Расширяя границы
Собственникам разрешили узаконить излишки используемых ими земельных участков. Легализовать можно будет только те «прирезы», которые соответствуют ряду важных требований.
С 16 сентября 2019 года в России вступили в силу изменения в Законах «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Часть поправок касается положений «дачной амнистии», которая продолжается в стране.
«Прирезы» в законе
Как отмечает генеральный директор ООО «Гео-Вектор» Сергей Мясников, теперь у собственников появилась возможность узаконить в рамках проведения комплексных кадастровых работ фактически используемые земельные участки, если их площадь больше указанной в ЕГРН. Эта возможность, поясняет эксперт, предоставляется при соблюдении ряда условий: участок фактически используется более 15 лет, в отношении него отсутствуют споры с соседями и претензии со стороны органов власти. При этом возможность увеличения площади ограничена. Она не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного администрацией региона. Если предел не установлен – площадь «прирезаемой» земли должна составлять не более 10% от основного участка, находящегося в собственности.
«Закон направлен на защиту интересов как государства, так и граждан. Кроме того, в рамках рассматриваемых изменений расширены полномочия кадастровых инженеров. Они получили право связываться с владельцами земель в случае возникновения спорной ситуации: запрашивать их почтовый и электронный адрес через ЕГРН. Также правообладатели земельных участков и зданий вправе предоставить кадастровому инженеру имеющиеся у них материалы и документы для использования их при проведении комплексных кадастровых работ», – добавляет Сергей Мясников.
Вр. и. о. начальника отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Ленобласти Дарья Сердцева подчеркивает, что нововведение не подразумевает легализации самовольно занятых земель, а регулирует вопрос уточнения границ земельных участков в ходе комплексных кадастровых работ. Это процедура, в ходе которой определяются границы участка, уже принадлежащего физическому или юридическому лицу, без первоначального описания местоположения границ.
«Общезаконодательная норма, устанавливающая, что в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ участка его границами считаются существующие на местности 15 и более лет, осталась неизменна. При этом необоснованное увеличение участков является недопустимым, поскольку представляет собой злоупотребление правом», – сообщила специалист.
Право собственности
Как поясняет руководитель аудиторского и юридического отделов BLCons Group Мария Стригалёва, в Гражданском кодексе РФ с 1995 года действует норма о приобретательской давности (ст. 234 ГК РФ). В соответствии с ней, приобретение права собственности появлялось по истечении 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью. Ввиду того, что данная норма была новой, в течение первых 15 лет владельцы недвижимости не могли ее реализовывать. После 2009 года применение принципа приобретательской давности начало набирать обороты, в том числе и в отношении самовольно занятых участков (на бытовом уровне также используется понятие «прирезка»).
«В России (и, в частности, в Петербурге и Ленобласти) еще сохранилось множество участков, владельцы которых не озаботились установлением границ. Сложившаяся ситуация связана с тем, что координаты характерных точек границ участка начали устанавливать только с 1 марта 2008 года. Поэтому большинство из них в ЕГРН точных границ не имеет», – отмечает Мария Стригалёва.
По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Вероники Перфильевой, на практике самозахват земель, т. е. использование участка без учета границ, сведения о которых внесены в ЕГРН, встречается достаточно часто, в том числе на территории Петербурга и Ленобласти. При этом сложившийся порядок пользования участка в фактических границах нередко является устоявшимся, существующим длительное время.
С этим согласна и генеральный директор ООО «Институт градостроительного проектирования» Марина Плотникова. «Из опыта работы по Ленобласти можем сказать, что гражданами в большей степени происходит самозахват прилегающей территории к уже сформированному и находящемуся в собственности участку. Размер «прирезка» составляет, как правило, 10–30% от уже имеющейся в собственности земли. Случаи самовольно занимаемых участков без имеющегося радом собственного участка очень редки», – добавляет она.
Генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин отмечает: на первый взгляд может показаться, что 15-летний срок владения – достаточно внушительный, а объем обращений граждан или юридических лиц будет незначительным, но это мнение ошибочно. «Достаточно вспомнить огромное количество садоводств и иных дачных кооперативов, где забор практически каждого второго домовладения отодвинут на 1–2 м в сторону проезжей части. Помимо садоводов также необходимо учитывать крупные предприятия, в окружении собственности которых оказались так называемые «незанятые участки», в отношении которых, я уверен, у них появятся однозначные взгляды на их приватизацию», – резюмирует эксперт.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– Конечно, новшество потребует «обкатки» и внесения необходимых поправок в случае возникновения так называемых «подводных «камней». Законы, предполагающие возникновение или ограничение в правах, всегда требуют доработок. Что касается исполнения новшества, то, как говорится, практика покажет. Но уже сегодня можно сказать, что легкой эта работа не будет. Наверняка мы столкнемся с проблематикой спорных границ кадастровых кварталов и округов, наложением земельных участков и неопределенностью субъекта права.
«Зеленый» как доллар
В последнее время при выборе строительных материалов как профессиональные застройщики, так и частники все больше внимания уделяют таким вопросам, как экологичность и безопасность для здоровья человека. И, по данным производителей, газобетон требованиям в этой сфере вполне отвечает.
