Во избежание фундаментальных проблем


27.08.2019 17:42

Основные дефекты фундаментов связаны с размытием подстилающих слоев и повреждением гидроизоляции. Причиной нарушений все чаще становится человеческий фактор.


Обследование фундаментов является неотъемлемой частью строительных работ после нулевого цикла, при комплексной технической проверке уже возведенных зданий, а также при их реконструкции. Регламентируется оно ГОСТ 31937-2011 и имеет ряд нюансов. По словам представителей компаний, работающих в этой сфере, данная услуга востребована на рынке. Работа эксперта очень ответственна, так как дефекты и повреждения подземных стеновых конструкций хоть не всегда и видны, но очень опасны.

 

Пойти трещинами

По словам президента «Ассоциации обследователей зданий и сооружений» Алексея Улыбина, поскольку фундаменты скрыты под землей, их обследование наиболее трудоемко. Поэтому они обследуются, как правило, реже надземных конструкций. Чаще всего такие работы проводятся при увеличении нагрузки на фундамент, а также при наличии признаков неудовлетворительного состояния фундамента, отражающихся на надземных конструкциях.

В частности, как отмечает генеральный директор «Центра строительного контроля и экспертизы строительства» Максим Перепелицин, такие исследования необходимы, когда в стенах здания появились трещины, а дверные или оконные проемы перекосились. А также когда присутствуют визуальные просадки, хотя деформации несущих конструкций незаметны. Провести проверку фундамента нужно будет при надстройке этажа дома или его реконструкции. Не обойтись без нее и в том случае, если в подвальном помещении здания постоянно присутствует вода. Кроме того, обследование проводят при возникновении сомнений в соблюдении проекта при строительстве.

«Фундаменты постоянно находятся в агрессивной среде, так как взаимодействуют с грунтами, осадками. Это приводит к микроразрушениям бетона и снижает его прочность. Также бывает, что на фундамент воздействует землетрясение, но это нехарактерно для нашей географической зоны», – поясняет Максим Перепелицин.

Генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин рассказывает, что обследование подземных конструкций начинается с изучения проектно-технической документации, затем проводится наружный визуальный осмотр объекта на наличие видимых дефектов и деформаций (трещины, осадка, коррозия и т. п.). По его итогам составляется отчет с дефектной ведомостью фундамента, в котором указываются положение и детальные характеристики обнаруженных повреж­дений.

«После этого применяется инструментарий. Самым популярным методом инструментального исследования является прокладывание шурфов – вертикальных выработок в грунте глубиной ниже подошвы обследуемого фундамента. Более современные методы включают ультразвуковое сканирование, тесты на неразрушающий контроль и ударный импульс, лабораторные исследования образцов фундамента и грунта. Из новых приборов используются лазерные рулетки и нивелиры, измерители прочности бетона, виброметры и пр. Они помогают анализировать геометрию конструкций, прочность материалов и несущую способность фундаментов, а также состояние арматуры и гидроизоляции здания», – отмечает эксперт.

По словам специалистов, виды фундаментов имеют свою специфику, что может отражаться на методе их исследования. Так, в Санкт-Петербурге, как сообщает генеральный директор ООО «Энигма-С» Виталий Соколов, особенно в исторической части города, у одного дома фундаменты могут быть трех и более типов (бутовый, монолитный, свайный или деревянный и т. д). «Соответственно, и оценка технического их состояния имеет свои особенности как при проведении «полевых» работ, так и при камеральной обработке данных. Самым надежным методом определения прочностных характеристик материалов фундаментов являются лабораторные испытания. Широкий спектр современной приборной базы этих испытаний позволяет определить все необходимые параметры. В том числе прочность, влажность, водопроницаемость, стойкость к агрессивным средам и т. д», – утверждает он.

 

Формальный подход

В последнее время, по словам специалистов, нарушения в эксплуатации и повреждения фундаментов все чаще выявляются при обследовании сравнительно новых зданий.

Как отмечает заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев, к сожалению, сегодня основательно обследуются фундаменты только в аварийных случаях. Также такое обследование проводится по окончании нулевого цикла строительства перед увеличением нагрузки. Однако строители после заливки фундамента проводят наблюдения в основном формально. Также имеет место несоблюдение проектных условий при устройстве оснований. Оно может выражаться в несоответствии использующихся марок раствора и класса бетона, нарушении правил армирования и может привести к обратному заполнению пучинистыми грунтами.

Иногда обследование фундаментов формально проводят и некоторые экспертные организации. Поэтому заказчику надо тщательнее подходить к выбору подрядчика. Директор ООО «Архитектурно-строительная компания» Вадим Аткишкин напоминает, что специалист, производящий обследование фундаментов, должен не только иметь профессиональные знания и подготовку по специальности «инженер-строитель», но и обладать знаниями и иметь подтвержденную квалификацию. Причем, согласно разъяснению Минстроя РФ, из-за обследования грунтов основания фундаментов обследование зданий и сооружений в целом отнесено к инженерным изысканиям, и, соответственно, организациям, выполняющим такие работы, необходимо иметь членство в соответствующей СРО (до 2018 года эта деятельность была отнесена к проектированию).

«Решение по устранению дефектов и повреждений рекомендуется организацией, проводившей обследование. Детально оно разрабатывается уже проектной компанией при формировании пакета проектно-сметной документации на ремонт, реконструкцию и т. д», – говорит Вадим Аткишкин.

