Во избежание фундаментальных проблем


27.08.2019 17:42

Основные дефекты фундаментов связаны с размытием подстилающих слоев и повреждением гидроизоляции. Причиной нарушений все чаще становится человеческий фактор.


Обследование фундаментов является неотъемлемой частью строительных работ после нулевого цикла, при комплексной технической проверке уже возведенных зданий, а также при их реконструкции. Регламентируется оно ГОСТ 31937-2011 и имеет ряд нюансов. По словам представителей компаний, работающих в этой сфере, данная услуга востребована на рынке. Работа эксперта очень ответственна, так как дефекты и повреждения подземных стеновых конструкций хоть не всегда и видны, но очень опасны.

 

Пойти трещинами

По словам президента «Ассоциации обследователей зданий и сооружений» Алексея Улыбина, поскольку фундаменты скрыты под землей, их обследование наиболее трудоемко. Поэтому они обследуются, как правило, реже надземных конструкций. Чаще всего такие работы проводятся при увеличении нагрузки на фундамент, а также при наличии признаков неудовлетворительного состояния фундамента, отражающихся на надземных конструкциях.

В частности, как отмечает генеральный директор «Центра строительного контроля и экспертизы строительства» Максим Перепелицин, такие исследования необходимы, когда в стенах здания появились трещины, а дверные или оконные проемы перекосились. А также когда присутствуют визуальные просадки, хотя деформации несущих конструкций незаметны. Провести проверку фундамента нужно будет при надстройке этажа дома или его реконструкции. Не обойтись без нее и в том случае, если в подвальном помещении здания постоянно присутствует вода. Кроме того, обследование проводят при возникновении сомнений в соблюдении проекта при строительстве.

«Фундаменты постоянно находятся в агрессивной среде, так как взаимодействуют с грунтами, осадками. Это приводит к микроразрушениям бетона и снижает его прочность. Также бывает, что на фундамент воздействует землетрясение, но это нехарактерно для нашей географической зоны», – поясняет Максим Перепелицин.

Генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин рассказывает, что обследование подземных конструкций начинается с изучения проектно-технической документации, затем проводится наружный визуальный осмотр объекта на наличие видимых дефектов и деформаций (трещины, осадка, коррозия и т. п.). По его итогам составляется отчет с дефектной ведомостью фундамента, в котором указываются положение и детальные характеристики обнаруженных повреж­дений.

«После этого применяется инструментарий. Самым популярным методом инструментального исследования является прокладывание шурфов – вертикальных выработок в грунте глубиной ниже подошвы обследуемого фундамента. Более современные методы включают ультразвуковое сканирование, тесты на неразрушающий контроль и ударный импульс, лабораторные исследования образцов фундамента и грунта. Из новых приборов используются лазерные рулетки и нивелиры, измерители прочности бетона, виброметры и пр. Они помогают анализировать геометрию конструкций, прочность материалов и несущую способность фундаментов, а также состояние арматуры и гидроизоляции здания», – отмечает эксперт.

По словам специалистов, виды фундаментов имеют свою специфику, что может отражаться на методе их исследования. Так, в Санкт-Петербурге, как сообщает генеральный директор ООО «Энигма-С» Виталий Соколов, особенно в исторической части города, у одного дома фундаменты могут быть трех и более типов (бутовый, монолитный, свайный или деревянный и т. д). «Соответственно, и оценка технического их состояния имеет свои особенности как при проведении «полевых» работ, так и при камеральной обработке данных. Самым надежным методом определения прочностных характеристик материалов фундаментов являются лабораторные испытания. Широкий спектр современной приборной базы этих испытаний позволяет определить все необходимые параметры. В том числе прочность, влажность, водопроницаемость, стойкость к агрессивным средам и т. д», – утверждает он.

 

Формальный подход

В последнее время, по словам специалистов, нарушения в эксплуатации и повреждения фундаментов все чаще выявляются при обследовании сравнительно новых зданий.