Там не менее, в сети Интернет обнаруживается информация о неэкологичности газобетона и даже его вредности для здоровья. «Строительный Еженедельник» постарался разобраться в вопросе.
Экогазобетон
По утверждениям производителей, газобетон стопроцентно экологически безопасен. Просто по той причине, что не содержит в своем составе каких-либо вредных для здоровья веществ. «Газобетон является экологически безопасным – как для людей, проживающих в домах с ограждающими конструкциями из этого материала, так и для окружающей среды. В процессе производства автоклавного газобетона участвуют натуральные компоненты, такие как кварцевый песок, известь, вода и цемент. Газобетон является минеральным строительным материалом, который не поддается влиянию плесени и не гниет, к тому же он требует в своем производстве небольшого количества сырья. Из 1 куб. м сырья получают до 5 куб. м продукции», – говорит инженер по применению продукции YTONG Алексей Аверин.
«Газобетон считается высокоэкологичным материалом за счет сырья и технологии производства. В результате термобарической обработки газобетона в автоклаве (высокая температура и давление пара), образуется минерал тоберморит (силикат кальция). Это, по сути, искусственный камень, который не выделяет вредных веществ при эксплуатации – и даже при воздействии огня», – добавляет продукт-менеджер компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Павел Коляко.
Коммерческий директор компании «ЕвроАробетон» Дмитрий Щуров подчеркивает, что, говоря об экологичности того или иного стройматериала, рассматривать нужно прежде всего два фактора: радиоактивность и горючесть. «Негорючесть газобетона дает возможность не учитывать столь опасный фактор, как токсичность выделяемых при сгорании веществ. Точно так же к этому материалу неприложимы такие критерии, как скорость распространения пламени или дымообразующая способность. Газобетон даже при высоких температурах ведет себя нейтрально – не поддерживает горение и не выделяет опасных для здоровья субстратов. После пожаров в домах, построенных из газобетона, сам материал остается неповрежденным», – отмечает он.
«По показателю радиоактивности газобетон относится к наименее опасным материалам (первый класс экологической безопасности). Его удельная эффективность естественных радионуклидов ниже 54 Бк/кг при норме 370 Бк/кг. Сходными характеристиками обладают только дерево и гипс, у всех остальных популярных стройматериалов показатель по естественной радиоактивности выше. При этом, в отличие от гипса, газобетон не гниет и не подвержен плесени», – добавляет директор по продажам Н+Н («Эйч плюс Эйч») Сергей Терехов.
По его словам, полную безопасность газобетона подтверждает и строгая экологическая сертификация, которую проходят крупнейшие российские и зарубежные производители. «В 2016 году компания Н+Н получила «зеленый» сертификат EcoMaterial GREEN, который свидетельствует, что ее газобетонная продукция соответствует требованиям стандартов экологической маркировки строительных и отделочных материалов EcoMaterial 1.3. По итогам независимого аудита действие экологического аудита ежегодно продлевается», – подчеркивает эксперт.
Алексей Аверин отмечает также, что после завершения эксплуатационного этапа жизненного цикла газобетон может являться вторичным сырьем. «Также ежегодно перерабатывается 95% образовавшихся отходов производства», – добавляет он.
Немного о мифологии
По словам экспертов, распространяемая в Интернете информация о низкой экологичности газобетона может иметь две основных причины появления. Во-первых, это может быть следствием элементарной некомпетентности в вопросе. Во-вторых – проявлением недобросовестной конкуренции со стороны производителей других стройматериалов, которые вместо того, чтобы отстаивать достоинства своей продукции, концентрируются на необоснованной критике чужой.
«Иногда возникающую в Интернете информацию о низкой экологичности газобетонных блоков можно объяснить незнанием сырьевой составляющей газобетона или технологии производства», – полагает Павел Коляко. «Следует сказать о разнообразных мифах, которыми некоторые пугают потребителей продукции. Например, иногда говорят, что газобетон – «химический материал». Оспорить это невозможно просто по той причине, что в природе все материалы – химические, состоящие из элементов таблицы Менделеева. Одним из таких «химических» компонентов газобетона называют алюминиевую пудру, которая добавляется в газобетон в малом количестве (0,1% по массе) для газообразования. Но этот материал после завершения процессов структурообразования конечного изделия находится в нем в связанном состоянии в составе комплексных соединений и никакого вредного влияния оказать не может. При этом какие бы то ни было синтетические вещества в составе газобетона отсутствуют», – подчеркивает Дмитрий Щуров.
О том же говорит Алексей Аверин. «Алюминий, являющийся основой порообразователя в газобетоне, в результате химической реакции образует гидроалюмосиликаты, индифферентные соединения, не более опасные, чем стоящая на полке кухонного шкафа алюминиевая кастрюлька», – отмечает он.
