Расширяя границы
Собственникам разрешили узаконить излишки используемых ими земельных участков. Легализовать можно будет только те «прирезы», которые соответствуют ряду важных требований.
С 16 сентября 2019 года в России вступили в силу изменения в Законах «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Часть поправок касается положений «дачной амнистии», которая продолжается в стране.
«Прирезы» в законе
Как отмечает генеральный директор ООО «Гео-Вектор» Сергей Мясников, теперь у собственников появилась возможность узаконить в рамках проведения комплексных кадастровых работ фактически используемые земельные участки, если их площадь больше указанной в ЕГРН. Эта возможность, поясняет эксперт, предоставляется при соблюдении ряда условий: участок фактически используется более 15 лет, в отношении него отсутствуют споры с соседями и претензии со стороны органов власти. При этом возможность увеличения площади ограничена. Она не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного администрацией региона. Если предел не установлен – площадь «прирезаемой» земли должна составлять не более 10% от основного участка, находящегося в собственности.
«Закон направлен на защиту интересов как государства, так и граждан. Кроме того, в рамках рассматриваемых изменений расширены полномочия кадастровых инженеров. Они получили право связываться с владельцами земель в случае возникновения спорной ситуации: запрашивать их почтовый и электронный адрес через ЕГРН. Также правообладатели земельных участков и зданий вправе предоставить кадастровому инженеру имеющиеся у них материалы и документы для использования их при проведении комплексных кадастровых работ», – добавляет Сергей Мясников.
Вр. и. о. начальника отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Ленобласти Дарья Сердцева подчеркивает, что нововведение не подразумевает легализации самовольно занятых земель, а регулирует вопрос уточнения границ земельных участков в ходе комплексных кадастровых работ. Это процедура, в ходе которой определяются границы участка, уже принадлежащего физическому или юридическому лицу, без первоначального описания местоположения границ.
«Общезаконодательная норма, устанавливающая, что в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ участка его границами считаются существующие на местности 15 и более лет, осталась неизменна. При этом необоснованное увеличение участков является недопустимым, поскольку представляет собой злоупотребление правом», – сообщила специалист.
Право собственности
Как поясняет руководитель аудиторского и юридического отделов BLCons Group Мария Стригалёва, в Гражданском кодексе РФ с 1995 года действует норма о приобретательской давности (ст. 234 ГК РФ). В соответствии с ней, приобретение права собственности появлялось по истечении 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью. Ввиду того, что данная норма была новой, в течение первых 15 лет владельцы недвижимости не могли ее реализовывать. После 2009 года применение принципа приобретательской давности начало набирать обороты, в том числе и в отношении самовольно занятых участков (на бытовом уровне также используется понятие «прирезка»).
«В России (и, в частности, в Петербурге и Ленобласти) еще сохранилось множество участков, владельцы которых не озаботились установлением границ. Сложившаяся ситуация связана с тем, что координаты характерных точек границ участка начали устанавливать только с 1 марта 2008 года. Поэтому большинство из них в ЕГРН точных границ не имеет», – отмечает Мария Стригалёва.
По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Вероники Перфильевой, на практике самозахват земель, т. е. использование участка без учета границ, сведения о которых внесены в ЕГРН, встречается достаточно часто, в том числе на территории Петербурга и Ленобласти. При этом сложившийся порядок пользования участка в фактических границах нередко является устоявшимся, существующим длительное время.
С этим согласна и генеральный директор ООО «Институт градостроительного проектирования» Марина Плотникова. «Из опыта работы по Ленобласти можем сказать, что гражданами в большей степени происходит самозахват прилегающей территории к уже сформированному и находящемуся в собственности участку. Размер «прирезка» составляет, как правило, 10–30% от уже имеющейся в собственности земли. Случаи самовольно занимаемых участков без имеющегося радом собственного участка очень редки», – добавляет она.
Генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин отмечает: на первый взгляд может показаться, что 15-летний срок владения – достаточно внушительный, а объем обращений граждан или юридических лиц будет незначительным, но это мнение ошибочно. «Достаточно вспомнить огромное количество садоводств и иных дачных кооперативов, где забор практически каждого второго домовладения отодвинут на 1–2 м в сторону проезжей части. Помимо садоводов также необходимо учитывать крупные предприятия, в окружении собственности которых оказались так называемые «незанятые участки», в отношении которых, я уверен, у них появятся однозначные взгляды на их приватизацию», – резюмирует эксперт.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– Конечно, новшество потребует «обкатки» и внесения необходимых поправок в случае возникновения так называемых «подводных «камней». Законы, предполагающие возникновение или ограничение в правах, всегда требуют доработок. Что касается исполнения новшества, то, как говорится, практика покажет. Но уже сегодня можно сказать, что легкой эта работа не будет. Наверняка мы столкнемся с проблематикой спорных границ кадастровых кварталов и округов, наложением земельных участков и неопределенностью субъекта права.
Свет в окне
В фасадном остеклении жилых домов и коммерческих объектов продолжают задействоваться новые технологии и материалы.
За последние 15–20 лет фасадное остекление зданий значительно изменилось. Стали задействоваться новые технологичные и стилевые решения, позволяющие окну гармонировать с архитектурой и пространством объекта. При этом фасадное остекление стало нести и серьезные энергосберегающие функции.
По словам специалиста по архитектурным проектам компании SP Glass (производство стекла) Александра Круглова, стекольная отрасль сделала большой рывок, особенно это касается России. «Сравнительно недавно в жилых домах, административных зданиях, бизнес-центрах задействовалось обычное остекление с разной категорией качества. Сейчас же все изменилось. Застройщик, обычный гражданин, который строит себе дом, дачу или просто меняет окна в своей квартире, стал более разборчивым. Потребитель выбирает стекла, производимые по новым технологиям, с мультифункциональными свойствами», – отмечает он.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов напоминает, что сегодня практически во всех новостройках Северной столицы балконы и лоджии застеклены самими застройщиками. Такой подход позволяет выдержать единообразие фасадов, снизить в квартире уровень шума с улицы, повысить комнатную температуру в холодное время года. При этом просторные лоджии служат пространством не только для хранения вещей, но и для занятий фитнесом и чаепития с друзьями.
«Оконные проемы сегодня могут быть как стандартных, так и увеличенных размеров. Цвет профиля все чаще подбирается под фасад в зависимости от архитектурного облика проекта. Среди материалов широкое применение получили конструкции из алюминия, реже девелоперы работают с ПВХ-панелями. Способы остекления напрямую зависят от класса объекта. Наиболее современным и дорогостоящим является безрамное остекление. Более доступным вариантом служит частичное остекление», – говорит Дмитрий Ефремов.
Представители компании «БФА-Девелопмент» добавляют, что застройщики используют как «холодное», так и «теплое» остекление. Первое предполагает использование одного стеклопакета или стекла. Чаще всего при таком формате для сооружения фасадной системы используется алюминиевый профиль не толще 5 см. «Теплое» остекление задействует 2-3 стекла, а профиль (в большей степени широкий рамный ПВХ) – с поперечным сечением не менее 5 см.
По словам заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, революции, конечно, за последние 10-15 лет не произошло по сравнению с периодом перехода от деревянных рам с одинарным остеклением на пластиковые и алюминиевые со стеклопакетами. Однако остекление стало намного дешевле, эффективнее и доступнее. Это объясняется, в частности, тем, что производителей, поставщиков и монтажных организаций сегодня довольно много. Поэтому и конкуренция в этом сегменте очень высокая.
В настоящее время, как рассказывает руководитель бизнес-направления «Окна» компании «Леруа Мерлен» Янник Муиш, волна замены оконных конструкций продолжается, в том числе и уже установленных пластиковых стеклопакетов. «Это связано с тем, что конструкции, установленные в период появления на рынке ПВХ-окон, были разными по качеству. Замена обусловлена тем, что за прошедшее время появились новые, более эффективные энергосберегающие и иные решения, в том числе по шумоизоляции. Кроме того, качество фурнитуры ранее установленных оконных систем оставляло желать лучшего, они уже имеют износ. А для многих клиентов надежность и качество современных оконных конструкций становятся решающим фактором для полной замены», – подчеркнул он.