Как отмечает заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев, к сожалению, сегодня основательно обследуются фундаменты только в аварийных случаях. Также такое обследование проводится по окончании нулевого цикла строительства перед увеличением нагрузки. Однако строители после заливки фундамента проводят наблюдения в основном формально. Также имеет место несоблюдение проектных условий при устройстве оснований. Оно может выражаться в несоответствии использующихся марок раствора и класса бетона, нарушении правил армирования и может привести к обратному заполнению пучинистыми грунтами.

Иногда обследование фундаментов формально проводят и некоторые экспертные организации. Поэтому заказчику надо тщательнее подходить к выбору подрядчика. Директор ООО «Архитектурно-строительная компания» Вадим Аткишкин напоминает, что специалист, производящий обследование фундаментов, должен не только иметь профессиональные знания и подготовку по специальности «инженер-строитель», но и обладать знаниями и иметь подтвержденную квалификацию. Причем, согласно разъяснению Минстроя РФ, из-за обследования грунтов основания фундаментов обследование зданий и сооружений в целом отнесено к инженерным изысканиям, и, соответственно, организациям, выполняющим такие работы, необходимо иметь членство в соответствующей СРО (до 2018 года эта деятельность была отнесена к проектированию).

«Решение по устранению дефектов и повреждений рекомендуется организацией, проводившей обследование. Детально оно разрабатывается уже проектной компанией при формировании пакета проектно-сметной документации на ремонт, реконструкцию и т. д», – говорит Вадим Аткишкин.

 

Мнение

Максим Перепелицин, генеральный директор «Центр строительного контроля и экспертизы строительства»:

Видов нарушений и дефектов фундаментов достаточно много. Можно выделить несколько основных. Например, нарушения возникают при неправильной глубине заложения фундамента. Устранить эту ошибку невозможно, но при небольшом проседании конструкции рекомендуется искусственно увеличить глубину заложения фундамента. При подъеме грунтовых вод спасение в устройстве дренажной системы. Трещины в конструкции при надстройке еще одного этажа означают неправильную оценку несущей способности фундамента. Соответственно, следует рассчитать новую нагрузку и усилить фундамент. При потере прочности фундамента необходим капитальный ремонт либо замена конструкций на новые.

 

Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:

Основные причины дефектов фундаментов связаны с ошибками при проведении инженерных изысканий и проектировании, с нарушениями в технологии работ (избыток грунта, некачественное уплотнение, промерзание, намачивание) и в дальнейшей эксплуатации данных конструкций. После проведения обследования фундаментов всегда составляется технический отчет, в котором наряду с описанием обследуемого объекта, результатами отборов и лабораторных испытаний в обязательном порядке приводятся рекомендации по устранению нарушений. В частности, мы рекомендуем разработать проект по усилению фундамента здания или сооружения в 95% случаев нарушений.

 

Алексей Улыбин, президент «Ассоциации обследователей зданий и сооружений»:

Возможность (и стоимость) устранения дефектов в фундаментах полностью зависит от того, на какой стадии они выявлены. Если речь идет о контроле в процессе строительства, устранение не вызывает больших проблем. Например, сломанную или поврежденную сваю можно заменить «дублем», а дефектный бетон демонтировать и замонолитить заново. Гораздо сложнее ситуация, когда на фундаменте уже построено здание, еще хуже, если оно эксплуатируется. В данном случае сложность работ по усилению конструкций иногда возрастает в разы, а их стоимость увеличивается на порядок.


АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №8(107) от 26.08.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


Юго-Запад: активная застройка


15.07.2019 17:30

Юго-Запад (включая и Красносельский район Санкт-Петербурга, и примыкающие к нему локации Ленобласти) является в настоящее время местом активной застройки. Этому тренду способствует ряд позитивных факторов, обуславливающих достаточно высокий уровень спроса.


Локация весьма масштабна по своей площади, поэтому обстоятельства, влияющие на привлекательность различных проектов, могут отличаться друг от друга. Но есть и общие для всех жилых комплексов факторы.

Локация с историей

Несмотря на то, что Красносельский район – один из самых молодых в Петербурге (он образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 13 апреля 1973 года) и активная жилая застройка началась сравнительно недавно, у Красного Села богатая история.

