В особых условиях. Проблемы геодезические изыскания на застроенных территориях
Проведение геодезических работ на застроенных территориях Петербурга осложнено отсутствием информации о некоторых объектах и инженерных сетях, а также бюрократическими проволочками.
Инженерно-геодезические изыскания на плотно застроенных городских территориях в России относятся к повышенному классу сложности. Их проведение затрудняют существующие объекты, магистрали, коммуникации. В Петербурге в силу его исторической застройки, огромного «серого пояса» (в частности, и с недействующими предприятиями) такие работы особо сложны.
Проблемы сетевые…
По словам начальника отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ» Владимира Усова, сложности в работе действительно возникают. Традиционно они появляются при определении собственника или балансодержателя инженерных сетей и при согласовании возможности их использования.
«Можно выделить, пожалуй, две ситуации. Первая – изыскания производятся на застроенной или незастроенной «жилой» территории. При этом согласования с монополистами выливаются в круглую сумму, да и время оказания услуги бывает очень длительным, что сказывается на сроках представления технического отчета заказчику. Также существует вероятность после поиска собственника сети так и не получить положительный ответ о возможности подключения», – говорит он.
Вторая ситуация, по словам эксперта, возникает, когда изыскания производятся на территории промышленного предприятия. «Работа осложняется выявлением массы брошенных сетей, возможностью получения информации только из старых бумажных архивов прошлого века, отсутствием нужных специалистов на промышленной площадке. Здесь все зависит от опыта и профессионализма изыскателей! До сих пор «ЛенТИСИЗ» успешно справляется с поставленными задачами», – отметил Владимир Усов.
…и процедурные
По словам заместителя генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов» Сергея Лазарева, при всеобщей компьютеризации, электронном документообороте и т. д. изыскатели Петербурга, а их в настоящее время более 500, тратят огромное количество времени на поездки в геолого-геодезический отдел КГА для банальных операций. «Нужно подать уведомление, получить геодезические пункты, сдать на проверку геодезические и картографические материалы, для сдачи в архив приводить все документы об изысканиях в требуемый вид», – рассказывает он.
Эксперт подчеркивает, что происходит это несмотря на то, что уже как пару лет существует «личный кабинет» изыскателя, который никак не может начать работать в полную силу, из-за нерешенных вопросов со стороны ГГО КГА в части получения выписки исходных пунктов, а также регистрации результатов инженерных изысканий. «В частности, идет ссылка на секретность, хотя экспертное сообщество считает, что ее в выписках до 9 пунктов в местной системе координат не существует. Что касается регистрации инженерных изысканий – эту функцию можно реализовать через «личный кабинет» с ведением реестра инженерных изысканий, и уже давно пора отказаться от печати ГГО КГА на титульнике и никому не нужном лавсане», – считает Сергей Лазарев.
Он добавляет, что есть большая проблема по полнофункциональному доступу к сервису. Сейчас таковой имеется только у одной изыскательской компании, которая успешно работает почти два года. Все остальные участники рынка не могут получить от ГГО КГА информацию о сроках предоставления им доступа. Пока изыскатели Петербурга имеют возможность работать через «личный кабинет» только по контрольным исполнительным съемкам. А это лишь 20% от всех работ, которые проходят через отдел.
Генеральный директор компании «КБК Проект» Василий Костин отмечает, что сроки прохождения административных процедур, связанных как с проведением геодезических работ, так и в целом с экспертизой проектной документации, в Москве существенно меньше, чем в Петербурге, за счет оптимизации процесса подачи документов в электронном виде с помощью специализированного портала. Например, по данным столичного правительства, в 2019-м по сравнению с предыдущим годом из алгоритма получения разрешительной документации исключены две процедуры, а сроки сократились на 34,5 дня.
«Также следует отметить, что в плане сложности проведения инженерно-геодезических изысканий Москва находится в чуть более выгодном положении, нежели Петербург. Это связано в первую очередь с топографическими и геологическими характеристиками, различием в свойствах грунтов и водных пластов. Например, питерский грунт характеризуется большей ползучестью, а уровень подземных вод у нас значительно выше, чем в столице», – напоминает эксперт.