Кстати
По данным экспертов агентства «Окна Маркетинг», рынок пластиковых окон в России за первое полугодие 2019 года сократился на 3% в натуральном выражении по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Общим трендом можно считать падение маржинальности бизнеса всех участников рынка, включая производителей окон.
Александр Круглов: «Стекла с нанопокрытием помогают экономить энергию и деньги»
Курс на энергоэффективность, взятый в строительстве и ЖКХ, невозможен без внедрения в эти отрасли современных технологий производства стекла. В этом уверен специалист по архитектурным проектам компании SP Glass Александр Круглов. Он рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как стекла с нанопокрытием, производимые заводом Pilkington Glass Russia (входит в холдинг SP Glass), помогают повысить комфорт в помещениях и экономить денежные средства.
– В чем особенности стекла с напылением, которые выпускает Pilkington Glass Russia? Более ли затратно его производить, чем обычное?
– Стекла с напылением мы начали выпускать в 2014 году. Суть в том, что на стекло наносится специальное покрытие, которое придает ему дополнительные характеристики и свойства. В Pilkington Glass Russia с помощью специальной вакуумно-магнетронной установки на стекло, среди десятка других функциональных слоев, наносится и серебро толщиной в 12 нанометров. Его можно назвать нанонапылением, такие слои не видны человеческому глазу.
На фото: Магнетронная установка для нанесения энергоэффективных покрытий на заводе Pilkington Glass Russia
Серебро позволяет придать обычному стеклу уникальные энергоэффективные свойства. Благодаря минимальному расходу сравнительно недешевого металла производство мультифункционального стекла не намного затратнее обычного.
– А отличается ли стоимость стеклопакетов с нанопокрытием от более стандартных?
– Они стоят немного дороже, но не в разы. Вместе с тем, в отличие от стандартных стеклопакетов, они позволяют экономить. К примеру, эксплуатация кондиционеров в летний период, батареи с повышенной температурой в холодное время приводят к тому, что собственник несет дополнительные финансовые расходы на оплату электроэнергии, теплоснабжения. Стекла с покрытием имеют уникальные защитные свойства и позволяют без дополнительных затрат создавать комфортный микроклимат в помещениях и зимой, и летом. Стеклопакеты с таким стеклом будут долгие годы радовать своим качеством потребителей, экономя их денежные средства.
На фото: Лофт-квартал Docklands, Санкт-Петербург (стекло Pilkington Suncool® 66/33 Pro T)
– Есть ли какие-то внешние отличия энергоэффективного стекла?
– Неспециалисту отличить энергоэффективное стекло с нейтральным оттенком от обычного будет непросто. Необходимо понимать, как отражается свет. Специалист же всегда сможет определить наличие функционального покрытия на стекле. Для определения может использоваться специальный прибор, который оценивает проводимость тока на поверхности стекла. Отдельные же виды покрытий сразу себя выдают, любой наблюдатель сможет определить их, даже без специальной подготовки.
У всех стекол, выпускаемых по современным технологиям, есть сертификаты соответствия и необходимая сопроводительная документация.
Добавлю, что Pilkington Glass Russia выпускает большой ассортимент стекла, как с видимыми, так и внешне не видимыми отличиями. В частности, сейчас при строительстве офисных центров востребованы и зеркальные энергоэффективные витражи, и стекла, внешний вид которых особых свойств «не выдает».
На фото: Штаб-квартира компании «Новатэк» (стекло Pilkington Suncool® 70/40 Pro T)
– На Ваш взгляд, в связи со взятым курсом на энергоэффективность в строительстве и ЖКХ станут ли стекла с покрытием еще более востребованными?
– Безусловно. Мы уже сейчас видим повышенный интерес к такой продукции от застройщиков, управляющих компаний, частных лиц. С учетом того, что требования к энергоэффективности зданий каждые три-четыре года будут ужесточаться, можно предположить, что мультифункциональные стекла через определенное время полностью займут рынок.