Датой его основания принято считать 1714 год. Так что Красное Село лишь на 11 лет моложе «старого» Петербурга. Именно тогда по личной инициа­тиве Петра Великого началось строи­тельство в долине реки Дудергофки на Нарвской дороге первой в России бумажной мельницы (фабрики). Уже в 1716 году она начала выпуск продукции. Для производственных нужд царь переселил сюда крепостных из подмосковного Красного Села. Вероятно, из этого и происходит название города.

Уже в 1735 году в центре Красного Села по проекту архитектора Иоганна Фридриха Бланка была построена церковь Святой Троицы, сохранившаяся до нашего времени и являющаяся старейшей каменной постройкой в этой местности.

С 1765 года в Красном Селе по повелению Екатерины II начали проводиться регулярные большие военные маневры, смотры, учения. Здесь же были расквартированы в теплое время (на «летние квартиры») гвардейские части Петербургского гарнизона. После 1819 года, когда Красное Село приобрел Александр I, начался его расцвет, он превращается летнюю военную столицу Российской империи. К середине XIX века здесь сформировался гигантский военно-учебный комплекс, общей площадью около 210 кв. км.

Еще одной исторической доминантой является расположенный на западной границе локации поселок Стрельна, первое упоминание которого относится к 1500 году. В начале XVIII века Петр I задумал создать здесь загородную резиденцию, «русскую Версалию». Строи­тельство Большого (Константиновского) дворца (архитекторы – Николо Микетти, Бартоломео Растрелли) началось в 1720 году. Затем роль загородной резиденции переходит к Петергофу, а Стрельне отводится роль «путевой резиденции».

Инфраструктура

Красносельский район за последние годы вошел в число лидеров по объему ввода жилья, в том числе объектов комплексного освоения территории. «В свое время массовое жилищное строительство на юге города сдерживалось отсутствием очистных сооружений. После их запуска на Белом острове острове застройщики приступили к активному освоению южных прибрежных зон», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Еще одним фактором, сдерживающим развитие локации, является удаленность от метро. Однако строительство станции «Юго-Западная» новой Красносельско-Калининской (шестой) линии Петербургского метрополитена, ввод которой намечен на 2022 год, должно улучшить положение и в этой сфере. В перспективе намечается продление ветки метро далее на запад.

А вот наземная транспортная доступность находится на довольно высоком уровне. Непосредственно по локации проходит Кольцевая автодорога, неподалеку – выезд на Западный скоростной диаметр. Удобный выезд из города обеспечивают Таллинское и Петергофское шоссе. Аэропорт «Пулково» находится в 15–20 минутах езды. Кроме того, в пределах локации находится несколько железнодорожных станций, обеспечивающих быструю и беспробочную связь с центром города на электричке.

«Дорожно-транспортная инфраструктура развивается динамично, введены в строй новые мосты, дороги, светофоры. Открытие моста через Дудергофский канал обеспечило сквозное движение по проспекту Героев и перераспределило транспортный поток с Петергофского шоссе на Ленинский проспект», – рассказывает Светлана Денисова.

Социальная и коммерческая инфраструктура формируются в рамках проектов комплексного освоения территорий. Застройщики синхронизируют ввод детских садов, школ и поликлиник с запуском очередных очередей в своих жилых комплексах. В каждом из них формируется сбалансированная комфортная среда проживания, призванная удовлетворить все потребности жителей без необходимости выезжать за пределы микрорайонов.

Зеленый район

Важнейшим и неоспоримым преимуществом локации является экология. А этому фактору в последнее время многие люди стали уделять повышенное внимание. «Одним из бесспорных достоинств территории является благоприятная экологическая обстановка – чистые почва и воздух. Здесь нет загрязняющих предприятий. На экологию влияют два фактора: это наличие рядом крупных зеленых массивов и господствующая роза ветров, которая заносит свежий воздух с Финского залива», – отмечает Светлана Денисова.

«Отдельного внимания заслуживает рекреационная инфраструктура, включающая многочисленные зеленые зоны, такие как парковые ансамбли Сосновая Поляна, Новознаменка, Южно-Приморский и Константиновский парки», – подчеркивает Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет» (эксклюзивный брокер ЖК «Английская миля» компании Glorax Development).

