Редевелопмент территорий: возможности и препоны
Редевелопмент территорий – потенциал для развития города. Смогут ли инвесторы реализовать проекты без помощи государства? Что должно сделать государство, чтобы такие проекты стали выгодны?
Алексей Владимирович Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»:
Благодаря своему обширному промышленному поясу Санкт-Петербург обладает серьезным потенциалом для развития внутри своей территории, особенно в непосредственной близости от исторического центра. До недавнего времени город активно развивался за счет освоения незастроенных территорий на окраинах по направлению к КАД, а также за счет свободных пятен и отдельных объектов в сложившейся застройке, поэтому редевелопмент промышленных территорий не вызывал серьезного интереса у застройщиков. По мере исчерпания возможностей для дальнейшего развития и роста цен на недвижимость начал формироваться реальный интерес к, так называемому, «серому поясу» Санкт-Петербурга. Но за прошедшее время данная территория обрела множество трудноразрешимых проблем:
- Общая деградация территорий и инженерной инфраструктуры;
- Сложный имущественно-правовой статус территорий. Например, в тех случаях, когда имущество крупных предприятий было распределено между множеством не связанных друг с другом собственников. Яркий пример – территория «Красного треугольника»;
- Отсутствие внятной градостроительной политики со стороны администрации города в отношении данных территорий;
- Транспортные проблемы территорий.
Необходимость решения данных проблем силами одних инвесторов приводит к серьезному удорожанию проекта в целом и увеличению неопределенности и сроков их реализации, что негативно сказывается на экономике проектов. Тем не менее, процесс редевелопмента в городе постепенно начинает реализовываться, как по инициативе города (квартал «Шкапина-Розенштейна»), так и по инициативе отдельных собственников («Московская-Товарная», территория у Варшавского вокзала, «Силовые машины», территория завода «Петмол», мясокомбината «Самсон», участок бывшего завода «Новый Лесснер» в Выборгском районе и т.д.). Практика показывает, что частным инвесторам по силам оказывается реализация наиболее однородных с правовой точки зрения и крупных территорий.
По мере накопления опыта для всех участников процесса становится ясно, что решение проблемы редевелопмента всех территорий невозможно без четкого и активного участия администрации города. Как следствие, городская администрация недавно анонсировала пилотный проект программы комплексного устойчивого развития территорий на примере «Французского ковша» – промышленной территории площадью порядка 100 ГА. Ключом к началу запуска программы будет являться вывод мукомольного комбината, принадлежащего городу. С завершением строительства развязки на Обводном канале и пр. Обуховской обороны данная территория должна избавиться от части транспортных проблем, и, по мере вовлечения освободившихся территорий в хозяйственный оборот городских территорий, предполагается повышение инвестиционной привлекательности остальных объектов промзоны.
Оценить реальный объем возможного строительства на данных территориях в целом в настоящий момент затруднительно ввиду отсутствия четкого понимания концепции развития зон в увязке с инженерной и социальной инфраструктурой. Наиболее реальным представляется сценарий, при котором город будет занимать более активную и чуткую позицию по отношению к девелоперам в рамках согласования планируемых ими проектов редевелопмента, а также в части разработки и утверждения градостроительной документации, будет заинтересован в оперативности согласований.
Редевелопмент застроенных жилых территорий на практике представляется задачей еще более сложной, поскольку тесно связан с необходимостью решения имущественных вопросов с жителями конкретных кварталов. Многие проекты реализуются очень медленно, что косвенно свидетельствует о необходимости более тщательной проработки механизма реализации подобных проектов на этапе их запуска.
С 4 по 8 июля 2016 года в северной столице пройдет VI международная научно-практическая конференция «Преобразование транспортно-коммуникационных пространств городов. Санкт-Петербург. Узел аэропорта Пулково».
Мероприятие проводится Санкт-Петербургским государственным архитектурно-строительным университетом совместно с Лабораторией градопланирования им. М.Л. Петровича.
В рамках конференции предусмотрено проведение научной сессии «Проблемы и вектора развития: взгляд администрации и бизнеса», работа архитектурно-планировочных мастерских и экспертного совета. Опыт проведения конференций по узлам «Площадь Восстания» (2011 г.), «Площадь Балтийского вокзала» (2012г.), «Узел Ладожского вокзала» (2013 г.) и «Узел «Южный» (2014 г.) показал, что концептуальные подходы, предложенные в ходе работы, могут быть использованы при подготовке технических заданий на реконструкцию объектов узла и при разработке градостроительной документации.
