Точь-в-точь. Нюансы проведения технической инвентаризации
![](http://m.asninfo.ru/images/techmats/9ae5f7e0/044330e4d3f38f2ffcfb7cfa.jpg)
Первичная техническая инвентаризация объектов недвижимости становится более эффективной и быстрой.
В 2013 году БТИ лишилось монополии на предоставление ряда своих услуг. В том числе одной из основных – технической инвентаризации. В настоящее время ею также могут заниматься коммерческие и муниципальные кадастровые организации. Конкуренция на этом рынке высока. Заказчиков интересуют качество, скорость, объем предоставляемой услуги, ну и, конечно, цена.
Техническую инвентаризацию объектов недвижимости можно разделить на три вида. Первичную, которая обычно проходит после завершения строительства. В большинстве случаев ее заказывают застройщики. По результатам обследования они получают технический паспорт и ставят дом на кадастровый учет. Плановую инвентаризацию, которая должна проходить раз в пять лет. Но собственники недвижимости этому правилу редко следуют. А также внеплановую, выполняемую чаще всего при продаже объекта, если он ранее был перепланирован.
Соответствовать плану
По словам директора по развитию ООО «Новые Кадастровые решения» Дениса Петрова, в рамках первичной технической инвентаризации проводятся замеры площади здания, помещений, придомовой территории. Полученные фактические сведения сверяются с представленными данными из проектной документации. О случаях расхождения показателей уведомляется заказчик.
«Несоответствие фактических и проектных данных действительно случается. Особенно при замере площадей квартир. И, как правило, в сторону увеличения. За лишние метры покупателю чаще всего приходится доплачивать. В нашей практике исследований разница в сторону увеличения доходила до 8 м при проектной площади квартиры в 42 «квадрата». Лет пять назад такими несоответствиями грешило много застройщиков. Сейчас наблюдается тенденция к существенному снижению таких ошибок. Это связано с тем, что покупатели стали чаще судиться с застройщиками, не оказавшими им услугу качественно. И девелоперы стали более ответственно подходить к выполнению своих обязательств», – рассказывает Денис Петров.
Индивидуальные факторы
Как рассказывает генеральный директор ГК «Рустехреестр» Константин Климушин, на первый взгляд может показаться, что правила проведения технической инвентаризации едины для всех объектов недвижимости, регламентированы приказами и инструкциями и мало чем отличаются друг от друга. Но на практике оказывается, что каждый проект индивидуален. Причем не только по объему, площади и форме строения, но и по огромному количеству факторов, незаметных для обывателей. Это могут быть и спорные вопросы в отношении балконов, лоджий, террас, мезонинов и антресолей, определения этажности, и целый пласт работы с общим имуществом многоквартирного дома.
«Наверное, самым сложным и необычным проектом для нашей компании был круглый многоквартирный жилой дом. Особенность проведения технической инвентаризации объекта заключалась не только в непосредственной работе на объекте, но и в процессе выполнения обмерных чертежей. Они требовали высокой точности и детальности, ведь в круглом здании расположены квартиры неправильной формы, и за каждый квадратный метр в них застройщику приходится отчитываться перед покупателем, а всю ответственность за подсчеты несем мы», – подчеркнул он.
Эксперты рынка отмечают, что в настоящее время все активнее при инвентаризации задействуются новые технологии измерения площадей зданий и помещений. К таковым, к примеру, относится лазерное сканирование. Оно с помощью специального прибора позволяет обмерить здание в сжатые сроки с минимальной погрешностью. Также лазерное сканирование может выявить в дальнейшем изменения, произошедшие с конструкциями объекта, а также спрогнозировать его дальнейшее поведение в процессе эксплуатации.