Действительно, Красносельский район по праву считается одним из самых зеленых в Петербурге: площадь зеленых насаждений составляет более 600 га. На территории района есть три больших парка – Южно-Приморский, Сосновая Поляна и Полежаевский – и множество зеленых зон меньшего размера. О пригородных лесах Ленобласти и говорить не приходится. «Даже с учетом перспектив нового жилищного строительства, зеленых насаждений общего пользования вполне хватит на всех», – уверена Светлана Денисова.

Еще одно преимущество локации – близость загородных дворцово-парковых ансамблей Стрельны, Петергофа, Ораниенбаума, Царского Села. Они представляют собой объекты культурно-исторического значения всемирного уровня и являются любимыми местами отдыха жителей близлежащих микро­районов.

Вести с рынка

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», совокупно на Юго-Западе Петербурга и примыкающих территориях Ленобласти возводится 13 жилых комплексов. В открытом предложении представлено около 442 тыс. кв. м жилья (10% в общем объеме предложения Петербургской агломерации).

«Несмотря на удаленность, локации пользуются стабильным спросом у покупателей. Так, совокупно в первом полугодии 2019 года там было реализовано 202 тыс. кв. м жилья (9% в объеме спроса агломерации). При этом локация Ново-Сергиево занимает 5-е место в рейтинге локаций (4% в спросе агломерации)», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Кроме того, по данным эксперта, средние цены уверенно двигаются вверх. Так, в районе проекта КОТ «Балтийская Жемчужина» и в Юго-Западной Приморской части в годовом исчислении рост составил 8,2%, в Ново-Сергиево – 9,3%, в Горелово – 11,3%.

«При этом в локации «Балтийская жемчужина» наиболее высокая цена предложения, приближенная к показателю цены в среднем по городу в сегменте «комфорт» – 118 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает Ольга Трошева.

«Когда все заявленные проекты будут реализованы в полном объеме, качество жилья в Красносельском районе составит конкуренцию территориям дорогого и престижного Московского района. Район станет высокоразвитой городской средой, в которой современная архитектура и инфраструктура гармонично соседствуют с зелеными массивами и водными пространствами. Поэтому предпосылок для снижения цен на квартиры в этой городской локации нет», – резюмирует Светлана Денисова

Мнение

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

– ЖК «Новое Горелово» – это 12 многоэтажных домов, расположенных на южной границе Петербурга и Ленобласти, на пересечении Красносельского и Волхонского шоссе, в благополучном и динамично развивающемся районе, по праву считающемся одним из самых зеленых. В нем реализуются новые и современные стандарты качества жизни. Район застройки наполняется необходимым содержанием: магазинами и предприятиями сферы услуг, школами и детскими садами, спортивными учреждениями и поликлиникой. У жителя ЖК «Новое Горелово» не возникнет необходимость специально покидать район, чтобы получить что-то вне его дополнительно, потому что здесь всё рядом, всё под рукой. Особые условия аренды коммерческих помещений от застройщика дают предпочтения именно тем предпринимателям, чьи товары и услуги действительно высокого качества и востребованы жителями – кафе, фермерские продукты, медицинские центры, спортивные клубы, креативное пространство, коворкинг. Осенью 2019 года рядом с ЖК откроется один из самых крупных на Северо-Западе аутлет-центр Fashion House.

Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест»:

– Жилой комплекс NEWПИТЕР в Новоселье является образцом грамотного и динамичного развития территорий. Два года подряд он признается лучшим проектом комфорт-класса по версии Urban Awards. К его преимуществам можно отнести транспортную доступность, близость КАД и ЗСД, отсутствие высотной застройки, кирпичную технологию строительства, квартиры с эргономичными планировками, закрытые и безопасные дворы, объекты социальной инфраструктуры, которые создаются параллельно с возведением жилья, соотношение количества машино-мест к количеству квартир в пропорции 1:1, современные площадки для игр и отдыха, общественные пространства. У территорий, прилегающих к комплексу, отличный потенциал развития. В частности, в ближайшем будущем на участке в 40 га должно начаться строительство третьего ТРК «МЕГА IKEA», который станет еще одним центром притяжения для жителей квартала. Запланировано строительство поликлиники, новых дорог и развязок, ведется работа над развитием транспортной инфраструктуры, открыты современная ледовая арена и концертный зал.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет» (эксклюзивный брокер ЖК «Английская миля»):