Мнение
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
– За прошлый год наша организация поработала над изысканиями для строительства двух больших участков метрополитена. Проект интересный, сложный и денежный. Вообще, к нам постоянно приходят с интересными геодезическими задачами. Так, например, несколько лет назад мы делали съемку для цифровой модели, которая использовалась для 3D-анимации в фильме «28 панфиловцев». Также был случай, когда человек обратился за заключением о вычислении его местоположения с указанием расстояний, по результатам биллинга сотового оператора, для использования материалов в качестве доказательства невиновности в суде. Также нам заказывали геодезические изыскания в 3D для BIM-проектирования. Надеюсь, в будущем таких интересных проектов станет больше.
Владимир Усов, начальник отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ»:
– Выделить конкретный интересный проект очень сложно, так как с каждым новым крупным заданием появляются дополнительные требования и пожелания заказчика. В основном это связано с развитием BIM, а также с желанием получить не только топоплан местности, но и цифровую модель рельефа или местности. Для выполнения поставленных задач мы совершенствуемся сами и обновляем парк оборудования. Так, на отдельных объектах используются беспилотные летательные аппараты для получения ортофотоматериалов и дополнительных сведений о площадке изысканий, а также наземное лазерное сканирование для получения детальной информации о местности, зданиях и сооружениях как снаружи, так и внутри. Все это позволяет дать исчерпывающую информацию об объекте и выдать материал, отвечающий всем требованиям клиента.
На пути к BIM
По мнению экспертов, внедрение технологий информационного моделирования пока тормозят пробелы и коллизии в отраслевом нормативном законодательстве.
В России с 1 июля 2019 года в Градостроительном кодексе закреплено понятие информационного моделирования. Также несколько дней назад Технический комитет по стандартизации при Минстрое РФ принял для внедрения BIM-технологий в отрасль стандарты ТК 465 «Строительство», а проектный технический комитет по стандартизации – ПТК 705 «Технологии информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов капитального строительства и недвижимости».
Тем не менее, по мнению некоторых экспертов, говорить о том, что в ближайшее время все участники рынка начнут активно использовать в работе информационное моделирование, не стоит. Есть препятствия в виде необходимости бумажного документооборота с органами власти, слабо развита «цифровая культура» в отрасли. Схожие выводы прозвучали и на круглом столе Экспертного клуба Петербурга, который собрал проектировщиков, строителей, представителей отраслевых вузов.
Всё упорядочить
По словам вице-президента Национальной палаты инженеров, директора проекта «А4» Елены Колосовой, информационное моделирование несет колоссальную экономию везде: в проектировании, стройке, эксплуатации зданий. Однако пока есть опасения, что быстрого внедрения не произойдет. Тормозиться процесс будет отсутствием множества подзаконных нормативных документов, несостыковкой новых с уже действующими.
«Чиновники говорят: еще немного, еще чуть-чуть – и BIMу быть. Все в преддверии каких-то перемен. Но понятно, что предварительно необходимо решить множество вопросов, в частности, по требованиям к рабочей и проектной документации, ведь появляется большой электронный информационный массив, с которым, в том числе надзорным органам, как-то надо работать», – отмечает она.
Эксперт добавила, что масштабное внедрение BIM потребует упорядочивания и самой среды информационного моделирования. В настоящее время работы в данном сегменте ведут на разных платформах. При передаче информации с одного продукта на другой нередко возникают потери. Елена Колосова считает, что необходимо внедрять единые стандарты и синхронность IT-приложений без какой либо монополии определенных игроков рынка, занимающихся информационным моделированием.
Образовательный компонент
По мнению директора Инженерно-строительного института Политехнического университета Николая Ватина, не нужно зацикливаться на нормативных документах, они только тормозят процесс развития цифровизации. В большей степени нужно уделить внимание образовательной и кадровой подготовке. «Есть такой миф, что BIM-технологиями сейчас овладевают все. Это далеко не так. Даже в профильных вузах дают только основы, причем только на определенных платформах», – сообщил он.