Константин Климушин добавляет, что сейчас много говорят о BIM-технологиях, 3D-моделировании, искусственном интеллекте и прочем. «Эти разработки рано или поздно войдут и в нашу сферу деятельности, но на сегодняшний день они слишком дороги для использования в работе», – отмечает он.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ГК «Рустехреестр»:
– В среднем полный цикл – от выхода наших специалистов на объект до согласования итогового результата заказчиком – длится около одного месяца. В целом же многое на этом рынке зависит от квалификации персонала, работающего над проектом, используемого оборудования и программного обеспечения. «Рустехреестр» постоянно следит как за изменениями в законодательстве в области кадастровой деятельности, так и за материально-техническим обеспечением и оснащенностью своих специалистов для того, чтобы взятые на себя обязательства исполнялись в срок.
Кстати
ГУП «ГУИОН» несколько дней назад завершило обмеры двух многоквартирных домов по заказу ООО «СПб Реновация». Объекты построены на территории ЖК «Живи! В Рыбацком» и расположены по адресу: ул. Славянская, д. 24 и д. 26. На объектах сотрудники организации измерили все помещения и описали их, подготовив весь пакет документов, необходимых для последующего ввода домов в эксплуатацию и постановки их на кадастровый учет. Отмечается, что в 2017 и 2018 годах ГУП «ГУИОН» также проводило первичную инвентаризацию ряда объектов компании «СПб Реновация».
Строить без простоя
![](http://m.asninfo.ru/images/techmats/9a62b25d/ed398f2e20e7292274710ba3.jpg)
Противоморозные добавки в бетон помогают ему затвердеть при отрицательных температурах воздуха. Эффективность их действия во многом зависит от соблюдения технологии их применения.
Строительство в зимний период имеет ряд особенностей. В значительной степени это касается работ по возведению конструкций зданий из монолитного бетона. Чем ниже температура воздуха, тем медленнее будет происходить отвердевание. При этом присутствующая в материале вода при замерзании превращается в лед и после оттаивания разрушает структуру бетона. Существует несколько способов ускорения затвердения и сохранения прочности материала, которые в своей работе задействуют застройщики.
Без оглядки на сезон
Директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Калинин рассказывает, что основные особенности строительства в холодный период связаны с производством «мокрых» процессов, проведением отделочных, монолитных работ. В этом случае помогают проверенные решения, например, прогрев бетона и применение морозостойких сертифицированных добавок. Также современные технологии позволяют без снижения качества работать зимой на кровле. «Кроме того, чтобы выдерживать высокие темпы строительства в зимний период, мы используем мобильные котельные, которые обеспечивают полноценное теплоснабжение строящихся зданий. Они подключаются к внутренним инженерным сетям и отапливают весь корпус, позволяя активно вести отделочные, электротехнические и другие виды работ без оглядки на сезон», – отмечает он.
По словам руководителя НТЦ «Полипласт Северо-Запад» Игоря Коваля, строительные работы в зимний период, как правило, обходятся заметно дороже. Например, в советское время был нормативно установлен повышающий коэффициент 1,2, так что удешевиться в холодный период вряд ли получится. В ряде стран мира зимой бетонные работы не ведут, в том числе и по причине их удорожания. В наших современных условиях главное – определиться, какой метод выдерживания бетона до получения необходимой прочности принимается. От этого будут зависеть виды используемых противоморозных добавок (ПМД) и их необходимое количество.
Соблюдая правила
Специалисты отмечают, что подготовка бетонной смеси в зимний период должна идти со строгим соблюдением всех технологических правил. В частности, и при использовании противоморозных добавок.
Руководитель направления «Добавки в бетон» корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Василий Шрамко подчеркивает, что, производя заливку бетона, необходимо не допускать замерзания свежеуложенной смеси в опалубке. По окончании заливки необходимо обеспечить уход за конструкцией до достижения ею минимальной прочности, при которой допускается замораживание (консервация) до наступления положительной температуры окружающей среды и возобновления кинетики набора прочности.
По словам эксперта, замораживание свежеуложенной бетонной смеси без противоморозных добавок крайне негативно сказывается на конечной прочности конструктива, вплоть до полного разрушения бетонного камня. Согласно СП 70.13330.2012 (п. 5.11), бетонирование в зимний период осуществляется способом термоса или ускоренного термоса в комбинации с электротермообработкой. Цель бетонирования данным способом заключается в обеспечении бетонной конструкции не менее 30% от марочной прочности и не менее 20% прочности при условии применения противоморозных добавок с последующим замораживанием конструктива. Согласно ТР 80-98 (п.1.4), бетон, подвергшийся консервации путем замораживания, при наступлении положительной среднесуточной температуры в период 28 суток добирает недостающую прочность.