– «Английская миля» – это жилой комплекс комфорт-класса, расположенный в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Масштабная стройка началась на Петергофском шоссе в 2016 году, а сегодня квартиры в жилом комплексе пользуются стабильно высоким спросом у жителей города. В составе проекта – три очереди, и дольщики уже смогли оценить высокое качество строительства, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию. И если в ней все помещения представлены в свободной планировке и без отделки, то в последующих корпусах предлагаются варианты с предчистовой и чистовой отделкой. На территории комплекса будет построено два детских сада, возведение одного из которых уже идет, а также собственная школа на 550 мест. Подземный паркинг обеспечит жителей корпусов комфортными машино-местами, а широкий выбор коммерческих помещений открывает возможности для бизнеса. В «Английской миле» также представлены удобные кладовые помещения, которые можно использовать как колясочные или места хранения крупногабаритных предметов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:

– Потребности в жилье нового поколения в Петербурге не удовлетворены, на смену морально устаревшим домам должны прийти проекты, комфортные во всех отношениях. Компания «БФА-Девелопмент» реализует крупный проект квартальной застройки на южном берегу Финского залива – это жилой комплекс «Огни залива» (застройщик – ООО «Дудергофский проект»). В проекте реализована первая очередь, которая является крупной в масштабах города. В составе одной пусковой очереди было введено сразу 2120 квартир. Для нашей компании квартальное освоение территории «Огни залива» – это возможность создать высокое качество жилой среды, с комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой, единой архитектурной концепцией, в экологических условиях Финского залива, где уже есть важные элементы благополучия, такие как природа, простор, тишина. Около 70% покупателей квартир в ЖК «Огни залива» составляют семьи с детьми, для которых важно прежде всего качество среды обитания в шаговой доступности от дома.

Сергей Жданов, финансовый директор компании ГК ТЕХНОПОЛИС:

- ЖК «Премьера-2» от ГК ТЕХНОПОЛИС имеет много преимуществ. У его будущих жильцов для отдыха на природе есть выбор из трех больших парков: Новознаменка, Сосновая поляна и Полежаевский, кроме парков в пешей доступности Дудергофский канал. ЖК «Премьера-2» отвечает всем экологическим требованиям и при этом находится в развитой части города. Продуманы все конструктивные особенности дома – все квартиры с улучшенными планировками: есть просторные гардеробные, ниши под шкафы и широкие балконы. В квартирографии представлены квартиры и европейского формата – с большими кухнями-гостиными, которые пользуются большой популярностью у покупателей. На первом этаже комплекса расположены коммерческие помещения, а для автовладельцев есть теплый подземный паркинг с лифтом с жилых этажей. Для удобства жильцов все квартиры сдаются с чистовой отделкой, с возможностью выбора строительных материалов. ЖК обладает хорошей транспортной доступностью, спортивной, социальной и развлекательной инфраструктурой, что гарантирует высокий уровень качества жизни будущих жильцов.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №21(878) от 15.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: https://asninfo.ru/


Больше паркингов – хороших и разных


15.07.2019 17:25

Вопрос парковки автомобиля не теряет актуальности. Поэтому наличие машино-мест стало требованием ко всем жилищным проектам. Потребителям предлагаются паркинги различных типов и конструкций.


Однако, по словам экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», предложение в этой сфере далеко не всегда находит спрос, особенно в сегменте «масс-маркет».

Цена вопроса

Паркинги стали неотъемлемой частью любого проекта жилого комплекса – это требование градостроительных нормативов. Соответственно, жителям-автовладельцам теперь можно не думать о том, где держать «стального коня».