Мнение
Дмитрий Щуров, коммерческий директор компании «ЕвроАробетон»:
– Практически любой материал, даже дерево, содержит в мизерных объемах радиоактивные вещества. Их легкий «фон» никак не влияет на здоровье человека. Для материалов, применяемых в жилищном строительстве, норма радиоактивности составляет 370 Бк/кг. Таким образом, газобетон, «фон» которого ниже 54 Бк/кг, относится к наименее опасным материалам. Такой показатель соответствует условному первому классу (низкий уровень) экологической опасности.
Никита Тарбин: «Российское высокотехнологичное стекло востребовано на мировом рынке»
Российский завод Pilkington Glass Russia (холдинг SP Glass) в настоящее время до 40% производимого стекла отправляет на мировые рынки. Об особенностях международных поставок высокотехнологичной продукции «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по экспортным продажам SP Glass Никита Тарбин.
– Какова география поставок стекла Pilkington, выпускаемого в России?
– Продукция Pilkington Glass Russia сейчас представлена во множестве стран. Если брать ближнее зарубежье, то поставки стекла идут в страны СНГ, Балтии. В Центральной Европе – в Польшу, Румынию. Активно работаем со странами балканского региона. Большой объем поставок осуществляется на Ближний Восток (Объединенные Арабские Эмираты, Израиль), в Южную Азию (Индия), в Юго-Восточную Азию (Вьетнам). Из совсем дальних мест, куда осуществляются поставки стекла, могу отметить Мексику, Коста-Рику в Центральной Америке, а также Австралию и Новую Зеландию.
– По сути, вы представлены почти во всем мире. Чем это можно объяснить?
– Большая часть поставляемой нами продукции — это высокотехнологичные мультифункциональные стекла с нанонапылением, изготовленные по технологии Double Silver. Благодаря выдающимся характеристикам по светопропусканию, теплосбережению и солнцезащите они идеально подходят для стран как с холодным, так и жарким климатом. К примеру, в странах Балтии, Скандинавии пользуются спросом стекла с нейтральным оттенком, высоким светопропусканием, которые хорошо сохраняют тепло. В южных странах – стекла с более темными оттенками, которые отражают солнечную тепловую энергию и снижают прогрев помещений, давая тем самым возможность снизить расходы потребления электроэнергии на охлаждение помещений.
В основном стекла с напылением, изготовленные на заводе Pilkington Glass Russia, используются при строительстве коммерческих объектов: бизнес-центров, торговых и спортивных комплексов. Но при этом во многих регионах наша продукция применяется и при строительстве жилых комплексов, так как стекла Pilkington помогают обеспечить оптимальный микроклимат в помещениях и улучшить комфортность жизни людей.
Безусловно, свою роль играет и экономический фактор. На фоне относительно слабого рубля растет спрос на российскую продукцию. Приобретать наши стекла, которые уже подтвердили свое качество, зарубежным клиентам стало финансово очень выгодно, чем они активно в настоящее время и пользуются.
– Какова сейчас доля экспорта вашей продукции?
– Мы начинали в 2016 году с доли экспорта в 10–15%. Сейчас мы экспортируем до 40% продукции. При условии, что курс рубля в ближайшее время останется приблизительно таким же, в обозримом будущем поставки за рубеж мы можем довести до 50–60% от общего производства стекла.
Добавлю, что в этом году SP Glass создала экспортное подразделение, которое будет отвечать за международные поставки не только стекла, но и продукции из него, в том числе и наших оконных решений, над которыми мы активно работаем.
На фото: Бизнес-центр «Академия», Минск (стекло Pilkington Suncool® 30/16 Pro T)
– Есть ли особенности перевозки вашей продукции?
– Стекло – продукт «нежный». Если оно отправляется на сравнительно небольшие расстояния (до 2–3 тыс. км при перевозке автотранспортом), то обклеивается специальной пленкой, которая защищает его от возможных повреждений, а по периметру используется силикагель, который убирает лишнюю влагу.
На дальние расстояния перевозка, как правило, осуществляется мультимодальным способом с использованием различных видов транспорта – наземного и морского. К конечному потребителю стекло приходит в морских контейнерах – открытых или закрытых, зависит от размера стекла. Поэтому кроме защитной пленки используются специальные деревянные контейнеры, которые помогают довезти груз в целости.
– Отличаются ли международные стандарты производства стекла от российских?
– Стекла с нанонапылением, изготовленные Pilkington Glass Russia по технологии Double Silver, выпускаются в полном соответствии с требованиями европейских стандартов серии EN1096. Кроме того, компания получила сертификат и постоянно подтверждает соответствие деятельности требованиям международного стандарта ISO 9001:2015, в область сертификации которого входит и система контроля качества продукции.
В России отсутствуют обязательные к применению стандарты на многофункциональные стекла. Но так как даже на российском рынке присутствуют международные компании, которые предъявляют высокие требования к продукции, нами было принято решение поставлять на российский рынок продукцию, выпущенную в соответствии с европейскими стандартами.
Требования нормативов других стран, как правило, мягче или гармонизированы с европейскими стандартами. В случае, если в какой-либо стране (например, в Белоруссии или Малайзии) присутствуют дополнительные обязательные требования, наши специалисты готовы оценить и дополнить систему контроля качества необходимыми испытаниями и подтвердить соответствие нашей продукции этим нормам.