Редевелопмент территорий: возможности и препоны
Редевелопмент территорий – потенциал для развития города. Смогут ли инвесторы реализовать проекты без помощи государства? Что должно сделать государство, чтобы такие проекты стали выгодны?
Алексей Владимирович Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»:
Благодаря своему обширному промышленному поясу Санкт-Петербург обладает серьезным потенциалом для развития внутри своей территории, особенно в непосредственной близости от исторического центра. До недавнего времени город активно развивался за счет освоения незастроенных территорий на окраинах по направлению к КАД, а также за счет свободных пятен и отдельных объектов в сложившейся застройке, поэтому редевелопмент промышленных территорий не вызывал серьезного интереса у застройщиков. По мере исчерпания возможностей для дальнейшего развития и роста цен на недвижимость начал формироваться реальный интерес к, так называемому, «серому поясу» Санкт-Петербурга. Но за прошедшее время данная территория обрела множество трудноразрешимых проблем:
- Общая деградация территорий и инженерной инфраструктуры;
- Сложный имущественно-правовой статус территорий. Например, в тех случаях, когда имущество крупных предприятий было распределено между множеством не связанных друг с другом собственников. Яркий пример – территория «Красного треугольника»;
- Отсутствие внятной градостроительной политики со стороны администрации города в отношении данных территорий;
- Транспортные проблемы территорий.
Необходимость решения данных проблем силами одних инвесторов приводит к серьезному удорожанию проекта в целом и увеличению неопределенности и сроков их реализации, что негативно сказывается на экономике проектов. Тем не менее, процесс редевелопмента в городе постепенно начинает реализовываться, как по инициативе города (квартал «Шкапина-Розенштейна»), так и по инициативе отдельных собственников («Московская-Товарная», территория у Варшавского вокзала, «Силовые машины», территория завода «Петмол», мясокомбината «Самсон», участок бывшего завода «Новый Лесснер» в Выборгском районе и т.д.). Практика показывает, что частным инвесторам по силам оказывается реализация наиболее однородных с правовой точки зрения и крупных территорий.
По мере накопления опыта для всех участников процесса становится ясно, что решение проблемы редевелопмента всех территорий невозможно без четкого и активного участия администрации города. Как следствие, городская администрация недавно анонсировала пилотный проект программы комплексного устойчивого развития территорий на примере «Французского ковша» – промышленной территории площадью порядка 100 ГА. Ключом к началу запуска программы будет являться вывод мукомольного комбината, принадлежащего городу. С завершением строительства развязки на Обводном канале и пр. Обуховской обороны данная территория должна избавиться от части транспортных проблем, и, по мере вовлечения освободившихся территорий в хозяйственный оборот городских территорий, предполагается повышение инвестиционной привлекательности остальных объектов промзоны.
Оценить реальный объем возможного строительства на данных территориях в целом в настоящий момент затруднительно ввиду отсутствия четкого понимания концепции развития зон в увязке с инженерной и социальной инфраструктурой. Наиболее реальным представляется сценарий, при котором город будет занимать более активную и чуткую позицию по отношению к девелоперам в рамках согласования планируемых ими проектов редевелопмента, а также в части разработки и утверждения градостроительной документации, будет заинтересован в оперативности согласований.
Редевелопмент застроенных жилых территорий на практике представляется задачей еще более сложной, поскольку тесно связан с необходимостью решения имущественных вопросов с жителями конкретных кварталов. Многие проекты реализуются очень медленно, что косвенно свидетельствует о необходимости более тщательной проработки механизма реализации подобных проектов на этапе их запуска.
6 ноября 2014 г. в Москве при поддержке Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) состоится первый национальный круглый стол на тему: «Система стандартов нового поколения. Перспективы развития и внедрения».
Сертификация товаров и услуг на соответствие международным и национальным стандартам в эпоху глобализации рынков приобретает для потребителя ключевое значение при выборе поставщика. Использование общеизвестной маркировки позволяет повысить доверие потребителей к товару или услуге и значительно сэкономить расходы производителя на создание бренда и его рекламу при освоении новых территорий продаж. Так, например, если мы видим значок «СЕ», то, как правило, отказываемся от дальнейшего изучения информации о производителе – мы верим, что товар (услуга) соответствует европейскому качеству. Использовать данный инструмент в целях защиты интересов отечественных производителей в реалиях сегодняшнего дня становится задачей стратегической.
Стандарты появляются в ответ на запрос рынка, снижают издержки и помогают превратить качественные преимущества товара или услуги в конкурентные преимущества. Так деловая репутация поставщика всегда занимала высокое место в критериях выбора, которыми пользуется потребитель. Если в роли заказчика от лица государства выступает чиновник, то он не может опираться в своем выборе на личное мнение, а нуждается в сторонней экспертной оценке, которая может служить общественно-признанным основанием для принятия решений.