Цена места в различных проектах существенно различается. Зависит это, разумеется, в первую очередь, от класса комплекса, а во вторую – от типа паркинга, предполагающего разный объем инвестиций в его создание. «На финансовые вложения со стороны застройщика влияет выбранная форма парковки. Это может быть экономичный вариант – многоуровневая механическая парковка рядом с ЖК. Или подземный паркинг, который обойдется дороже, но сохранит внешний облик объекта, не удешевляя его», – говорит генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян. По его словам, при стопроцентной оплате в ЖК «iD Мурино» ценник составляет 400 тыс., в «iD Кудрово» – 550 тыс. рублей.

«Разброс цен на машино-места в наших проектах достаточно велик: от 300 тыс. в наземном многоуровневом паркинге ЖК комфорт-класса «Новоорловский» до 2,4 млн рублей – в подземном паркинге элитного проекта "Смольный проспект"», – рассказывает руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадим Лавров.

Сходные цифры называет коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. «В ЖК комфорт-класса «Южная Акватория» цена стартует от 225 тыс. рублей, в то время как в элитном NEVA HAUS стоимость составляет 2,2 млн и выше», – уточняет она.

«Стоимость места зависит от типа парковки и класса объекта. В ЖК «Новое Купчино» стоимость – 950 тыс. рублей, в ЖК «Архитектор» в Кудрово – 850 тыс., а в подземном паркинге ЖК бизнес-класса «Сосновка» – от 1,3 млн рублей», – со своей стороны, говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В наших комплексах цена машино-места начинается от 300 тысяч рублей и, в зависимости от класса объекта, может доходить до 1,5 млн рублей», – сообщает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Проблема спроса

При этом, по признанию Сергея Терентьева, для всех застройщиков, работающих в сегменте «масс-маркет», вопрос парковочных мест является «больным». «В наших комплексах, рассчитанных на массового покупателя, нереализованными остаются порядка половины машино-мест в наземных и подземных паркингах. При этом цена для покупателя находится даже ниже уровня их реальной себестоимости», – подчеркивает он. «Машино-мест в паркингах достаточно, но жители стараются сэкономить и ставят свои автомобили во дворах, на дорогах», – говорит генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.

«В сознании многих покупателей жилья в массовом сегменте паркинг – вещь нужная, но средства чаще вкладываются в покупку либо более просторной квартиры, либо в предстоящий ремонт. В результате нередко можно наблюдать полные автомобилей дворы, даже если количество парковочных мест соответствует количеству квартир в ЖК», – констатирует Сергей Степанов. «Основная проблема в том, что у нас не сложилась бытовая культура владения собственным машино-местом, и пока есть возможность стихийной парковки, люди ей будут пользоваться», – резюмирует директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

В итоге, по его словам, практически всегда паркинги для застройщиков – это вид благотворительности. «Сложно вспомнить примеры, когда возведение подземного паркинга себя окупило в проектах комфорт- и даже бизнесс- классов. Практически так же обстоят дела и с наземными паркингами», – говорит эксперт.

«Подземные паркинги из-за существенно более высокой себестоимости строительства в большинстве случаев приносят застройщику убытки или, в лучшем случае, позволяют достичь нулевой рентабельности. Наземные многоуровневые паркинги при удачной комбинации факторов могут принести небольшую прибыль», – отмечает Вадим Лавров.

В целом ситуация такова, что спрос на машино-места прямо пропорционален высоте класса объекта, констатирует Сергей Терентьев. «Чем выше класс проекта, тем больше среди его жильцов желающих приобрести место в паркинге. А в элитном сегменте – это не просто конкурентное преимущество, а одна из базовых опций, без которой дом даже не будет рассматриваться клиентом», – соглашается Ольга Аветисова.

В поисках выхода

Именно в связи с нехваткой спроса машино-места часто становятся объектом маркетинговых акций. «Как правило, это происходит в тех проектах, где в силу тех или иных обстоятельств сложились не самые благоприятные условия в части баланса платежеспособного спроса и объе­ма предложения продаваемых машино-мест на территории жилого комплекса», – отмечает Вадим Лавров.

