Не остаться без архива


02.09.2019 16:41

В Ленобласти расформирован единый архивный фонд инженерных изысканий. Хранением и выдачей документов теперь будут заниматься органы местного самоуправления.


С 1 сентября 2019 года ГАУ «Леноблгосэкспертиза» прекращает оказание услуг по регистрации и учету результатов инженерных изысканий, проводимых в Лен­области. В том числе учреждение не будет заниматься выдачей архивных материалов по изысканиям из специализированного фонда, в котором был собран массив данных с 1947 года.

Как говорится в сообщении на сайте ГАУ «Леноблгосэкспертиза», теперь подготовкой документации по изысканиям и выдачей архивных сведений будут заниматься районные органы местного самоуправления. Им уже переданы все материалы по изысканиям, которые проходили на их территории. Решение о распределении архива было принято во исполнение п. 51 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» от 3 августа 2018 года.

 

Двоякое толкование

Новшеством серьезно обеспокоено сообщество изыскателей. По их мнению, ликвидация единого архива и работа с документами «на местах» может негативно отразиться на сроках и качестве проведения изысканий.

Заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев уже написал открытое письмо губернатору Ленобласти Александру Дрозденко. В нем он от имени всех изыскателей, проектировщиков и девелоперов Санкт-Петербурга и Ленобласти просит главу региона вмешаться в ситуацию и предотвратить разрушение архива о пространственных данных, который долгие годы создавался большим трудом и силами сотен изыскательских компаний.

«Отсутствие единого архива приведет к снижению качества инженерных изысканий, скорости работы. Вследствие функционирования без него возрастет также количество аварийных случаев на строительных объектах. Можно ожидать фальсификации согласований инженерных сетей для прохождения экспертизы ввиду отсутствия проверяющего органа», – уверен Сергей Лазарев.

Главный инженер ООО «Изыскатель» Кирилл Черняк обращает внимание на казусы норм п. 51 ст. 26 Закона 342-ФЗ. По его словам, из текста видно, что допускается различное толкование, куда именно должны быть переданы данные об инженерных изысканиях – в органы власти субъектов РФ или в органы местного самоуправления.

«Существовала годами отработанная система сдачи материалов в архив. В последнее время было проведено множество улучшений, связанных с возможностью передачи материалов в цифровом виде, а также с заказом, получением и сдачей материалов в онлайн-режиме. Была сделана удобная геоинформационная система на базе сайта Geobridge. С передачей всех функций в различные органы местного самоуправления все это будет утеряно», – высказывает озабоченность эксперт.

 

Немного оптимизма

По словам генерального директора ООО «Гео-Вектор» Сергея Мясникова, теперь на органы местного самоуправления и на исполнителей изыскательских работ лягут дополнительные трудозатраты в плане обработки и получения информации.

Органы местного самоуправления будут выполнять функцию  приемки и оценки качества  работ по районам, предупреждать недобросовестное выполнение проектов. 

Кроме того, под их ответственностью теперь будет ведение архива данных, аккумулирующего все работы в направлениях изыскательской деятельности, который ранее по всем районам вело ГАУ «Леноблгосэкпертиза».

«Нововведения повлекут увеличение сроков проведения изысканий, так как любые изменения в законодательстве требуют времени на адаптацию к новым правилам взаимодействия. Но мы верим, что в перспективе работа будет оптимизирована и будущее за цифровой трансформацией», – считает он.

Схожие выводы делает и генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник. Он отметил, что среди всех регионов РФ, в которых приходилось работать организации, только «Леноблгосэкспертиза» требовала от изыскателей предоставления согласования верности нанесения абсолютно всех инженерных сетей, попадавших в границы топосъемки. Данные строгие правила не допускали сдачу заказчику недостоверных материалов изыс­каний, заказчик всегда мог быть уверен, что выданные ему материалы изысканий соответствуют действительности.

«Надеюсь, что данная процедура сохранится и в муниципалитетах, но для этого общий штат специалистов по приемке материалов изысканий в районах Ленобласти должен будет увеличиться в десятки раз по сравнению со штатом, который отвечал за это в «Леноблгосэкспертизе». Добавлю, что единый фонд материалов до 1990 года по территории всей Ленобласти также хранится в архиве ЛенТИСИЗ, и в ближайшие несколько лет мы планируем его оцифровать. Сведения из него намерены интегрировать в информационный портал Geobridge, куда до недавнего времени «Леноблгосэкспертиза» вносила сведения об имеющихся у них материалах изысканий», – подчеркнул Николай Олейник.

 

Мнение

Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:

Для изыскателей работа с «местными» фондами будет сопровождаться большими денежными затратами вследствие больших расстояний, времени и локальных бюрократических проволочек. Кроме того, к моменту их создания большая часть сведений о пространственных данных может стать уже неактуальной.