Первый национальный стандарт ГОСТ Р 56002-2014 «Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций», разработанный ТК 066 позволяет определить числовое значение оценки опыта и деловой репутации организаций строительной сферы. Между тем, методика оценки деловой репутации, основанная на добровольном и всестороннем аудите компании универсальна.
Как адаптировать Национальный стандарт «Оценка опыта и деловой репутации строительных компаний» под разные виды экономической деятельности? Где и как государственный заказчик сможет использовать национальные стандарты нового поколения? Как обеспечить доверие потребителей к российской системе сертификации? Эти и другие вопросы поднимут в рамках круглого стола инициаторы и разработчики стандартов нового поколения.
На круглом столе «Система стандартов нового поколения. Перспективы развития и внедрения» будут подняты следующие вопросы:
1. Первый национальный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р 56002-2014 «Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций» как основа обеспечения эффективности государственных закупок в области строительства, повышения качества и безопасности объектов капитального характера.
2. Перспектива создания системы стандартов по оценке опыта и деловой репутации организаций различных отраслей и обеспечение доверия проводимым оценкам.
3. Инициирование создания Межведомственной репутационной комиссии при Техническом комитете по стандартизации ТК 066 «Оценка опыта и деловой репутации предприятий».
В обсуждении обозначенных тем примут участия представители Министерства строительства и ЖКХ России, Минэкономразвития России, Минпромторга России, Госдумы, РСС, ТПП, национальных объединений строительной отрасли, крупного строительного бизнеса, общественных движений.
По итогам круглого стола для СМИ состоится пресс-конференция в пресс-центре ТАСС.
Рейтинговое агентство «Институт деловой репутации» отреагировало на информацию СМИ о решении Федерального агентства по аккредитации приостановить аккредитацию ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства».
В мае 2014 года организация негосударственной экспертизы «Негосударственная экспертиза проектов строительства» под руководством А.В.Зозули прошла в институте оценку опыта и деловой репутации с присвоением рейтинга 0,92(А) – лидер рынка. Так как решение Росаккредитации способно нанести серьезный репутационный ущерб ООО «НЭПС», сегодня специальная Комиссия рейтингового агентства «Институт деловой репутации» приступила к проверке сведений опубликованных в СМИ и приняла решение о приостановке действия рейтинга ООО «НЭПС» до получения достоверных данных о восстановлении аккредитации, либо о её прекращении. С ООО «НЭПС» достигнута договоренность о предоставлении в комиссию ИДР копии всех документов связанных с приостановкой аккредитации и обжалованием ООО действий Росаккредитации.
«На момент проведения рейтинговой оценки официальных жалоб на ООО «НЭПС» зарегистрировано не было, - отмечает председатель совета директоров Института деловой репутации Владимир Шахов, - Сейчас нашей задачей будет установить были ли соблюдены ООО «НЭПС» условия предоставления данных для обновления рейтинга. Во-вторых, мы должны восстановить порядок событий и дождаться окончательного решения Росаккредитации. В любом случае после того как инцидент будет исчерпан мы проведем повторную оценку опыта и деловой репутации данной компании».
Владимир Шахов отмечает, что возникновение репутационных угроз не является чем-то из ряда вон выходящим. «Это было есть и будет. Репутацию предпринимателей всегда будут подвергать сомнению – такова жизнь, - говорит В.Шахов, - Мы к этому готовы. Наша реакция не будет скоропалительной, у нас есть внутренние регламенты, да и репутационный ущерб не может быть оценен мгновенно. Но общественность всегда будет извещена о наших действиях и решениях».
В данном случае, ситуация может разрешиться либо восстановлением аккредитации организации негосударственной экспертизы и возобновлением её нормальной работы, либо её прекращением.
«Если в ближайшее время Росаккредитация в результате разбирательства и рассмотрения документов изменит решение о приостановке действия аккредитации ООО «НЭПС», то компания не потерпит серьезных экономических убытков, но пятнышко на репутации на какое-то время, безусловно, останется,- отметил председатель Комиссии ИДР по проверке информации СМИ, генеральный директор ООО «ННЭ» Александр Орт,- В любом случае необходимо дождаться официального решения Росаккредитации».
«Данная ситуация требует более серьезного анализа, в том плане, что в Федеральной службе по аккредитации в настоящее время отсутствует регламент принятия решений о приостановке аккредитации организаций негосударственных экспертиз,- считает аудитор, генеральный директор Аудиторской компании «ИФТ» Дмитрий Платонов,- В моем предварительном понимании все это выходит за рамки правовой плоскости, т.к. получается что по факту любой жалобы, без проведения дополнительных мероприятий и проверки её обоснованности может быть принято решение, затрагивающее права и законные интересы организации, что может нанести организации серьезный финансовый и репутационный ущерб».
Ситуацию, возникшую в связи с приостановкой аккредитации ООО «НЭПС», эксперты связывают с отсутствием закрепленного нормативно-правовыми актами порядка обжалования заключений негосударственной экспертизы и отсутствием целого ряда документов регламентирующих взаимодействие Росаккредитации и организаций негосударственной экспертизы.