«Содержание парковки – оплата отопления, уборки, часто еще и взносы в гаражные кооперативы – все это ложится на плечи собственника, то есть застройщика. И в таком случае чем быстрее будут распроданы машино-места, тем лучше. Застройщики часто используют акции и специальные предложения на паркинги как инструмент, стимулирую­щий продажи», – говорит Станислав Данелян.

«ЮИТ» в паркингах ЖК «Новоорловский» и TARMO предлагает клиентам приобретать машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, а не как доли в праве собственности на помещение или здание паркинга (что сейчас является наиболее распространенной практикой на рынке). «Это позволяет обеспечить нашим клиентам дополнительные преимущества, в том числе повысить ликвидность машино-места на вторичном рынке», – полагает Вадим Лавров.

А в новых проектах ГК «КВС» решено не продавать машино-места, а сдавать их в аренду. «Взять в аренду место проще и менее затратно по деньгам», – говорит Анжелика Альшаева. Кроме того, по ее словам, нужно системно бороться с хаотической парковкой: «К такой проблеме необходимо подходить комплекс­но: ставить знаки в необходимых местах, штрафовать за парковку в неположенном месте, общим собранием собственников решить установить шлагбаум, чтобы сделать двор свободным от машин. Жители пользуются ситуацией, если нет четких регламентирующих норм».

Механическая альтернатива

Недавно традиционным наземным и подземным парковкам появилась альтернатива – механизированные паркинги. «Автоматизированные парковочные системы (АПС) в последние годы начали активно устанавливаться в крупных городах России. Для новой элитной недвижимости проектировщики нередко проектируют подземные паркинги с применением АПС», – говорит директор ООО «Паркинги Мегаполиса» Андрей Коротков.

Впрочем, в Петербурге их пока немного, констатирует начальник отдела продаж компании «МЛМ Невский Лифт» Александр Волконин. Андрей Коротков соглашается с тем, что реализованных проектов в городе еще немного, но подчеркивает, что это явление временное: «Как всегда, тон задает Москва. Там строительство АПС уже поставлено на поток. Ведь это мировой тренд. Мы считаем, что в ближайшие два-три года и Петербурге начнется бум строительства АПС».

Александр Волконин также отмечает, что механизированные паркинги обладают рядом преимуществ: «Во-первых, это простое решение позволит повысить приток клиентов без необходимости увеличивать имеющуюся площадь. Во-вторых, автоматический паркинг, управляемый дистанционно, позволяет обезопасить хранящиеся там транспортные средства от кражи, повреждений и загрязнений. В-третьих, система автоматической парковки значительно более безопасна для окружающей среды, что открывает больше возможностей для строительства комплекса и установки оборудования».

«Трудно найти альтернативу установке во дворе-колодце роторного паркинга или небольшого пазла. Они могут быть пристроены к брандмауэрной стене и по своим характеристикам вписываются во все требования санитарных и пожарных служб. А главный эффект от применения АПС – решение вопроса нормативной обеспеченности объекта недвижимости парковочными местами за счет уплотнения их размещения», – говорит Андрей Коротков.

Мнение

Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus:

 - Паркинг – это полноценная часть жилого комплекса, поэтому качество его исполнения должно соответствовать уровню всего дома. Например, технологичное оснащение подземного паркинга ЖК BauHaus стало самодостаточным преимуществом. Так, наш дом стал флагманским объектом для компании ABB: в «БауХаус» впервые в России устанавливаются зарядные станции ABB EVLunic B+. Количество электромобилей в мире растёт с каждым годом и возможность быстрой зарядки прямо в подземном паркинге позволяет жителям сократить время на решение бытовых вопросов и быть мобильнее. Комфорт складывается из деталей, поэтому важно тщательно продумать каждый этап взаимодействия человека с пространством. В BauHaus скоростные ворота Hörmann автоматически открываются за одну секунду, на подземном этаже предусмотрено усиление сигнала сотовой связи, вся разводка инженерии эстетично выполнена на системах креплений и подвесов Hilti, а на бесшумном ультраскоростном лифте KONE можно подняться из паркинга прямо на свой этаж.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №21(878) от 15.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Мих=аил Кулыбин