По словам эксперта, многие недавние студенты профильных вузов имеют слабое представление о BIM. Старшее поколение специалистов его совсем не знает. На образовательных курсах пользуются спросом только знания BIM-технологии нижнего уровня. Этого недостаточно, так как информационное моделирование – коллективная технология. Определенным хорошим набором знаний о системе должны обладать все участники проекта, чтобы получился достойный продукт.
Директор института цифровой экономики СПбГЭУ Денис Горулев считает, что многие проектные, строительные организации экономят на BIM-технологиях, считая, что они несут дополнительные расходы. «Руководители компаний не готовы к переменам. Поэтому важна даже не цифровизация, а трансформация самой идеологии бизнеса. Мы хотим, чтобы нога выросла раньше человека, но так не бывает», – говорит он.
Эксперт подытожил, что глубокое внедрение BIM произойдет только при нормализации состояния строительной отрасли, которое оставляет желать лучшего и зависит от общеэкономического положения в стране.
Коммерческий подход
Эксперты полагают, что внедрение BIM в полном жизненном цикле необходимо начинать не с государственных объектов, строительство которых жестко зарегулировано, а с коммерческих.
По словам генерального директора Rocket Group Бориса Латкина, цифровая стройка – это точный расчет, прогноз, который дает возможность улучшить эффективность строительных работ и сэкономить, уменьшить цену проекта. «Конечно, для Петербурга это особо важно, потому что есть общая программа, которую федеральное правительство поставило перед всеми регионами: к 2024 году увеличить объемы ввода и качество городских объектов. Это колоссальная и фактически невозможная для выполнения за такой срок задача, если мы не используем новые технологии», – подчеркнул он.
Мнение
Павел Мурзакаев, руководитель компании Schneider Electric по работе со стратегическими проектными компаниями гражданского строительства:
– Еще в 2014 году была принята первая «дорожная карта» внедрения BIM в России. В марте 2018 года создан проектный технический комитет по стандартизации «Технологии информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов капитального строительства и недвижимости», ведется разработка стандартов в области BIM. Это позволяет думать, что использование цифрового моделирования станет обычной практикой уже в ближайшие 10–15 лет. Значит, здания будут строиться быстрее и качественней. Благодаря четко просчитанным сметам и устранению непредвиденных расходов, связанных с неточностями в планировании и проектировании, стоимость строительства уменьшится.
Сейчас BIM активно внедряется на этапах проектирования и строительства. Цифровая модель объекта на ранних этапах проектирования серьезно повышает точность проектирования и бюджетирования – до 90–95%. На этапе строительства применение BIM-технологий сокращает издержки в среднем на 15–30%. Применение BIM-технологий на этапе пусконаладочных работ и эксплуатации инженерного оборудования начинает пользоваться активным спросом среди заказчиков. Ведь именно обслуживание инженерного оборудования составляет основную долю операционных расходов, которые могут превышать капитальные затраты на строительство в три-четыре раза. Подобное применение позволяет значительно ускорить ввод объекта в эксплуатацию и повысить эффективность обслуживания. Существующие примеры подобных зданий экономят в среднем 20% на энергоресурсах за счет синергии систем автоматизации объекта и эксплуатационной цифровой модели.
Устранить ошибку
По мнению экспертов, количество судебных дел, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, в ближайшие годы будут расти.
В Санкт-Петербурге в 2020 году пройдет очередная кадастровая оценка объектов недвижимости, расположенных на территории города. Специалисты определят стоимость земельных участков, зданий, помещений, объектов незавершенного строительства и т. д. В Ленобласти кадастровую переоценку земельных участков завершат в этом году. В соответствии с полученными результатами в 2020 году для собственников будет скорректирован земельный налог.
