вопрос актуальности аттестации специалистов-лифтовиков в Центрах оценки квалификации. «Аттестация сегодня – это не просто "буква закона", это реальная необходимость. Специалисты Ростехнадзора при приемке лифтов в эксплуатацию вправе требовать – и все чаще делают это – предоставления свидетельства об аттестации специалистов», – подчеркнул он.
«За те годы, что мы пытались саморегулироваться, в составе самого Ростехнадзора появилась кадровая брешь, а вновь в одночасье найти высококлассных специалистов невозможно. Сейчас профессиональный уровень инспекторов, к сожалению, ниже, чем хотелось бы», – считает генеральный директор ЗАО «Предприятие ПАРНАС» Эдуард Кайзер.
Отсутствие грамотных специалистов, влияющее на качество надзорной функции, создает сложности при возвращении лифтов под юрисдикцию Ростехнадзора. Участники рынка сходятся во мнении, что надзор за лифтами со стороны государства – это вполне правильная и работающая схема, но с одной оговоркой: если сам надзор качественный – строгий, без исключений, послаблений и привилегий.
Нюансы
Действительно, госрегулирование в определенных пропорциях полезно, но у лифтовиков есть тонкие грани, за которые, по мнению большинства участников встречи, этот метод переходить не должен.
В частности, оно не должно стать «диктаторским кнутом», иначе это может серьезно грозить развитию малого и среднего бизнеса в сегменте и уничтожению здоровой конкуренции.
Любые нововведения могут привести и к отрицательному результату: потере ценных участников рынка, уничтожению здоровой рыночной среды в лифтовой сфере, что непременно скажется на качестве оборудования, его обслуживании и, как следствие, на безопасности граждан.
«На мой взгляд, регулирующая роль государства – это в первую очередь порядок в самой производственной сфере лифтов, – подчеркнул Эдуард Кайзер. – Необходимо очистить рынок от некачественной небезопасной лифтовой продукции, и ведь все инструменты для этого есть. Сегодня предъявляются довольно высокие требования к безопасности лифтов, появился целый комплекс серьезных основополагающих принципиально обновленных норм и правил. Мы все к ним привыкаем, внедряем, обкатываем».
Как отмечалось на конференции, все новое поначалу может буксовать, ведь даже сами клиенты редко в состоянии разобраться, какие разрешения, допуски нужно спрашивать у лифтовика, чтобы быть уверенными в нем. Но неукоснительное исполнение каждой буквы ГОСТа, регламента, правил направлено на повышение уровня безопасности, надежности и комфорта лифтового сектора.
И прочее
Участники встречи обсуждали региональные новости и проблемы, а также низкие тарифы, утвержденные административно, недостаточное по меркам «старого лифтового фонда города» финансирование замены оборудования, непонимание со стороны строительного комплекса региона. Все эти вопросы насущные, ежедневные, требуют внимания и взвешенного подхода на всех уровнях. В том числе они, по мнению профессионалов сектора, отрицательно влияют на динамику развития в комплексе. Его за четыре года покинули по различным причинам около 700 компаний.
В сложившейся обстановке, а также в условиях достаточно жесткой и серьезной конкуренции вполне вероятно, что переход комплекса под государственное регулирование будет иметь положительный эффект, т. к. требования саморегулирования представляются даже избыточными и не каждый участник рынка может их выполнить.
А решить появляющиеся в ходе трудного перехода вопросы и представить новинки своей продукции лифтовики могут на уже зарекомендовавших себя с лучшей стороны профессиональных площадках – Международной выставке лифтов и подъемного оборудования Russian Elevator Week и ежегодной конференции-семинаре «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта»
Кстати
Конференция «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта» проводится НЛС (объединяющим 7 общественных и профессиональных организаций, включающих более 750 предприятий) совместно с Северо-Западным управлением Ростехнадзора
и ЗАО «Предприятие «Парнас».