 

Сергей Мясников, генеральный директор ООО «Гео-Вектор»:

При этом в данных условиях ожидается повышенная активность мелких недобросовестных компаний – «однодневок», которые будут предлагать провести инженерные изыскания по низким ценам и в кратчайшие сроки, пренебрегая важными этапами и условиями работы.

Например, такой исполнитель может сэкономить на проведении сверки всех сетей в рамках проведения работ. Последствия – от порванного в процессе стройки кабеля до взрыва газопровода. Некачественно выполнено бурение, экономия на количестве и глубине скважин, - и в перспективе трещины в зданиях.

Мелкие компании могут через несколько лет уже не существовать и, соответственно, отвечать за последствия будет некому.
Поэтому задача заказчиков инженерных изысканий – обращаться к серьезным проверенным компаниям с хорошей репутацией, а не гнаться за призрачно выгодными условиями («быстро и дешево»), ставя под угрозу будущее проекта и создавая вероятность возникновения последствий с угрозой уголовной ответственности.


АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК: СЕ№26(883) от 02.09.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru


Апартаменты сохраняют лидерство


04.06.2019 11:32

Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.


Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.

Лавинообразный рост

По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.

«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объе­ма рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.

По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

Сервис – в тренде

По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).

По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Мос­ковченко.

При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».

Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.

Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.

Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.

На конкретном примере

В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.

Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.

START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.

Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.

Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляю­щей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».

Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.

Мнение

Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:

– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.

Справка

Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК ПСК


Жить особняком на Крестовском острове


04.06.2019 11:02

Рынок премиальной недвижимости Санкт-Петербурга сформировался уже довольно давно и достаточно развит. Однако предложения, подобные особняку А. Труворова, на нем в любом случае останутся редкостью.


Особняк, расположенный на набережной Мартынова, 64, на Крестовском острове, является своего рода эталонным образцом элитного объекта Северной столицы. Он относится к памятникам эклектики конца XIX века, возведен в 1891–1893 годах по проекту архитектора Владимира Романовича фон Руктешеля для почтенного директора Археологического института и археографа Аскалона Николаевича Труворова. В настоящее время он реконструирован лидером рынка элитной недвижимости, компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в «Группу ЛСР»), с воссозданием исторического облика.

Историческая аура позволит особняку стать идеальным родовым гнездом класса de luxe. Во-первых, в отличие от Москвы, где близость к центру отнюдь не является непременным требованием к премиальному объекту (вспомним ту же набившую оскомину Рублёвку), Петербург устроен иначе. Исключительно локация в исторической части города или райо­нах, бывших до революции традиционным местом отдыха дворянства, имеет право на элитарный статус. Во-вторых, окна парадных комнат и главный фасад выходят на набережную Средней Невки и парк Елагина острова. Вид на воду – еще один обязательный атрибут премиальной недвижимости Северной столицы. И, конечно же, инфраструктура: яхт-клубы, высококлассные рестораны и развитая сфера услуг люкс-уровня – можно быть уверенным, что водитель привезет ровно те продукты, которые необходимы повару для приготовления самых необычных блюд для вашего званого ужина.

Несмотря на исторический облик – и исторический дух – «начинка» особняка суперсовременна. Он обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и комплексной системой безопасности. Предусмотрены видеодомофонная связь, охранная сигнализация, установлен ряд камер.

Непременным атрибутом по-настоя­щему элитного объекта, безусловно, являются авторский дизайн отделки и оформления всех помещений класса de luxe, а также использование высококачественных импортных материалов и оборудования. Установлены деревянные окна скандинавского типа из дуба, с усиленной шумоизоляцией. Наружные и внутренние двери – дубовые. Наличники и коробка внутренних дверей – из массива бука. Ступени и площадки на парадной лестнице выполнены из итальянского мрамора. Отделка разнообразна, при этом общее сдержанное классическое решение характерно для всех помещений. На полу – норвежская паркетная доска из темного ореха.

На трех этажах особняка расположены: большая спа-зона с бильярдной, комнатой отдыха, сауной и бассейном в цокольном этаже, парадный холл, зимний сад (высота потолков – 5,3 м), винный погреб, кабинет, каминная и другие комнаты. Четыре спальни и помещение для библио­теки или гостиной в мансарде. Кроме этого, есть кухня, а также комнаты для обслуживающего персонала. Предусмотрены закрытый паркинг для четырех автомобилей и просторная терраса.

Общая площадь особняка А. Труворова – более 1,2 тыс. кв. м, располагается он на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м, на котором выполнено комплексное благоустройство. Здание отличается универсальностью: может быть использовано как фамильный дом, резиденция, фешенебельные апартаменты или представительство класса de luxe.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Группа ЛСР