 

Мнение

Максим Перепелицин, генеральный директор «Центр строительного контроля и экспертизы строительства»:

Видов нарушений и дефектов фундаментов достаточно много. Можно выделить несколько основных. Например, нарушения возникают при неправильной глубине заложения фундамента. Устранить эту ошибку невозможно, но при небольшом проседании конструкции рекомендуется искусственно увеличить глубину заложения фундамента. При подъеме грунтовых вод спасение в устройстве дренажной системы. Трещины в конструкции при надстройке еще одного этажа означают неправильную оценку несущей способности фундамента. Соответственно, следует рассчитать новую нагрузку и усилить фундамент. При потере прочности фундамента необходим капитальный ремонт либо замена конструкций на новые.

 

Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:

Основные причины дефектов фундаментов связаны с ошибками при проведении инженерных изысканий и проектировании, с нарушениями в технологии работ (избыток грунта, некачественное уплотнение, промерзание, намачивание) и в дальнейшей эксплуатации данных конструкций. После проведения обследования фундаментов всегда составляется технический отчет, в котором наряду с описанием обследуемого объекта, результатами отборов и лабораторных испытаний в обязательном порядке приводятся рекомендации по устранению нарушений. В частности, мы рекомендуем разработать проект по усилению фундамента здания или сооружения в 95% случаев нарушений.

 

Алексей Улыбин, президент «Ассоциации обследователей зданий и сооружений»:

Возможность (и стоимость) устранения дефектов в фундаментах полностью зависит от того, на какой стадии они выявлены. Если речь идет о контроле в процессе строительства, устранение не вызывает больших проблем. Например, сломанную или поврежденную сваю можно заменить «дублем», а дефектный бетон демонтировать и замонолитить заново. Гораздо сложнее ситуация, когда на фундаменте уже построено здание, еще хуже, если оно эксплуатируется. В данном случае сложность работ по усилению конструкций иногда возрастает в разы, а их стоимость увеличивается на порядок.


АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №8(107) от 26.08.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


Апартаменты сохраняют лидерство


04.06.2019 11:32

Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.


Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.

Лавинообразный рост

По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.

«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объе­ма рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.

По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

Сервис – в тренде

По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).

По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Мос­ковченко.

При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».

Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.

Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.

Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.

На конкретном примере

В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.

Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.

START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.

Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.

Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляю­щей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».

Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.

Мнение

Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:

– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.

Справка

Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК ПСК


Жить особняком на Крестовском острове


04.06.2019 11:02

Рынок премиальной недвижимости Санкт-Петербурга сформировался уже довольно давно и достаточно развит. Однако предложения, подобные особняку А. Труворова, на нем в любом случае останутся редкостью.


Особняк, расположенный на набережной Мартынова, 64, на Крестовском острове, является своего рода эталонным образцом элитного объекта Северной столицы. Он относится к памятникам эклектики конца XIX века, возведен в 1891–1893 годах по проекту архитектора Владимира Романовича фон Руктешеля для почтенного директора Археологического института и археографа Аскалона Николаевича Труворова. В настоящее время он реконструирован лидером рынка элитной недвижимости, компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в «Группу ЛСР»), с воссозданием исторического облика.

Историческая аура позволит особняку стать идеальным родовым гнездом класса de luxe. Во-первых, в отличие от Москвы, где близость к центру отнюдь не является непременным требованием к премиальному объекту (вспомним ту же набившую оскомину Рублёвку), Петербург устроен иначе. Исключительно локация в исторической части города или райо­нах, бывших до революции традиционным местом отдыха дворянства, имеет право на элитарный статус. Во-вторых, окна парадных комнат и главный фасад выходят на набережную Средней Невки и парк Елагина острова. Вид на воду – еще один обязательный атрибут премиальной недвижимости Северной столицы. И, конечно же, инфраструктура: яхт-клубы, высококлассные рестораны и развитая сфера услуг люкс-уровня – можно быть уверенным, что водитель привезет ровно те продукты, которые необходимы повару для приготовления самых необычных блюд для вашего званого ужина.

Несмотря на исторический облик – и исторический дух – «начинка» особняка суперсовременна. Он обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и комплексной системой безопасности. Предусмотрены видеодомофонная связь, охранная сигнализация, установлен ряд камер.

Непременным атрибутом по-настоя­щему элитного объекта, безусловно, являются авторский дизайн отделки и оформления всех помещений класса de luxe, а также использование высококачественных импортных материалов и оборудования. Установлены деревянные окна скандинавского типа из дуба, с усиленной шумоизоляцией. Наружные и внутренние двери – дубовые. Наличники и коробка внутренних дверей – из массива бука. Ступени и площадки на парадной лестнице выполнены из итальянского мрамора. Отделка разнообразна, при этом общее сдержанное классическое решение характерно для всех помещений. На полу – норвежская паркетная доска из темного ореха.

На трех этажах особняка расположены: большая спа-зона с бильярдной, комнатой отдыха, сауной и бассейном в цокольном этаже, парадный холл, зимний сад (высота потолков – 5,3 м), винный погреб, кабинет, каминная и другие комнаты. Четыре спальни и помещение для библио­теки или гостиной в мансарде. Кроме этого, есть кухня, а также комнаты для обслуживающего персонала. Предусмотрены закрытый паркинг для четырех автомобилей и просторная терраса.

Общая площадь особняка А. Труворова – более 1,2 тыс. кв. м, располагается он на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м, на котором выполнено комплексное благоустройство. Здание отличается универсальностью: может быть использовано как фамильный дом, резиденция, фешенебельные апартаменты или представительство класса de luxe.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Группа ЛСР