Сегодня, как поясняет Игорь Коваль, противоморозных добавок, по ГОСТ 26633-2015 ограниченных величиной 5% от массы цемента и позволяющих уверенно твердеть бетону при температуре внутри него ниже –5–7 °С, не существует. «Поэтому большинство таких добавок предназначено исключительно для предотвращения процессов подмораживания смеси до начала ее активного прогрева различными методами: греющие провода, электроды, управляемые «тепляки», «термосы». Подобного рода добавок достаточно много у всех, и дозировки их, как правило, небольшие или умеренные, в пределах 0,5–1,5% от массы цемента по товарным продуктам. В связи с этим применение противоморозных добавок должно быть связано с ожидаемыми значениями: температурой окружающей среды и методом прогрева конструкции. В отдельных случаях возможно производство бетонных работ без их применения вообще», – отмечает эксперт.
Мнение
Игорь Коваль, руководитель НТЦ «Полипласт Северо-Запад»:
– Среди добавок от «Полипласт Северо-Запад» рекомендуем комплексные «Криопласт ПК» в премиум-сегменте, «Криопласт Альфа» в сегменте бюджетных добавок и неплохую линейку чистых антифризов «Криопласт 30», «Полипласт Норд», совместимых со всеми видами пластификаторов. Следует также отметить, что наша компания принципиально заботится о клиентах и не использует в ПМД приводящие к коррозии арматуры в бетоне, хотя и весьма дешевые, противоморозные добавки на основе хлоридов кальция и натрия.
Антон Ружило, федеральный технический специалист направления «Добавки в бетон» корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ:
– Бетонирование в зимний период – достаточно сложный и ответственный этап строительства, требующий комплексного подхода и соблюдения всех требований к производству, транспортировке, укладке бетонной смеси и последующему уходу за конструктивом, а противоморозная «химия» является неотъемлемой частью данного процесса. Принцип работы противоморозных добавок Технониколь линейки ICE заключается в предотвращении замерзания воды, входящей в состав бетонной смеси при ее укладке, что особенно актуально в случае бетонирования плиты перекрытия большой площади. Поскольку заливка таких конструкций занимает довольно длительный период времени (зачастую более 15 часов), а обеспечение укрытия и прогрева, как правило, возможно только по окончании бетонирования, – температура бетонной смеси местами может опускаться ниже 0 °С. Противоморозные добавки Технониколь ICE позволяют в данном случае благополучно закончить процесс бетонирования и обеспечить уход за конструкцией без потери прочностных свойств.
BIM: переходим от слов к делу
![](http://m.asninfo.ru/images/techmats/981df5bb/ceb6162f971b6b60482380a1.jpg)
Пока некоторые скептически говорят о проблемах с внедрением BIM-технологий, другие уже используют их на практике. Причем не зарубежные, а отечественные разработки. В Санкт-Петербурге состоялась конференция «BIM: от слов к делу. Renga в руках проектировщиков», на которой опытом внедрения технологии информационного моделирования поделились пользователи BIM-системы Renga из разных городов России.
Открывая конференцию, директор «АСКОН Северо-Запад» Илья Янсон подчеркнул важность практических шагов в использовании BIM и предложил участникам конференции убедиться в преимуществах Rengа, выполнив при поддержке специалистов «АСКОН» за три дня первый проект в Rengа, чтобы не на словах, а на деле оценить выгоды применения первой российской BIM-системы.
Заместитель генерального директора Renga Software Максим Нечипоренко представил российскую BIM-систему Renga, рассказав о ее возможностях и планах по развитию. «Три года назад, когда только вышел первый релиз Renga, о системе можно было легко рассказать за 30 минут. Сейчас ее функциональные возможности настолько увеличились, что полноценно представить систему за отведенное мне на доклад время невозможно. Теперь Renga закрывает задачи не только архитекторов и конструкторов, но и инженеров по внутренним сетям, позволяя им проектировать системы водоснабжения и водоотведения, отопления и ИТП, а уже в скором времени – и электричество с вентиляцией. Но лучшее подтверждение эффективности работы системы – это выполненные в ней проекты. И сегодня их представят наши пользователи», – подытожил эксперт.