Кадастровая переоценка в регионах проводится в связи с изменением федерального законодательства, в том числе принятием в прошлом году новой редакции Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». По словам экспертов, несколько изменилась и формула расчета, в связи с чем кадастровая стоимость объектов недвижимости может вырасти. Это означает, что в ближайшие несколько лет можно ожидать всплеска судебных разбирательств по ее оспариванию. У юридических и физических лиц есть возможность урегулировать спор и в досудебном порядке, обратившись в межведомственную комиссию.
Внимание к экспертам
Начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Ленобласти Денис Шереметьев поясняет, что для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости, далее – сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение.
«К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронном виде», – отмечает он.
Юрист направления «Налоги и право» ГК SRG Михаил Прихожан говорит, что, к сожалению, многие коммерческие оценщики, стремясь получить большую прибыль, не уделяют внимание качеству отчетов. Недостатки такого подхода выявляются уже в суде. «Для обоснованности отчетов назначается судебная экспертиза. Как правило, в итоге выявляются все недостатки отчета – и нередко получается так, что заметного снижения кадастровой стоимости на основании такого документа добиться нереально. Однако заказчик в любом случае должен будет заплатить судебному эксперту и оценщику за такой отчет. Механизма ответственности юриста и оценщика за подготовку отчетов, а также совершение некомпетентных действий законодательство не предусматривает», – сообщил он.
Сейчас, добавил Михаил Прихожан, в практике оспаривания оценки сложилась устойчивая тенденция по исключению налога на добавленную стоимость при оспаривании кадастровой стоимости объектов. Сегодня суды и судебные эксперты уже без каких-либо сомнений принимают такую позицию. Однако сложность возникает в том, чтобы доказать, что налог содержится в рыночной стоимости объекта, определенной экспертом.
Полезные новшества
Генеральный директор компании «КБК Проект» Василий Костин отмечает, что в сфере кадастра сейчас изменения происходят достаточно активно. В частности, в июне были приняты вступающие в силу осенью законодательные поправки, которые позволят владельцам земли, в рамках проведения комплексных кадастровых работ, регистрировать ее излишки.
По его словам, данное новшество особенно выгодно застройщикам, у которых подписаны инвестконтракты с органами власти. «Считаю, что это положительным образом скажется на инвестиционном климате и взаимодействии государства с бизнесом. Кроме того, новые поправки упрощают процедуру выполнения комплексных кадастровых работ», – говорит эксперт. Например, исключается требование о подготовке проекта межевания территории.
«В целом, вступивший в силу в 2018 году новый закон о государственной кадастровой оценке высветил несколько проблем, с которыми участникам рынка (а я говорю с позиции застройщика) приходится сталкиваться. Это кадастровая оценка и кадастровый учет. И если в первом случае все более-менее понятно, то во втором – затягивание сроков оформления поданных документов (как правило, технических планов) в регистрирующий орган. Решение проблемы – это более четкая регламентация всех процедур и постоянный диалог государственных органов со строителями», – подчеркивает Василий Костин.
Мнение
Михаил Голубев, генеральный директор ЗАО «Северо-Западная Строительная Корпорация», член «Клуба лидеров по продвижению инициатив бизнеса»:
– Одна из проблем кадастровой оценки связана с оформлением собственности на ИЖС в связи с Законом № 340-ФЗ от 03.08.2018. С момента принятия закона и до сих пор нет документов, регламентирующих действия администраций районов с уведомлениями о планируемом строительстве и об окончании возведения объекта ИЖС. В результате администрация района Петербурга, где мы планируем реализовать проект, отказывает в рассмотрении уведомлений, ссылаясь на Положение об администрации района № 1098 от 19.12.2017. При этом также нет возможности постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности даже на те объекты, разрешение на строительство которых было получено до принятия закона. Управление Росреестра по Петербургу в такой ситуации направляет в райадминистрацию за получением уведомления о соответствии построенного объекта выданному разрешению. Последняя, в свою очередь, говорит, что рассмотрение уведомления об окончании строительства ИЖС не входит в их компетенцию. Получается замкнутый круг, который фактически привел к остановке процесса малоэтажной застройки и оформления собственности почти на год.