Конференция призвана стать открытой площадкой для диалога всех потенциально заинтересованных сообществ, влияющих на модернизацию инфраструктурной сети города. Результаты пятидневной работы послужат фундаментом для дальнейшего улучшения общего понимания целей, задач и возможных технических решений преобразования Санкт-Петербурга всеми участниками градостроительной деятельности; восстановлению комплексного подхода к планированию развития транспортно-коммуникационных пространств городов в новых социально-экономических условиях; повышению квалификации специалистов в области градостроительного и транспортного планирования, управления развитием территории.
В мероприятии планируется участие экспертов, представителей администрации Санкт-Петербурга, научного сообщества и бизнеса.
Подробная информация размещена на сайте организатора: http://labgrad.ru/konferentsiya-2016.
Общество с ограниченной ответственностью «Институт территориального развития» является комплексной проектной организацией, специализирующейся на разработке планировочной документации для развития территорий различной функциональной направленности и проектной документации для объектов капитального строительства любого уровня сложности. В 2016 году ИТР исполняется 10 лет.
По словам заместителя генерального директора по градостроительной деятельности Владимира Длоровича Аврутина, к своему 10-летию институт представляет собой симбиоз проектного института, исследовательского центра и успешной коммерческой организации, использующей в своей деятельности классические инструменты формирования бизнес-процесса, что дает возможность оказывать заказчику комплексную услугу, начиная от сбора необходимых исходных данных и разрешительной документации, разработки концепции объекта и планировочной документации, в которую она интегрирована, до разработки проектной документации на строительство объектов.
Основные принципы работы института:
- Выполнение проектных работ в соответствии с самыми высокими требованиями современного проектирования.
- Высокий профессионализм специалистов.
- Поиск нетрадиционных решений.
- Высокая ответственность за принятые обязательства.
- Максимально сжатые сроки выполнения проектных работ.
Разработка проектных материалов производится с применением современного лицензионного программного обеспечения (AutoCAD Revit , MagiCAD, AutoCAD Civil 3D, ЛИРА-САПР, СИТИС: Солярис, Rhinoceros, Adept, SmetaWizard, MS Project Server 2007, ArcGIS, ArcView), а также с использованием систем автоматизированного проектирования, разработанных сотрудниками ООО «ИТР».
Активное использование современных средств автоматизации ключевых бизнес-процессов, включающих документооборот, календарное и ресурсное планирование, контроль реализации проектов в сочетании с высоким уровнем централизации управления, позволяет непрерывно повышать качество, оперативность и координацию проектной деятельности института в целом и взаимодействия между отдельными подразделениями в частности.
Сфера интересов института не ограничивается бизнесом. Участие в подготовке предложений и экспертных рекомендаций для нормотворческой деятельности в области градостроительства обеспечивает прозрачность и однозначность требований к выполняемым работам.
В состав проектной команды ООО «ИТР» входят более 150 высококвалифицированных специалистов – архитекторов, конструкторов, инженеров, ГИПов, экономистов, среди которых есть аспиранты, кандидаты наук и признанные эксперты в области градостроительства, строительных конструкций и архитектуры. Помимо комфортных условий работы институт дает большие возможности для самореализации и постоянного профессионального роста своих сотрудников.
ООО «ИТР» – это команда единомышленников, в которой есть несколько лидеров и несколько взаимосвязанных групп, состоящих из специалистов разного профиля. В компании собрались не просто условные специалисты, а профессионалы, готовые делать общее дело.
Институт входит в число ведущих организаций в соответствующих областях по объему, качеству, оценке государственными структурами и заказчиками и выполняет свою работу так, чтобы заказчики приходили снова и рекомендовали ООО «ИТР» своим партнерам.
К своему юбилею у ООО «ИТР» получено 18 положительных заключений государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов капитального строительства жилого, промышленного и общественного назначения, автомобильных дорог и инженерных коммуникаций, утвержден 51 разработанный ООО «ИТР» проект планировки и проект межевания на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, более 15 проектов прошли публичные слушания и в настоящее время проходят процедуру утверждения.
197022, Санкт-Петербург, пр. Медиков, 9, пом. 17Н
Тел. +7 (812) 677-44-00
www.atr-sz.ru