Генеральный директор ОАО «ПензТИСИЗ» Валерий Алмаметов представил архитектурный проект жилого комплекса «Дуэт», спроектированный в BIM-системе Renga.
Ведущий инженер ООО «Градпромпроект» Юрий Пименов рассказал о создании здания промышленного назначения из металлокаркаса и применяемых конструктивных решениях. Проектировщик ПАО «Уралпромпроект» Вероника Егорова представила комплексный проект реконструкции здания «Уралпромпроекта», в котором были решены и архитектурные, и конструктивные задачи, и даже спроектированы внутренние инженерные сети.
Генеральный директор ПСК «АрхСтандарт» Станислав Щербатенко презентовал первый BIM-проект, выполненный компанией в BIM-системе Renga, который уже строится, – многоквартирный жилой дом в городе Королёв (Московская область). По его словам, специалисты компании легко освоили Renga, создали информационную модель жилого дома из сборного железобетона, получили чертежную документацию и убедились, что наглядность, которую обеспечивает 3D-проектирование, позволяет избежать неточностей при проектировании. Также, за счет наглядности 3D-модели, удалось выявить некоторые ошибки, допущенные на предварительном этапе при работе в AutoCAD. «Рабочий файл модели имеет размер всего около 2,5 Мб. Итоговая модель содержит 150 типоразмеров панелей. Только сборные конструкции здания составляют более 12 тыс. элементов. Информационная модель передана на стройку. Строительство здания уже идет полным ходом и должно быть закончено к концу этого года», – заключил он.
Во второй части конференции состоялся круглый стол, где Renga Software и другие российские разработчики (компании «АСКОН», SCAD Soft и «ЛИРА-Сервис»), а также компания Uponor дали практические советы, как начать использовать BIM-технологии на практике. На круглом столе были рассмотрены и камни преткновения при внедрении BIM.
В частности, был затронут вопрос законодательной базы. «Законодательство пока еще не готово к полному переходу на использование BIM. До сих пор сохраняется ряд сдерживающих факторов, но, к счастью, многие из них постепенно уходят в прошлое», – отметил Максим Нечипоренко.
Он напомнил, что в рамках исполнения поручения Президента о переходе на информационное моделирование велась разработка ряда сводов правил и ГОСТ, но не было концептуального документа, который бы описывал общие цели и задачи государства в этом вопросе. «Но в этом году ситуация изменилась, и концепция была разработана. При этом был внесен ряд поправок в Градостроительный кодекс РФ, и, самое главное, в нем, наконец, появилось понятие «информационная модель». Теперь появилась очень серьезная основа для дальнейшего формирования законодательной и нормативной базы по вопросам применения BIM-технологий в строительной отрасли, а также для массового перехода к их использованию», – отметил эксперт.
По словам Максима Нечипоренко, концепция включает порядок прохождения изменений и выработки всей необходимой нормативной документации к 2024 году, после чего использование информационных моделей должно стать всеобщим и обязательным для стройки в рамках государственного заказа. «Идущая сейчас разработка необходимых сводов правил и ГОСТов сталкивается с серьезными сложностями. Несмотря на этого, уже готово порядка 20 таких документов и еще столько же находятся в работе. Ориентировочно они будут утверждены в точение 2020–2021 годов», – сообщил он.
К позитивным моментам специалист также отнес то, что ряд ведомств Госстройнадзора, в частности, государственные экспертизы в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, не дожидаясь принятия всей необходимой документации на федеральном уровне, начали, в экспериментальном порядке, принимать проекты в виде информационных моделей. «Это говорит о том, что переход от слов к делу, который стал основным посылом нашей конференции, уже происходит и на уровне государственных органов», – резюмировал Максим Нечипоренко.